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記者のウー・ジンとルー・ジークンが北京からレポートしました。

今年以降、不動産分野では「リスク予防」と「在庫整理」が主要な課題となっている。

7月30日、中央委員会政治局会議は、今年の各地の在庫削減策に基づき、手頃な価格の住宅として使用するための既存の商業用住宅の取得を積極的に支援することを改めて提案した。手頃な価格の住宅は、現在の政策によって推進される主な「在庫削減」手法となっています。

市場機関の統計によると、60以上の都市が関連する購入・保管政策を発表しており、特に「5.17」不動産市場ニューディール以降、多くの都市で国有企業の購入・保管を奨励する政策の導入が加速している。完成した売れ残った新築住宅。

国有企業の調達と保管の基準は何ですか?どのような問題が発生する可能性がありますか?各関係者は、調達と保管の進捗状況に細心の注意を払っています。業界は、次の在庫削減政策をできるだけ早く実施できれば、不動産会社の経営圧力が緩和され、市場の期待が安定するのに役立つと考えている。

多くの都市が購入と保管の詳細を発行します

『チャイナ・ビジネス・ニュース』の記者は、スラム街改革を利用して再定住と在庫削減を収益化した前回の市場低迷とは異なり、我が国の都市化率の上昇と不動産の需給の変化に伴い、今回の市場低迷の焦点は次のとおりであることを知った。ラウンドの在庫削減政策は、国有企業による売れ残った新築住宅の購入と保管、古い住宅の新しい住宅への下取り、および非住宅住宅の転換に置かれている。現在、売れ残った新築住宅の備蓄」が主な政策推進であり、在庫解消に最も直接的な効果をもたらす施策である。

いわゆる「国有企業による売れ残った新築住宅の購入・保管」とは、開発会社が建設した売れ残った商業住宅を地方国有企業が直接買い取り、割り当て型や割り当て家賃の手頃な住宅に転換することを指す。

今年4月30日の中国共産党中央委員会政治局会議は、「既存の不動産を消化し、住宅の増分を最適化するための政策と措置に関する研究を調整する」ことを提案し、今回の在庫削減政策の方向性を定めた。

「5・17」不動産市場ニューディールにおいて、中央政府は在庫削減の具体的な実施案を決定する一連の政策を発表した。その中には、手頃な価格の住宅向けに3,000億元の再融資を設定すること、土地規制を許可すること、などがある。譲渡された遊休住宅ストックの回収・取得を支援 土地を活用し、経営難に陥った不動産会社の経営難克服を支援します。

6月20日、住宅・都市農村開発省は「手頃な価格の住宅のための既存の商業用建物の取得作業に関するテレビ会議」を開催し、県レベル以上の都市が既存の商業用建物の取得作業を効果的かつ秩序正しく実行することを明確に促進した。手頃な価格の住宅のための建物。

6月28日、中国人民銀行第2四半期定例会議では、既存の様々な構造金融政策ツールを効果的に実施し、手頃な住宅借り換えの実施を促進する必要があると言及された。

7月30日の中国共産党中央委員会政治局会議は、「手頃な価格の住宅として使用するための既存の商業住宅の取得を積極的に支援する」必要性を引き続き強調した。

センタライン不動産研究所の首席アナリスト、チャン・ダーウェイ氏は、国有企業の買収と保管は商業用住宅の在庫削減を加速し、経済発展に多大な利益をもたらすだけでなく、政策面でも重要な一歩であると述べた。積極的に需給調整を行い、住宅価格の安定を促進する。地方自治体の在庫問題の解決に役立つだけでなく、不動産会社の資本チェーンの圧力を軽減し、低所得層の住宅権を保護することもできる。

センタライン不動産研究所の統計によると、7月末の時点で全国の60以上の都市が関連政策を発表している。これらには、広州、杭州、蘇州、鄭州、福州、長沙、天津、フフホト、青島、重慶、済南、昆明、石家荘、貴陽、恵州、大理、常州、桂林、臨滄、洛陽、南陽、江門、江山、済園が含まれます。 、岳陽、淮北、淮南、廬江など。

不動産市場における「5・17」ニューディール政策以降、建設済みの売れ残り住宅を国有企業が購入して保管することを奨励する政策の導入が各地で加速していることがわかった。中国指数研究院の監視によると、10以上の都市が手頃な価格の住宅のための商用住宅を収集する旨の発表を行い、住宅収集の範囲、条件、価格を明確にしている。

