berita

Reporter kami Wu Jing dan Lu Zhikun melaporkan dari Beijing

Sejak tahun ini, "pencegahan risiko" dan "destocking" telah menjadi tugas utama di bidang real estate.

Pada tanggal 30 Juli, rapat Biro Politik Komite Sentral sekali lagi mengusulkan untuk secara aktif mendukung akuisisi perumahan komersial yang ada untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau berdasarkan langkah-langkah destocking di berbagai daerah tahun ini, akuisisi perumahan komersial yang ada untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau telah menjadi metode “destocking” utama yang dipromosikan oleh kebijakan saat ini.

Menurut statistik dari lembaga pasar, lebih dari 60 kota telah mengeluarkan kebijakan pembelian dan penyimpanan yang relevan Terutama sejak Kesepakatan Baru "5.17" untuk Pasar Properti, banyak tempat telah mempercepat penerapan kebijakan untuk mendorong perusahaan milik negara untuk membeli dan menyimpan. rumah baru yang belum terjual yang telah selesai dibangun.

Apa standar pengadaan dan penyimpanan BUMN? Masalah apa yang mungkin Anda temui? Semua pihak mencermati perkembangan pengadaan dan penyimpanannya. Industri ini percaya bahwa jika kebijakan destocking berikutnya dapat diterapkan sesegera mungkin, hal ini akan membantu meringankan tekanan operasional perusahaan real estate dan menstabilkan ekspektasi pasar.

Banyak kota mengeluarkan rincian pembelian dan penyimpanan

Reporter "China Business News" mengetahui bahwa, tidak seperti putaran penurunan pasar sebelumnya, yang menggunakan reformasi kawasan kumuh untuk memonetisasi pemukiman kembali dan destocking, dengan peningkatan laju urbanisasi di negara saya dan transformasi pasokan dan permintaan real estat, fokus dari hal ini adalah Kebijakan destocking Round adalah pembelian dan penyimpanan rumah baru yang belum terjual oleh badan usaha milik negara, tukar tambah rumah lama dengan rumah baru, dan konversi perumahan non-perumahan penimbunan rumah baru yang belum terjual" saat ini merupakan promosi kebijakan utama dan tindakan yang mempunyai dampak paling langsung terhadap destocking.

Apa yang disebut dengan "perusahaan milik negara membeli dan menyimpan rumah baru yang belum terjual" mengacu pada perusahaan milik negara lokal yang secara langsung membeli perumahan komersial yang belum terjual yang telah dibangun oleh perusahaan pembangunan dan mengubahnya menjadi perumahan terjangkau tipe penjatahan atau sewa penjatahan.

Pertemuan Biro Politik Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok pada tanggal 30 April tahun ini mengusulkan “koordinasi penelitian mengenai kebijakan dan langkah-langkah untuk mencerna real estate yang ada dan mengoptimalkan perumahan tambahan”, yang menjadi landasan bagi putaran kebijakan destocking ini.

Dalam Kesepakatan Baru “5·17” untuk Pasar Properti, pemerintah pusat mengeluarkan serangkaian kebijakan untuk menentukan ide implementasi khusus untuk destocking, termasuk: menyiapkan pinjaman ulang sebesar 300 miliar yuan untuk perumahan yang terjangkau; disesuaikan dan mendukung pemulihan dan akuisisi stok perumahan menganggur yang telah dialihkan Gunakan tanah untuk membantu perusahaan real estat yang mengalami kesulitan keuangan mengatasi kesulitan mereka.

Pada tanggal 20 Juni, Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan mengadakan “konferensi video tentang pekerjaan memperoleh bangunan komersial yang ada untuk perumahan yang terjangkau” untuk secara jelas mempromosikan kota-kota di atas tingkat kabupaten agar secara efektif dan tertib melaksanakan pekerjaan memperoleh bangunan komersial yang ada. bangunan untuk perumahan yang terjangkau.

