人民銀行の新たな不動産市場政策の最初の週末：北京の新規不動産の「津波」
2024-10-03
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「ゴールデン9月とシルバー10」が半分を過ぎ、下半期の最長休暇が近づく中、中央銀行は頭金の減額や既存の住宅ローンの減額を含む一連の不動産市場向けギフトパッケージを発表した。これは市場の回復を促進するための重要なステップとなっています。政策発表後の最初の週末には、北京の多くの新築物件に対する問い合わせや訪問予約が増加し、一部の住宅購入者はその場で「政策が実施されたらすぐに署名する」と述べた。開発業者は積極的に戦略を調整しており、住宅購入に関してさまざまな優遇政策を打ち出すことが予想されている。今回の「国慶節」は不動産会社のマーケティングノードに変化をもたらす大型連休となる。訪問数が500組を超えると予測するプロジェクトもある。不動産市場がこれほど楽しみにしている大型連休は初めてだ。
市場相談件数が倍増
ニューディール政策が発表された翌日と最初の週末、北京経済日報の記者らは北京の多くの新規プロジェクトを視察し、問い合わせ件数が急増し、ホットラインへの電話が深夜にまで寄せられたことを知った。ニューディール政策後の北京の多くの新規プロジェクトのプロジェクトリーダーや不動産コンサルタントにとっては直感的なものだった。これらは一般に、中央銀行の政策が発表されて以来、住宅購入者がニューディール政策に大きな懸念を示していることを反映している。住宅購入者との協議の内容は、主に政策変更の具体的な内容、政策変更が実施されたかどうか、プロジェクトの実施方法、現在の住宅購入者が新しい政策によってもたらされる利益や利便性をすぐに享受できるかどうかに焦点が当てられます。
不動産コンサルタントも相談件数の増加に不意を突かれ、「政策効果の急速な発現はまさにわれわれの想像を超えている」と述べた。中国建設九岳マンションプロジェクトのマーケティングマネージャー、ザイ・シャオフ氏は、政策調整により顧客は不動産市場の安定化に向けた政府の決意を知ることができると考えており、政策発表の午後、九岳マンションプロジェクトには30件以上の相談電話があった。長い間連絡を取っていなかった顧客も、週末に不動産コンサルタントに電話して内覧の予約を入れました。これは以前にはほとんどありませんでした。
同様の状況は元西不動産プロジェクトでも発生した。 yuanxiのマーケティングスタッフ、li miao氏によると、旧政策の影響の一元的なリリースが一時的に終了したため、8月末以降、不動産の問い合わせ数はある程度減少したという。この中央銀行の新たな政策パッケージは、まるで「時宜にかなった雨」のようだった。午後、一部の住宅購入者が政策変更について問い合わせにこの物件を訪れた。すでに豊富な顧客リソースを抱えている不動産コンサルタントの電話番号は、午後からほぼひっきりなしにかかってきている。
問い合わせ件数が増え続けていることについて、イーヘマンションの営業マネージャー、リー・ジン氏は、アカウントを使って最も直観的な説明をした。セカンド住宅ローンの最低頭金比率は当初の25％から15％に引き下げられた。これは、住宅購入の敷居が下がったことを意味します。総額300万元の物件を例に挙げると、頭金率引き下げ前は住宅購入者が一度に支払う頭金は75万元であったが、政策導入後はこの数字が急激に減少した。 45万元、住宅購入者に最大30万元の開業資金を直接節約。これにより、より多くの住宅購入者が北京で住宅を購入できるようになります。それだけではなく、既存の住宅ローン金利の約0.5％引き下げ、預金準備率の約0.5％引き下げ、約1％の長期流動性の供給など、一連の「複合パンチ」も盛り込まれている。消費活力を効果的に刺激し、経済全体の回復をさらに促進します。
