Asiantuntijat: Asuntojen hinta-tulosuhde on laskenut merkittävästi ja asukkaiden asuntopaineet ovat vähentyneet merkittävästi.
2024-08-04
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Asuntojen hintojen putoaessa ja asukkaiden käytettävissä olevien tulojen kasvaessa vuosi vuodelta asukkaiden asuntojen ostopainetta kevennetään tehokkaasti.Hua Shao / Kartografia Toisaalta asukkaiden tulot kasvavat tasaisesti ja toisaalta asuntojen hinnat laskevat nousun ja laskun välissä asukkaiden asuntojen ostopaineita lievitetään tehokkaasti.Asuntolainojen korkojen huomattava lasku sekä politiikat, kuten asunnonostotuet ja verovapautukset, ovat edelleen alentaneet asukkaiden asunnon ostokustannuksia.。Teksti: Su Zhiyong, kaupunki- ja aluehallinnon instituutti Viime vuosina kotimaani kiinteistömarkkinat ovat kokeneet suhdannevaihteluita lähes 50 % huippuun verrattuna. Myös asuntojen hinnat ovat kokeneet suuria muutoksia yli 25 %. Asuntojen hintojen laskun ja asukkaiden käytettävissä olevien tulojen vuosi vuodelta kasvun myötä asukkaiden asuntokauppapaineet lieventyvät tehokkaasti. Asuntojen hinta-tulosuhde on tärkeä mittari, joka heijastaa asukkaiden paineita ostaa asunto. Teimme vuoden 2019 puolivälissä tilastollisen analyysin asuntojen hinta-tulosuhteesta 35 tyypillisessä suuressa ja keskisuuressa kaupungissa. Viisi vuotta myöhemmin selvitimme tämän indikaattorin uudelleen samalla kaliiperilla. Tulokset osoittivat, että 35 suuren ja keskisuuren kaupungin asuntojen keskimääräinen hinta-tulosuhde on pudonnut vuoden 2019 16,03:sta tänä vuonna 11,87:ään. laskua 26 %. Tämä indikaattorimuutos vahvistaa entisestään objektiivista todellisuutta, että asukkaiden asuntokauppapaineita lievitetään tehokkaasti.━━━━
Hinta/tuotto-suhde heikkeni merkittävästi
Asukkaiden asuntojen ostopaineet lievittyvät tehokkaasti Teimme vuoden 2019 puolivälissä analyysin asuntojen hinta-tulosuhteesta 35 suuressa ja keskisuuressa kaupungissa (4 kuntaa + maakuntien pääkaupungit + erillisen valtion kaavoituskaupungit). 35 suuren ja keskisuuren kaupungin tulojen suhde oli 16,03. Kymmenen parhaan joukkoon sijoittuivat Shenzhen, Peking, Xiamen, Shanghai, Fuzhou, Tianjin, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing ja Qingdao asuntojen hinta-tulosuhteilla. Shenzhenin ja Pekingin 39,76 ja 34,54. Kansainvälisesti hyväksyttyjen asuntojen hinta-tulosuhdestandardien mukaan kohtuullisen vaihteluvälin tulisi olla 6-7. Tilastoon sisältyvät 35 suurta ja keskikokoista kaupunkia Yinchuania lukuun ottamatta ylittävät kaikki tämän standardialueen. Vaikka kotimaani ja kehittyneet maat ovat yhteiskunnallisen kehityksen eri vaiheissa, eikä niitä voida yksinkertaisesti verrata kansainvälisiin standardeihin, nämä tiedot kuvastavat yleisesti asukkaiden asuntojen ostopainetta. Viisi vuotta myöhemmin kiinteistömarkkinoilla on tapahtunut perusteellisia muutoksia. Käytimme jälleen samaa kaliiperia 35 suuren ja keskikokoisen kaupungin asuntojen hinta-tulosuhteiden analysointiin ja vertailuun (vertailun helpottamiseksi käytämme edelleen asukasta kohden 36,6 neliömetriä viiteindikaattorina). Tulokset osoittavat, että asuntojen hinta-tulosuhde on laskenut merkittävästi useimmissa kaupungeissa, ja asuntojen keskimääräinen hinta-tulosuhde on pudonnut 16,03:sta 11,87:ään ja kokonaislasku on 26 %. Näiden tilastojen tulokset osoittavat, että kymmenen parasta kaupunkia, joissa asuntojen