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文图丨李禾

编辑丨雪梨王

在这个家里，有关房子的话题总能让争吵一触即发。丈夫李凯把买房带来的所有不幸推到妻子张岚身上，“因为你，家里才穷成这样。”买房的决定的确是张岚做的，但房子出问题她也预料不了，想到这儿，她委屈巴巴又理直气壮起来，“这是开发商的错。我也是受害者。”

“那还不是因为你图便宜。”——受害者有罪论让张岚一时语塞。

没有人能想到房子会“烂尾”。

这是张岚五年前以每平米4000多元的价格，在她打工的河北廊坊霸州市胜芳镇买下的。交完26万元首付，等待收房时，她得到消息，“你买的小区，房地产五证不全，还占了工业用地。”

故事接下来的走向更让张岚觉得无比荒诞。在网上搜索后她发现，自己买的房子是二次违建起来的，开发商曾在该地块上盖过一个小区，但2018年被拆除了，“也就是说，房子被拆后，他们又在原址上盖了个小区。”

张岚不是这个骗局里唯一的受害者。这些年来，买房者和开发商展开了一场拉锯战——不断有人举报，官方也多次下达过执法文书，甚至连河北省委巡视组都督办过，可这个二次违建的小产权项目，至今无恙。

有人因此认为，不只是买房者，甚至连当地政府，都被开发商“套牢”了。

小镇里的小产权

虽然只是霸州的一个镇，但由于地处京津保三角中心，胜芳镇经济相对发达，它拥有中国北方区域规模最大的家具产业集群，金属玻璃家具是该镇的支柱产业。当地法院数据统计显示“胜芳镇的GDP占到霸州市的23%”。

张岚在霸州打工很多年，她早就有了买房的打算，但这里的房价对她来说遥不可及。

作为距离北京约100公里的环京小城，从2014年起，华夏幸福在霸州开发“温泉新都孔雀城”并将房子卖到北京后，当地楼市火了起来。2018年前后，霸州不少楼盘均价超过了1万元，个别楼盘每平米售价甚至接近2万元。

张岚第一次注意到“芳清荷城”，是2019年11月。她清楚记得，楼盘当时竖起的广告上写着，开盘均价4200元。尽管彼时霸州房价已经整体下跌，但这个价格还是比市里大多数楼盘低了一半。这也是张岚踮踮脚就能够得到的价格。

芳清荷城现在的样子

小区位置不错，向东直行2.2公里，便是胜芳镇人民政府。这个二次违建的小区由高层和别墅区构成。两栋高层分别是17层，共四个单元，大约200多户。

低价诱惑下，张岚走进售楼部。售楼部不大，外观看上去像是中介门脸房。销售人员笑盈盈地告诉她，小区的房子是大产权，价格之所以便宜，只因为是期房，“等盖起来后，就不会这么便宜了”。

彼时，“这么近，那么美，周末到河北”的slogan刚刚出炉，环京小城正在争相打造北京“后花园”，努力讲好一个个关于产品的故事，包裹在华丽外衣下的房子显得炙手可热。

张岚记得，项目当时的确是在建状态，且一排排别墅已建成了主体。她选了一套高层住宅，面积127.85平米，三室两厅，总房价52万元，每平米4067.3元。

按照开发商要求，要先付一半首付款26万元。回到家，张岚和丈夫商量。李凯觉得，房子太便宜了，价格不正常，不太想买。但张岚太想要一套自己的房子了，“孩子要上学，不能总租房住”。于是她取了家里的全部存款，又借了一些钱，付了首付。

2019年11月5日，“芳清荷城”开发商廊坊恒泰房地产开发有限公司（以下简称“恒泰公司”）与张岚签了《房屋买卖合同》。按照约定，交房时间为2020年8月31日前，如遇政策性停工、不可抗力等因素导致无法交房的话，交房时间顺延3个月。