和朔研究院の首席アナリスト、郭毅氏は、今回導入された政策は不動産業界だけに焦点を当てたものではなく、経済を活性化させ、消費を促進し、不動産を原動力にして安定した経済を推進するための一連の政策であると考えている。経済成長と市場回復。これは、これまでの着実な規制から積極的な刺激策への全体的な規制戦略の大きな転換を示しており、市場の期待を再形成し、国民の信頼を高めることに大きな影響を与えています。
ジャストインデマンド住宅市場が先行して活性化
不動産マーケティングのリズムをよく知っている人なら誰でも、相談量がすべての取引の基礎であることを知っています。相談量の大きなベースがかなりの量の閲覧に変換されて初めて、最終的に大規模な取引量が形成されます。
政策配当の開始により新築住宅市場は急速に加熱しており、改良住宅タイプと需要が厳しい住宅タイプの両方の引き合いが増加しています。しかし、両者の競争において、需要が厳しい企業は、国民にとって手頃な価格で幅広い聴衆がいるという利点により、今回の政策調整の最大の受益者となった。この見方は国民の間で広範なコンセンサスに達している。営業マネージャー。
高級物件の改修に注力する源西不動産でも、小規模アパートの引き合いが急増している。李苗氏の分析では、小規模アパートは総額の安さ、頭金基準値の低さ、優遇金利などの要因により、相対的に資金が不足している多くの顧客を惹きつけていると指摘した。これに対し、187㎡や196㎡といった大規模マンションの改良住宅は、購入時に全額または頭金として70％程度を支払う資金が潤沢な傾向にあるため、引き合いが比較的安定している。頭金比率の調整にはあまり敏感ではありません。
同様の状況は大興区の宜和マンションプロジェクトでも発生した。このプロジェクトのユニットサイズは75～224平方メートルで、初期ニーズから改善までのさまざまなニーズをカバーします。李静氏によると、ニューディール政策の公布後、電話で問い合わせた購入者は主に約127平方メートルの改善されたタイプのアパートに集中したという。これらの顧客はある程度の資金を持っていますが、まだ十分ではありません。ニューディールの導入により、住宅を購入するより良い機会が提供されることは間違いありません。以前にアパートのレイアウトを改善することを選択していた購入者にとって、不動産コンサルタントは、このポリシーが発表された後、問い合わせの数に大きな変化は感じませんでした。
北京ビジネスデイリーの記者とのインタビュー中、九月マンションの営業所は「90年代以降」のカップルから相談を受けた。ザイ・シャオフ氏によると、この政策が発表された後、夫婦は子供たちが成長し、両親が将来高齢になることを考慮して、必要な79平方メートルのアパートについて問い合わせに九月マンションの営業所を訪れた。彼らは北京で一緒に住みたいと考えていますが、既存の住宅では家族 5 人が住む条件を満たせなくなりました。若い夫婦は、セカンドハウスの頭金比率が下がったことを利用して、それぞれの貯蓄と両親の援助を利用して、両親が住むための別の不動産を購入する予定です。
イーハウス研究所のヤン・ユエジン副所長は、セカンドハウスの頭金比率の調整は、購入困難層の実際のニーズを正確に満たし、住宅所有の敷居を効果的に下げ、住宅の解放を促進すると述べた。多様化する住宅購入ニーズ。対照的に、改善志向の住宅購入者は比較的強固な経済基盤を持っており、多くの場合、さまざまなルートを通じて頭金を調達できるため、頭金比率の調整には比較的敏感ではありません。したがって、政策効果の観点から見ると、この調整は、緊急に必要な層の住宅購入を促進する上でより重要な役割を果たします。
「政策が実施されたらすぐに法案に署名してください」という声
