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우리 기자 Wu Jing과 Lu Zhikun이 베이징에서 보도했습니다.

올해부터 부동산 분야에서는 '위험 예방'과 '재고 정리'가 주요 업무가 됐다.

7월 30일 중앙위 정치국 회의에서는 올해 각 지역의 재고 정리 조치를 토대로 기존 상업용 주택을 저렴한 주택으로 확보하는 것을 적극 지원할 것을 다시 한번 제안했다. 저렴한 주택은 현재 정책에서 추진하는 주요 "재고 감축" 방법이 되었습니다.

시장 기관의 통계에 따르면 60개가 넘는 도시에서 관련 구매 및 보관 정책을 발표했습니다. 특히 '5.17' 부동산 시장 뉴딜 이후 많은 곳에서 국유 기업의 구매 및 보관을 장려하는 정책 도입을 가속화했습니다. 완공되지 않은 새 주택.

국영기업 조달 및 보관에 대한 표준은 무엇입니까? 어떤 문제가 발생할 수 있나요? 모든 당사자는 조달 및 보관 과정에 세심한 주의를 기울이고 있습니다. 업계에서는 차기 재고 정리 정책을 조속히 시행할 수 있다면 부동산 회사들의 영업 부담이 완화되고 시장 기대감도 안정되는 데 도움이 될 것으로 보고 있다.

많은 도시에서 구매 및 보관 세부정보를 발행합니다.

"중국 비즈니스 뉴스" 기자는 판자촌 개혁을 통해 재정착과 재고 정리를 통해 수익을 창출했던 이전 시장 침체와 달리, 우리나라의 도시화 속도가 증가하고 부동산 수요와 공급이 변화됨에 따라 이번 회의의 초점은 라운드의 재고 정리 정책은 국유 기업의 미분양 신규 주택 구입 및 보관, 오래된 주택을 새 주택으로 교환, 비거주 주택 전환에 두었습니다. 미분양주택 비축'은 현재 주요 추진정책이자 재고해제 효과가 가장 직접적으로 나타나는 대책이다.

이른바 '국유기업이 미분양 새 주택을 매입해 보관한다'는 것은 지방 국유기업이 개발업체가 건설한 미분양 상업용 주택을 직접 구매해 이를 할당형이나 할당형 임대형 저가 주택으로 전환하는 것을 말한다.

올해 4월 30일 중국 공산당 중앙위원회 정치국 회의에서는 “기존 부동산을 소화하고 증분 주택을 최적화하기 위한 정책 및 조치에 대한 연구 조정”을 제안하여 이번 재고 정리 정책의 기조를 설정했습니다.

부동산 시장을 위한 '5·17' 뉴딜에서 중앙 정부는 재고 정리를 위한 구체적인 구현 아이디어를 결정하기 위해 다음과 같은 일련의 정책을 발표했습니다. 양도된 유휴주택재고의 회수 및 취득을 조정하고 지원합니다. 토지를 활용하여 경제적 어려움을 겪고 있는 부동산회사의 어려움 극복을 지원합니다.

6월 20일, 주택도농개발부는 현급 이상 도시가 기존 상업용 건물 취득 작업을 효과적이고 질서있게 수행할 수 있도록 명확하게 홍보하기 위해 "저렴한 주택을 위한 기존 상업용 건물 취득 작업에 관한 화상 회의"를 개최했습니다. 저렴한 주택을 위한 건물.

6월 28일 중국인민은행 2분기 정기회의에서는 기존의 다양한 구조적 통화정책 수단을 효과적으로 시행하고 저렴한 주택 재융자를 추진하는 것이 필요하다고 언급됐다.

7월 30일, 중국공산당 중앙위원회 정치국 회의에서는 “저렴한 주택으로 사용할 수 있는 기존 상업용 주택 구입을 적극적으로 지원”해야 할 필요성을 계속해서 강조했습니다.

Centaline Real Estate Research Institute의 수석 분석가인 Zhang Dawei는 국유 기업의 구매 및 보관이 상업용 주택의 재고 정리를 가속화하고 경제 발전에 상당한 이익을 가져다 줄 뿐만 아니라 정책 측면에서도 중요한 단계라고 말했습니다. 수급을 적극적으로 조정하고 주택가격 안정을 촉진한다. 이는 지방정부의 재고 문제 해결에 도움이 될 뿐만 아니라 부동산 회사의 자본 사슬 압박을 완화하고 저소득층의 주거권을 보호할 수 있습니다.