开发商与购房者的合同

买房后不久，张岚突然接到销售人员电话，“开发商五证不全，你赶紧退房。”她赶到现场发现，项目内工程几乎已经是停滞状态。上网搜索得知小区是在违建被拆项目上原址重建后，张岚更慌了。那段时间，只要有时间，她就到工地看一眼。

项目迟迟没开工，之前劝她退房的人，也很快辞职了。

2020年3月她再去售楼部时，里面只剩了一个叫张军的年轻人，对方自称是开发商的侄子。张岚提出，不要房子了，退款吧。张军起初不同意，说还没到约定交房时间，退款算违约。张岚表示，项目本来就违法，自己相当于被骗，即便违约也是有情可原。

多次协商后，张军答应退款，但必须要扣除总房款10%的违约金。张岚同意了。

2020年4月9日，开发商让张岚签了《退房申请单》。上面没有提及项目违法，只写由于张岚“个人原因”退房。按照扣除总房款10%费用的约定，开发商应退20.8万元，并承诺在2020年6月9日前将这笔钱退回。

约定时间到了，张岚没能拿到退款。她一趟趟去找开发商，后者则一再拖着——2021年，对方说：“等一号楼（2021年）‘五一’交房以后有了钱才能退你们。”到了那个时候，钱还是没退。从2022年，找到2023年，开发商一直说没钱，最后连理由都不想找了。

直到2024年，张岚称，她还是没能拿到退款。

“陷入一个死局，我找他，他没钱。”张岚说，她想过打官司，可别人告诉她，即便诉诸法律，也可能拿不到钱。

芳清荷城是被拆一次后，又在原址建的新小区

这个说法并非空穴来风。和张岚陷入同一买房骗局的西北人王磊，尝试过走法律途径。

当年交完16万多的首付后不久，销售人员在微信里告知他，房子既不是大产权，也非小产权，而是“新民居楼”，不需要五证，后期直接下房本，“新民居不属于商品房，也不是小产权，它的土地是由当地政府直批，开发商负责代建，没有拿地成本，所以价格会低于商品房价格。”

王磊不信这套说辞，他经过咨询得知，假如是新民居的话，只能卖给本地人，不能卖给外地人。他找销售人员协商退房，很快被对方拉黑。于是王磊一纸诉状将开发商告到法院。

2021年9月7日，法院判决，让开发商从判决之日起，每月支付王磊2万元，直至付完那笔首付。可开发商给了4个月后，剩余的近9万元，便一直拖延了下去。

拆迁，与原址重建

更早之前，“芳清荷城”是另一个名字。

综合官方信息，该项目占地20多亩，土地占用者为河北顺鑫金属制品有限公司厂房（简称顺鑫公司，法人代表张某顺，），该厂因环保问题停产，空闲多年，属于工业用地。

实际上，有关这块地的来源也有蹊跷。

2005年5月，新华社曾发布过一篇名为《咄咄怪事 “死亡”企业居然仍在变卖国有资产》的报道，称这块地本来是国有企业土地。该国企在2001年被注销一年多后，2002年3月，原厂领导以“原企业名义与一名叫张某顺的人签订售价为156万元的转让协议”，将北部厂区北部土地贱卖出去。关于“贱卖”，新华社报道原文是，“企业注销后变卖的北部厂区，霸州市价格事务所于2000年5月做出的评估价为260万元。当地土地使用权价格连续上涨，两年后却贱卖成了156万元。”几名厂领导因此事被处理。

但买家张某顺似乎没受多大影响，土地一直在他手里。

2017年底，这宗闲置多年的土地上，有人开始悄悄动工搞房地产开发。彼时，正值河北省委第九巡视组在霸州巡视（2017年12月13日至2018年1月21日）。巡视期间，开发商建设动静不大。巡视结束后的2018年3月，这块土地上彻底热闹起来。

