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El centro de ventas de Yucuiyuan está ubicado en el distrito sur de Yicuiyuan, Yaojiayuan North Road y Yaojiayuan Dongli Middle Road, Beijing. Es difícil para las personas que prestan atención a esta tierra imaginar que Yu Cui Yuan se "reuniría" con Ya Cui Yuan después de tanto tiempo.

Yu Cui Yuan es el último proyecto de Hutchison Whampoa, filial de Cheung Kong Holdings controlada por Li Ka-shing, en Pekín. Han pasado 23 años desde que se adquirió el terreno de Yaojiayuan en 2001 por un precio total de unos 700 millones de yuanes. .

2023 El 18 de julio, Yucuiyuan obtuvo el certificado de preventa y el trabajo de ventas comenzó después de un año. pero,El consultor inmobiliario del Centro de Ventas Yu Cui Yuan dijo que Yu Cui Yuan se encuentra actualmente en la etapa de suscripción de intención y todavía está esperando la apertura oficial.

Un año después de obtener el certificado, obtendrás un descuento si eres escaso.

A ambos lados de muchas carreteras en la sección de Chaoqing, carteles de color rojo oscuro imprimían silenciosamente las palabras "Yucuiyuan Viewing Mansion" y otras palabras. El cartel promocional significa que Yu Cuiyuan, que ha sobrevivido a un ciclo de desarrollo de 23 años y es un tema candente sobre Li Ka-shing, realmente ha entrado en el mercado.

Según el sitio web oficial de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, "Yucuiyuan" está registrado como "Yicuiyuan". Posicionados como residencias urbanas de alta gama y baja densidad, hay productos de pisos planos y casas adosadas para elegir. En la actualidad, Yu Cuiyuan ha obtenido certificados de preventa para un total de 9 edificios, incluidos 3 de planta plana y 6 casas adosadas, con una superficie de venta permitida de 93.200 metros cuadrados y un total de 473 suites. Además de estas 9 residencias, Yu Cui Yuan también tiene 5 residencias de una sola planta y 12 casas adosadas que no están a la venta. Además, según la información presentada, Yu Cuiyuan es una casa existente en venta, lo que se ha convertido en una de las ventajas de este proyecto.

Sin embargo, ante el actual contexto de ajuste del mercado inmobiliario, Yu Cuiyuan, que ocupa una posición escasa, no puede evitar lanzar una estrategia de descuento.Según el precio anunciado, se prevé que el precio de venta promedio de Yu Cuiyuan sea Entre 90.700 y 99.000, el precio unitario de algunas unidades supera los 100.000/metro cuadrado. Un consultor inmobiliario de Yu Cuiyuan dijo que actualmente hay un descuento del 93% para residencias de piso plano y un descuento del 20% para casas adosadas. Las cuatro casas adosadas no participan en el descuento y están agotadas.

También hay rumores de que antes de que se obtenga oficialmente el certificado de preventa, el "precio del aire" de Yu Cuiyuan a finales de 2022 será de más de 100.000/metro cuadrado, aproximadamente un 10% más alto que el precio de venta promedio actual de más de 90.000 yuanes. Al mismo tiempo, en la actual estrategia de ventas se regala la mitad de la superficie de balcones de los edificios de planta plana.

El consultor inmobiliario mencionado anteriormente dijo que Yu Cui Yuan es una zona residencial muy madura y no necesita esperar a la mejora continua de las instalaciones circundantes como otras propiedades suburbanas sobre plano. En la actualidad, Yu Cuiyuan no ha abierto oficialmente a la venta y todavía se encuentra en la etapa de suscripción de intención. Se requiere una tarifa de suscripción de 500.000 yuanes para suscribirse a un piso plano, y una tarifa de suscripción de 1 millón de yuanes para suscribirse a una casa adosada. . En cuanto a cuándo se abrirá el mercado, la consultora inmobiliaria afirma que aún no está claro.

A juzgar por las casas de segunda mano circundantes de la misma categoría, según la información de la plataforma Shell, el precio de cotización promedio actual de Yicuiyuan, adyacente a Yucuiyuan, es de 88,935 yuanes / metro cuadrado, y el precio de cotización promedio de Yucuishangfu es 88.902 yuanes/metro cuadrado. El precio de cotización de Guanhu International es de 99.677 yuanes/metro cuadrado, y el precio medio de Oceanwide International es de más de 100.000 yuanes/metro cuadrado.

