Experts : Le rapport prix des logements/revenu a considérablement baissé et la pression des résidents pour acheter des maisons s'est considérablement atténuée. La valeur de l'investissement immobilier devient progressivement apparente.
2024-08-04
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À mesure que les prix de l'immobilier baissent et que le revenu disponible des résidents augmente d'année en année, la pression exercée par les résidents pour acheter un logement est effectivement atténuée.Hua Shao/Cartographie D'une part, les revenus des résidents augmentent régulièrement et, d'autre part, les prix de l'immobilier diminuent. Entre la hausse et la baisse, la pression des résidents pour acheter des maisons est effectivement atténuée.La réduction substantielle des taux d'intérêt hypothécaires, ainsi que les politiques telles que les subventions à l'achat de logements et les exonérations fiscales, ont encore réduit le coût d'achat d'un logement pour les résidents.。Texte de Su Zhiyong, Institut de gouvernance urbaine et régionale Ces dernières années, le marché immobilier chinois a connu des ajustements cycliques. La surface des ventes résidentielles a chuté de près de 50 % par rapport au pic des prix de l'immobilier dans la plupart des villes, avec une correction globale de plus de 25 %. Avec la baisse des prix de l'immobilier et l'augmentation du revenu disponible des résidents d'année en année, la pression exercée sur les résidents pour acheter des maisons est effectivement atténuée. Le rapport prix du logement/revenu est un indicateur important qui reflète la pression exercée sur les résidents pour acheter un logement. À la mi-2019, nous avons mené une analyse statistique du rapport prix du logement/revenu dans 35 grandes et moyennes villes types. Cinq ans plus tard, nous avons réexaminé cet indicateur avec le même calibre. Les résultats ont montré que le rapport moyen prix du logement/revenu dans 35 grandes et moyennes villes est passé de 16,03 en 2019 à 11,87 cette année, avec un résultat global. diminution de 26%. Ce changement d’indicateur confirme une fois de plus la réalité objective selon laquelle la pression exercée sur les résidents pour acheter des maisons est effectivement atténuée.━━━━
Le ratio prix/revenu a considérablement baissé
La pression des résidents pour acheter des maisons est effectivement atténuée À la mi-2019, nous avons effectué une analyse du rapport prix des logements/revenu dans 35 villes grandes et moyennes (4 municipalités + capitales provinciales + villes soumises à une planification étatique distincte). Les résultats ont montré que le prix moyen des logements -. Le ratio prix/revenu dans 35 grandes et moyennes villes était de 16,03, Shenzhen, Pékin, Xiamen, Shanghai, Fuzhou, Tianjin, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing et Qingdao se classant parmi les dix premiers, avec des ratios prix/revenu de l'immobilier de Shenzhen et Pékin atteignant respectivement 39,76 et 34,54. Selon les normes internationalement acceptées en matière de ratio prix de l'immobilier/revenu, la fourchette raisonnable devrait se situer entre 6 et 7. Les 35 villes grandes et moyennes incluses dans les statistiques, à l'exception de Yinchuan, dépassent toutes cette fourchette standard. Bien que mon pays et les pays développés matures soient à des stades de développement social différents et ne puissent pas simplement être comparés aux normes internationales, ces données reflètent généralement la réalité de la pression exercée par les résidents pour acheter des maisons. Cinq ans plus tard, le marché immobilier a connu de profonds ajustements. Nous avons une fois de plus utilisé le même calibre pour analyser et comparer les ratios prix des logements/revenus de 35 grandes et moyennes villes (pour faciliter la comparaison, nous utilisons toujours le ratio prix des logements/revenu). superficie d'habitation par habitant de 36,6 mètres carrés comme indicateur de référence). Les résultats montrent que le rapport prix/revenu du logement a diminué de manière significative dans la plupart des villes, le rapport prix/revenu moyen étant passé de 16,03 à 11,87, la baisse globale