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Nuestros reporteros Wu Jing y Lu Zhikun informaron desde Beijing.

Desde este año, la "prevención de riesgos" y la "reducción de existencias" se han convertido en las principales tareas en el ámbito inmobiliario.

El 30 de julio, la reunión del Buró Político del Comité Central propuso una vez más apoyar activamente la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso como vivienda asequible. Con base en las medidas de reducción de existencias de varias regiones de este año, la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso como vivienda asequible. La vivienda asequible se ha convertido en el principal método de "reducción de existencias" promovido por las políticas actuales.

Según estadísticas de agencias de mercado, más de 60 ciudades han emitido políticas relevantes de compra y almacenamiento. Especialmente desde el New Deal "5.17" para el mercado inmobiliario, muchos lugares han acelerado la introducción de políticas para alentar a las empresas estatales a comprar y almacenar. Casas nuevas sin vender que han sido terminadas.

¿Cuáles son los estándares para la adquisición y el almacenamiento de empresas estatales? ¿Qué problemas podría encontrar? Todas las partes están prestando mucha atención al progreso de la adquisición y el almacenamiento. La industria cree que si la próxima política de reducción de existencias se puede implementar lo antes posible, ayudará a aliviar la presión operativa de las empresas inmobiliarias y estabilizará las expectativas del mercado.

Muchas ciudades publican detalles de compra y almacenamiento.

El reportero de "China Business News" se enteró de que, a diferencia de la anterior ronda de desaceleración del mercado, que utilizó la reforma de los barrios marginales para monetizar el reasentamiento y la reducción de existencias, con el aumento de la tasa de urbanización de mi país y la transformación de la oferta y la demanda de bienes raíces, el enfoque de este La política de reducción de existencias de la ronda se ha aplicado a la compra y almacenamiento de casas nuevas no vendidas por parte de empresas estatales, el canje de casas antiguas por otras nuevas y la conversión de viviendas no residenciales. Entre ellos, "las empresas estatales compran y". "El almacenamiento de viviendas nuevas sin vender" es actualmente la principal política de promoción y la medida con el efecto más directo de reducción de existencias.

Las llamadas "empresas estatales compran y almacenan casas nuevas no vendidas" se refieren a empresas estatales locales que compran directamente viviendas comerciales no vendidas que han sido construidas por empresas de desarrollo y las convierten en viviendas asequibles de tipo parcela o alquiler de parcela.

La reunión del Buró Político del Comité Central del Partido Comunista de China el 30 de abril de este año propuso “coordinar la investigación sobre políticas y medidas para digerir los bienes inmuebles existentes y optimizar la vivienda incremental”, marcando el tono de esta ronda de políticas de reducción de existencias.

En el New Deal “5.17” para el mercado inmobiliario, el gobierno central emitió una serie de políticas para determinar las ideas de implementación específicas para la reducción de existencias, entre ellas: establecer un nuevo préstamo de 300 mil millones de yuanes para viviendas asequibles; ajustarse y apoyar la recuperación y adquisición del parque de viviendas ociosas que se hayan traspasado. Utilizar el suelo para ayudar a las empresas inmobiliarias con dificultades financieras a superar sus dificultades.

El 20 de junio, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural celebró una “videoconferencia sobre el trabajo de adquisición de edificios comerciales existentes para viviendas asequibles” para promover claramente que las ciudades por encima del nivel del condado lleven a cabo de manera efectiva y ordenada el trabajo de adquisición de edificios comerciales existentes. edificios para viviendas asequibles.

El 28 de junio, en la reunión ordinaria del segundo trimestre del Banco Popular de China, se mencionó que es necesario implementar eficazmente varias herramientas de política monetaria estructural existentes y promover la implementación de la refinanciación de viviendas asequibles.

El 30 de julio, la reunión del Buró Político del Comité Central del PCC continuó enfatizando la necesidad de “apoyar activamente la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso como viviendas asequibles”.

Zhang Dawei, analista jefe del Centaline Real Estate Research Institute, dijo que la compra y el almacenamiento de empresas estatales no sólo ayuda a acelerar la liquidación de viviendas comerciales y aporta importantes beneficios al desarrollo económico, sino que también es un paso importante desde el punto de vista político. ajustar activamente la oferta y la demanda y promover la estabilización de los precios de la vivienda. No sólo puede ayudar a los gobiernos locales a resolver problemas de inventario, sino también aliviar la presión de la cadena de capital de las empresas inmobiliarias y proteger los derechos de vivienda de los grupos de bajos ingresos.

