первые выходные новой политики центрального банка на рынке недвижимости: «приливная волна» новой недвижимости в пекине
2024-10-03
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
поскольку «золотой сентябрь и серебряная десятка» уже почти прошли и приближается самый длинный отпуск во второй половине года, центральный банк выпустил серию подарочных пакетов для рынка недвижимости, включая сокращение первоначального взноса и сокращение существующего ипотечного кредита. что стало ключевым шагом в содействии восстановлению рынка. в первые выходные после опубликования политики количество запросов и посещений многих новых объектов недвижимости в пекине увеличилось. некоторые покупатели жилья сразу же заявили, что «подпишут, как только политика будет реализована». девелоперы активно корректируют свои стратегии и, как ожидается, запустят различные льготные политики при покупке жилья. этот «национальный день» станет длительным праздником, меняющим маркетинговые узлы компаний недвижимости. некоторые проекты прогнозируют, что количество их посещений превысит 500 групп. впервые за долгие каникулы рынок недвижимости так их ждет.
объем рыночных консультаций увеличился вдвое
на следующий день после обнародования «нового курса» и в первые выходные репортеры beijing business daily посетили множество новых проектов в пекине и узнали, что количество запросов резко возросло, а звонки на горячую линию поступали даже поздно вечером. интуитивная вещь для руководителей проектов и консультантов по недвижимости многих новых проектов в пекине после нового курса. в целом они отражают то, что с момента обнародования политики центрального банка покупатели жилья проявили большую озабоченность «новым курсом». содержание консультаций для покупателей жилья в основном сосредоточено на конкретных деталях изменений в политике: были ли они реализованы, как реализуется проект и могут ли нынешние покупатели жилья сразу же воспользоваться преимуществами и удобствами, предоставляемыми новой политикой.
увеличение объема консультаций также застало врасплох консультантов по недвижимости: «быстрое появление политических эффектов действительно превосходит наше воображение». чжай сяоху, менеджер по маркетингу проекта jiuyue mansion project китайской строительной инженерной корпорации, считает, что корректировка политики позволяет клиентам увидеть решимость правительства стабилизировать рынок недвижимости. во второй половине дня после опубликования политики проект jiuyue mansion project получил более 30 заявок. консультационные звонки. рост на 100% по сравнению с предыдущим днем. даже клиенты, с которыми долгое время не связывались, сами взяли на себя инициативу позвонить консультанту по недвижимости и записаться на просмотр дома на выходных. раньше это случалось редко.
аналогичная ситуация произошла и в проекте недвижимости юаньси. по словам сотрудника отдела маркетинга yuanxi ли мяо, поскольку централизованное освобождение от последствий старой политики временно подошло к концу, количество запросов на недвижимость в определенной степени снизилось с конца августа. пакет новой политики этого центрального банка был похож на «своевременный дождь». во второй половине дня некоторые покупатели жилья пришли в недвижимость, чтобы узнать об изменениях в политике. телефонные номера консультантов по недвижимости, у которых уже есть богатый клиентский ресурс, звонят почти без перерыва со второй половины дня.
что касается продолжающегося увеличения количества запросов, ли цзин, менеджер по продажам yihe mansion, дал самое интуитивное объяснение со счетом: минимальный размер первоначального взноса для кредитов на второе жилье был снижен с первоначальных 25% до 15%. а это значит, что порог покупки жилья снижен. если взять в качестве примера недвижимость общей стоимостью 3 миллиона юаней, то до того, как коэффициент первоначального взноса был снижен, покупателю дома необходимо было внести единовременный первоначальный взнос в размере 750 000 юаней. после того, как политика была реализована, это число резко упало до. 450 000 юаней, прямая экономия покупателя дома. получен стартовый капитал в размере до 300 000 юаней. это позволяет большему количеству покупателей жилья покупать дома в пекине. мало того, политика также включает в себя ряд «комбинированных ударов», таких как снижение процентной ставки по существующим жилищным кредитам примерно на 0,5 процентных пункта, снижение нормы резервирования депозитов на 0,5 процентных пункта и обеспечение долгосрочной ликвидности на уровне около 1 процентного пункта. триллионов юаней на финансовый рынок эффективно стимулировать потребительскую активность, тем самым способствуя дальнейшему общему восстановлению экономики.
