o primeiro fim de semana da nova política de mercado imobiliário do banco central: “maremoto” de novas propriedades em pequim
2024-10-03
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à medida que o "setembro de ouro e o dez de prata" estão prestes a passar na metade e o feriado mais longo do segundo semestre do ano se aproxima, o banco central lançou uma série de pacotes de presentes para o mercado imobiliário, incluindo redução de entrada e redução de empréstimos hipotecários existentes, que se tornou um passo fundamental na promoção da recuperação do mercado. no primeiro fim de semana após a divulgação da política, o número de consultas e visitas marcadas para muitas novas propriedades em pequim aumentou. alguns compradores de casas disseram na hora que "assinariam assim que a política fosse implementada". os promotores estão a ajustar ativamente as suas estratégias e espera-se que lancem uma variedade de políticas preferenciais para a compra de casas. este “dia nacional” vai tornar-se num feriado prolongado que altera os nós de marketing das imobiliárias. alguns projetos prevêem que o número de visitas ultrapassará 500 grupos. é a primeira vez durante o feriado prolongado que o mercado imobiliário espera tanto por isso.
volume de consultas ao mercado dobrou
no dia seguinte ao lançamento do new deal e no primeiro fim de semana, os repórteres do beijing business daily visitaram muitos novos projetos em pequim e descobriram que o número de consultas aumentou acentuadamente e que as chamadas para linhas diretas foram recebidas até tarde da noite. coisa intuitiva para os líderes de projeto e consultores imobiliários de muitos novos projetos em pequim após os sentimentos do new deal. geralmente reflectem que desde que a política do banco central foi divulgada, os compradores de casas têm demonstrado grande preocupação com o new deal. o conteúdo das consultas aos compradores de casas centra-se principalmente nos detalhes específicos das alterações políticas, se foram implementadas, como o projecto é implementado e se os actuais compradores de casas podem desfrutar imediatamente dos benefícios e conveniências trazidos pela nova política.
o aumento do volume de consultas também apanhou os consultores imobiliários desprevenidos. “a rápida emergência de efeitos políticos está, de facto, para além da nossa imaginação”. zhai xiaohu, gerente de marketing do projeto china construction jiuyue mansion, acredita que o ajuste da política permite que os clientes vejam a determinação do governo em estabilizar o mercado imobiliário. na tarde do lançamento da política, o projeto jiuyue mansion recebeu mais de 30 ligações de consulta. um aumento de 100% face ao dia anterior mesmo os clientes que não eram contactados há muito tempo tomaram a iniciativa de ligar para o consultor imobiliário e marcar uma visita à casa ao fim de semana.
situação semelhante também ocorreu no projeto imobiliário de yuanxi. de acordo com li miao, pessoal de marketing da yuanxi, como a liberação centralizada dos efeitos das antigas políticas chegou temporariamente ao fim, o número de consultas imobiliárias caiu até certo ponto desde o final de agosto. o pacote de novas políticas deste banco central foi como uma “chuva oportuna”. à tarde, alguns compradores de casas vieram ao imóvel para perguntar sobre as mudanças nas políticas. os números de telefone dos consultores imobiliários, que já dispõem de recursos abundantes de clientes, ligam quase sem parar desde a tarde.
em relação ao aumento contínuo no número de consultas, li jing, gerente de vendas da yihe mansion, deu a explicação mais intuitiva com uma conta: o índice mínimo de entrada para empréstimos para segunda habitação foi reduzido dos 25% originais para 15%, o que significa que o limite para a compra de casa foi reduzido. tomando como exemplo uma propriedade com um preço total de 3 milhões de yuans, antes que a taxa de entrada fosse reduzida, o comprador da casa precisava pagar uma entrada única de 750.000 yuans. depois que a política foi implementada, esse número caiu drasticamente para. 450.000 yuans, economizando diretamente o comprador da casa própria. recebeu um capital inicial de até 300.000 yuans. isto permite que mais compradores de casas comprem casas em pequim. além disso, a política também inclui uma série de "golpes combinados", como a redução da taxa de juro dos empréstimos à habitação existentes em cerca de 0,5 pontos percentuais, a redução do rácio de reserva de depósitos em 0,5 pontos percentuais e o fornecimento de liquidez a longo prazo de cerca de 1 trilhões de yuans para o mercado financeiro estimular efetivamente a vitalidade do consumo, promovendo assim ainda mais a recuperação geral da economia.