Las estadísticas del Instituto de Investigación de Bienes Raíces Centaline muestran que hasta finales de julio, más de 60 ciudades de todo el país habían emitido políticas relevantes. Estos incluyen Guangzhou, Hangzhou, Suzhou, Zhengzhou, Fuzhou, Changsha, Tianjin, Hohhot, Qingdao, Chongqing, Jinan, Kunming, Shijiazhuang, Guiyang, Huizhou, Dali, Changzhou, Guilin, Lincang, Luoyang, Nanyang, Jiangmen, Jiangshan y Jiyuan. , Yueyang, Huaibei, Huainan, Lujiang, etc.

Se entiende que desde el New Deal del "17 de mayo" en el mercado inmobiliario, muchos lugares han acelerado la introducción de políticas para alentar a las empresas estatales a comprar y almacenar nuevas casas construidas sin vender. Según el seguimiento del Instituto de Investigación del Índice de China, más de 10 ciudades han emitido anuncios para recolectar viviendas comerciales para viviendas asequibles, aclarando el alcance, las condiciones y los precios de la recolección de viviendas.

A juzgar por el alcance de la licitación, la mayoría de las ciudades requieren proyectos de viviendas comerciales que se hayan completado y no vendidos dentro del área administrativa, y algunas ciudades requieren que estén en áreas centrales o cerca de estaciones de tránsito ferroviario o parques industriales.

A juzgar por el uso de empresas estatales después de la adquisición y el almacenamiento, el núcleo de la política de cada ciudad es convertir los bienes inmuebles existentes en viviendas asequibles, incluidas viviendas asequibles de tipo parcelación y viviendas asequibles de tipo parcelación.

Entre ellos, no muchos se han convertido en viviendas asequibles de tipo adjudicado, principalmente porque se han satisfecho las necesidades básicas de vivienda actuales en la mayoría de las ciudades y existe una gran presión de inventario en el mercado de viviendas comerciales. Por lo tanto, varios lugares adoptan principalmente la "costumbre". "Construido en base a la demanda". Por ejemplo, la ciudad de Guangzhou propuso en el proyecto de medidas de gestión para viviendas asequibles de tipo parcelario publicado el 6 de agosto que las viviendas asequibles de tipo parcelario estarán sujetas a una gestión cerrada para los grupos de trabajadores asalariados elegibles con registro de hogares y dificultades de vivienda en la ciudad y varios talentos importados está prohibido cambiar viviendas asequibles de tipo adjudicado por viviendas comerciales en el mercado de cualquier manera ilegal e ilegal.

Desde un punto de vista práctico, la mayoría de las ciudades que actualmente tienen políticas relacionadas con la digestión de los bienes inmuebles existentes están convirtiendo los bienes inmuebles existentes en viviendas con alquiler garantizado. Se entiende que durante el período del "XIV Plan Quinquenal", el país planea recaudar 8,7 millones de unidades de viviendas con alquiler garantizado. A finales de 2023, se han recaudado 5,73 millones de unidades de 2024 a 2025. Todavía quedan 2,97 millones de unidades de viviendas con alquiler garantizado para alcanzar la magnitud de la tarea.

Xu Yuejin, subdirector de investigación del Instituto de Investigación de Índices de China, dijo que si las propiedades existentes se convierten en viviendas con alquiler garantizado en el futuro, no sólo acelerará el progreso en la obtención de viviendas con alquiler garantizado, sino que también digerirá eficazmente el mercado. inventariar y promover la estabilización y recuperación del mercado inmobiliario.

En términos de requisitos de vivienda, los principales requisitos de varios lugares incluyen: haber obtenido el certificado de registro de aceptación de finalización; la propiedad de la propiedad es clara y negociable, y puede cumplir con los requisitos de las instituciones financieras para otorgar préstamos; el transporte circundante es conveniente; las instalaciones de apoyo están completas y se cumple una determinada proporción de espacio de estacionamiento; se dará prioridad a los proyectos de construcción que no estén vendidos para todo el edificio o unidad y puedan gestionarse de manera cerrada. Entre ellos, Yantai, Xinxiang y Weihai estipulan que. Todo el edificio es la unidad básica de adquisición.