按照开发商规划，项目要建3栋17层住宅楼以及30多套别墅，项目名为“熙悦公馆”。

需要提及的一个背景是，省委巡视组向霸州反馈巡视意见时，其中指出霸州“执行国家严管严控规划、土地政策不够坚决”“存在涉嫌违规批准开发别墅类房地产情况”。

但彼时民众并不知道这两句话的所指。对于这块地，周边居民以为它更改了性质并进行了出让，直到行政执法部门频频光顾后，大家才清楚——项目是违法的。

多份权威信源证明，霸州官方很早就关注到了此事。2018年5月5日，霸州市城市管理行政执法局对该项目下达《停工通知书》，称其违反相关法律：“经我局局长办公会议研究决定，现责令你（单位）立即停止施工建设，听候处理”。

但开发商并没停止建设。2018年8月10日，霸州市城市管理行政执法局再次对项目下达《停工通知书》，开发商依然没有理睬。

2018年8月28日，霸州市委公开了关于巡视整改情况的通报，对于前述被点名的土地和别墅问题，“加大违法建设拆除工作力度”“确保不再出现‘类别墅’项目”。其中，还有一条整改信息格外显眼，“工业用地违法图斑1个，面积29.99亩，相关乡镇及有关部门正督促其整改到位”。

当地官方人士透露，“这是在说‘熙悦公馆’。而正是因为巡视组的督办，后期惩处力度才很大。”

此后的9月27日，霸州市国土资源局向顺鑫公司法人代表张某顺下达了《行政处罚决定书》，称其“未经国土资源管理部门批准，未按照批准的用途使用国有土地，改变土地用途24.9105亩的行为”，违反了相关法律规定，并责令张某顺15日内交还土地，并处罚金24.9105万元。但张某顺不仅未停工，还迅速建起高层住宅以及别墅区，并对外卖房。

开发商的肆意行为，最终导致“熙悦公馆”被拆除。

第一次建起来的小区，就被认定为违法

2018年10月1日，霸州市政府官网发布了一篇名为《胜芳镇积极开展小产权房集中整治工作》的稿件，称“按照全市的工作安排，9月29日上午，胜芳镇组织房管、建设、城管、国土、公安、供电等部门开展联合执法行动，对全镇小产权房项目进行集中清理整治……对新增违规开发建设的熙悦公馆等项目，将依法采取强制拆除措施”。

官方行动迅速。10月10日上午7点多，按照有关部门部署，霸州市城管局等相关部门，胜芳镇两委机关部门，以及当地公安、消防、交警、供电、医院、拆迁公司等相关单位出动了270人，开着40多辆执法车辆、6辆大型机械车，奔赴“熙悦公馆”进行拆除。

第一次拆除后的场景 采访对象供图

经过4个小时行动，“熙悦公馆”一处地上建设部分被全部拆除，两处地基挖掘被全部回填，拆除面积达5600平米。但不知什么原因，项目内建起的别墅主体被保留下来。

2018年10月11日，霸州市人民政府官网发布标题为《市城管局联合多部门依法强制拆除胜芳镇一处小产权房》的文章，称“对胜芳镇小产权房第一批拆除任务中熙悦公馆项目依法进行拆除”。当地民众将这次行动，称作“霸州第一拆”。

对事不关己的人来说，这不失为一次大快人心的行动。但对于买了房的业主来说，则意味着他们需要开始一场漫长的维权。有业主透露，当时他们找到开发商，后者说是没钱赔，只能把小区盖起来，到时候拿新房抵房。

没有人相信开发商的话。“拆都拆了，再建还是违法呀，怎么可能呢？”

让所有人意外的是，开发商的承诺竟然“兑现”了——“熙悦公馆”主体被拆除后，他们不仅没按照国土局要求交回土地，反而在稍事休整后，开始二次建设，并改名“芳清荷城”继续销售。有些第一次没拿到房子的人，这次拿到了房子。