hinta-tulosuhteet ovat, ovat Shenzhen, Shanghai, Peking, Xiamen, Guangzhou, Hangzhou, Tianjin, Fuzhou, Nanjing ja Haikou idän kaupungit Vaikka asuntojen hinta-tulosuhde on korkealla puolella, mutta teollisuus ja väestö tukevat näitä kaupunkeja, ja markkinoilla on vahva ostovoima.Tarkasteltaessa asuntojen hinta/tulo-suhteen viiden vuoden muutoksia, selvin lasku oli Qingdaossa, jossa asuntojen hinta-tulosuhde laski vuoden 2019 18,35:stä 9,61:een, mikä on jopa 48 %:n pudotus; Taiyuan ja Guiyang laskivat myös 40 %, Taiyuan laski 13,44:stä 8,07:ään ja Guiyang 10,55:stä 6,29:ään. Toisen tason kaupungeista Nanjing, Fuzhou, Ningbo, Nanchang, Shijiazhuang, Zhengzhou, Jinan, Chongqing, Dalian, Lanzhou, Harbin, Changchun, Hohhot ja muissa kaupungeissa asuntojen hinta-tulosuhde on laskenut yli 30 prosenttia. . Ensiluokkaisista kaupungeista Shanghain asuntojen hinta-tulosuhde putosi pienin, vain 1 %, mikä osoittaa, että Shanghain asuntojen hinnat ovat edelleen vahvat ja ovat lähes jatkaneet nousuaan samaan aikaan kuin Shenzhenin asuntojen käytettävissä olevat tulot Ensin asuntojen hinnoissa, asuntojen hinta-tulo-suhde on pienempi kuin viisi vuotta sitten laski 25 % ja putosi toisesta sijasta vuonna 2019 kolmannelle sijalle.Vuonna 2019 vain 6 kaupungissa oli yksinumeroinen asuntojen hinta-tulosuhde, mutta tänä vuonna 18 kaupungissa on yksinumeroinen asuntojen hinta-tulosuhde, muun muassa Yinchuan, Hohhot, Urumqi, Changsha ja Guiyang. Shenyang ja Changchun ovat pudonneet kansainvälisten standardien alapuolelle (6 ja 7 välillä). Itse asiassa tilastomme koskevat vain 35 suurta ja keskikokoista kaupunkia. Useimmissa kolmannen ja neljännen tason kaupungeissa asuntojen hinnat ovat vuosien perusteellisen sopeutumisen myötä sopeutuneet siihen pisteeseen, että ne ovat jopa ylimyytyjä. Esimerkiksi kolmessa koillisprovinssissa, jopa kolmessa maakunnan pääkaupungissa, asuntojen hinta-tulosuhde on vain välillä 6,45-7,31. Asunnon hinta-tulosuhde Hegangissa on vain 2,48 (kaupungin asukkaiden käytettävissä olevat tulot vuonna 2023 on 28 700 yuania, kun taas asunnon hinnan on osoitettu olevan 1 948 yuania/neliömetri), mikä on paljon alhaisempi kuin kansainvälisesti hyväksytty standardi. arvo. Asuntojen hinta-tulosuhteen merkittävä lasku johtuu toisaalta viime vuosien asuntojen hintojen laskusta ja toisaalta asukkaiden käytettävissä olevien tulojen tasaisesta kasvusta. Vuonna 2018 kaupunkilaisten käytettävissä olevat tulot valtakunnallisesti olivat vain 39 300 yuania. Vuonna 2023 tämä indikaattori saavuttaa 51 800 yuania, mikä on 31,8 prosentin kasvu viidessä vuodessa. Asuntojen hintojen osalta Kiinan asuntojen hintamarkkinaverkoston tietojen mukaan asuntojen kansallinen mediaanihinta viisi vuotta sitten oli 1,3 miljoonaa yuania, ja nykyinen mediaaniasuntojen hinta on pudonnut 1,2 miljoonaan juaniin. Toisaalta asukkaiden tulot kasvavat tasaisesti ja toisaalta asuntojen hinnat laskevat nousun ja laskun välissä asukkaiden asuntojen ostopaineita lievitetään tehokkaasti.━━━━
Politiikat hyödyttävät edelleen