го и, главный аналитик института хэшуо, считает, что политика, представленная на этот раз, не просто ориентирована на индустрию недвижимости, но представляет собой пакет мер, направленных на стимулирование экономики, стимулирование потребления и использование недвижимости в качестве двигателя для обеспечения стабильности. экономический рост и восстановление рынка. это знаменует собой серьезный сдвиг в общей стратегии регулирования: от прежнего стабильного регулирования к активному стимулированию. этот сдвиг оказывает глубокое влияние на изменение ожиданий рынка и повышение общественного доверия.
рынок востребованного жилья лидирует в активизации
любой, кто знаком с ритмом маркетинга недвижимости, знает, что объем консультаций является основой всех сделок. только когда большая база объема консультаций преобразуется в значительное количество просмотров, можно окончательно сформировать крупномасштабный объем сделок.
с выпуском политических дивидендов рынок нового жилья быстро нагревается, и количество запросов как на улучшенные типы жилья, так и на жилье с жестким спросом растет. однако в конкурентной борьбе между ними устройства с жестким спросом получили наибольшую выгоду от этого раунда корректировок политики благодаря своей доступной цене и широкой аудитории. эта точка зрения достигла широкого консенсуса среди менеджеров по продажам.
компания yuanxi real estate, которая специализируется на элитных улучшениях, также заметила всплеск запросов на небольшие квартиры. анализ ли мяо показал, что небольшие квартиры привлекли большое количество клиентов, испытывающих относительно нехватку средств из-за таких факторов, как низкая общая стоимость, более низкий порог первоначального взноса и льготные процентные ставки. напротив, количество запросов на улучшенные дома с большими квартирами площадью 187 квадратных метров и 196 квадратных метров относительно стабильно, поскольку эти покупатели, как правило, имеют большие средства и при покупке будут платить полную стоимость или первоначальный взнос в размере около 70%. дом. он не очень чувствителен к корректировке коэффициента первоначального взноса.
похожая ситуация произошла и в проекте особняка ихэ в районе дасин. размеры квартир этого проекта варьируются от 75 до 224 квадратных метров и удовлетворяют различные потребности, от первоначальных до улучшений. ли цзин сказал, что после обнародования «нового курса» покупатели, обращавшиеся по телефону, в основном сосредоточились на улучшенных типах квартир площадью около 127 квадратных метров. хотя эти клиенты имеют на руках определенную сумму средств, их еще недостаточно. введение «нового курса», несомненно, предоставит им лучшую возможность приобрести дом. консультанты по недвижимости не почувствовали каких-либо существенных изменений в количестве запросов после опубликования политики покупателей, которые ранее решили улучшить планировку своих квартир.
во время интервью репортеру beijing business daily в отдел продаж особняка цзююэ обратилась пара, жившая в эпоху после 90-х. по словам чжай сяоху, после того, как полис был опубликован, пара пришла в офис продаж особняка цзююэ, чтобы узнать о необходимой им квартире площадью 79 квадратных метров, учитывая, что в будущем их дети вырастут, а их родители станут старше. они хотели бы жить вместе в пекине. существующее жилье больше не соответствует условиям жизни для семьи из пяти человек. воспользовавшись сниженным размером первоначального взноса за второй дом, молодая пара планирует использовать свои сбережения, а также поддержку родителей, чтобы приобрести еще одну недвижимость, в которой будут жить их родители.
ян юэджин, заместитель директора научно-исследовательского института электронного дома, сказал, что корректировка коэффициента первоначального взноса для второго дома точно отвечает реальным потребностям групп, которые трудно купить, эффективно снижает порог владения жильем и способствует освобождению диверсифицированных потребностей в покупке жилья. напротив, покупатели жилья, ориентированные на улучшение, имеют относительно прочную экономическую основу и часто могут увеличить авансовые платежи по различным каналам, поэтому они относительно менее чувствительны к корректировкам коэффициентов авансовых платежей. таким образом, с точки зрения последствий политики, эта корректировка играет более важную роль в стимулировании покупки жилья группами, остро нуждающимися в этом.
голос говорит: «подпишите законопроект, как только политика будет реализована».