En comparación con los dos últimos, la ubicación de Yu Cuiyuan es ligeramente inferior. Además, Yucuiyuan se entrega en bruto, lo que significa que la decoración también requiere una gran cantidad de fondos. La mayoría de las casas nuevas en Beijing se entregan con una decoración fina, y los estándares de entrega también son un aspecto clave de la competencia actual por las casas nuevas. 

A medida que se acerca al mercado, el diseño y decoración de Yu Cui Yuan se ha convertido en un inconveniente. Según la publicidad oficial, Yu Cui Yuan es un edificio al estilo de Hong Kong. Los participantes del mercado consideran que este diseño de hace muchos años es anticuado y poco atractivo. Además, el diseño de la casa también tiene desventajas como el ancho estrecho y la profundidad larga. En comparación con muchas casas nuevas en Beijing hoy, tampoco tiene ventajas. 

Reacio a vender durante 23 años, aumentando más de 50 veces

Yu Cuiyuan está ubicado entre el Cuarto Anillo y el Quinto Anillo en Beijing y pertenece al Bloque Chaoqing.Conocido como el jardín trasero del CBD. Está a 3 kilómetros de la ciudad de Chaoyang Joy, a unos 9 kilómetros del distrito comercial de Guomao y a unos 3 kilómetros del distrito comercial de Lidu. También está rodeado por Sanlitun, Guomao, Yansha y otros distritos comerciales, así como por casi 10 parques. de varios tamaños. Se espera que en el segundo semestre del año se inaugure la Estación Polideportivo de la Línea 3 del Metro, a 200 metros del proyecto. A juzgar por la configuración circundante actual, la ubicación de Yu Cuiyuan es realmente escasa.

Pero de estar un poco desolada a tener atributos escasos, Cheung Kong Holdings de Li Ka-shing esperó 23 años. En 2001, Hutchison Whampoa, una filial de Yangtze River Holdings, adquirió el terreno de Yaojiayuan de 400.000 metros cuadrados por un precio total de unos 700 millones de yuanes. El precio mínimo en ese momento era de sólo 1.750 yuanes por metro cuadrado. 

Como último proyecto lanzado en este terreno, Yu Cuiyuan también tiene los precios de venta más altos y más bajos.El precio residencial medio de venta también supera los 90.000 yuanes. . En comparación con el precio mínimo de 1.750 yuanes por metro cuadrado de hace 23 años, el precio unitario de Yu Cuiyuan se ha disparado más de 50 veces.

El ciclo de desarrollo extremadamente largo ha provocado que las propiedades en la tierra de Yaojiayuan sigan apreciando su valor. 

Después de adquirir la parcela de terreno de Yaojiayuan en 2001, se estableció Hutchison Whampoa Real Estate (Beijing Chaoyang) Co., Ltd. en 2002 para gestionar el proyecto. No fue hasta junio de 2005 que comenzó la construcción en el terreno. En noviembre de ese año, la primera fase de este proyecto de terreno obtuvo un certificado de preventa, lo que ahora es Yicui Garden.

Según el informe "Daily Economic News", se han vendido un total de 760 unidades de viviendas comerciales en Yicuiyuan.mercado, el precio medio final de la transacción fue de 9.230 yuanes/metro cuadrado.Aun así, el precio medio de transacción de la primera fase es aproximadamente 5,27 veces el precio mínimo.En ese momento, Huafang Yicheng, Gome First City, Galaxy Bay y otros proyectos inmobiliarios que rodean la tierra de Yaojiayuan se incluyeron sucesivamente, liberando aún más el valor de la tierra.

La Mansión Yucuishang es uno del segundo lote de proyectos entregados en el terreno de Yaojiayuan y recibió un certificado de preventa en 2011. A medida que el sector Chaoqing se vuelve más maduro, Yucuishangfu naturalmente sigue su ejemplo. Según la información publicada por la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, el precio de la propiedad en ese momento era generalmente de alrededor de 30.000 yuanes por metro cuadrado, y el precio unitario de algunas propiedades llegaba a entre 40.000 y 50.000 yuanes por metro cuadrado. metro El múltiplo del precio de transacción al precio mínimo se magnificó aún más.

Ciclo de desarrollo extremadamente largo y mayores riesgos.

