uutiset

Toimittajamme Wu Jing ja Lu Zhikun raportoivat Pekingistä

Tästä vuodesta lähtien "riskien ennaltaehkäisy" ja "varaston purkaminen" ovat nousseet kiinteistöalan päätehtäviksi.

Keskuskomitean poliittisen toimiston kokous esitti 30. heinäkuuta jälleen aktiivisesti olemassa olevien liike-asuntojen hankintaa edulliseksi asunnoksi kohtuuhintaisista asunnoista on tullut tärkein "varaston purku" -menetelmä, jota nykyinen politiikka edistää.

Markkinavirastojen tilastojen mukaan yli 60 kaupunkia on julkaissut asiaankuuluvat osto- ja varastointikäytännöt Varsinkin "5.17":n kiinteistömarkkinoiden uuden sopimuksen jälkeen monissa paikoissa on nopeutettu käytäntöjen käyttöönottoa valtionyhtiöiden ostamiseen ja varastointiin. uusia myymättömiä taloja, jotka ovat valmistuneet.

Mitkä ovat valtion omistamien yritysten hankintojen ja varastoinnin standardit? Mitä ongelmia saatat kohdata? Kaikki osapuolet seuraavat tarkasti hankinnan ja varastoinnin etenemistä. Toimiala uskoo, että jos seuraava varastojen purkupolitiikka saadaan toteutettua mahdollisimman pian, se helpottaa kiinteistöyhtiöiden toimintapaineita ja vakauttaa markkinoiden odotuksia.

Monet kaupungit antavat osto- ja varastointitietoja

"China Business News" -toimittaja sai tietää, että toisin kuin edellisellä markkinoiden laskusuhdanteella, jossa käytettiin slummikaupungin uudistusta rahallistamaan uudelleensijoittamista ja varastojen purkamista, maani kaupungistumisasteen lisääntyessä ja kiinteistöjen kysynnän ja tarjonnan muuttuessa, tämän painopiste oli kierroksen varastonpoistopolitiikka on Se on asetettu valtion omistamien yritysten myymättömien uusien talojen ostoon ja varastointiin, vanhojen talojen vaihtoon uusiin sekä muiden kuin asuntojen muuntamiseen myymättömien uusien asuntojen varastointi" on tällä hetkellä tärkein politiikan edistäminen ja toimenpide, jolla on suorin vaikutus varastojen purkamiseen.

Ns. "valtion omistuksessa olevat yritykset ostavat ja varastoivat myymättömiä uusia asuntoja" tarkoittaa paikallisia valtion omistamia yrityksiä, jotka ostavat suoraan kehitysyhtiöiden rakentamia myymättömiä liike-asuntoja ja muuttavat ne siirtola-tyyppisiksi tai omistusosuuksiksi kohtuuhintaisiksi asuntoiksi.

Kiinan kommunistisen puolueen keskuskomitean poliittisen toimiston kokous 30. huhtikuuta tänä vuonna ehdotti "tutkimuksen koordinointia politiikoista ja toimenpiteistä olemassa olevien kiinteistöjen sulattamiseksi ja lisäasumisen optimoimiseksi", mikä asetti sävyn tälle varastonpoistopolitiikan kierrokselle.

"5·17" New Deal for the Property Market -sopimuksessa keskushallinto julkaisi joukon käytäntöjä, joilla määritetään konkreettiset toteutusideat varastojen purkamiseksi, mukaan lukien: 300 miljardin yuanin uudelleenlainan perustaminen kohtuuhintaisiin asuntoihin sopeutetaan ja tuetaan siirretyn tyhjän asuntokannan elpymistä ja hankintaa. Käytä maata taloudellisissa vaikeuksissa olevien kiinteistöyhtiöiden vaikeuksien voittamiseksi.

Asunto- ja kaupunki- ja maaseudun kehittämisministeriö järjesti 20. kesäkuuta "videokonferenssin olemassa olevien liikerakennusten hankintatyöstä kohtuuhintaisiin asuntoihin" edistääkseen selkeästi läänin tason yläpuolella olevia kaupunkeja suorittamaan tehokkaasti ja asianmukaisesti olemassa olevien liikerakennusten hankintatyötä. rakennuksia edulliseen asumiseen.

Kiinan keskuspankin toisen vuosineljänneksen sääntömääräisessä kokouksessa 28. kesäkuuta todettiin, että on välttämätöntä toteuttaa tehokkaasti erilaisia ​​olemassa olevia rakenteellisia rahapolitiikan välineitä ja edistää kohtuuhintaisten asuntojen jälleenrahoituksen toteuttamista.