в условиях бума запросов на покупку жилья слова «подождите еще немного», «ожидается, что скоро» и «не слишком долго» стали часто встречающимися словами среди менеджеров по продажам. поскольку число запросов клиентов растет, а рынок восстанавливается, менеджеры по продажам первой линии хорошо осознают тенденцию восстановления нового внутреннего рынка. однако нетерпеливые ожидания покупателей в отношении реализации политики переплетаются с их осторожным отношением к реальности. действие, которое также вызывает у менеджеров по продажам чувство беспокойства: до того, как политика будет четко реализована, как стабилизировать существующих клиентов, становится обычным вопросом для менеджеров по продажам после того, как политика будет опубликована и до ее реализации.
«пока политика не будет реализована, покупатели жилья не будут подписывать контракт на покупку дома». ли цзин сказала, что во второй половине дня после публикации политики ей позвонили многие старые клиенты, среди них была 35-летняя пара. было особенно привлекательно. после «политики 517» я часто посещал центр продаж, но колебался из-за неопределенности рынка и моего собственного экономического давления. введение новой политики также дало им надежду на покупку дома, и они взяли на себя инициативу связаться с консультантом по недвижимости. однако, посоветовавшись и узнав, что политика еще официально не реализована, они сразу сказали, что подождут. до тех пор, пока политика не будет реализована до подписания контракта.
этот менталитет «ожидания реализации политики» довольно распространен среди многих покупателей жилья. в результате многие менеджеры по продажам недвижимости, радуясь восстановлению рынка, также сталкиваются с проблемой возможной потери клиентов. в ходе расследования журналисты beijing business daily узнали, что для того, чтобы удержать покупателей жилья в некоторых проектах недвижимости, застройщики сформулировали эксклюзивные планы покупки жилья для разных клиентов, основанные на принципе «один дом — одна политика», чтобы справиться с неопределенностью политики. время реализации.
по словам ли мяо, клиенты могут сначала заблокировать недвижимость, а затем новая политика будет реализована после ее официального внедрения, чтобы облегчить беспокойство покупателей жилья. однако она также признала, что, хотя эта стратегия может временно облегчить беспокойство клиентов, она не может заменить существенное увеличение душевного спокойствия и объема транзакций, вызванное фактической реализацией политики.
се ифэн, президент китайского научно-исследовательского института городской недвижимости, отметил, что политика центрального банка неуклонно продвигается вперед, что отражено в мерах финансового контроля, объявленных 27 сентября, включая снижение нормы резервирования депозитов финансовых учреждений на 0,5 процентных пункта. и снижение процентной ставки на 20 базисных пунктов. он направлен на дальнейшее высвобождение ликвидности рынка и повышение жизнеспособности экономики. что касается политики снижения размера первоначального взноса для покупателей вторичного жилья, которая вызывает особую озабоченность у большинства покупателей жилья, ожидается, что эта благоприятная мера может быть официально реализована только после праздника национального дня. из-за того, что между публикацией политики и ее конкретным внедрением местными финансовыми учреждениями существует определенный временной интервал. обычно этот цикл составляет от 3 до 7 дней, чтобы обеспечить плавный переход и эффективное внедрение корректировок политики.
стоит отметить, что сразу после того, как центральный банк опубликовал пакет новой политики, на заседании политбюро цк кпк было отмечено, что для того, чтобы способствовать прекращению падения и стабилизации рынка недвижимости, строительство коммерческих жилищное строительство должно строго контролировать увеличение, оптимизировать фонд, улучшать качество и увеличивать». интенсивность выдачи кредитов для проектов «белого списка» будет способствовать оживлению существующих пустующих земель. необходимо отреагировать на обеспокоенность масс, скорректировать политику ограничения покупки жилья, снизить процентные ставки по существующим ипотечным кредитам, ускорить улучшение земельной, фискальной и налоговой, финансовой и другой политики, а также содействовать строительству новая модель развития недвижимости.
«уже 15 групп клиентов записались на просмотр домов во время праздников».
длинные праздники, такие как праздник весны и национальный день, обычно являются «межсезоньем» для продаж недвижимости, но предстоящий национальный день в этом году отличается от других из-за пакета финансовой политики и заявления о том, что «рынок недвижимости остановился». падает и стабилизируется», компании недвижимости возлагают большие надежды на передовых маркетологов: доверие рынка постепенно растет, чему способствует продолжающийся катализ многочисленных благоприятных мер политики и новая модель глобальных потоков капитала, вызванная снижением процентных ставок федеральной резервной системы, что приводит к увеличению жизнеспособность рынка недвижимости.