guo yi, analista-chefe da heshuo institution, acredita que as políticas introduzidas desta vez não se concentram apenas no setor imobiliário, mas são um pacote de políticas para impulsionar a economia, promover o consumo e usar o setor imobiliário como motor para promover estabilidade crescimento económico e recuperação do mercado. marca uma grande mudança na estratégia regulamentar global, da anterior regulamentação constante para um estímulo activo. esta mudança tem um impacto profundo na remodelação das expectativas do mercado e no aumento da confiança do público.
o mercado de habitação just-in-demand assume a liderança na sua atividade
quem conhece o ritmo do marketing imobiliário sabe que o volume de consultas é a base de todas as transações. somente quando uma grande base de volume de consultas é convertida em uma quantidade considerável de visualizações é que um volume de transações em grande escala pode ser finalmente formado.
com a libertação de dividendos políticos, o novo mercado interno está a aquecer rapidamente e o número de pedidos de habitação, tanto para tipos de habitação melhorados como de procura rígida, está a aumentar. contudo, na competição entre as duas, as unidades de procura rígida tornaram-se as maiores beneficiárias desta ronda de ajustamentos políticos devido às suas vantagens de serem acessíveis ao público e de terem um público vasto. esta opinião alcançou um amplo consenso entre os cidadãos. gerentes de vendas.
a yuanxi real estate, que se concentra em benfeitorias de alto padrão, também registrou um aumento nas solicitações de apartamentos pequenos. a análise de li miao apontou que os pequenos apartamentos atraíram um grande número de clientes que têm relativamente poucos fundos devido a factores como o preço total baixo, o limiar de pagamento inicial mais baixo e as taxas de juro preferenciais. em contrapartida, o número de pedidos de casas melhoradas com apartamentos grandes de 187 metros quadrados e 196 metros quadrados é relativamente estável, porque estes compradores tendem a ter fundos abundantes e pagarão o preço total ou um adiantamento de cerca de 70% quando comprarem um imóvel. casa não é muito sensível a ajustes no índice de entrada.
uma situação semelhante também ocorreu no projeto da mansão yihe, no distrito de daxing. os tamanhos das unidades deste projeto variam de 75 a 224 metros quadrados, cobrindo diferentes necessidades, desde necessidades iniciais até melhorias. li jing disse que após a promulgação do new deal, os compradores que fizeram perguntas por telefone concentraram-se principalmente nos tipos de apartamentos melhorados de cerca de 127 metros quadrados. embora estes clientes tenham uma certa quantia de fundos nas mãos, ainda não são totalmente suficientes. a introdução do new deal proporcionar-lhes-á, sem dúvida, uma melhor oportunidade de comprar uma casa. para os compradores que anteriormente optaram por melhorar a disposição dos seus apartamentos, os consultores imobiliários não sentiram alterações significativas no número de consultas após a divulgação da apólice.
durante a entrevista com um repórter do beijing business daily, o escritório de vendas da jiuyue mansion recebeu uma consulta de um casal "pós-anos 90". de acordo com zhai xiaohu, após a divulgação da apólice, o casal foi ao escritório de vendas da mansão jiuyue para perguntar sobre o apartamento de 79 metros quadrados de que precisavam. considerando que seus filhos crescerão e seus pais envelhecerão no futuro, eles querem viver juntos em pequim. as moradias existentes não atendem mais às condições de vida de uma família de cinco pessoas. aproveitando o rácio reduzido de entrada para uma segunda habitação, o jovem casal pretende utilizar as respetivas poupanças, mais o apoio dos pais, na aquisição de outro imóvel para os pais viverem.
yan yuejin, vice-diretor do e-house research institute, disse que o ajuste da taxa de entrada para segundas residências atende com precisão às necessidades reais dos grupos difíceis de comprar, reduz efetivamente o limite para a aquisição de casa própria e promove a liberação de necessidades diversificadas de compra de casa. em contraste, os compradores de casas orientados para melhorias têm uma base económica relativamente sólida e são muitas vezes capazes de aumentar os pagamentos iniciais através de uma variedade de canais, pelo que são relativamente menos sensíveis a ajustamentos nos rácios de pagamentos iniciais. portanto, do ponto de vista dos efeitos de política, este ajustamento tem um papel mais significativo na promoção da compra de habitação por grupos com necessidades urgentes.
a voz diz “assine o projeto de lei assim que a política for implementada”
no boom das consultas de compra de casa, “espere um pouco mais”, “espera-se que seja em breve” e “não muito tempo” tornaram-se palavras de alta frequência entre os gerentes de vendas. à medida que o número de pedidos de informação dos clientes aumenta e o mercado recupera, os gestores de vendas da linha da frente estão profundamente conscientes da tendência de recuperação do novo mercado doméstico. no entanto, as expectativas ansiosas dos compradores de casas relativamente à implementação de políticas e a sua atitude cautelosa antes da acção real também. deixar os gerentes de vendas ansiosos: antes que a política seja claramente implementada, como estabilizar os clientes existentes tornou-se uma pergunta comum para os gerentes de vendas após o lançamento da política e antes de sua implementação.