atteignant 26 %. Les résultats de ces statistiques montrent que les dix principales villes avec des ratios prix de l'immobilier/revenu sont Shenzhen, Shanghai, Pékin, Xiamen, Guangzhou, Hangzhou, Tianjin, Fuzhou, Nanjing et Haikou. En termes de répartition urbaine, elles sont toutes développées. villes de l'Est. Bien que le rapport prix de l'immobilier/revenu soit élevé, ces villes sont soutenues par l'industrie et la population, et le marché a un fort pouvoir d'achat.Si l’on examine l’évolution sur cinq ans du ratio prix de l’immobilier/revenu, la baisse la plus évidente a été enregistrée à Qingdao, où le ratio prix de l’immobilier/revenu est passé de 18,35 en 2019 à 9,61, soit une baisse allant jusqu’à 48 % ; Taiyuan et Guiyang ont également chuté de 40 %, Taiyuan passant de 13,44 à 8,07 et Guiyang passant de 10,55 à 6,29. Parmi les villes de second rang, Nanjing, Fuzhou, Ningbo, Nanchang, Shijiazhuang, Zhengzhou, Jinan, Chongqing, Dalian, Lanzhou, Harbin, Changchun, Hohhot et d'autres villes ont vu le ratio prix/revenu de leur logement chuter de plus de 30 %. . Parmi les villes de premier rang, le ratio prix de l'immobilier/revenu de Shanghai est celui qui a chuté le plus faiblement, de seulement 1 %, ce qui indique que les prix de l'immobilier à Shanghai sont toujours élevés et ont presque continué à augmenter en même temps que le revenu disponible des résidents, qui se classe au premier rang. premier en termes de prix de l'immobilier, a un rapport prix/revenu de l'immobilier inférieur à celui d'il y a cinq ans, mais il est toujours en tête de liste avec une valeur de 34,63 ; a chuté de 25 %, passant de la deuxième place en 2019 à la troisième place.En 2019, seules 6 villes avaient un ratio prix/revenu du logement à un chiffre, mais cette année, 18 villes ont un ratio prix/revenu à un chiffre, parmi lesquelles Yinchuan, Hohhot, Urumqi, Changsha, Guiyang, Shenyang et Changchun sont tombés en dessous des normes internationales (entre 6 et 7). En fait, nos statistiques ne concernent que 35 villes grandes et moyennes. Si le champ statistique est étendu à toutes les villes préfectorales, le rapport prix/revenu moyen sera encore réduit. Après des années d’ajustement en profondeur, les prix des logements dans la plupart des villes de troisième et quatrième rangs ont été ajustés au point de devenir même survendus. Par exemple, dans les trois provinces du nord-est, même dans les trois capitales provinciales, le ratio prix de l’immobilier/revenu se situe seulement entre 6,45 et 7,31. Le ratio prix de l'immobilier/revenu à Hegang n'est que de 2,48 (le revenu disponible des résidents urbains en 2023 est de 28 700 yuans, tandis que le prix de l'immobilier est de 1 948 yuans/mètre carré), ce qui est bien inférieur à la norme internationalement acceptée. valeur. La baisse significative du ratio prix de l'immobilier/revenu est due d'une part à la baisse des prix de l'immobilier ces dernières années, et d'autre part à la croissance constante du revenu disponible des résidents. En 2018, le revenu disponible par habitant des résidents urbains du pays n'était que de 39 300 yuans. En 2023, cet indicateur atteindra 51 800 yuans, soit une augmentation de 31,8 % en cinq ans. En termes de prix de l'immobilier, selon les données du China Housing Price Market Network, le prix médian national du logement était de 1,3 million de yuans il y a cinq ans, et le prix médian actuel du logement est tombé à 1,2 million de yuans. D'une part, les revenus des résidents augmentent régulièrement et, d'autre part, les prix de l'immobilier diminuent. Entre la hausse et la baisse, la pression des résidents pour acheter des maisons est effectivement atténuée.━━━━
Les politiques continuent de bénéficier
