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Il centro vendite Yucuiyuan si trova nel distretto sud di Yicuiyuan, Yaojiayuan North Road e Yaojiayuan Dongli Middle Road, Pechino. È difficile per le persone che prestano attenzione a questa terra immaginare che Yu Cui Yuan si "riunirà" con Ya Cui Yuan dopo così tanto tempo.

Yu Cui Yuan è l'ultimo progetto di Hutchison Whampoa, una filiale della Cheung Kong Holdings controllata da Li Ka-shing, a Pechino. Sono passati 23 anni da quando il terreno di Yaojiayuan è stato acquisito nel 2001 per un prezzo totale di circa 700 milioni di yuan. .

2023 Il 18 luglio Yucuiyuan ha ottenuto il certificato di prevendita e dopo un anno sono iniziati i lavori di vendita. Ma,Il consulente immobiliare del Centro Vendite Yu Cui Yuan ha detto che Yu Cui Yuan è attualmente nella fase di sottoscrizione delle intenzioni e sta ancora aspettando l'apertura ufficiale.

Un anno dopo aver ottenuto il certificato, riceverai uno sconto se scarsi.

Su entrambi i lati di molte strade nella sezione di Chaoqing, manifesti rosso scuro stampavano discretamente le parole "Yucui Garden View Mansion" e altre parole. Il poster promozionale significa che Yu Cuiyuan, che è sopravvissuto a un ciclo di sviluppo di 23 anni ed è un argomento caldo su Li Ka-shing, è davvero entrato nel mercato.

Secondo il sito web ufficiale della Commissione per l’edilizia municipale e lo sviluppo urbano-rurale di Pechino, il nome registrato di “Yucui Garden” è “Yicui Garden”. Posizionati come residenze urbane di fascia alta a bassa densità, ci sono prodotti a piano piatto e case a schiera tra cui scegliere. Allo stato attuale, Yu Cuiyuan ha ottenuto i certificati di prevendita per un totale di 9 edifici, di cui 3 piani e 6 case a schiera, con una superficie di vendita consentita di 93.200 metri quadrati e un totale di 473 suite. Oltre a queste 9 residenze, Yu Cui Yuan dispone anche di 5 residenze ad un piano e 12 case a schiera che non sono in vendita. Inoltre, secondo le informazioni d'archivio, Yu Cuiyuan è una casa esistente in vendita, che è diventata uno dei vantaggi di questo progetto.

Tuttavia, di fronte all'attuale contesto di aggiustamento del mercato immobiliare, Yu Cuiyuan, che occupa una posizione scarsa, non può fare a meno di lanciare una strategia di sconto.Secondo il prezzo annunciato, dovrebbe essere il prezzo di vendita medio di Yu Cuiyuan Tra 90.700 e 99.000, il prezzo unitario di alcune unità supera i 100.000/mq. Un consulente immobiliare di Yu Cuiyuan ha detto che attualmente c'è uno sconto del 33% per le residenze a piano terra e uno sconto del 20% per le case a schiera. Le quattro case a schiera non partecipano allo sconto e sono state esaurite.

Circolano anche voci secondo cui prima che il certificato di prevendita venga ottenuto ufficialmente, il "prezzo aereo" di Yu Cuiyuan alla fine del 2022 sarà superiore a 100.000/metro quadrato, ovvero circa il 10% in più rispetto all'attuale prezzo medio di vendita di più di 90.000 yuan. Allo stesso tempo, nell’attuale strategia di vendita, la metà della superficie dei balconi degli edifici a piano terra viene ceduta.

Il suddetto consulente immobiliare ha affermato che Yu Cui Yuan è una zona residenziale molto matura e non ha bisogno di attendere il continuo miglioramento delle strutture circostanti come altre proprietà suburbane non pianificate. Al momento, Yu Cuiyuan non è stato ufficialmente aperto alla vendita ed è ancora in fase di abbonamento. Per abbonarsi per un piano è necessaria una quota di abbonamento di 500.000 yuan, per abbonarsi per una casa a schiera è necessaria una quota di abbonamento di 1 milione di yuan. . Per quanto riguarda la data di apertura del mercato, il consulente immobiliare ha affermato che non è ancora chiaro.

A giudicare dalle case di seconda mano circostanti della stessa categoria, secondo le informazioni della piattaforma Shell, l'attuale prezzo medio di listino di Yicuiyuan, che è adiacente a Yucuiyuan, è di 88.935 yuan/metro quadrato, e il prezzo medio di listino di Yucuishangfu è 88.902 yuan/metro quadrato. Il prezzo di listino di Guanhu International è di 99.677 yuan/metro quadrato e il prezzo medio di Oceanwide International è superiore a 100.000 yuan/metro quadrato.