"antes da implementação da política, os compradores de casas não assinarão um contrato de compra de uma casa." li jing disse que na tarde do lançamento da política, ela recebeu ligações de muitos clientes antigos. entre eles, um casal de 35 anos. foi particularmente atraente depois da "política 517", visitei frequentemente o centro de vendas, mas estava hesitante devido à incerteza do mercado e à minha própria pressão económica. a introdução da nova política também lhes deu esperança de comprar uma casa, e tomaram a iniciativa de contactar o consultor imobiliário. no entanto, após consultarem e saberem que a política ainda não tinha sido oficialmente implementada, disseram imediatamente que iriam esperar. até que a política fosse implementada antes da assinatura do contrato.
esta mentalidade de “aguardar a implementação da política” é bastante comum entre muitos compradores de casas. embora muitos gestores de vendas imobiliárias estejam satisfeitos com a recuperação do mercado, também têm de enfrentar o problema da possível perda de clientes. durante a investigação, os repórteres do beijing business daily aprenderam que, para reter compradores de casas em alguns projetos imobiliários, os incorporadores formularam planos exclusivos de compra de casas para diferentes clientes com base no princípio de uma casa, uma política para lidar com a incerteza da política tempo de implementação.
de acordo com li miao, os clientes podem primeiro bloquear a propriedade e, em seguida, a nova política será implementada após a implementação oficial da política, de modo a aliviar as preocupações dos compradores de casas. no entanto, ela também admitiu que, embora esta estratégia possa aliviar temporariamente a ansiedade dos clientes, não pode substituir o aumento substancial na tranquilidade e no volume de transações trazido pela implementação efetiva da política.
xie yifeng, presidente do instituto de pesquisa imobiliária urbana da china, destacou que as políticas do banco central estão avançando de forma constante, o que se reflete nas medidas de controle financeiro anunciadas em 27 de setembro, incluindo a redução do índice de reserva de depósitos das instituições financeiras em 0,5 pontos percentuais. e reduzir a taxa de juro de política em 20 pontos base. visa libertar ainda mais a liquidez do mercado e promover a vitalidade económica. quanto à política de redução do rácio de entrada para compradores de segunda habitação, que é particularmente preocupante para a maioria dos compradores de habitação, espera-se que esta medida favorável só possa ser implementada oficialmente depois do feriado do dia nacional. devido ao facto de existir um certo intervalo de tempo entre a divulgação da política e a implementação específica pelas instituições financeiras locais. normalmente, este ciclo é entre 3 e 7 dias para garantir a transição suave e a implementação eficaz dos ajustamentos políticos.
vale ressaltar que logo após o banco central lançar um pacote de novas políticas, uma reunião realizada pelo birô político do comitê central do pcc apontou que, a fim de promover o mercado imobiliário para parar de cair e se estabilizar, a construção de edifícios comerciais a habitação deve controlar rigorosamente o aumento, otimizar o estoque, melhorar a qualidade e aumentar " a intensidade do desembolso de empréstimos para projetos da "lista branca" apoiará a revitalização das terras ociosas existentes. é necessário responder às preocupações das massas, ajustar a política de restrição à compra de habitação, reduzir a taxa de juro dos empréstimos hipotecários existentes, acelerar a melhoria das políticas fundiárias, fiscais, bancárias e outras, e promover a construção de um novo modelo de incorporação imobiliária.
“já 15 grupos de clientes marcaram visitas para ver as casas durante as férias”.
feriados prolongados, como o festival da primavera e o dia nacional, são geralmente a "baixa temporada" para as vendas de imóveis, mas o próximo dia nacional deste ano é diferente por causa do pacote de políticas financeiras e da afirmação de que "o mercado imobiliário parou de cair". e estabilizada", as empresas imobiliárias têm grandes esperanças: a confiança do mercado está a aumentar silenciosamente, impulsionada pela catálise contínua de múltiplas políticas favoráveis e pelo novo padrão de fluxos de capital globais desencadeado pelos cortes das taxas de juro da reserva federal, trazendo mais vitalidade ao mercado imobiliário.