Le coût d'achat d'une maison est considérablement réduitAlors que la relation entre l'offre et la demande immobilières a subi des changements majeurs, la réglementation immobilière de mon pays est également passée du « resserrement » au « assouplissement » dans le passé, en particulier les politiques ciblant la demande ont été continuellement optimisées. Le 30 avril, la réunion du Bureau politique du Comité central du PCC a proposé pour la première fois la nécessité de coordonner la recherche sur les politiques et les mesures visant à digérer l'immobilier existant et à optimiser les logements supplémentaires. Le 17 mai, la banque centrale a publié un certain nombre de nouveaux logements ; politiques de prêt, y compris l'abaissement du taux d'acompte à 15 % et l'annulation des prêts au logement au niveau national, la limite inférieure des taux d'intérêt, l'introduction du refinancement du logement abordable, etc. Le 7 juin, la réunion exécutive du Conseil des Affaires d'État a proposé que nous comprenions pleinement les nouveaux changements dans la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier, que nous nous conformions aux nouvelles attentes de la population en matière de logement de haute qualité et que nous nous efforcions de promouvoir la mise en œuvre des politiques et des mesures qui ont été introduites ; le 30 juillet, la réunion du Bureau politique du Comité central a en outre souligné qu'il est nécessaire de mettre en œuvre de nouvelles politiques pour promouvoir le développement stable et sain du marché immobilier, d'adhérer à la combinaison de digérer le stock existant et optimiser l'augmentation, soutenir activement l'acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables, assurer davantage la livraison de logements et accélérer la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier.Plus de 600 politiques d'assouplissement immobilier seront introduites tout au long de 2023. Depuis cette année, les politiques ont continué à se multiplier. Jusqu'à présent, plus de 500 politiques ont été introduites et l'environnement politique a atteint le stade le plus détendu de l'histoire. Le premier est le retrait progressif des politiques restrictives. Dans le cycle de resserrement de la réglementation immobilière, les politiques restrictives telles que les restrictions d'achat, les restrictions de vente, les restrictions de prêt et les restrictions de prix sont devenues le ton principal de la réglementation. Avec les changements fondamentaux dans l'offre et la demande du marché, ces politiques restrictives se retirent de la scène. de l'histoire. Jusqu'à présent, plus de 50 villes ont levé ou assoupli leurs politiques de restrictions d'achat, à l'exception de certaines régions de Pékin, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Sanya, Haikou, Tianjin et d'autres villes, toutes les villes du pays ont entièrement levé les restrictions d'achat. En plus de l'assouplissement des politiques de restriction d'achat, les restrictions de vente, les restrictions de prêt et les restrictions de prix sont également progressivement levées dans le cadre du processus d'optimisation des politiques de contrôle immobilier dans divers endroits. Le 31 juillet en particulier, la ville de Zhengzhou a pris les devants en annonçant l'annulation des indications sur les prix de vente des logements commerciaux. Cela signifie également donner aux développeurs le droit d’ajuster les prix. Avec la mise en place d'un système d'offre de logements « marché + sécurité », les logements commerciaux reviendront complètement sur le marché. Deuxièmement, les taux d’intérêt des prêts ont été abaissés et le coût de l’achat d’un logement a été réduit. Il y a cinq ans, le taux d'intérêt de référence LPR était de 4,85 %. En raison de l'impact de la politique de restriction des achats et des prêts, les banques de divers endroits ont augmenté les taux d'intérêt des prêts au premier et au deuxième logement par rapport au taux d'intérêt moyen national pour les prêts au premier logement. était de 5,38% et les taux d'intérêt ont généralement augmenté de 5% à 20%. Les taux d’intérêt des prêts pour résidences secondaires augmentent généralement de 10 à 30 %. Après la réforme LPR d’août 2019, les taux d’intérêt hypothécaires ont jusqu’à présent baissé neuf fois. Le 20 février de cette année, le LPR sur cinq ans a été abaissé de 25 points de base à 3,95 % ; le 22 juillet, il a été abaissé à nouveau de 10 points de base à 3,85 % ; Après cette série de baisses de taux d’intérêt, le taux d’intérêt hypothécaire à 5 ans a de nouveau atteint un niveau record. En