전문가 : 소득 대비 주택 가격 비율이 크게 떨어지고 주민들의 주택 구입 압력이 크게 완화되어 부동산 투자의 가치가 점차 뚜렷해지고 있습니다.
2024-08-04
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주택가격이 하락하고 주민들의 가처분소득이 해마다 늘어나면서 주민들의 주택구입에 대한 부담이 효과적으로 완화되고 있다.화샤오/지도 제작 한편으로는 주민들의 소득이 꾸준히 증가하는 반면, 다른 한편으로는 주택 가격이 하락하는 등락 사이에서 주민들의 주택 구입 압력이 효과적으로 완화되고 있습니다.모기지 이자율의 대폭 인하와 주택 구입 보조금, 세금 면제 등의 정책으로 인해 주민들의 주택 구입 비용이 더욱 절감되었습니다.。텍스트: Su Zhiyong, 도시 및 지역 거버넌스 연구소 최근 몇 년 동안 우리나라의 부동산 시장은 순환적 조정을 겪었습니다. 주택 매매 면적은 최고치에 비해 거의 50% 하락했습니다. 대부분의 도시에서 주택 가격도 전체적으로 25% 이상 조정되는 등 큰 조정을 겪었습니다. 주택가격이 하락하고 주민들의 가처분소득이 해마다 증가함에 따라 주민들의 주택구입에 대한 부담이 효과적으로 완화되고 있다. 소득 대비 주택 가격 비율은 주민들의 주택 구입 압력을 반영하는 중요한 지표입니다. 2019년 중반 35개 대표적인 대도시 및 중규모 도시를 대상으로 주택가격-소득비율에 대한 통계분석을 실시했습니다. 5년 후, 우리는 동일한 수준으로 이 지표를 다시 정리한 결과, 35개 대도시 및 중형 도시의 평균 주택 가격 대비 소득 비율이 2019년 16.03에서 올해 11.87로 하락한 것으로 나타났습니다. 26% 감소. 이러한 지표 변화는 주민들의 주택 구입 압력이 효과적으로 완화되고 있다는 객관적인 현실을 더욱 확증해 줍니다.━━━━
가격 대비 소득 비율이 크게 감소했습니다.
주민들의 주택 구입 압력이 효과적으로 완화되었습니다. 2019년 중반 35개 대도시(4개 지자체+지방수도+국가계획시)의 소득 대비 주택가격 비율을 분석한 결과, 평균 주택가격은 35개 대도시 및 중형 도시의 소득 대비 소득 비율은 16.03이며, 그 중 선전, 베이징, 샤먼, 상하이, 푸저우, 천진, 광저우, 항저우, 난징, 칭다오가 상위 10위 안에 들었고 주택 가격 대비 소득 비율은 10위권에 들었습니다. 선전과 베이징은 각각 39.76과 34.54를 기록했다. 국제적으로 통용되는 소득 대비 주택 가격 비율 기준에 따르면 합리적인 범위는 6~7 사이여야 합니다. 통계에 포함된 인촨(Yinchuan)을 제외한 35개 대도시 및 중형 도시는 모두 이 기준 범위를 초과합니다. 우리나라와 성숙한 선진국은 사회 발전 단계가 달라서 단순히 국제 기준과 비교할 수는 없지만, 일반적으로 이 데이터는 주민들의 주택 구입 압력 현실을 반영합니다. 5년 후, 부동산 시장은 큰 조정을 겪었습니다. 우리는 다시 한번 동일한 수준을 사용하여 35개 대도시 및 중형 도시의 주택 가격 대비 소득 비율을 분석하고 비교했습니다. 1인당 주택면적은 36.6㎡로 참고지표). 결과에 따르면 대부분의 도시에서 소득 대비 주택 가격 비율이 크게 감소했으며, 평균 주택 소득 대비 주택 가격 비율은 16.03에서 11.87로 감소했으며 전체 감소율은 26%에 달했습니다. 이 통계 결과에 따르면 소득 대비 주택 가격 비율 상위 10개 도시는 선전, 상하이, 베이징, 샤먼, 광저우, 항저우, 텐진, 푸저우, 난징, 하이커우로 도시 분포 측면에서 모두 발달한 것으로 나타났다. 동부의 도시는 소득 대비 주택 가격 비율이 높은 편이지만 산업과 인구가 뒷받침되고 시장은 강력한 구매력을 갖고 있습니다.소득 대비 주택 가격 비율의 5년간 변화를 살펴보면 칭다오에서 가장 눈에 띄게 감소한 곳은 칭다오의 소득 대비 주택 가격 비율이 2019년 18.35에서 9.61로 최대 48%까지 하락한 것입니다. Taiyuan과 Guiyang도 40% 하락했으며, Taiyuan은 13.44에서 8.07로, Guiyang은 10.55에서 6.29로 떨어졌습니다. 2급 도시 중 난징, 푸저우, 닝보, 난창, 스자좡, 정저우, 지난, 충칭, 다롄, 란저우, 하얼빈, 창춘, 후허하오터 및 기타 도시의 소득 대비 주택 가격 비율은 30% 이상 감소했습니다. . 