zhai xiaohu admitiu que, no passado, durante os feriados do dia nacional, as pessoas estavam mais inclinadas a passar bons momentos com as suas famílias ou a viajar, desfrutando do lazer e do conforto da vida, em vez de estarem ocupadas a olhar e comprar casas. esta "deslocação" em comparação com as "grandes promoções" e as vendas intensas de outros formatos de consumo faz com que o mercado imobiliário pareça relativamente deserto durante este período, e o volume de transações é muitas vezes inferior ao de outros nós de marketing. mas o “dia nacional” deste ano, zhai xiaohu acredita que pode se tornar um “dia nacional” que muda o nó de marketing das empresas imobiliárias.
zhai xiaohu disse que o banco central emitiu um pacote de políticas antes do dia nacional, que terá um impacto muito positivo no mercado, especialmente para os clientes que têm necessidade de comprar casa mas estão hesitantes. por exemplo, de acordo com a nova política, o pagamento inicial para um apartamento de 5 milhões de yuans na mansão jiuyue do china construction group é de apenas 750.000 yuans. isso também significa que mais clientes terão a oportunidade de comprar casas dentro do quinto anel viário. na impressão de zhai xiaohu, o pagamento inicial é inferior a 1 milhão de yuans. comprar uma casa no quinto anel viário ainda era uma coisa antes de 2018.
em comparação com as necessidades imediatas, a redução do rácio de entrada para segundas habitações também afetou diretamente os clientes que anteriormente não tinham fundos iniciais suficientes. li jing acredita que o ajuste da política não será tão urgente para os clientes que antes dependiam da venda de casas para obter melhorias de área, meio ambiente, qualidade, etc., desde que tenham fundos disponíveis para pagar a entrada ou acrescentar. uma nova propriedade para a casa que não está à venda.
"podemos usar a menor quantidade de fundos para alavancar ativos subjacentes maiores para atender às necessidades de substituição." li jing elaborou sobre os benefícios reais trazidos pela nova política a um repórter do beijing business daily, adquirindo uma casa com um preço total de 5 milhões de yuans. por exemplo, com base na taxa de entrada de 25% antes do ajuste da política, os compradores de casas precisam pagar uma entrada de até 1,25 milhão de yuans. no entanto, como a taxa de entrada é reduzida para 15%, o início. o capital inicial também será reduzido para 750.000 yuans. isso torna o capital inicial insuficiente. e o desejo arquivado de comprar uma casa foi reavivado.
li jing revelou que poucos dias após a divulgação da apólice, muitos compradores já haviam marcado visitas para ver as casas durante as férias. de acordo com estatísticas aproximadas, já havia 15 grupos de compradores, o que raramente acontecia nos anos anteriores.
guo yi acredita que quando o banco central lançou um "pacote de presentes" de política em 24 de setembro, considerou plenamente que o feriado é o melhor momento para estimular o consumo e deu aos governos locais tempo para implementar a política se a política for implementada antes do nacional. feriado de um dia, durante o feriado do dia nacional, pode ter um grande impulso para a economia em geral, incluindo o mercado imobiliário.
li ang, chefe da maior agência de pequim, também revelou a um repórter do beijing business daily que durante este feriado do "dia nacional", todos os projetos sob a agência de sua empresa cancelarão as férias, cooperarão com os clientes no trabalho de recepção e farão todos os esforços para dê as boas-vindas a diferentes nós de marketing.
a previsão é que o número de visitantes ultrapasse os 500 grupos
impulsionado pelos dividendos da política, o campo de vendas imobiliárias está cheio de expectativas para a próxima semana dourada do dia nacional, e os gerentes de vendas geralmente aumentaram suas estimativas sobre o número de visitas a propriedades. de acordo com o feedback de muitos projetos imobiliários populares visitados pelos repórteres do beijing business daily, o número de visitas de férias deverá duplicar este ano e a atividade do mercado aumentará significativamente.
os gerentes de vendas da china construction jiuyue mansion, yuanxi, yujingxingcheng yuanqi e yihe mansion estão todos otimistas. todos acreditam que o número de visitas durante o dia nacional excederá facilmente o limite da taxa de crescimento de duplicação. consultas após a divulgação da política do banco central, o número real de visitas provavelmente excederá em muito esta previsão.
sun tao, gerente de vendas da poly jingshan hexu, também fez uma previsão positiva. ele esperava que o número de visitas durante o feriado do dia nacional ultrapassasse 500 grupos.