Asunnon ostokustannukset pienenevät huomattavastiKun kiinteistöjen kysynnän ja tarjonnan suhde on kokenut suuria muutoksia, myös kotimaani kiinteistöalan sääntely on siirtynyt aiemmin "kiristymisestä" "löystymiseen", erityisesti kysyntäpuolelle kohdistuvaa politiikkaa on jatkuvasti optimoitu. 30. huhtikuuta poliittisen toimiston kokouksessa CPC keskuskomitea ehdotti ensimmäistä kertaa tarvetta koordinoida tutkimusta politiikoista ja toimenpiteistä sulattaa nykyiset kiinteistöt ja optimoida lisäasuntojen 17. toukokuuta, keskuspankki antoi useita uusia asuntoja lainapolitiikat, mukaan lukien käsirahasuhteen laskeminen 15 prosenttiin ja valtakunnallisten asuntolainojen peruuttaminen, edullisen asumisen jälleenrahoituksen käyttöönotto jne. Valtioneuvoston johtokunnan kokouksessa esitettiin 7. kesäkuuta, että meidän tulisi ymmärtää täysin kiinteistömarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan suhteen uudet muutokset, vastata ihmisten uusiin odotuksiin laadukkaasta asumisesta ja pyrkiä edistämään toteutumista. 30. heinäkuuta käyttöönotetuista politiikoista ja toimenpiteistä keskuskomitean poliittisen toimiston kokouksessa korostettiin edelleen, että on tarpeen toteuttaa uusia politiikkoja kiinteistömarkkinoiden vakaan ja terveen kehityksen edistämiseksi, noudattaa yhdistelmää; sulattaa olemassa olevaa varastoa ja optimoida lisäystä, tukea aktiivisesti olemassa olevien liike-asuntojen hankintaa edulliseksi asunnoksi, varmistaa edelleen asuntojen toimittaminen ja nopeuttaa uuden kiinteistökehitysmallin rakentamista.Vuoden 2023 aikana otetaan käyttöön yli 600 kiinteistökevennysvakuutusta. Vakuutusten määrä on jatkanut nousuaan Tähän mennessä vakuutusten määrä on ollut yli 500 ja vakuutusympäristö on saavuttanut historian rennoimman vaiheen. Ensimmäinen on rajoittavien politiikkojen asteittainen poistaminen. Kiinteistösääntelyn kiristyessä rajoittavat politiikat, kuten ostorajoitukset, myyntirajoitukset, lainarajoitukset ja hintarajoitukset, ovat nousseet sääntelyn pääsävyksi Markkinoiden kysynnän ja tarjonnan perusteellisten muutosten myötä nämä rajoittavat politiikat vetäytyvät näyttämöltä historiasta. Tähän mennessä yli 50 kaupunkia on poistanut tai lieventänyt ostorajoituksia lukuun ottamatta joitakin alueita Pekingissä, Shanghaissa, Shenzhenissä, Sanyassa, Haikoussa, Tianjinissa ja muissa paikoissa. Ostorajoituspolitiikkojen löystymisen lisäksi myyntirajoituksia, lainarajoituksia ja hintarajoituksia puretaan vähitellen eri paikoissa optimoitaessa kiinteistövalvontapolitiikkaa. Varsinkin 31. heinäkuuta Zhengzhoun kaupunki otti johtoaseman ilmoittaessaan kaupallisen asuntojen myyntihintaohjeistuksen peruuttamisesta. Tämä tarkoittaa myös sitä, että kehittäjille annetaan oikeus säätää hintoja. ”Markkina + turvallisuus” asuntotarjontajärjestelmän perustamisen myötä kaupalliset asunnot palaavat kokonaan markkinoille. Toiseksi lainojen korkoja on laskettu ja asunnonhankintakustannuksia on alennettu. Viisi vuotta sitten LPR-viitekorko oli 4,85 %. Osto- ja lainarajoituspolitiikan vaikutuksesta pankit ovat eri paikoissa nostaneet ensi- ja toisen asuntolainan valtakunnallista keskikorkoa oli 5,38 % ja korot nousivat yleensä 5 % 20 %:iin. Toisen asuntolainan korot nousevat yleensä 10–30 prosenttia. LPR-uudistuksen jälkeen elokuussa 2019 asuntolainojen korot ovat laskeneet tähän mennessä yhdeksän kertaa. Tänä vuonna 20. helmikuuta viiden vuoden LPR laskettiin 25 peruspistettä 3,95 prosenttiin 22. heinäkuuta, ja se laskettiin jälleen 10 peruspistettä 3,85 prosenttiin. Tämän koronlaskukierroksen jälkeen 5 vuoden asuntolainakorko osui jälleen ennätysmatalalle. Kun otetaan esimerkkinä neljä suurta ensiluokkaista kaupunkia, viimeisimmät asuntolainojen korot Pekingissä, Shanghaissa