En términos de área de vivienda, varios lugares definen principalmente los estándares según dos tipos: tipo de alquiler y tipo de asignación. Por ejemplo, los detalles de compra y almacenamiento de Yantai establecen que: primero, si se convierte en vivienda de alquiler asequible, el área de construcción debe estar dentro. 70 metros cuadrados; en segundo lugar, para aquellas convertidas a vivienda asequible tipo colocación, el área de construcción será principalmente de 90 metros cuadrados, siendo el máximo 120 metros cuadrados.

En términos de precio de compra, la mayoría de las ciudades exigen el precio de reemplazo de viviendas asequibles en el mismo lugar que el límite superior de referencia. Por ejemplo, los anuncios de ciudades como Guilin, Nanning, Xinxiang, Weifang, Dalian y otras ciudades mencionaron que el precio es. generalmente se basa en el costo del terreno asignado + el costo de construcción e instalación + no más del 5 % de ganancia como referencia.

Además, algunas ciudades utilizan el método de los ingresos para calcular la transferencia de ahorros a viviendas con alquiler garantizado. Por ejemplo, Chongqing planea utilizar el parque de viviendas adquirido para viviendas de alquiler, lo que requiere que la superficie de una sola unidad no supere los 90 metros cuadrados. El precio de la vivienda se calcula utilizando el método de ingresos, que es el promedio ponderado de. el precio básico y el precio de mercado (60% y 40% respectivamente).

Se espera que el progreso de compra y almacenamiento se acelere

Se entiende que, como principal vía de reducción de existencias promovida por las políticas actuales, el ritmo de compra y almacenamiento de viviendas nuevas no vendidas por parte de empresas estatales aún debe acelerarse aún más, y todavía hay pocas ciudades que hayan emitido anuncios de licitación.

El periodista se enteró de que la fuente de fondos para la compra y el almacenamiento de las empresas estatales depende principalmente del apoyo de 300 mil millones de yuanes en préstamos para viviendas asequibles. Según Xu Yuejin, el camino para volver a prestar préstamos para viviendas asequibles es el siguiente: después de que las instituciones financieras concedan préstamos a empresas estatales de compras y almacenamiento, pueden solicitar nuevos préstamos al Banco Popular de China, que se emitirán en El 60% del capital del préstamo, por orden de llegada, con una cuota de 300 mil millones de yuanes, se puede ajustar y mejorar en el futuro de acuerdo con la situación de implementación y las necesidades; El re-préstamo es del 1,75%, el plazo es de 1 año y se puede prorrogar 4 veces, cada prórroga es de 1 año y el período máximo de uso no es más de 5 años. La política se implementará hasta finales de 2027. .

La concesión de nuevos préstamos sobre la base del 60 por ciento del principal del préstamo significa que 300.000 millones de yuanes en nuevos préstamos pueden generar un total de 500.000 millones de yuanes en fondos de préstamos bancarios basados ​​en la recaudación y el almacenamiento del 20 por ciento de las empresas estatales; fondos propios y el 80% de los préstamos utilizados, puede aprovechar alrededor de 6.250 yuanes en fondos de adquisición.

Según los costos estimados de adquisición y almacenamiento basados ​​​​en el índice de precios residenciales nuevos de 100 ciudades de China, el precio promedio de las residencias de nueva construcción en 100 ciudades en junio (excluidas las ciudades de primer nivel) fue de 12.500 yuanes por metro cuadrado. 30% de descuento, el costo de adquisición y almacenamiento es de aproximadamente 8.728 yuanes/metro cuadrado, los 300 mil millones de yuanes en refinanciación de viviendas asequibles pueden comprar y almacenar aproximadamente 71,61 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales.

Con base en la superficie de ventas residenciales comerciales nacionales de 950 millones de metros cuadrados en 2023, la escala de compra y almacenamiento representa aproximadamente el 7,6% de las ventas de nuevos edificios residenciales con base en la superficie residencial en venta a finales de junio de 2024; 383 millones de metros cuadrados, la compra y almacenamiento favorecerán la caída de la superficie residencial en venta un 18,7%. "Por supuesto, la escala de compras y almacenamiento se puede calcular, pero es necesario implementar el efecto real", dijo Xu Yuejin.

Vale la pena señalar que el avance de la compra y el almacenamiento de las empresas estatales puede enfrentar ciertos desafíos, incluidos los precios de compra y almacenamiento, el desajuste entre la oferta y la demanda y otros problemas.