чжай сяоху признал, что в прошлом во время празднования национального дня люди были более склонны проводить время со своими семьями или путешествовать, наслаждаясь отдыхом и комфортом жизни, а не рассматривать дома и покупать их. эта «дислокация» по сравнению с «большими рекламными акциями» и горячими продажами других потребительских форматов делает рынок недвижимости в этот период относительно пустынным, а объем транзакций зачастую ниже, чем в других узлах маркетинга. но «национальный день» этого года, чжай сяоху считает, что он может стать «национальным днем», который изменит маркетинговый узел компаний по недвижимости.
чжай сяоху сказал, что перед национальным днем центральный банк выпустил пакет мер, которые окажут очень положительное влияние на рынок, особенно для клиентов, которые хотят купить дом, но колеблются. например, согласно новой политике, первоначальный взнос за дом стоимостью 5 миллионов юаней в особняке jiuyue компании china construction group составляет всего 750 000 юаней. это также означает, что больше клиентов будут иметь возможность покупать дома в пределах пятого транспортного кольца. по мнению чжай сяоху, первоначальный взнос составляет менее 1 миллиона юаней. до 2018 года покупка дома на пятом транспортном кольце была еще актуальна.
по сравнению с насущными потребностями, снижение коэффициента первоначального взноса за вторичное жилье также напрямую затронуло клиентов, у которых ранее было недостаточно стартовых средств. ли цзин считает, что корректировка политики не будет столь срочной для клиентов, которым раньше приходилось полагаться на продажу домов, чтобы добиться улучшения площади, окружающей среды, качества и т. д., пока у них есть средства для оплаты первоначального взноса или добавления. новая недвижимость в доме, который не продается.
«мы можем использовать наименьшее количество средств для привлечения более крупных базовых активов для удовлетворения потребностей в замене». ли цзин подробно рассказал о реальных выгодах, которые принесет новая политика репортеру beijing business daily, взяв дом общей стоимостью 5 миллионов юаней. например, исходя из коэффициента первоначального взноса в размере 25% до корректировки политики, покупатели жилья должны внести первоначальный взнос в размере до 1,25 миллиона юаней. однако, поскольку коэффициент первоначального взноса снижается до 15%, стартовый взнос. стартовый капитал также упал до 750 000 юаней. это сделало стартовый капитал недостаточным, и отложенное желание купить дом возобновилось.
ли цзин сообщил, что в течение нескольких дней после опубликования полиса многие покупатели уже записались на просмотр домов во время праздников. по приблизительным статистическим данным, уже существовало 15 групп покупателей, что редко случалось в предыдущие годы.
го и считает, что, когда 24 сентября центральный банк опубликовал политический «подарочный пакет», он полностью посчитал, что праздники — лучшее время для повышения потребления, и дал местным органам власти время для реализации политики, если политика будет реализована до принятия национального закона. день отдыха, во время праздника национального дня, может иметь большой импульс для экономики в целом, включая рынок недвижимости.
ли ан, глава крупнейшего агентства пекина, также рассказал репортеру beijing business daily, что во время праздника «национальный день» все проекты агентства его компании отменят каникулы, будут сотрудничать с клиентами в работе по приему и полностью освоят различные виды маркетинга. узлы.
ожидается, что количество посетителей превысит 500 групп.
благодаря политическим дивидендам, сфера продаж недвижимости полна ожиданий предстоящей золотой недели национального дня, и менеджеры по продажам в целом повысили свои оценки количества посещений объектов недвижимости. согласно отзывам многих популярных проектов недвижимости, которые посетили репортеры beijing business daily, ожидается, что в этом году количество праздничных визитов удвоится, а активность на рынке значительно увеличится.
менеджеры по продажам china construction jiuyue mansion, yuanxi, yujingxingcheng yuanqi и yihe mansion настроены оптимистично. все они полагают, что количество посещений во время национального дня легко превысит порог удвоения темпов роста, исходя из недавнего резкого роста. запросов после публикации политики центрального банка, фактическое количество посещений, вероятно, намного превысит этот прогноз.
сунь тао, менеджер по продажам poly jingshan hexu, также дал положительный прогноз. он ожидал, что количество посещений во время праздника национального дня превысит 500 групп.