住宅購入の問い合わせが急増する中、営業担当者の間では「もう少し待ってください」「もうすぐです」「あまり長くはかかりません」という言葉が頻繁に聞かれるようになりました。顧客からの問い合わせが急増し、市場が回復するにつれ、第一線の営業マネージャーは新築住宅市場の回復傾向を深く認識していますが、住宅購入者の政策実施に対する期待は大きく、実際の行動には慎重な姿勢も見られます。不安を感じている: ポリシーが明確に実行される前に、既存の顧客をどのように安定させるかは、ポリシーのリリース後および実行前の営業マネージャーにとって共通の質問です。
「政策が実施される前は、住宅購入者は住宅購入の契約に署名しないだろう。」李静さんは、政策発表の午後、多くの年配の顧客から電話を受けたが、その中には35歳の夫婦も含まれていたと語った。 「517政策」以降、私は頻繁に販売センターを訪れましたが、市場の不確実性と自分自身の経済的プレッシャーのため、躊躇していました。新しい政策の導入により、彼らは住宅を購入する希望も持ち、率先して不動産コンサルタントに連絡しましたが、相談して政策がまだ正式に施行されていないことを知った後、すぐに待つと言いました。契約に署名する前にポリシーが実施されるまで。
この「政策が実施されるのを待つ」という考え方は、多くの住宅購入者に非常に一般的ですが、多くの不動産販売マネージャーは市場の回復を喜んでいますが、顧客を失う可能性があるという問題にも直面しなければなりません。調査の過程で、北京ビジネスデイリーの記者らは、一部の不動産プロジェクトで住宅購入者を引き留めるために、政策の不確実性に対処するため、一軒家一政策の原則に基づいて、開発業者がさまざまな顧客向けに専用の住宅購入計画を策定していることを知った。実装時期。
李苗氏によると、住宅購入者の不安を軽減するため、顧客はまず物件に施錠することができ、政策が正式に施行されてから新政策が実施されるという。しかし、同氏はまた、この戦略は顧客の不安を一時的に軽減することはできるが、実際の政策の実施によってもたらされる安心感と取引量の大幅な増加に代わるものではないことも認めた。
中国都市不動産研究院の謝宜峰所長は、人民銀行の政策は着実に進んでおり、それは金融機関の預金準備率を0.5％ポイント引き下げるなど、9月27日に発表された金融規制策に反映されていると指摘した。政策金利を20ベーシスポイント引き下げ、市場の流動性をさらに解放し、経済の活力を促進することを目的としています。大多数の住宅購入者が特に懸念している中古住宅購入者の頭金率引き下げ政策については、この有利な措置が正式に実施されるのは主に国慶節明けになる可能性があると予想される。政策調整の円滑な移行と効果的な実施を確保するために、政策の発表と地元金融機関による具体的な実施の間には一定のタイムラグがあるため、通常、このサイクルは 3 日から 7 日の間です。
中央銀行が一連の新政策を発表した直後、中国共産党中央委員会政治局が開催した会議で、不動産市場の下落を止めて安定化させるには、商業施設の建設が必要であると指摘されたことは注目に値する。住宅は増加を厳しく管理し、ストックを最適化し、品質を向上させ、増加させる必要がある。 「ホワイトリスト」プロジェクトに対する融資実行の強化は、既存の遊休地の活性化を支援するだろう。大衆の懸念に応え、住宅購入制限政策を調整し、既存の住宅ローン金利を引き下げ、土地、税制、銀行などの政策の改善を加速し、新しいモデルの建設を促進する必要がある。不動産開発のこと。
「すでに15組のお客様が連休中に内覧のご予約をいただいております。」
春節や国慶節などの長期休暇は通常、不動産販売の「閑散期」だが、今年の建国記念日は異なる。金融政策と「不動産市場の下落が止まった」という声明のせいだ。最前線のマーケターは大きな期待を抱いている：複数の有利な政策の継続的な触媒作用と、連邦準備理事会の利下げによって引き起こされた世界的な資本移動の新たなパターンによって、市場の信頼感は静かに回復しつつある。不動産市場の活力をさらに高めます。