Cuando se trata de Cheung Kong Holdings de Li Ka-shing, hay otro proyecto que no se puede ignorar.Ubicado junto al embalse de Henggang en la ciudad de Houjie, ciudad de Dongguan, provincia de Guangdong, Harbour Plaza también es una propiedad desarrollada por Hutchison Whampoa, una subsidiaria de Cheung Kong Holdings a principios de julio.Harbour Plaza lanza 30 unidades a precios especiales, algunas de las cuales cuestan sólo entre 14.000 y 15.000 yuanes por metro cuadrado.Anteriormente, el precio de venta promedio de este proyecto era de aproximadamente 23.000-24.000 yuanes por metro cuadrado, y el precio de venta por metro cuadrado se redujo en casi 10.000 yuanes.

Aun así, los beneficios del proyecto Harbour Plaza siguen siendo considerables.El área donde se encuentra Harbor Plaza es En 1999, Hutchison Whampoa adquirió este terreno con una superficie total de más de 7.000 acres y una superficie total de construcción de 2 millones de metros cuadrados a un precio muy bajo. Después de estar inactivo durante casi 8 años, el gobierno municipal de Dongguan le impuso una multa de casi 80 millones de yuanes. Después de eso, el desarrollo del proyecto se retrasó otros 5 años. hasta la fecha,El proyecto Harbour Plaza se ha desarrollado durante 25 años, incluso más que el lapso de tiempo del complot de Yaojiayuan en Beijing. 

Según el China Times, si se compara el precio de los edificios residenciales de varios pisos en Dongguan en 1998, que era de más de 2.000 yuanes por metro cuadrado, el precio unitario de más de 10.000 yuanes seguía siendo más de seis veces mayor que cuando se adquirió el terreno. En 2023, Harbour Plaza será uno de los principales proyectos de ventas de Cheung Kong Group en el mercado continental, siendo los otros dos Lakeside Residence de Shanghai y Renowned World de Beijing.

La parcela de tierra de Yaojiayuan en Beijing ha experimentado una ola de "cuasi accidentes" en el reciclaje. Trece años después de adquirir el terreno, el 10 de febrero de 2014, la Comisión de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Beijing emitió el “Aviso sobre la Aceptación de Opiniones de Participación Pública sobre el Proyecto de Vivienda Comercial del Grupo H Fase II en Yaojiayuan New Village, Municipio de Pingfang. "

Según el aviso, las opiniones presentadas en línea incluyen: se recomienda recuperar los derechos de desarrollo de tierras de Hutchison Whampoa Company y reorganizar la "licitación, subasta y cotización" de tierras para mantener la equidad del mercado de tierras y garantizar la los ingresos del gobierno; si la planificación se ajusta de acuerdo con este plan, se incrementará la escala de terrenos para nuevas construcciones. Problemas con los estándares de pago de precios. Con respecto a esta opinión, los comentarios de los departamentos pertinentes indicaron que esta participación pública solo solicita opiniones sobre el ajuste de los indicadores de planificación. Cuestiones como las razones del ajuste y los métodos de suministro de tierras se informarán al gobierno municipal para su estudio y determinación en función de las cuestiones de urbanización. en la zona verde del municipio de Pingfang. Por lo tanto, cuestiones como los métodos de suministro de tierras y el reembolso del precio de la tierra en la retroalimentación no entran dentro del alcance de este anuncio.

Cheung Kong Group también enumeró las tierras inactivas y el retraso en la finalización como factores de riesgo en su informe financiero de 2023, diciendo que, de acuerdo con las leyes y regulaciones del continente con respecto a las tierras inactivas, si el desarrollador no cumple con los términos del contrato de transferencia de tierras (incluidos, entre otros, Al pago de tasas, las autoridades pertinentes podrán emitir advertencias o imponer multas al promotor, o exigirle que confisque sus derechos de uso de la tierra. Cheung Kong Group declaró que esta situación puede tener un impacto adverso significativo en los negocios, las finanzas, los resultados operativos, las perspectivas de desarrollo, etc. del grupo.

Según el informe financiero de 2023 de Cheung Kong Group, el segmento continental de la compañía contribuyó con 6,63 mil millones de dólares de Hong Kong en ingresos por ventas de bienes raíces, mientras que en 2022, el segmento continental de la compañía contribuyó con 9,916 mil millones de dólares de Hong Kong con ventas de bienes raíces.

Actualmente, el mercado inmobiliario de Beijing está tocando fondo. Queda por ver si Yucuiyuan ha ingresado al mercado después de 23 años y puede ser reconocido por los clientes de Beijing.

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