Pada tanggal 28 Juni, pada pertemuan rutin Bank Rakyat Tiongkok kuartal kedua, disebutkan bahwa berbagai instrumen kebijakan moneter struktural yang ada perlu diterapkan secara efektif dan mendorong penerapan pembiayaan kembali perumahan yang terjangkau.

Pada tanggal 30 Juli, pertemuan Biro Politik Komite Sentral CPC terus menekankan perlunya “secara aktif mendukung akuisisi perumahan komersial yang ada untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau.”

Zhang Dawei, kepala analis Centaline Real Estate Research Institute, mengatakan bahwa pembelian dan penyimpanan perusahaan milik negara tidak hanya membantu mempercepat destocking perumahan komersial dan membawa manfaat signifikan bagi pembangunan ekonomi, tetapi juga merupakan langkah penting bagi sisi kebijakan. untuk secara aktif menyesuaikan penawaran dan permintaan serta mendorong stabilisasi harga rumah. Hal ini tidak hanya dapat membantu pemerintah daerah memecahkan masalah inventaris, tetapi juga mengurangi tekanan rantai modal perusahaan real estate, dan melindungi hak atas perumahan bagi kelompok berpenghasilan rendah.

Statistik dari Centaline Real Estate Research Institute menunjukkan bahwa hingga akhir Juli, lebih dari 60 kota di seluruh negeri telah mengeluarkan kebijakan terkait. Ini termasuk Guangzhou, Hangzhou, Suzhou, Zhengzhou, Fuzhou, Changsha, Tianjin, Hohhot, Qingdao, Chongqing, Jinan, Kunming, Shijiazhuang, Guiyang, Huizhou, Dali, Changzhou, Guilin, Lincang, Luoyang, Nanyang, Jiangmen, Jiangshan, dan Jiyuan , Yueyang, Huaibei, Huainan, Lujiang, dll.

Dapat dipahami bahwa sejak Kesepakatan Baru "17 Mei" di pasar properti, banyak tempat telah mempercepat penerapan kebijakan untuk mendorong badan usaha milik negara membeli dan menyimpan rumah baru yang belum terjual yang telah dibangun. Menurut pemantauan oleh China Index Research Institute, lebih dari 10 kota telah mengeluarkan pengumuman untuk mengumpulkan perumahan komersial untuk perumahan yang terjangkau, memperjelas ruang lingkup, kondisi dan harga pengumpulan perumahan.

Dilihat dari cakupan permohonannya, sebagian besar kota memerlukan proyek perumahan komersial yang telah selesai dan belum terjual di dalam wilayah administratifnya, dan beberapa kota mengharuskan proyek tersebut berada di wilayah pusat, atau dekat stasiun angkutan kereta api atau kawasan industri.

Dilihat dari penggunaan badan usaha milik negara setelah akuisisi dan penyimpanan, inti dari kebijakan masing-masing kota adalah mengubah real estat yang ada menjadi perumahan yang terjangkau, termasuk perumahan terjangkau tipe penjatahan dan perumahan terjangkau tipe penjatahan.

Di antara mereka, tidak banyak yang diubah menjadi perumahan terjangkau tipe penjatahan, terutama karena kebutuhan perumahan dasar saat ini di sebagian besar kota telah terpenuhi, dan terdapat tekanan persediaan yang besar di pasar perumahan komersial. Oleh karena itu, berbagai tempat sebagian besar mengadopsi "kebiasaan". -dibangun berdasarkan pendekatan permintaan". Misalnya, Kota Guangzhou mengusulkan dalam rancangan langkah-langkah pengelolaan untuk perumahan terjangkau tipe penjatahan yang dirilis pada tanggal 6 Agustus bahwa perumahan terjangkau tipe penjatahan akan tunduk pada pengelolaan tertutup untuk kelompok penerima upah yang memenuhi syarat dengan registrasi rumah tangga dan kesulitan perumahan di kota dan berbagai talenta impor. Dilarang mengubah perumahan terjangkau tipe peruntukan menjadi perumahan komersial ke dalam pasar dengan cara apa pun yang ilegal dan ilegal.