募集範囲から判断すると、ほとんどの都市は行政区域内で完成し未販売の商業住宅プロジェクトを要求しており、一部の都市では中心部、鉄道駅や工業団地の近くにあることを要求している。

取得・保管後の国有企業の利用状況から判断すると、各都市の政策の核心は、既存の不動産を、割当て型低価格住宅や割当て型低価格住宅を含む低価格住宅に転換することである。

その中で、主にほとんどの都市で現在の基本的な住宅ニーズが満たされており、商業用住宅市場の在庫圧力が大きいため、分譲型の手頃な価格の住宅に転換された住宅は多くありません。そのため、さまざまな場所で主に「カスタム」が採用されています。 -需要に基づいて構築される」アプローチ。例えば、広州市は、8月6日に公表した割当型低額住宅の管理措置草案の中で、市内に戸籍があり、住宅に困難がある適格な賃金所得者層やさまざまな地域で割当型低額住宅を閉鎖的管理の対象とすることを提案した。違法かつ違法な方法で、割り当て型の手頃な価格の住宅を商業住宅に変更して市場に出すことは禁止されています。

実際的な観点から見ると、現在、既存不動産の消化に関する政策をとっている都市のほとんどは、既存不動産を家賃保証住宅に転換している。 「第14次5カ年計画」期間中に、国は2023年末時点で870万戸の家賃保証住宅を調達する計画であることがわかっており、2024年から2025年までに573万戸が調達されている。家賃保証住宅はまだ297万戸残っている。

中国指数研究院の研究副主任シュウ・ユエジン氏は、将来、既存物件が家賃保証住宅に転換されれば、家賃保証住宅の値上げが加速するだけでなく、市場の効果的な消化にもつながると述べた。在庫を整理し、不動産市場の安定と回復を促進します。

住宅要件としては、竣工届受領証明書を取得していること、物件の所有権が明確で取引可能であること、金融機関の融資要件を満たしていること、周辺の交通の便が良いことなどが主な要件となっている。補助施設が完備されており、一定の駐車スペース率を満たしていること、建物全体またはユニットが未売却でクローズド管理が可能な建築プロジェクトを優先することとしている。建物全体が基本取得単位となります。

住宅面積については、各所が賃貸型と分譲型の2つのタイプに分けて基準を定めていることが多く、例えば煙台市の購入・保管明細書には、まず、手頃な賃貸住宅に転用する場合、建築面積は以下と規定されている。 70平方メートル、２番目、定置型低廉住宅に転換するものについては、建築面積は主に90平方メートル、最大120平方メートルとなります。

購入価格に関しては、ほとんどの都市が基準上限と同じ場所にある手頃な価格の住宅の再調達価格を要求している。例えば、桂林、南寧、新郷、濰坊、大連などの都市の発表では、その価格が以下のように述べられている。一般に、割り当てられた土地コスト + 建設および設置コスト + 5 ％以下の利益に基づいています。参考値です。

さらに、一部の都市では、家賃保証住宅への貯蓄の移転を計算するために収入法を使用しています。例えば、重慶市は取得した住宅ストックを賃貸住宅に使用する計画であり、その際には一戸当たりの床面積が90平方メートルを超えないようにすることが求められており、住宅価格は所得法を用いて計算されており、住宅価格は加重平均される。基本価格と市場価格（それぞれ60％と40％）。

購入と保管の進歩は加速すると予想される

現在の政策が推進する在庫削減の主な道筋として、国有企業による売れ残った新築住宅の購入と保管のペースをさらに加速する必要があり、募集を発表した都市はまだ少ないことが理解されている。

記者は、国有企業の購入と保管の資金源は主に、手頃な価格の住宅再ローン3,000億元の支援に依存していることを知った。 Xu Yuejin氏によると、手頃な価格の住宅の再融資経路は次のとおりです。金融機関が国有の購買・保管企業に融資を発行した後、中国人民銀行に再融資を申請できます。融資元本の60％を先着順で、上限は3,000億元で、実行状況とニーズに応じて将来的に調整および改善することができます。再融資率は1.75％、期間は1年、延長は4回可能、1回の延長は1年、利用期間は最長5年以内とし、2027年末まで実施する。 。

融資元本の60%に基づいて再融資が認められるということは、国有企業の20%の回収と保管に基づいて、3,000億元の再融資により、合計5,000億元の銀行融資資金が流入する可能性があることを意味する。自己資金と利用融資の80％を合わせて約6250億元の買収資金を活用できる。