ザイ・シャオフ氏は、これまでの国慶節の休暇中、人々は家探しや住宅購入に忙しくするよりも、家族と充実した時間を過ごしたり、旅行に行ったりして余暇と快適な生活を楽しむ傾向が強かったと認めた。 「大規模なプロモーション」や他の消費者向けフォーマットの人気販売と比較したこの「混乱」により、この期間の不動産市場は比較的閑散としているように見え、取引量は他のマーケティングノードよりも低いことがよくあります。しかし、今年の「国慶節」は、不動産会社のマーケティングノードを変える「国慶節」になるかもしれないと、ザイ・シャオフ氏は考えている。
ザイ・シャオフ氏は、人民銀行が建国記念日前に一連の政策を発表したことについて、特に住宅購入の必要性はあるものの躊躇している顧客にとって、市場に非常にプラスの影響を与えるだろうと述べた。例えば、新しい方針によれば、中国建設グループの九月マンションの500万元のアパートの頭金はわずか75万元で、より多くの顧客が環状五号線内で住宅を購入できることになる。ザイ・シャオフさんの印象では、頭金は100万元未満だった。五環路内で住宅を購入するのは2018年以前はまだ一般的だった。
当面のニーズに比べて、セカンドハウスの頭金比率の低下は、これまで開業資金が不足していた顧客にも直接影響を与えています。 li jing 氏は、これまでエリア、環境、品質などの改善を達成するために住宅販売に頼らなければならなかった顧客にとって、頭金を支払える資金がある限り、政策の調整はそれほど緊急ではないと考えています。売り物ではない新しい物件を家に追加します。
「最小限の資金でより大きな原資産を活用し、買い替えのニーズを満たすことができる。」李静氏は、総額500万元の住宅を例に、新政策によってもたらされる実際のメリットについて詳しく説明した。例として、政策調整前の頭金率 25% に基づいて、住宅購入者は最大 125 万元の頭金を支払う必要がありますが、頭金率が 15% に引き下げられると、資本金も75万元に減らされるため、起業資金が不足し、棚上げされていた住宅購入意欲が再燃する。
李静氏は、この政策が発表されてから数日以内に、大まかな統計によれば、すでに多くの購入者が休暇中に住宅の内見の予約を入れており、これまでの例ではほとんど起こらなかった購入者のグループがすでに15あったことを明らかにした。
郭毅氏は、中央銀行が9月24日に政策「ギフトパッケージ」を発表した際、この祝日が消費を刺激する最適な時期であることを十分に考慮し、政策が国家より前に実施される場合には地方政府に政策を実施する時間を与えたと考えている。国慶節の祝日は、不動産市場を含む経済全体に大きな刺激を与える可能性があります。
北京最大の代理店の責任者、李安氏も北京経済日報の記者に対し、この「国慶節」の休暇中、同社の代理店傘下のすべてのプロジェクトが休暇を取り消し、顧客との受付業務に協力し、あらゆる努力をすることを明らかにした。さまざまなマーケティング ノードを歓迎します。
来場者数は500組を超える見込み
政策配当の影響で、不動産販売現場は来る国慶節ゴールデンウイークへの期待でいっぱいで、営業マネージャーらは総じて物件訪問数の見積もりを引き上げている。北京ビジネスデイリーの記者が訪問した多くの人気不動産プロジェクトからのフィードバックによると、今年は休日の訪問数が倍増し、市場活動が大幅に増加すると予想されている。
china construction jiuyue mansion、yuanxi、yujingxengcheng yuanqi、yihe mansion の営業マネージャーは全員、最近の急増により、建国記念日の訪問者数は 2 倍の成長率の基準を容易に超えるだろうと楽観的です。中央銀行の政策発表後の問い合わせ数は、実際の訪問数はこの予測をはるかに上回る可能性があります。
poly jingshan hexu のセールスマネージャーである sun tao 氏も、国慶節の休暇中の訪問者数は 500 グループを超えるだろうと前向きな予測を示しました。