Dari sudut pandang praktis, sebagian besar kota yang saat ini memiliki kebijakan terkait dengan pengolahan real estat yang ada kini mengubah real estat yang ada menjadi perumahan dengan jaminan sewa. Dapat dipahami bahwa selama periode "Rencana Lima Tahun ke-14", negara tersebut berencana untuk meningkatkan 8,7 juta unit rumah dengan jaminan sewa. Pada akhir tahun 2023, terdapat 5,73 juta unit rumah yang telah dibangun masih tersisa 2,97 juta unit rumah dengan jaminan sewa.

Xu Yuejin, wakil direktur penelitian di China Index Research Institute, mengatakan bahwa jika properti yang ada diubah menjadi perumahan dengan jaminan sewa di masa depan, hal ini tidak hanya akan mempercepat kemajuan peningkatan perumahan dengan jaminan sewa, tetapi juga secara efektif mencerna pasar. inventarisasi dan mempromosikan stabilisasi dan pemulihan pasar real estat.

Dalam hal persyaratan perumahan, persyaratan utama dari berbagai tempat meliputi: sertifikat penerimaan penyelesaian telah diperoleh; kepemilikan properti jelas dan dapat diperdagangkan, serta dapat memenuhi persyaratan lembaga keuangan untuk mengeluarkan pinjaman; fasilitas pendukung lengkap, dan terpenuhinya rasio tempat parkir tertentu; Prioritas akan diberikan kepada proyek bangunan yang tidak terjual untuk seluruh bangunan atau unit dan dapat dikelola secara tertutup seluruh bangunan adalah unit akuisisi dasar.

Dalam hal luas perumahan, berbagai tempat sebagian besar membedakan standar menurut dua jenis: tipe sewa dan tipe peruntukan. Misalnya, rincian pembelian dan penyimpanan Yantai menyatakan bahwa: pertama, jika diubah menjadi perumahan sewa yang terjangkau, luas bangunan harus berada di dalam. 70 meter persegi; kedua, Bagi mereka yang diubah menjadi perumahan terjangkau tipe penempatan, luas bangunan sebagian besar akan 90 meter persegi, dengan maksimal 120 meter persegi.

Dalam hal harga pembelian, sebagian besar kota memerlukan harga penggantian perumahan terjangkau di lokasi yang sama dengan batas atas referensi. Misalnya, pengumuman dari kota-kota seperti Guilin, Nanning, Xinxiang, Weifang, Dalian dan kota-kota lain menyebutkan bahwa harganya adalah harga tersebut. umumnya berdasarkan alokasi biaya tanah + biaya konstruksi dan pemasangan + keuntungan tidak lebih dari 5% sebagai referensi.

Selain itu, beberapa kota menggunakan metode pendapatan untuk menghitung transfer tabungan ke perumahan yang dijamin sewa. Misalnya, Chongqing berencana menggunakan persediaan perumahan yang diperoleh untuk perumahan sewa, yang mengharuskan luas lantai satu unit tidak melebihi 90 meter persegi harga dasar dan harga pasar (masing-masing 60% dan 40%).

Kemajuan pembelian dan penyimpanan diperkirakan akan meningkat

Dapat dipahami bahwa sebagai jalur utama destocking yang dipromosikan oleh kebijakan saat ini, laju pembelian dan penyimpanan rumah baru yang belum terjual oleh badan usaha milik negara masih perlu dipercepat, dan masih sedikit kota yang mengeluarkan pengumuman permohonan.