Por ejemplo, en términos de asignación de oferta y demanda, Huatai Securities señaló que de acuerdo con las políticas de compra y almacenamiento emitidas por varias regiones, el gobierno exige que las unidades de vivienda comercial existentes compradas sean del tamaño, precio y ubicación adecuados. , y se debe prestar atención a si existen suficientes activos relacionados.

En algunas ciudades donde las empresas de bienes raíces tienen una alta presión de inventario y una fuerte disposición a vender, la demanda de viviendas asequibles es relativamente limitada y la escala de adquisición y almacenamiento de empresas estatales puede ser pequeña. Incluso las ciudades y condados de nivel inferior han emitido políticas de adquisición y almacenamiento este año y la fuerza principal de los detalles.

Sin embargo, en algunas ciudades donde la demanda de viviendas asequibles es relativamente fuerte, como las ciudades de primer nivel y las de segundo nivel, el nivel de inventario del mercado no es alto. Ya sea una casa en alquiler o en venta, el precio de compra y almacenamiento por parte del gobierno debe ser relativamente bajo. En este caso, si la empresa de vivienda está dispuesta a vender con descuento afectará el progreso de la compra y el almacenamiento.

Además, en términos de precios de compra y almacenamiento, Huatai Securities calculó basándose en las reglas detalladas de cada ciudad y con referencia a la situación de que se asignarán viviendas asequibles en Xi'an y Fuzhou con aproximadamente un 50% de descuento sobre el precio de las viviendas comerciales. En el mismo lugar, de acuerdo con el principio de mantener el capital y obtener una pequeña ganancia, algunas ciudades pueden cobrar el precio en el futuro. El límite de precio para las viviendas de almacenamiento se establece en menos del 50% del precio de las viviendas comerciales. misma ubicación.

Para la conversión de casas existentes en viviendas asequibles de alquiler después de la adquisición, también habrá algunos desafíos, especialmente la cuestión de la "operación con capital garantizado" de las viviendas con alquiler garantizado.

Se entiende que en el pasado, muchas de las formas en que se proporcionaban viviendas con alquiler garantizado en diversos lugares procedían de la financiación "garantizada" de apartamentos de alquiler a largo plazo orientados al mercado. En comparación con el método de financiación “garantizado”, la adquisición de propiedades existentes por parte de empresas estatales y su conversión en viviendas de alquiler garantizadas requiere un apoyo financiero incremental de menor costo.

Según Xu Yuejin, en general, la tasa de devolución de alquileres en mi país es relativamente baja. Según los datos de seguimiento del Índice de China, la relación alquiler-precio promedio en 50 ciudades clave es del 2,1%. Es decir, sin tener en cuenta el aumento de los alquileres, la tasa de retorno del alquiler para la compra de casas existentes para arrendamiento es sólo del 2,1%. En términos de costo, cuando se utiliza la refinanciación de viviendas asequibles (la tasa de interés de refinanciación es del 1,75%) y teniendo en cuenta el aumento de las tasas de interés de los préstamos de los bancos comerciales, el costo de capital de la adquisición y el almacenamiento de empresas estatales será de aproximadamente el 3%. También consideramos costos de renovación, operación y otros, el costo real puede ser mayor. Por lo tanto, en el proceso de recolección y conversión de casas existentes en casas con alquiler garantizado, se necesitan descuentos en los intereses fiscales, descuentos en el precio de compra, etc., para lograr un ingreso equilibrado.

Zhang Dawei dijo que en enero del año pasado, el Banco Popular de China asignó 100 mil millones de yuanes a un plan de apoyo a préstamos para viviendas de alquiler para apoyar la adquisición masiva de viviendas existentes para viviendas de alquiler asequibles. Las ciudades piloto incluyen Chongqing, Jinan, Zhengzhou, Changchun, Chengdu, Fuzhou, Qingdao y Tianjin se implementaron en 8 ciudades, pero al final sólo se completaron más de 20 mil millones de yuanes.

Según datos publicados por el Banco Popular de China, a finales de junio de este año, el saldo de los nuevos préstamos para viviendas asequibles ascendía a 12.100 millones de yuanes.

Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Instituto de Investigación de Índices de China, señaló que la reunión del Buró Político del Comité Central del Partido Comunista de China el 30 de julio enfatizó una vez más la necesidad de "apoyar activamente la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso". como vivienda asequible", lo que significa que se espera que las políticas de apoyo pertinentes sigan mejorando en el futuro, y se espera que el ritmo de los préstamos posteriores se acelere aún más, y hay expectativas de un cierto aumento en el apoyo financiero.