第一次违建被拆后，当地官网发布的信息

与此同时，又有很多像张岚一样新入局的人，在这块土地上重新买房。

何冰也是新入局者。2019年4月7日，他和开发商签订了购房合同，总房款43.3万余元，首付款22万元。在合同里，他买的是“芳清荷城”小区1-2-902室。

就在他等待交房时，执法部门对开发商的二次违建行为的查处开始了。

根据《凤凰周刊》了解到的信息，2019年4月下旬，胜芳镇执法人员在日常巡查过程中，发现该工地有工人正在修理施工塔吊。执法人员制止，并将该建设工地列为重点监管对象，每天进行两次检查，“发现施工行为立即叫停”。

随后的2019年4月30日、5月11日、5月27日、6月6日、7月22日，胜芳镇政府五次组织建设、土地、城管、供电等职能部门，去项目所在地宣读了停工通知。但项目一直没停，甚至在9月份，再次对外销售。张岚、王磊等人，就是在那个9月买下的房子。

较早入局的何冰，后期起诉了开发商。霸州市人民法院在判决返还这笔钱的同时，明确指出“被告某某公司与原告接洽时提供虚假房屋信息，未告知原告该房产为小产权房且五证不全”。

这意味着，“芳清荷城”并非所谓的“新民居”，本质上就是违法项目。

拉锯战

拉锯战持续展开着。除了买房者，周边居民也频频拨打12345市长热线，举报这个项目——他们称，“芳清荷城”影响了他们的采光权、隐私权，“它们挡住了阳光，白天屋里都是黑的”；还有人说，楼离得太近，容易被看到隐私。

记者获得的一份举报材料里，参与举报的人数高达97人。

官方似乎也不断对项目施压。胜芳镇政府的材料显示，项目二次开建的初期，他们在2020年5月29日第三次下达《霸州市城市管理行政执法局建设工程检查通知书》和《霸州市城市管理行政执法局停工通知书》；6月15日，执法人员对项目违建以及电表箱等相关设备进行贴封条；6月25日，镇政府召开领导办公会议，对项目后期监管进行专题研究；6月29日，镇政府主要领导带队，协调建设、城管、规划、土地、电力等相关部门再次采取拉闸断电的措施强制其停工；6月30日下午，将该工地使用的高压大线掐断，彻底停掉一切施工设备；8月初，镇里成立小产权房专班工作领导小组，镇政府主要领导任组长，每天对该工地进行检查监管。

2020年9月16日，胜芳镇政府在对有关部门的一份情况汇报里，称涉事工地“已处于完全停工状态”。至于彼时停工了多久，《凤凰周刊》记者并未掌握到具体信息。

但可以肯定的是，2021年6月21日，胜芳镇综合行政执法队再次对该项目下达《违法建筑拆除告知书》；6月24日，执法队在下达《违法建筑拆除告知书》时明确称“拟对你做出限期7日拆除的决定”；7月初，执法队下达《行政强制拆除催告书》，称其收到催告书5日内自行拆除。

项目二次违建时，执法部门下发的拆除催告书

一些列拆迁通知下达后，”芳清荷城”依然坚挺，屹立不倒。

这期间，也不断有周边居民在网上举报。比如，2020年6月29日，有人在河北新闻网“阳光理政”留言，反映涉事项目“每天违法施工”。2021年2月8日，霸州执法局回复了一句话，“此案件处于霸州市胜芳镇政府管辖”。从留言到回复，该举报者等了223天。2021年2月21日，有人在人民网领导留言板给河北省委书记留言，5个月后的7月23日，廊坊市委答复，省委书记对该问题高度重视，“要求我们认真核实办理，经查，目前，胜芳镇坚持每日对该工地进行例行检查，现该工地处于停工状态。”

有关采光权的问题，胜芳镇政府曾在一份材料里称，“经查，反映问题与事实不符。该处建筑南侧是平房厂区，东侧是百川家园小区，西侧是米兰雅居小区，北侧是开发商自家商业办公楼，不存在遮挡采光问题。”

居民们只得继续投诉。从一次次回复中，他们隐约发现了官方态度的变化——前几年，回复态度十分坚决，称不止一次下过拆除通知。到了2023年，有人在河北新闻网“阳光理政”留言投诉时，胜芳镇政府答复变成，“经镇政府协调，熙悦公馆正在加紧办理手续。”