ja Shenzhenissä on mukautettu 3,4 prosenttiin ensiasunnon osalta ja 3,8 prosenttiin Pekingin kakkosasunnon osalta (viidennen kehätien sisällä)/ viidennen kehätien ulkopuolella (3,6 %) ja 3,8 % (kaupunkialueella) / viidennen kehätien ulkopuolella 3,6 % (vapaakauppa-alue Lingang New Area, Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian, Baoshan, Jinshan). ja Shenzhen 3,8 %. Uusimmat asuntolainojen korot Guangzhoussa, joka on poistanut korkojen alarajan, on tarkistettu 3,1 prosenttiin ensiasunnon osalta ja 3,7 prosenttiin kakkosasunnon osalta. Joidenkin pankkien ensiasuntolainojen korot ovat Guangzhoussa, Foshanissa, Suzhoussa ja muissa paikoissa jopa 2,9 % tai 2,95 %.Viiden vuoden takaiseen asuntolainojen korkotasoon verrattuna lasku on saavuttanut tai jopa ylittänyt 2 prosenttiyksikköä. 1 miljoonan juanin lainalla ja 30 vuoden korkotasolla laskettuna korkokuluissa on säästetty vähintään 200 000 euroa. 300 000 yuania.Lainakoron lisäksi eri paikkakunnalla toteutettavien kaupunkikohtaisten politiikkojen joukossa on myös edullisia politiikkoja, kuten asunnon ostotukia ja verovapautuksia, mikä edelleen alentaa asunnon ostajan asunnon hankintakustannuksia.━━━━
Vuokra-myyntisuhde nousee
Kiinteistösijoitusten arvo on vähitellen nousemassa Asuntojen hinnat ovat kaikkialla maassa kääntyneet laskuun, mutta vuokrat eivät ole muuttuneet merkittävästi. China House Price Market Networkin tietojen mukaan valtakunnallinen mediaanivuokra vuonna 2023 on 2 000 yuania eli sama kuin vuonna 2019. Joissakin ensimmäisen ja toisen tason kaupungeissa vuokrat ovat edelleen tasaisessa nousussa. Viisi eniten vuokrattua kaupunkia ovat Peking (120,95 yuania/neliömetri), Shanghai (107,43 yuania/neliömetri), Shenzhen (97,47 yuania/neliömetri), Hangzhou (65,25 yuania/neliömetri) ja Guangzhou (60,4yuania). ) /neliömetri). Kun tarkastellaan 35 suuren ja keskikokoisen kaupungin myynti-vuokra-suhdetta (asunnon hinta/vuosivuokra), keskimääräinen vuokra-myyntisuhde on 42,83, kun tämä arvo muutetaan vuosivuokratuotoksi, se on noin 2,33 %. Tämä taso on ylittänyt suurten liikepankkien vuoden talletuskoron (1,75 %). Tämän laskelman perusteella Urumqin vuokratuotto voi nousta 3,7 prosenttiin, ja myös Changchunin, Harbinin, Wuhanin, Xiningin, Shenyangin, Guiyangin, Chengdun, Lanzhoun ja Changshan kaltaisissa kaupungeissa vuokratuotto on yli 3 %. Tilastoon sisältyvistä 35 kaupungista 26 kaupungin vuokratuotot ylittävät 2 % Jopa ensiluokkaisessa Pekingin kaupungissa vuokratuotot voivat nousta yli 2 %:iin. Sääntelypolitiikan "asuminen asumista, ei keinottelua" taustalla on kiinteistöjen sijoitusominaisuutta vähentynyt. Kiinteistönä kiinteistö ei kuitenkaan ole vain asuintehtävä, vaan myös asuintehtävä sijoitustuote asukkaille, jotka haluavat säilyttää omaisuutensa arvoa. Tällä hetkellä pankkitalletusten ja lainojen korot ovat siirtyneet alaspäin, ja jopa 30 vuoden ultrapitkien valtionlainojen kuponkikorko on vain 2,57 %. Tulevaisuudessa vakaan tuoton sijoitustuotteita on yhä vaikeampi löytää, ja tällä hetkellä kiinteistöjen sijoitusarvo on alkanut vähitellen nousta esiin.(Päätoimittaja Su Zhiyong julkaisi tämän artikkelin China Real Estate Newsin sivulla 11 5. elokuuta)
Toimituslautakunnan päivystävä jäsen: Li HongmeiProsessieditori: Wen Hongmei
China Real Estate News pidättää kaikki oikeudet
Jäljentäminen tai käyttö missään muodossa ilman lupaa on kielletty