中国100都市新築住宅価格指数に基づく推定取得・保管コストによると、6月の100都市（一級都市を除く）の新築住宅の平均価格は1万2500元/平方メートルだった。 30%割引で、取得・保管コストは約8,728元/平方メートルで、3,000億元の手頃な住宅借り換えにより、約7,161万平方メートルの商業用住宅を購入・保管できる。

2023 年の全国の商業住宅販売面積 9 億 5,000 万平方メートルに基づくと、2024 年 6 月末時点の販売住宅面積に基づくと、購入および保管規模は新築住宅販売の約 7.6% を占めます。 3億8,300万平方メートル、購入と保管により、分譲住宅地の減少が18.7％促進されます。 「もちろん、購入と備蓄の規模は計算できますが、実際の効果は実行する必要があります。」と徐岳進氏は述べた。

国有企業による購入と保管の推進は、購入と保管の価格、需要と供給の不一致、その他の問題を含む特定の課題に直面する可能性があることは注目に値する。

例えば、需要と供給の配分の観点から、華泰証券は、さまざまな地域が発行した購入および保管政策に従って、政府は購入する既存の商業用住宅ユニットが適切なサイズ、価格、場所であることを要求していると指摘した。 、関連資産が十分にあるかどうかに注意を払う必要があります。

不動産会社の在庫圧力が高く、販売意欲が強い一部の都市では、手頃な価格の住宅の需要は比較的限られており、国有企業の買収や保管の規模は一部の第 3 層、第 4 層、または小規模である可能性があります。今年は、下位レベルの市や郡でさえ、その代わりに取得と保管の方針を打ち出し、その主力となっている。

ただし、一級都市や中核二級都市など、手頃な価格の住宅に対する需要が比較的強い一部の都市では、市場の在庫レベルは高くありません。賃貸住宅であれ、分譲住宅であれ、政府の買い取り・保管価格は相対的に安くなければならないが、この場合、住宅会社が値引き販売に応じるかどうかが購入・保管の進捗に影響を与える。

また、購入価格と保管価格については、西安市と福州市の手頃な価格の住宅が商業用住宅価格の約50％オフで割り当てられる状況を参考に、各都市の詳細な規定に基づいて華泰証券が算出した。資本を維持し、少額の利益を得るという原則に従って、一部の都市では将来、貯蔵住宅の価格制限が商業用住宅の価格の 50% 未満に設定される可能性があります。同じ場所。

取得後の中古住宅を賃貸型低価格住宅に転換する場合、特に家賃保証住宅の「元本保証運営」が課題となる。

かつて、各地で家賃保証住宅が提供された多くの形態は、市場志向の長期賃貸アパートに対する「保証」融資によるものであったことがわかる。 「保証」資金調達方法と比較して、国有企業が既存不動産を取得して保証付き賃貸住宅に転換するには、より低コストの追加金融支援が必要となる。

Xu Yuejin 氏によると、全体的に見て、我が国のレンタル返却率は比較的低いとのことです。中国指数のモニタリングデータによると、主要50都市の平均家賃対価格比率は2.1％。つまり、家賃の上昇を考慮しないと、賃貸用に中古住宅を購入した場合の家賃返還率はわずか2.1％だ。コスト面では、手頃な住宅借り換え（借り換え金利は1.75％）を利用し、商業銀行ローン金利の上昇を考慮すると、国有企業の買収・保管にかかる資本コストは約3％となる。改修費、運営費、その他の費用も考慮しますので、実際の費用はさらに高くなる場合があります。このため、既存住宅を回収して家賃保証住宅に転換する際には、収支均衡を図るための財政利子割引や購入価格割引等が必要となります。

張大偉氏は、中国人民銀行が昨年1月、手頃な価格の賃貸住宅向けの既存住宅の一括取得を支援するための賃貸住宅ローン支援計画に1000億元を割り当てたと発表した。試験都市には重慶、済南、鄭州、長春、南京市などが含まれる。成都、福州、青島、天津の8都市で実施されたが、最終的には200億元強にとどまった。

中国人民銀行が発表したデータによると、今年6月末時点での低価格住宅再ローン残高は121億元。

中国指数研究所の市場調査主任陳文京氏は、7月30日の中国共産党中央委員会政治局会議で「既存の商業用住宅の取得を積極的に支援する必要性」が改めて強調されたと指摘した。これは、今後も関連する支援政策の充実が見込まれ、その後の融資ペースがさらに加速すると予想され、一定の金融支援の増加が期待されることを意味する。