Rispetto agli ultimi due, la posizione di Yu Cuiyuan è leggermente inferiore. Inoltre, Yucuiyuan viene consegnato in forma approssimativa, il che significa che anche la decorazione richiede una grande quantità di fondi. La maggior parte delle nuove case a Pechino vengono consegnate con decorazioni raffinate, e anche gli standard di consegna sono un aspetto chiave dell'attuale competizione per le nuove case. 

Con l'avvicinarsi al mercato, il design e la decorazione di Yu Cui Yuan sono diventati uno svantaggio. Secondo la pubblicità ufficiale, Yu Cui Yuan è un edificio in stile Hong Kong. I partecipanti al mercato ritengono che questo design di molti anni fa sia obsoleto e poco attraente. Inoltre, il design della casa presenta anche degli svantaggi, come la larghezza ridotta e la profondità elevata. Rispetto a molte nuove case di Pechino oggi, non presenta nemmeno vantaggi. 

Riluttante a vendere per 23 anni, impennata più di 50 volte

Yu Cuiyuan si trova tra la Quarta Circonvallazione e la Quinta Circonvallazione di Pechino, appartenente alla placca Chaoqing.Conosciuto come il giardino sul retro del CBD. Si trova a 3 chilometri dalla città di Chaoyang Joy, a circa 9 chilometri dal quartiere degli affari di Guomao e a circa 3 chilometri dal quartiere degli affari di Lidu. È inoltre circondato da Sanlitun, Guomao, Yansha e altri quartieri degli affari, nonché da quasi 10 parchi. di varie dimensioni. L'inaugurazione della Stazione Centro Sportivo della Metropolitana Linea 3, a 200 metri dal progetto, è prevista nella seconda metà dell'anno. A giudicare dall’attuale configurazione circostante, l’ubicazione di Yu Cuiyuan è davvero scarsa.

Ma dall’essere leggermente desolata all’avere scarse qualità, la Cheung Kong Holdings di Li Ka-shing ha aspettato 23 anni. Nel 2001, Hutchison Whampoa, una filiale della Yangtze River Holdings, acquistò il terreno di Yaojiayuan di 400.000 metri quadrati per un prezzo totale di circa 700 milioni di yuan. Il prezzo minimo a quel tempo era di soli 1.750 yuan/metro quadrato. 

Essendo l'ultimo progetto lanciato su questa terra, Yu Cuiyuan ha anche i prezzi di vendita più alti e più bassi.Anche il prezzo medio delle abitazioni in vendita è di oltre 90.000 yuan . Rispetto al prezzo minimo di 1.750 yuan/metro quadrato di 23 anni fa, il prezzo unitario di Yu Cuiyuan è salito alle stelle di oltre 50 volte.

Il ciclo di sviluppo a lungo termine ha fatto sì che le proprietà nella terra di Yaojiayuan continuassero ad apprezzarsi. 

Dopo aver acquisito il terreno di Yaojiayuan nel 2001, nel 2002 è stata fondata la Hutchison Whampoa Real Estate (Beijing Chaoyang) Co., Ltd. per gestire il progetto. La costruzione del terreno è iniziata solo nel giugno 2005. Nel novembre dello stesso anno, la prima fase di questo progetto fondiario ottenne un certificato di prevendita, che ora è Yicui Garden.

Secondo il rapporto del "Daily Economic News", a Yicuiyuan sono state vendute complessivamente 760 unità abitative commerciali.mercato, il prezzo medio finale della transazione è stato di 9.230 yuan/metro quadrato.Anche così, il prezzo medio della transazione della prima fase è circa 5,27 volte il prezzo minimo.A quel tempo, Huafang Yicheng, Gome First City, Galaxy Bay e altri progetti immobiliari che circondano la terra di Yaojiayuan furono successivamente elencati, rilasciando ulteriormente il valore della terra.

Yucuishang Mansion è uno del secondo lotto di progetti consegnati sul terreno di Yaojiayuan e ha ricevuto un certificato di prevendita nel 2011. Man mano che il settore di Chaoqing diventa più maturo, Yucuishangfu segue naturalmente l’esempio. Secondo le informazioni rilasciate dalla Commissione municipale per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale di Pechino, il prezzo della proprietà a quel tempo era generalmente di circa 30.000 yuan/metro quadrato, e il prezzo unitario di alcune proprietà era compreso tra 40.000 e 50.000 yuan/metro quadrato metro. Il multiplo del prezzo della transazione rispetto al prezzo minimo è stato ulteriormente amplificato.