센타린부동산연구소 통계에 따르면 7월 말 현재 전국 60개 이상의 도시에서 관련 정책을 내놨다. 여기에는 광저우, 항저우, 쑤저우, 정저우, 푸저우, 창사, 텐진, 후허하오터, 칭다오, 충칭, 지난, 쿤밍, 스자좡, 구이양, 후이저우, 달리, 창저우, 계림, 임창, 뤄양, 난양, 장먼, 장산, Jiyuan이 포함됩니다. , Yueyang, Huaibei, Huainan, Lujiang 등

부동산 시장의 '5·17 뉴딜' 이후 국영기업이 새로 건설된 미분양 주택을 매입해 보관하도록 장려하는 정책 도입에 속도를 낸 곳이 많은 것으로 파악된다. 중국 지수 연구소(China Index Research Institute)의 모니터링에 따르면, 10개 이상의 도시에서 저렴한 주택을 위한 상업용 주택을 수집하라는 발표를 발표하고 주택 수집 범위, 조건 및 가격을 명확히 했습니다.

모집 범위로 볼 때 대부분의 도시는 행정 구역 내에서 완료되어 미분양된 상업용 주택 프로젝트를 요구하고 있으며 일부 도시는 중심 지역이나 철도 환승역 또는 산업 단지 근처에 있어야 합니다.

취득·보관 이후 국영기업의 활용으로 볼 때, 각 도시 정책의 핵심은 기존 부동산을 할당형 저가주택, 할당형 저가주택 등 저가형 주택으로 전환하는 것이다.

그중에서도 대부분의 도시에서 현재 기본 주택 수요가 충족되고 상업용 주택 시장에 큰 재고 압력이 있기 때문에 할당형 저렴한 주택으로 전환된 경우가 많지 않습니다. 따라서 다양한 곳에서 주로 "관습"을 채택합니다. -수요에 따라 구축된" 접근 방식입니다. 예를 들어, 광저우시는 8월 6일 발표된 할당형 저렴한 주택 관리 방안 초안에서 할당형 저렴한 주택은 도시 내 호적 등록 및 주거 문제가 있는 적격 임금 소득자 및 다양한 계층에 대해 폐쇄 관리 대상이 될 것이라고 제안했습니다. 인재를 수입하는 것은 불법적이고 불법적인 방식으로 할당형 저렴한 주택을 상업용 주택으로 시장에 내놓는 것을 금지합니다.

실무적인 관점에서 볼 때, 현재 기존 부동산 소화 관련 정책을 갖고 있는 대부분의 도시들은 기존 부동산을 임대료 보장 주택으로 전환하고 있다. 국가는 '14차 5개년 계획' 기간 동안 임대료 보장 주택을 870만호로 인상할 계획으로, 2024년부터 2025년까지 573만호를 인상한 것으로 파악된다. 아직 임대료 보장 주택은 297만 채가 남아 있다.

중국지수연구소 연구부국장 Xu Yuejin은 향후 기존 부동산을 임대료 보장 주택으로 전환하면 임대료 보장 주택 인상 속도가 빨라질 뿐만 아니라 시장을 효과적으로 소화할 수 있을 것이라고 말했습니다. 부동산 시장의 안정과 회복을 촉진하고 재고를 확보합니다.

주택 요구 사항과 관련하여 각처의 주요 요구 사항은 다음과 같습니다. 준공 승인 기록 증명서를 취득했습니다. 부동산 소유권이 명확하고 거래 가능하며 주변 교통이 편리하고 금융 기관의 요구 사항을 충족할 수 있습니다. 지원 시설이 완비되어 있고 특정 주차 공간 비율이 충족됩니다. 전체 건물 또는 단위에 대해 미분양되고 폐쇄 방식으로 관리할 수 있는 건축 프로젝트에 우선 순위가 부여됩니다. 건물 전체가 기본 획득 단위입니다.