“项目违法的后果，就是补办手续吗？”一位举报者不能理解。

河北省委第十一巡视组则在2023年10月15日至12月15日，再次对霸州进行了巡视，至于巡视结果，公开渠道暂时还查询不到信息。

虽被认定违法，但项目仍然屹立不倒

2024年1月3日，一个叫王海的居民，通过向胜芳镇政府提交信息公开的方式，想了解该项目更多违法信息。1月26日，胜芳镇政府答复王海时，承认了项目违法一事，“与2020年5月29日再次下达《霸州市城市管理行政执法局停工通知书》，而后，又依次下达《违法建筑拆除告知书》及《违法建筑拆除决定书》等。”

“言外之意就是，违法事实存在，官方也下过拆除决定，但就是拆不了。”王海说。

甚至不久前，还有人去买了房子——5月6日，衡水人蔡青在“芳清荷城”小区购入一套总价42万、119.28平米的房子。高层旁边的36套别墅，也不乏人问津。部分别墅一楼玻璃上，张贴着“别墅现房”出售广告并留有手机号。

“别墅只剩一套没卖出了。”记者以买房者身份和开放商接触后，这个中年人告知，他同时喊来侄子张军带记者看房。张军明确表示，“这是小产权，没有证，就是只有我们公司给您发的，每家每户有一个证，我们土地是整体的一个证。”他同时坦承，“占了工业用地。”

“绑架”

漫长的拉锯战使得业主们逐渐分为两个阵营：有人决定继续维权、举报；更多人觉得“有没有证无所谓，反正也不贷款，能住、有个家就可以”。

小区似乎也具备了入住条件——开发商规划建3栋17层高的住宅中，已经建成了两栋，不仅通了水电燃气等，还装了电梯。每层两梯四户，一楼是车库，周边各种配套也都完善。一位中介透露，去年入住率80%，今年达到了90%以上。她在承认项目没有“五证”的同时保证，可以办出房本。

“管它什么产权呢，有房住就可以了。”一位已经入住的居民说，自己买房时就知道是小产权，“有什么办法，没钱，就被现实绑架呗。”他也知道很多人被开放商忽悠着买了房，“他们还想让开发商去办产权证，那是痴心妄想。本来就是违法项目，要办证的话，人家正经开发的老板们，不得有意见？”

项目内只有一栋楼属于停工状态

有人经常在小区里见到开发商，尽管不断被举报，政府也接连下文，但他表面上看不出什么异样。异样更多体现在网络上——据天眼查信息，不管是曾经拿地的顺鑫公司，还是开发商恒泰公司，都卷入了多起司法案件。其中，顺鑫公司已20次成为失信被执行人，目前已有19份限制消费令；恒泰公司也有数条被执行信息。两个公司涉案的案由包括民间借贷纠纷、借款合同纠纷、房屋买卖合同纠纷等。

“你曝光有啥用，执法部门无非再下一堆违建通知，肯定拆不了了。”大多数人不再相信一纸纸文件，更不相信媒体。按照他们的说法，第一次拆迁，是因为当时还没人住进去，拆起来难度小，“现在住了那么多人，怎么拆？拆了后怎么办，人家住哪里？说白了，政府就是被开发商绑架了。”

针对“芳清荷城”小区存在的问题，胜芳镇一位相关工作人员对《凤凰周刊》记者表示，待了解详细情况后再进行回复。

经历买房骗局后的张岚，还是没能拥有一套属于自己的房子。她住在出租屋里，当初为买房东拼西凑的钱，至今还没还清。偶尔她还是会经过“芳清荷城”小区，小区里一切如常，只有位于最里面的3号楼宣告着小区的尴尬处境——它只盖到第七层就停工了，楼前荒草丛生，横七竖八的建筑设备锈迹斑斑，丝毫没有要复工的样子。

通常不会有人经过这里，仿佛它不存在一样。

（应受访者要求，文中所涉采访对象皆为化名）