Ciclo di sviluppo estremamente lungo e rischi maggiori

Quando si parla della Cheung Kong Holdings di Li Ka-shing, c’è un altro progetto che non può essere ignorato.Situato vicino al bacino idrico di Henggang nella città di Houjie, nella città di Dongguan, nella provincia del Guangdong, Harbour Plaza è anche una proprietà sviluppata da Hutchison Whampoa, una filiale di Cheung Kong Holdings all'inizio di luglioHarbour Plaza lancia 30 unità a prezzi speciali, alcune delle quali costano solo 14.000-15.000 yuan/metro quadrato.In precedenza, il prezzo di vendita medio di questo progetto era di circa 23.000-24.000 yuan/metro quadrato, mentre il prezzo di vendita per metro quadrato era sceso di quasi 10.000 yuan.

Nonostante ciò, i profitti derivanti dal progetto Harbour Plaza sono ancora considerevoli.La zona in cui si trova Harbour Plaza è Nel 1999, Hutchison Whampoa ha acquisito questo terreno con una superficie totale di oltre 7.000 acri e una superficie edificabile totale di 2 milioni di metri quadrati ad un prezzo molto basso. Dopo essere rimasto inattivo per quasi 8 anni, è stato multato di quasi 80 milioni di yuan dal governo municipale di Dongguan. Successivamente, lo sviluppo del progetto è stato ritardato di altri 5 anni. ad oggi,Il progetto Harbour Plaza è stato sviluppato per 25 anni, anche più a lungo dell'arco temporale del lotto Yaojiayuan a Pechino. 

Secondo il China Times, se si confronta il prezzo degli edifici residenziali a più piani a Dongguan nel 1998, che era di oltre 2.000 yuan al metro quadrato, il prezzo unitario di oltre 10.000 yuan era ancora più di sei volte quello di allora. il terreno è stato acquisito. Nel 2023, Harbour Plaza sarà uno dei principali progetti di vendita del gruppo Cheung Kong nel mercato continentale, insieme agli altri due progetti di Lakeside Residence di Shanghai e Renowned World di Pechino.

Il lotto di terreno Yaojiayuan a Pechino ha subito un'ondata di "quasi incidenti" nel riciclaggio. Tredici anni dopo l'acquisizione del terreno, il 10 febbraio 2014, la Commissione municipale per la pianificazione e le risorse naturali di Pechino ha emesso l'“Avviso sull'accettazione delle opinioni di partecipazione pubblica sul progetto di edilizia commerciale della Fase II del gruppo H nel nuovo villaggio di Yaojiayuan, distretto di Pingfang. "

Secondo l'avviso, le opinioni avanzate online includono: Si raccomanda di riprendere i diritti di sviluppo del terreno della Hutchison Whampoa Company e di condurre nuovamente "gare, aste e quotazioni" dei terreni per mantenere l'equità del mercato fondiario e garantire le entrate del governo; la pianificazione verrà adeguata in base a questo piano, il terreno per la nuova scala di costruzione verrà aumentato. Problemi con gli standard di rimborso dei prezzi. Riguardo a questo parere, il feedback dei dipartimenti competenti ha affermato che questa partecipazione pubblica sollecita solo opinioni sull'adeguamento degli indicatori di pianificazione. Questioni come le ragioni dell'adeguamento e i metodi di fornitura del territorio saranno segnalate al governo municipale per lo studio e la decisione sulla base dei problemi di urbanizzazione. nell'area verde di Pingfang Township. Pertanto, questioni quali i metodi di fornitura dei terreni e il rimborso del prezzo dei terreni nel feedback non rientrano nell'ambito di questo annuncio.

Il Gruppo Cheung Kong ha inoltre elencato i terreni inattivi e il ritardo nel completamento come fattori di rischio nella sua relazione finanziaria del 2023, affermando che, secondo le leggi e i regolamenti della Cina continentale riguardanti i terreni inattivi, se il costruttore non rispetta i termini del contratto di trasferimento del terreno (inclusi ma non limitati a al pagamento delle tasse, le autorità competenti possono emettere avvertimenti o imporre multe al promotore, o richiedere al promotore di confiscare i diritti di utilizzo del terreno del promotore. Il Gruppo Cheung Kong ha affermato che questa situazione potrebbe avere un impatto negativo significativo sull'attività, sulla finanza, sui risultati operativi, sulle prospettive di sviluppo del gruppo, ecc.

Secondo il rapporto finanziario del 2023 del gruppo Cheung Kong, il segmento continentale della società ha contribuito con 6,63 miliardi di HK $ alle entrate derivanti dalle vendite immobiliari, mentre nel 2022, il segmento continentale della società ha contribuito con 9,916 miliardi di HK $ dalle vendite immobiliari.

Attualmente, il mercato immobiliare di Pechino sta toccando il fondo. Resta da vedere se Yucuiyuan è entrata nel mercato dopo 23 anni e può essere riconosciuta dai clienti di Pechino.

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