1선 도시 중 상하이의 소득 대비 주택 가격 비율은 1%에 불과해 가장 적게 떨어졌다. 이는 상하이의 주택 가격이 여전히 강세를 보이고 있으며, 1위인 선전 주민의 가처분 소득과 거의 동시에 상승세를 이어가고 있음을 의미한다. 주택 가격 1위는 소득 대비 주택 가격 비율이 5년 전보다 낮아졌지만 여전히 베이징의 소득 대비 주택 가격 비율은 34.63으로 1위를 차지했습니다. 25% 하락해 2019년 2위에서 3위로 떨어졌습니다.2019년에는 소득 대비 주택 가격 비율이 한 자릿수인 도시가 6개에 불과했지만, 올해는 소득 대비 주택 가격 비율이 한 자릿수인 도시가 18개에 달합니다. 선양과 창춘은 국제 기준(6~7) 이하로 떨어졌다. 실제로 우리의 통계는 35개 대도시 및 중규모 도시에만 해당됩니다. 통계 범위를 모든 현급 도시로 확대하면 평균 물가 대비 소득 비율이 더욱 낮아질 것입니다. 수년간의 심층 조정을 통해 대부분의 3선 및 4선 도시의 주택 가격은 심지어 과매도 수준까지 조정되었습니다. 예를 들어, 동북 3개 성, 심지어 3개 성의 경우에도 소득 대비 주택 가격 비율은 6.45~7.31에 불과합니다. 허강의 소득 대비 주택 가격 비율은 2.48에 불과합니다(2023년 도시 거주자의 가처분 소득은 28,700위안, 주택 가격은 1,948위안/제곱미터로 표시됨). 이는 국제적으로 허용되는 표준보다 훨씬 낮습니다. 값. 소득 대비 주택 가격 비율이 크게 감소한 것은 최근 주택 가격 하락과 주민 가처분 소득의 꾸준한 증가에 따른 것입니다. 2018년 전국 도시 주민의 1인당 가처분 소득은 39,300위안에 불과했고, 2023년에는 이 지표가 5년 만에 31.8% 증가한 51,800위안에 이를 것으로 예상된다. 중국주택가격시장네트워크(China Housing Price Market Network) 자료에 따르면 주택 가격 측면에서 5년 전 전국 주택 중위 가격은 130만 위안이었는데, 현재 중위 주택 가격은 120만 위안으로 떨어졌다. 한편으로는 주민들의 소득이 꾸준히 증가하는 반면, 다른 한편으로는 주택 가격이 하락하는 등락 사이에서 주민들의 주택 구입 압력이 효과적으로 완화되고 있습니다.━━━━
정책은 계속해서 이익을 얻습니다
부동산 수요와 공급의 관계가 큰 변화를 겪으면서 우리나라의 부동산 규제도 과거 '긴축'에서 '완화'로 전환되었으며, 특히 수요 측면을 대상으로 한 정책은 지속적으로 최적화되어 왔습니다. 4월 30일, CPC 중앙 정치국 회의에서 처음으로 기존 부동산을 소화하고 주택 증분을 최적화하기 위한 정책 및 조치에 대한 연구를 조정할 필요가 있다고 제안했으며, 중앙은행은 다수의 신규 주택을 발행했습니다. 계약금 비율을 15%로 낮추고, 국가 차원의 주택대출을 취소하고, 금리 하한제를 도입하는 등 대출 정책을 시행합니다. 6월 7일 국무원 상무회의에서는 부동산 시장 수급 관계의 새로운 변화를 충분히 이해하고, 고품질 주택에 대한 국민의 새로운 기대에 부응하며, 이행을 촉진하기 위해 노력해야 한다고 제안했습니다. 7월 30일에 발표된 정책 및 조치에 대해 중앙위원회 정치국 회의에서는 다음과 같이 강조했습니다. 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진하기 위한 새로운 정책을 시행해야 하며, 기존 재고를 소화하고 증분을 최적화하고, 저렴한 주택으로 사용할 기존 상업용 주택의 인수를 적극적으로 지원하고, 주택 공급을 더욱 보장하고, 부동산 개발의 새로운 모델 구축을 가속화합니다.2023년에는 600개 이상의 부동산 완화 정책이 도입될 예정이다. 올해부터 계속 정책이 늘어나 현재까지 500개 이상의 정책이 도입됐으며 정책 환경은 역사상 가장 완화적인 단계에 이르렀다. 첫째, 규제정책의 점진적인 철회이다. 부동산 규제가 강화되는 과정에서 매수제한, 매매제한, 대출제한, 가격제한 등의 규제정책이 시장수급의 근본적인 변화로 인해 규제의 주요 기조로 자리 잡았으며, 이러한 규제정책은 점차 무대에서 물러나고 있다. 역사의. 지금까지 50개 이상의 도시에서 구매 제한 정책을 해제하거나 완화했습니다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 싼야, 하이커우, 텐진 등 일부 지역을 제외하고 전국 모든 도시에서 구매 제한을 전면 해제했습니다. 