parte do otimismo de sun tao sobre o novo mercado doméstico durante o feriado do dia nacional se baseia em seus muitos anos de experiência no setor e, mais importante, nos dados estatísticos sobre o número de pessoas que marcaram visitas para ver as casas antes do feriado do dia nacional. . “depois que a apólice foi divulgada, mais de 20 grupos de clientes marcaram consultas com consultores imobiliários para ver as casas durante o feriado do dia nacional.” sun tao acredita que o ajuste do índice de reserva não apenas impulsionou o mercado de ações e aumentou a confiança das pessoas. na riqueza, mas também indiretamente promoveu a melhoria da liquidez financeira dos compradores de casas e estimulou efetivamente o poder de compra do mercado. além disso, os ajustamentos políticos também aumentaram grandemente a confiança dos compradores de casas, especialmente dos potenciais compradores que já possuem fundos e uma atitude de esperar para ver.
em relação ao número específico de visitas, sun tao previu ainda que o número médio diário de visitas durante o feriado do dia nacional oscilará entre 50 e 80 grupos, e o número acumulado de visitas durante todo o feriado deverá atingir 500 grupos, mesmo considerando que pode haver no pico das viagens, estima-se de forma conservadora que não haverá menos de 300 grupos. comparado com cerca de 150-200 grupos de visitantes por semana em setembro, este aumento pode atingir mais de 150%.
para aproveitar a oportunidade de comprar casa durante o próximo dia nacional da golden week, os grandes projetos imobiliários estão a planear uma série de ofertas especiais por tempo limitado para atrair e reter potenciais clientes e promover o crescimento da assinatura de contratos. para projetos imobiliários de alta qualidade prontos para desenvolvimento, aceleraremos a implementação de várias políticas preferenciais e nos esforçaremos para alcançar um progresso revolucionário no número de assinaturas de contratos durante o feriado do dia nacional.
wang mu, chefe de marketing da yujing star city yuanqi, disse que durante o dia nacional, os clientes que fizerem uma transação receberão um pacote de presente de eletrodomésticos, incluindo cortinas, sofás e camas. de acordo com um repórter do beijing business daily, durante este feriado do dia nacional, yujing xingcheng yuanqi não é o único projeto imobiliário promovido por meio de pacotes de presentes. a mansão jiuyue também preparou presentes de visita e assinaturas para os compradores que visitam o projeto. além dos pacotes de presentes, alguns descontos nas taxas de propriedade serão concedidos aos clientes que deverão concluir as transações, e algumas casas serão vendidas a um preço fixo.
face à acirrada concorrência de mercado, os projectos imobiliários, com base na captação de clientes à visita, prestam mais atenção à forma de promover a assinatura e conversão de contratos através de meios estratégicos. um repórter do beijing business daily descobriu que, a fim de dissipar as preocupações dos compradores de casas sobre as futuras flutuações de preços, alguns projectos estão a preparar-se activamente para assinar acordos de garantia de preços.
li chang, responsável pelo marketing de um projecto imobiliário no distrito de daxing, pequim, revelou a um repórter do beijing business daily que o projecto está a preparar-se activamente para lançar acordos de preço garantido para alguns compradores que são sensíveis às flutuações de preços. o acordo irá clarificar o ciclo de preços e o mecanismo de compensação para garantir que, dentro do prazo acordado, se o preço do mesmo tipo de habitação for reduzido, o comprador da casa gozará de direitos como compensação por diferença de preço ou troca de habitação, garantindo efetivamente o interesses do comprador da casa própria e também garantir que as transações anteriores foram concluídas. o proprietário desempenha um papel responsável.
relativamente a esta mudança, xie yifeng acredita que a introdução de acordos de garantia de preços no imobiliário tornou-se um meio importante para estabilizar as expectativas dos compradores de casas. esta medida não só aumenta a confiança dos compradores de casas no aumento dos preços da habitação, mas também reflecte a atitude positiva dos promotores e a ênfase no futuro mercado imobiliário. espera-se que os acordos de garantia de preços se tornem uma medida comum nas estratégias de marketing imobiliário. ao proporcionar aos compradores uma certa garantia de preço, promoverão ainda mais as vendas, mantendo a estabilidade e o desenvolvimento saudável do mercado.
incluindo os líderes de marketing e analistas da indústria acima mencionados, eles também pediram que as políticas de otimização correspondentes fossem implementadas o mais rápido possível, para que o tão aguardado feriado do "dia nacional" pudesse realmente cumprir o papel de "mudar os nós de marketing do real imobiliárias" e "suportando a primeira onda de liberação de demanda". (repórter wang yinhao)
fonte: beijing business daily