주택 면적에 관해서는 대부분 임대 유형과 할당 유형의 두 가지 유형에 따라 기준을 제시합니다. 예를 들어 연대의 구매 및 보관 세부 사항에는 첫째, 저렴한 임대 주택으로 전환하는 경우 건축 면적이 다음과 같이 명시되어 있습니다. 둘째, 배치형 저가주택으로 전환한 경우 건축면적은 주로 90㎡이며 최대 120㎡이다.

구매 가격 측면에서 대부분의 도시에서는 기준 상한과 동일한 위치의 저렴한 주택 교체 가격을 요구합니다. 예를 들어 구이린(Guilin), 난닝(Nanning), 신샹(Xinxiang), 웨이팡(Weifang), 다롄(Dalian) 및 기타 도시의 발표에서는 가격이 일반적으로 할당된 토지 비용 + 건설 및 설치 비용 + 5% 이하의 이익을 기준으로 합니다.

또한, 일부 도시에서는 소득법을 사용하여 저축액을 임대료 보장 주택으로 이전하는 금액을 계산합니다. 예를 들어 충칭은 취득한 주택재고를 임대주택에 사용할 계획인데, 이는 단일 유닛의 바닥 면적이 90제곱미터를 초과하지 않아야 하며, 주택 가격은 가중 평균인 소득법을 사용하여 계산됩니다. 기본가격과 시장가격(각각 60%, 40%)

구매 및 보관 진행 속도가 빨라질 것으로 예상

현재 정책이 추진하는 주요 재고 정리 경로로서 국유 기업의 미분양 신규 주택 구입 및 보관 속도는 여전히 더욱 가속화되어야 하며 모집 공고를 발표한 도시는 아직 소수인 것으로 이해됩니다.

기자는 국유 기업의 구매 및 보관 자금 출처가 주로 3000억 위안의 저렴한 주택 재대출 지원에 의존한다는 사실을 알게 되었습니다. Xu Yuejin에 따르면 저렴한 주택에 대한 재대출 경로는 다음과 같습니다. 금융 기관이 국영 구매 및 보관 기업에 대출을 발행한 후 중국 인민 은행에 재대출을 신청할 수 있습니다. 대출 원금의 60%를 선착순으로 지급하며 한도는 3000억 위안이며 향후 시행 상황과 연간 이자율에 따라 조정 및 개선될 수 있습니다. 재대출은 1.75%, 기간은 1년이며, 4회 연장이 가능하며, 1회 연장은 1년, 최대 사용기간은 5년 이내로 2027년 말까지 시행된다. .

대출원금의 60%를 기준으로 재대출을 허용한다는 것은 국영기업의 20%를 모아 보관하는 것을 기준으로 3000억 위안의 재대출을 통해 총 5000억 위안의 은행 대출 자금을 확보할 수 있다는 것을 의미한다. 자체 자금과 활용 대출의 80%를 확보하면 약 6,250위안의 인수 자금을 활용할 수 있습니다.

중국지수 100개 도시 신주택 가격지수를 바탕으로 한 추정 취득 및 보관 비용에 따르면 6월 100개 도시(1급 도시 제외)의 신축 주택 평균 가격은 12,500위안/제곱미터로 나타났다. 30% 할인, 취득 및 보관 비용은 평방미터당 약 8,728위안이며, 저렴한 주택 재융자에 3,000억 위안을 투자하면 약 7,161만 평방미터의 상업용 주택을 구입하고 보관할 수 있습니다.

2023년 전국 상업용 주택 매매면적 9억5천만㎡ 기준, 2024년 6월 말 기준 신규 주거용 건물 매매액의 약 7.6%를 매입·보관 규모로 차지한다. 3억 8300만 평방미터, 매입 및 보관으로 주거용 주택 매매 면적 감소가 18.7% 촉진됩니다. Xu Yuejin은 "물론 구매 및 비축 규모를 계산할 수 있지만 실제 효과는 구현되어야 합니다."라고 말했습니다.

국유기업의 구매 및 저장 발전이 구매 및 저장 가격, 공급 및 수요 불일치 및 기타 문제를 포함하여 특정 문제에 직면할 수 있다는 점은 주목할 가치가 있습니다.

예를 들어, 수요 및 공급 할당 측면에서 Huatai Securities는 다양한 지역에서 발표한 구매 및 보관 정책에 따라 정부가 구매한 기존 상업용 주택 유닛의 크기, 가격 및 위치가 적절한 것을 요구한다는 점을 지적했습니다. , 관련 자산이 충분한지 여부에 주의를 기울일 필요가 있습니다.