구매 제한 정책을 완화하는 것 외에도 판매 제한, 대출 제한, 가격 제한 등도 곳곳에서 부동산 관리 정책을 최적화하는 과정에서 점진적으로 해제되고 있다. 특히 지난 7월 31일 정저우시는 상업용 주택 매매가격 안내 취소를 발표하는 데 앞장섰다. 이는 또한 개발자에게 가격을 조정할 수 있는 권리를 부여하는 것을 의미합니다. '시장+담보' 주택공급체계 구축으로 상업용 주택은 완전히 시장으로 복귀하게 된다. 둘째, 대출 금리가 낮아지고 주택구입 비용이 절감되었습니다. 5년 전 LPR 기준금리는 4.85%였다. 매매·대출 제한 정책의 영향으로 각지의 은행들이 1차, 2차 주택대출 금리를 인상했다. 5.38%였으며 금리는 일반적으로 5%에서 20%까지 인상되었습니다. 2주택 대출 금리는 일반적으로 10~30% 정도 오른다. 2019년 8월 LPR 개혁 이후 모기지 금리는 지금까지 9배나 하락했습니다. 올해 2월 20일에는 5년간 LPR이 25bp 인하되어 3.95%가 되었고, 7월 22일에는 다시 10bp 인하되어 3.85%가 되었습니다. 이번 금리 인하 이후 5년 만기 모기지 금리는 다시 사상 최저치를 기록했다. 4개 주요 1선 도시를 예로 들면, 베이징, 상하이, 선전의 최신 모기지 금리는 베이징(5환로 내)의 첫 번째 주택에 대해 3.4%, 두 번째 주택에 대해 3.8%로 조정됩니다./ 5환 도로 밖(3.6%), 3.8%(도시 지역)/상하이 5환 도로 밖 3.6%(자딩, 칭푸, 쑹장, 펑셴, 바오산, 진산) 선전은 3.8%이다. 금리 하한을 폐지한 광저우의 최근 주택담보대출 금리는 첫 번째 주택은 3.1%, 두 번째 주택은 3.7%로 조정됐다. 광저우, 포산, 쑤저우 등 일부 은행의 첫 주택대출 금리는 2.9%, 2.95%까지 낮다.5년 전 주택담보대출 금리 수준과 비교하면 2%포인트 이상 하락한 것으로 나타났다. 대출금 100만 위안과 30년 원리금 균등 기준으로 계산하면 이자비용이 최소 20만 위안 절감됐다. 300,000위안.대출 금리가 인하됐을 뿐만 아니라, 곳곳에서 시행되는 도시별 정책 중 주택 구입 보조금, 세금 면제 등 우대 정책도 있어 주택 구입자의 주택 구입 비용을 더욱 절감해준다.━━━━
임대료 대비 판매 비율이 상승합니다.
부동산 투자의 가치가 점차 부각되고 있습니다. 전국적으로 집값은 하락 사이클에 들어섰지만 임대료는 큰 변화가 없었다. 중국 주택 가격 시장 네트워크(China House Price Market Network)의 데이터에 따르면 2023년 전국 평균 임대료는 2019년과 동일한 2,000위안이 될 것으로 예상됩니다. 일부 1선 및 2선 도시의 임대료는 여전히 꾸준한 상승 추세를 보이고 있습니다. 임대료가 가장 높은 상위 5개 도시는 베이징(120.95위안/제곱미터), 상하이(107.43위안/제곱미터), 선전(97.47위안/제곱미터), 항저우(65.25위안/제곱미터), 광저우(60.4위안)이다. ) /평방 미터). 35개 대도시의 매매전세비율(주택가격/연간임대료)을 보면, 평균 임대료 대비 매매비율은 42.83배이며, 이 값을 연간 임대수익률로 환산하면 약 2억 3천만원이다. 2.33%. 이는 주요 시중은행의 1년 예금 금리(1.75%)를 능가하는 수준이다. 이 계산에 따르면 우루무치의 임대 수익률은 3.7%에 달할 수 있으며, 창춘, 하얼빈, 우한, 시닝, 선양, 구이양, 청두, 란저우, 창사 등 도시의 임대 수익률도 3%를 넘습니다. 통계에 포함된 35개 도시 중 임대수익률이 2%를 넘는 도시는 26개다. '투기가 아닌 생활을 위한 주택'이라는 규제 정책을 배경으로 부동산의 투자 속성은 점차 경시되어 왔습니다. 그러나 부동산으로서 부동산은 단지 주거 기능을 수행하는 주택일 뿐만 아니라, 자산가치를 유지하려는 입주민을 위한 투자상품입니다. 현재 은행 예금 금리와 대출 금리는 하락 사이클에 들어섰고, 30년 만기 초장기 국고채의 표면이자율도 2.57%에 불과하다. 앞으로는 안정적인 수익을 내는 투자상품을 찾기가 점점 어려워질 것이며, 이때 부동산의 투자가치가 점차 부각되기 시작했습니다.(이 기사는 편집장 Su Zhiyong이 8월 5일 중국부동산신문 11면에 게재한 글입니다.)
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