prenant comme exemple les quatre grandes villes de premier rang, les derniers taux d'intérêt hypothécaires à Pékin, Shanghai et Shenzhen sont ajustés à 3,4 % pour la première maison et à 3,8 % pour la résidence secondaire à Pékin (dans le cinquième périphérique)/ en dehors du cinquième périphérique (3,6 %) et 3,8 % (dans la zone urbaine)/en dehors du cinquième périphérique à Shanghai 3,6 % (zone de libre-échange Lingang New Area, Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian, Baoshan, Jinshan). et Shenzhen 3,8%. Les derniers taux d'intérêt hypothécaires à Guangzhou, qui ont aboli la limite inférieure des taux d'intérêt, ont été ajustés à 3,1 % pour la première maison et à 3,7 % pour la résidence secondaire. Les taux d'intérêt des premiers prêts immobiliers de certaines banques à Guangzhou, Foshan, Suzhou et ailleurs sont même aussi bas que 2,9 % ou 2,95 %.Par rapport au niveau des taux d'intérêt hypothécaires d'il y a cinq ans, la baisse a atteint ou même dépassé 2 points de pourcentage. Calculée sur la base d'un prêt de 1 million de yuans et d'un capital et d'intérêts égaux sur 30 ans, les frais d'intérêt ont été économisés d'au moins 200 000 à. 300 000 yuans.Non seulement le taux d'intérêt des prêts a été réduit, mais il existe également des politiques préférentielles telles que des subventions à l'achat de logements et des exonérations fiscales parmi les politiques spécifiques aux villes mises en œuvre dans divers endroits, ce qui réduit encore davantage le coût d'achat d'un logement pour les acheteurs.━━━━
Le ratio loyers/ventes augmente
La valeur de l’investissement immobilier émerge progressivement Les prix de l’immobilier à travers le pays sont entrés dans un cycle baissier, mais les loyers n’ont pas changé de manière significative. Selon les données du China House Price Market Network, le loyer médian national en 2023 sera de 2 000 yuans, soit le même qu'en 2019. Dans certaines villes de premier et deuxième rang, les loyers suivent toujours une tendance à la hausse constante. Les cinq villes où les loyers sont les plus élevés sont Pékin (120,95 yuans/mètre carré), Shanghai (107,43 yuans/mètre carré), Shenzhen (97,47 yuans/mètre carré), Hangzhou (65,25 yuans/mètre carré) et Guangzhou (60,4 yuans/mètre carré). ) /mètre carré). En regardant le ratio ventes/loyer (prix du logement/loyer annuel) dans 35 villes grandes et moyennes, le ratio loyer/vente moyen est de 42,83. Lorsque cette valeur est convertie en rendement locatif annuel, elle est d'environ. 2,33%. Ce niveau a surperformé le taux d’intérêt sur les dépôts à un an (1,75 %) des principales banques commerciales. Sur la base de ce calcul, le rendement locatif à Urumqi peut atteindre 3,7 %, et le rendement locatif dans des villes comme Changchun, Harbin, Wuhan, Xining, Shenyang, Guiyang, Chengdu, Lanzhou et Changsha est également supérieur à 3 %. Parmi les 35 villes incluses dans les statistiques, 26 villes ont des rendements locatifs supérieurs à 2 %. Même dans la ville de premier rang qu'est Pékin, les rendements locatifs peuvent atteindre plus de 2 %. Dans le contexte de la politique réglementaire du « logement pour vivre, pas pour spéculer », l'attribut d'investissement de l'immobilier a été progressivement minimisé. Cependant, en tant qu'immobilier, l'immobilier n'est pas seulement une résidence qui remplit une fonction résidentielle, mais aussi un objet d'investissement. produit d'investissement destiné aux résidents souhaitant préserver la valeur de leurs actifs. À l'heure actuelle, les taux d'intérêt des dépôts bancaires et des prêts sont entrés dans un cycle baissier, et même le taux nominal des obligations d'État à très long terme à 30 ans n'est que de 2,57 %. Il sera de plus en plus difficile de trouver des produits d'investissement offrant des rendements stables à l'avenir, et à l'heure actuelle, la valeur d'investissement de l'immobilier commence à émerger progressivement.(Cet article a été publié à la page 11 de China Real Estate News le 5 août par Su Zhiyong, rédacteur en chef)
Membre du comité de rédaction en service : Li HongmeiÉditeur de processus : Wen Hongmei
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