оптимизм сунь тао по поводу рынка нового жилья во время праздника национального дня частично основан на его многолетнем опыте работы в отрасли и, что более важно, на статистических данных о количестве людей, которые договорились о просмотре домов перед праздником национального дня. . «после того, как политика была опубликована, более 20 групп клиентов назначили встречи с консультантами по недвижимости, чтобы осмотреть дома во время праздника национального дня», сунь тао считает, что корректировка коэффициента резервирования не только повысила фондовый рынок и повысила доверие людей. в богатстве, но и косвенно. это способствовало улучшению финансовой ликвидности покупателей жилья и эффективно стимулировало покупательную способность рынка. кроме того, корректировки политики также значительно повысили доверие покупателей жилья, особенно тех потенциальных покупателей, у которых уже есть средства и выжидательная позиция.
что касается конкретного количества посещений, сунь тао далее предсказал, что среднее ежедневное количество посещений во время праздника национального дня будет колебаться от 50 до 80 групп, а совокупное количество посещений в течение всего праздника, как ожидается, достигнет 500 групп, даже с учетом что может быть на пике путешествий, по скромным оценкам, будет не менее 300 групп. по сравнению с примерно 150-200 группами посетителей в неделю в сентябре, этот прирост может достигать более 150%.
чтобы воспользоваться возможностью купить дома во время предстоящей золотой недели национального дня, крупные проекты в сфере недвижимости планируют серию ограниченных по времени специальных предложений для привлечения и удержания потенциальных клиентов и содействия росту количества подписанных контрактов. для качественных проектов недвижимости, готовых к развитию, мы ускорим реализацию различных льготных политик и будем стремиться добиться прорывного прогресса в количестве подписаний контрактов во время праздника национального дня, что является критическим узлом.
ван му, руководитель отдела маркетинга yujingxingcheng yuanqi, сказал, что во время национального дня клиентам, совершившим транзакцию, будет предоставлен подарочный набор бытовой техники, включая шторы, диваны и кровати. по словам репортера beijing business daily, во время празднования национального дня yujing xingcheng yuanqi — не единственный проект в сфере недвижимости, рекламируемый посредством подарочных пакетов. jiuyue mansion также подготовил подарки и подписки для покупателей, которые посещают проект. чжай сяоху сказал, что. в дополнение к подарочным пакетам клиентам, которые должны совершить сделку, будут предоставлены некоторые скидки на комиссию за недвижимость, а некоторые дома будут проданы по фиксированной цене.
в условиях жесткой рыночной конкуренции проекты в сфере недвижимости, исходя из привлечения клиентов для посещения, уделяют больше внимания тому, как способствовать подписанию контрактов и конверсии стратегическими средствами. репортер beijing business daily обнаружил, что, чтобы развеять опасения покупателей жилья по поводу будущих колебаний цен, некоторые проекты активно готовятся к подписанию соглашений о гарантиях цен.
ли чанг, человек, отвечающий за маркетинг проекта недвижимости в районе дасин в пекине, рассказал репортеру beijing business daily, что проект активно готовится к заключению соглашений с гарантированной ценой для некоторых покупателей жилья, которые чувствительны к колебаниям цен. соглашение разъяснит ценовой цикл и механизм компенсации, чтобы гарантировать, что в течение согласованного времени, если цена на жилье того же типа снизится, покупатели жилья будут пользоваться такими правами, как компенсация разницы в цене или обмен жилья, фактически фиксируя интересы покупателей жилья, а также обеспечение завершения предыдущих сделок. владелец играет ответственную роль.
что касается этого изменения, се ифэн считает, что введение соглашений о гарантиях цен на недвижимость стало важным средством стабилизации ожиданий покупателей жилья. этот шаг не только повышает уверенность покупателей жилья в росте цен на жилье, но также отражает позитивное отношение застройщиков и их внимание к будущему рынка недвижимости. ожидается, что соглашения о гарантиях цены станут обычной мерой в стратегиях маркетинга недвижимости. предоставляя покупателям определенную гарантию цены, они будут способствовать дальнейшему увеличению продаж, сохраняя при этом стабильность и здоровое развитие рынка.
включая вышеупомянутых лидеров маркетинга и отраслевых аналитиков, они также призвали как можно скорее реализовать соответствующую политику оптимизации, чтобы долгожданный праздник «национальный день» мог по-настоящему реализовать роль «изменения маркетинговых узлов реального рынка». компании по недвижимости» и «первая волна снижения спроса». (репортер ван иньхао)
источник: пекинская деловая газета.