Reporter tersebut mengetahui bahwa sumber dana untuk pembelian dan penyimpanan perusahaan milik negara terutama bergantung pada dukungan sebesar 300 miliar yuan dalam pinjaman ulang perumahan yang terjangkau. Menurut Xu Yuejin, jalur pinjaman kembali untuk perumahan yang terjangkau adalah sebagai berikut: setelah lembaga keuangan memberikan pinjaman kepada perusahaan pembelian dan penyimpanan milik negara, mereka dapat mengajukan pinjaman ulang dari Bank Rakyat Tiongkok, yang akan diterbitkan di 60% dari pokok pinjaman, berdasarkan siapa cepat dia dapat, dengan kuota 300 miliar yuan, dapat disesuaikan dan ditingkatkan di masa depan sesuai dengan situasi implementasi dan kebutuhan; pinjaman ulang sebesar 1,75%, jangka waktu 1 tahun, dan dapat diperpanjang sebanyak 4 kali, masing-masing perpanjangan 1 tahun, dan jangka waktu penggunaan maksimal 5 tahun. Kebijakan tersebut akan diterapkan hingga akhir tahun 2027 .

Memberikan pinjaman ulang berdasarkan 60% pokok pinjaman berarti pinjaman ulang sebesar 300 miliar yuan dapat menghasilkan total dana pinjaman bank sebesar 500 miliar yuan berdasarkan pengumpulan dan penyimpanan 20% perusahaan milik negara; memiliki dana sendiri dan 80% dari pinjaman yang digunakan, perusahaan ini dapat memanfaatkan dana akuisisi sekitar 6,250 yuan.

Menurut perkiraan biaya akuisisi dan penyimpanan berdasarkan Indeks Harga Perumahan Baru 100 Kota Indeks China, harga rata-rata tempat tinggal baru di 100 kota pada bulan Juni (tidak termasuk kota tingkat pertama) adalah 12,500 yuan/meter persegi Dengan asumsi a Diskon 30%, biaya akuisisi dan penyimpanan sekitar 8,728 yuan/meter persegi, pembiayaan kembali perumahan yang terjangkau sebesar 300 miliar yuan dapat membeli dan menyimpan sekitar 71,61 juta meter persegi perumahan komersial.

Berdasarkan luas penjualan hunian komersial nasional sebesar 950 juta meter persegi pada tahun 2023, skala pembelian dan penyimpanan menyumbang sekitar 7.6% dari penjualan bangunan hunian baru; berdasarkan luas hunian yang dijual pada akhir Juni 2024 383 juta meter persegi, pembelian dan penyimpanan akan mendorong penurunan kawasan perumahan untuk dijual 18,7%. “Tentu saja, skala pembelian dan penimbunan dapat dihitung, tetapi efek sebenarnya perlu diterapkan.”

Perlu dicatat bahwa kemajuan pembelian dan penyimpanan badan usaha milik negara mungkin menghadapi tantangan tertentu, termasuk harga pembelian dan penyimpanan, ketidaksesuaian pasokan dan permintaan, dan masalah lainnya.

Misalnya, dalam hal alokasi penawaran dan permintaan, Huatai Securities menyatakan bahwa sesuai dengan kebijakan pembelian dan penyimpanan yang telah dikeluarkan oleh berbagai daerah, pemerintah mewajibkan unit rumah komersial yang dibeli memiliki ukuran, harga, dan lokasi yang sesuai. , dan perhatian perlu diberikan pada apakah terdapat cukup aset terkait.

Di beberapa kota di mana perusahaan real estate memiliki tekanan persediaan yang tinggi dan keinginan yang kuat untuk menjual, permintaan akan perumahan yang terjangkau relatif terbatas, dan skala akuisisi dan penyimpanan perusahaan milik negara mungkin kecil bahkan kota dan kabupaten tingkat rendah malah mengeluarkan kebijakan akuisisi dan penyimpanan tahun ini. Dan kekuatan utama dari rinciannya.

Namun, di beberapa kota di mana permintaan akan perumahan terjangkau relatif kuat, seperti kota-kota lapis pertama dan kedua, tingkat persediaan pasarnya tidak tinggi. Baik itu rumah untuk disewakan atau dijual, harga pembelian dan penyimpanan pemerintah harus relatif rendah, dalam hal ini, kesediaan perusahaan perumahan untuk menjual dengan harga diskon akan mempengaruhi kemajuan pembelian dan penyimpanan.