国慶節休暇中の新築住宅市場に関する孫濤氏の楽観的な見方の一部は、業界での彼の長年の経験、そしてより重要なことに、国慶節休暇前に住宅の内覧予約をした人の数に関する統計データに基づいている。 。 「この政策の発表後、20組以上の顧客が国慶節の休暇中に不動産コンサルタントに住宅の内見の予約を入れているが、準備金率の調整は株式市場を押し上げ、人々の信頼を高めただけではないと孫濤氏は考えている。」富を増やすだけでなく、間接的にも住宅購入者の財務流動性の向上を促進し、市場の購買力を効果的に刺激しました。さらに、政策調整により、住宅購入者、特にすでに資金を持っていて様子見の姿勢をとっている潜在的な購入者の信頼も大幅に高まりました。
具体的な訪問者数に関して、孫濤氏はさらに、国慶節休暇中の1日の平均訪問者数は50～80グループの間で変動し、休日全体の累積訪問数は、これらを考慮しても500グループに達すると予想されると予測した。旅行のピーク時には、控えめに見積もっても 300 を下らないグループが存在すると考えられます。 9月の1週間あたりの訪問者数が約150～200グループであったのに比べ、この増加は最大150％以上に達する可能性がある。
来る国慶節のゴールデンウイークに住宅を購入する機会をつかむために、大手不動産プロジェクトは、潜在顧客を引き付けて維持し、契約締結の増加を促進するために、一連の期間限定の特別オファーを計画している。開発の準備が整っている優良な不動産プロジェクトについては、各種優遇政策の実施を加速し、国慶節連休中の契約締結件数の画期的な進展に努める。
yujing star city yuanqiのマーケティング責任者、wang mu氏は、国慶節期間中、取引を行った顧客にはカーテン、ソファ、ベッドなどの家電製品のギフトパッケージが与えられると述べた。北京ビジネスデイリーの記者によると、この国慶節の休暇中、九月大邸宅はギフトパッケージを通じて宣伝された唯一の不動産プロジェクトではなく、プロジェクトを訪問する購入者向けに訪問ギフトや定期購入も用意していると述べた。ギフトパッケージに加えて、取引が完了すると予想される顧客には一部の物件料金の割引が提供され、一部の住宅は固定価格で販売されます。
熾烈な市場競争に直面する不動産プロジェクトでは、集客を基本に、いかに戦略的に成約や転換を促進するかが重視されています。北京ビジネスデイリーの記者は、将来の価格変動に対する住宅購入者の懸念を払拭するために、一部のプロジェクトが価格保証契約の締結を積極的に準備していることを発見した。
北京市大興区の不動産プロジェクトのマーケティング責任者であるリー・チャン氏は、北京ビジネスデイリーの記者に対し、同プロジェクトでは価格変動に敏感な一部の購入者向けに価格保証契約を開始する準備を積極的に進めていると明らかにした。この協定では、価格設定サイクルと補償メカニズムを明確にし、合意期間内に同じ種類の住宅の価格が引き下げられた場合、住宅購入者が価格差補償や住宅交換などの権利を確実に享受できるようにすることで、実質的に住宅購入者を固定することになる。住宅購入者の利益を考慮し、所有者が責任ある役割を果たしているかどうかを確認します。
この変化に関して、xie yifeng 氏は、不動産における価格保証契約の導入が住宅購入者の期待を安定させる重要な手段になったと考えています。この動きは、住宅価格の上昇に対する住宅購入者の自信を高めるだけでなく、開発業者の前向きな姿勢と将来の不動産市場を重視する姿勢を反映している。価格保証契約は、買主に一定の価格を保証することで、市場の安定と健全な発展を維持しつつ、さらなる販売促進を図るための不動産販売戦略の一般的な施策となることが期待されています。
前述のマーケティングリーダーや業界アナリストも含め、彼らはまた、待望の「国慶節」の祝日が「現実のマーケティングノードを変える」という役割を真に実現できるよう、対応する最適化政策をできるだけ早く実施するよう求めた。不動産会社」と「需要解放の第一波に耐える」。 （王銀豪記者）
出典：北京商報