부동산 회사가 재고 압박이 높고 판매 의지가 강한 일부 도시에서는 저렴한 주택에 대한 수요가 상대적으로 제한되어 있으며 국유 기업 인수 및 보관 규모가 일부 3, 4층 또는 소규모일 수 있습니다. 심지어 더 낮은 수준의 시와 군에서도 올해에는 인수 및 저장 정책을 발표했습니다.

그러나 1선 도시와 핵심 2선 도시 등 저렴한 주택에 대한 수요가 상대적으로 강한 일부 도시에서는 시장 재고 수준이 높지 않습니다. 임대주택이든 매매용 주택이든 정부가 매입하고 보관하는 가격이 상대적으로 낮아야 하는데, 이 경우 주택회사가 할인해서 팔겠다는 의지가 매입과 보관의 진행에 영향을 미친다.

또한, 매입 가격과 보관 가격 측면에서 화타이증권은 시안과 푸저우의 저렴한 주택이 상업용 주택 가격의 약 50% 할인된 가격에 배정될 상황을 참고해 각 도시의 세부 규정을 토대로 산정했다. 동일한 위치에서 자본을 유지하고 작은 이익을 얻는 원칙에 따라 일부 도시에서는 향후 가격을 청구할 수 있습니다. 저장 주택 가격은 상업용 주택 가격의 50% 미만으로 설정됩니다. 같은 위치.

기존 주택을 취득 후 임대형 저렴한 주택으로 전환하는 데에도 몇 가지 과제가 있을 것이며, 특히 임대료 보장 주택의 '자본 보장 운영' 문제가 있을 것입니다.

과거 다양한 곳에서 임대보장주택을 공급한 방식 중 상당수가 시장지향형 장기임대아파트의 '보증' 자금조달에서 나온 것으로 이해된다. 국유기업이 기존 부동산을 취득해 이를 보증 임대주택으로 전환하는 경우 '보증' 자금 조달 방식에 비해 더 저비용의 증분 금융 지원이 필요하다.

Xu Yuejin에 따르면 전반적으로 우리나라의 임대 수익률은 상대적으로 낮습니다. 중국 지수 모니터링 데이터에 따르면 50개 주요 도시의 평균 임대료 대비 가격 비율은 2.1%입니다. 즉, 임대료 인상을 고려하지 않은 경우 기존 주택을 임대로 구입하는 경우 임대 반환율은 2.1%에 불과합니다. 비용 측면에서는 저렴한 주택 재융자(재융자 금리 1.75%)를 활용하고 시중은행 대출 금리 상승을 고려하면 국영기업의 인수·보관에 드는 자본비용은 약 3% 정도가 될 것으로 보인다. 또한 개조, 운영 및 기타 비용도 고려하므로 실제 비용은 더 높을 수 있습니다. 따라서 기존 주택을 모아 임대료 보장 주택으로 전환하는 과정에서 균형적인 소득 달성을 위해 재정 이자 할인, 매입가 할인 등이 필요하다.

장다웨이(Zhang Dawei)는 지난해 1월 중국 인민은행이 저렴한 임대 주택을 위한 기존 주택의 대량 취득을 지원하기 위해 임대 주택 대출 지원 계획에 1000억 위안을 할당했다고 밝혔습니다. 청두, 푸저우, 칭다오, 텐진 등 8개 도시에서 시행됐으나 최종 완성된 금액은 200억 위안에 불과하다.

중국인민은행이 발표한 자료에 따르면 올해 6월 말 기준 저렴한 주택 재대출 잔액은 121억 위안에 이른다.

천원징 중국지수연구소 시장조사국장은 지난 7월 30일 중국 공산당 중앙위원회 정치국 회의에서 "기존 상업용 주택 취득을 적극적으로 지원해야 한다"고 다시 한번 강조했다고 지적했다. 이는 향후 관련 지원정책이 지속적으로 개선될 것으로 예상되고, 후속 대출 속도도 더욱 가속화될 것으로 예상되며, 금융지원도 일정 수준 증가할 것으로 기대된다는 뜻이다.