Selain itu, dalam hal harga pembelian dan penyimpanan, Huatai Securities menghitung berdasarkan peraturan rinci masing-masing kota dan dengan mengacu pada situasi bahwa perumahan yang terjangkau di Xi'an dan Fuzhou akan diberikan diskon sekitar 50% dari harga perumahan komersial. di lokasi yang sama. Berdasarkan prinsip mempertahankan modal dan menghasilkan keuntungan kecil, beberapa kota mungkin mengenakan harga di masa depan. Batas harga untuk perumahan penyimpanan ditetapkan kurang dari 50% dari harga perumahan komersial di lokasi yang sama.

Untuk konversi rumah yang ada menjadi perumahan terjangkau tipe sewa setelah akuisisi, juga akan menghadapi beberapa tantangan, terutama masalah "pengoperasian dengan jaminan modal" dari perumahan dengan jaminan sewa.

Dapat dipahami bahwa di masa lalu, banyak cara penyediaan perumahan dengan jaminan sewa di berbagai tempat berasal dari pembiayaan “jaminan” apartemen sewa jangka panjang yang berorientasi pasar. Dibandingkan dengan metode pembiayaan “terjamin”, akuisisi properti yang ada oleh badan usaha milik negara dan mengubahnya menjadi perumahan sewa yang dijamin memerlukan dukungan keuangan tambahan yang lebih murah.

Menurut Xu Yuejin, secara keseluruhan, tingkat pengembalian sewa di negara saya relatif rendah. Menurut data pemantauan China Index, rata-rata rasio sewa terhadap harga di 50 kota utama adalah 2,1%. Artinya, tanpa memperhitungkan kenaikan sewa, tingkat pengembalian sewa untuk pembelian rumah yang ada untuk disewakan hanya 2,1%. Dari segi biaya, jika menggunakan refinancing perumahan yang terjangkau (suku bunga refinancing 1,75%) dan dengan mempertimbangkan kenaikan suku bunga pinjaman bank umum, biaya modal akuisisi dan penyimpanan BUMN akan menjadi sekitar 3%. kami juga mempertimbangkan biaya renovasi, pengoperasian, dan lainnya, biaya sebenarnya mungkin lebih tinggi. Oleh karena itu, dalam proses pengumpulan dan pengubahan rumah yang ada menjadi rumah dengan jaminan sewa, diperlukan potongan bunga fiskal, potongan harga beli, dan lain-lain untuk mencapai pendapatan yang seimbang.

Zhang Dawei mengatakan bahwa pada bulan Januari tahun lalu, Bank Rakyat Tiongkok mengalokasikan 100 miliar yuan untuk rencana dukungan pinjaman perumahan sewa guna mendukung akuisisi massal perumahan yang ada untuk perumahan sewa yang terjangkau. Chengdu, Fuzhou, Qingdao dan Tianjin dilaksanakan di 8 kota, namun pada akhirnya hanya diselesaikan lebih dari 20 miliar yuan.

Menurut data yang dirilis oleh Bank Rakyat Tiongkok, pada akhir Juni tahun ini, saldo pinjaman ulang perumahan yang terjangkau adalah 12,1 miliar yuan.

Chen Wenjing, direktur riset pasar dari China Index Research Institute, menekankan bahwa pertemuan Biro Politik Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok pada tanggal 30 Juli sekali lagi menekankan perlunya "secara aktif mendukung akuisisi perumahan komersial yang ada untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau", yang berarti bahwa kebijakan pendukung yang relevan diperkirakan akan terus ditingkatkan di masa depan, dan laju pinjaman selanjutnya diperkirakan akan semakin meningkat, dan terdapat ekspektasi akan peningkatan tertentu dalam dukungan keuangan.