CPC:n keskuskomitean poliittisen toimiston kokouksessa 30. heinäkuuta korostettiin edelleen tarvetta "tukea aktiivisesti olemassa olevien kaupallisten asuntojen hankintaa käytettäväksi kohtuuhintaisena asunnona".

Centaline Real Estate Research Instituten pääanalyytikko Zhang Dawei sanoi, että valtion omistamien yritysten ostaminen ja varastointi nopeuttaa kaupallisten asuntojen purkamista ja tuo merkittäviä etuja talouden kehitykselle, vaan on myös tärkeä askel politiikan kannalta. aktiivisesti sopeuttaa tarjontaa ja kysyntää ja edistää asuntojen hintojen vakauttamista. Se ei ainoastaan ​​auta paikallishallintoa ratkaisemaan varastoongelmia, vaan myös lievittää kiinteistöyhtiöiden pääomaketjupaineita ja suojelee pienituloisten ryhmien asumisoikeuksia.

Centaline Real Estate Research Instituten tilastot osoittavat, että heinäkuun loppuun mennessä yli 60 kaupunkia eri puolilla maata oli julkaissut asiaankuuluvia käytäntöjä. Näitä ovat Guangzhou, Hangzhou, Suzhou, Zhengzhou, Fuzhou, Changsha, Tianjin, Hohhot, Qingdao, Chongqing, Jinan, Kunming, Shijiazhuang, Guiyang, Huizhou, Dali, Changzhou, Guilin, Lincang, Luoyang, Nanyang, Jiangmen, Jiangshan ja , Yueyang, Huaibei, Huainan, Lujiang jne.

On selvää, että "17. toukokuuta" tehdyn New Dealin jälkeen kiinteistömarkkinoilla monissa paikoissa on nopeutettu sellaisten politiikkojen käyttöönottoa, joilla kannustetaan valtionyhtiöitä ostamaan ja varastoimaan uusia, rakennettuja myymättömiä taloja. China Index Research Instituten seurannan mukaan yli 10 kaupunkia on julkaissut ilmoituksia kaupallisten asuntojen keräämisestä kohtuuhintaiseen asumiseen, mikä selventää asuntojen keruun laajuutta, ehtoja ja hintoja.

Hakemusten laajuudesta päätellen useimmat kaupungit vaativat kaupallisia asuntokohteita, jotka ovat valmistuneet ja myymättä hallinto-alueella, ja jotkut kaupungit vaativat, että ne sijaitsevat keskusalueilla tai lähellä rautatieasemia tai teollisuuspuistoja.

Valtionyritysten hankinnan ja varastoinnin jälkeisestä käytöstä päätellen kunkin kaupungin politiikan ytimessä on muuttaa olemassa olevat kiinteistöt kohtuuhintaisiksi asunnoiksi, mukaan lukien siirtolatyyppiset kohtuuhintaiset asunnot ja siirtomaatyyppiset kohtuuhintaiset asunnot.

Niistä ei monia ole muutettu siirtomaatyyppisiksi kohtuuhintaisiksi asuntoiksi, lähinnä siksi, että nykyiset asumisen perustarpeet useimmissa kaupungeissa on täytetty, ja kaupallisilla asuntomarkkinoilla on suuria varastopaineita - rakennettu kysynnän mukaan" -lähestymistapaa. Esimerkiksi Guangzhoun kaupunki ehdotti 6. elokuuta julkistetussa siirtolatyyppisten kohtuuhintaisten asuntojen hoitotoimenpiteitä koskevassa luonnoksessa, että siirtolatyyppiseen kohtuuhintaiseen asumiseen sovelletaan suljettua hallinnointia tukikelpoisille palkansaajille, joilla on kotitalouksien rekisteröinti- ja asumisvaikeuksia kaupungissa ja erilaisissa maahantuodut kyvyt on kiellettyä millään laittomalla ja laittomalla tavalla muuttaminen kaupallisiksi asunnoiksi.

Käytännön näkökulmasta useimmat kaupungit, joilla on tällä hetkellä olemassa olevien kiinteistöjen sulattamiseen liittyviä politiikkoja, ovat muuttamassa olemassa olevia kiinteistöjä vuokratakuutuiksi asuntoiksi. On selvää, että "14. viisivuotissuunnitelman" aikana maa aikoo nostaa 8,7 miljoonaa asuntoa vuoden 2023 loppuun mennessä Vuodesta 2024 vuoteen 2025 vielä 2,97 miljoonaa asuntoa vuokratakuussa tehtävän mittakaavassa.

Xu Yuejin, China Index Research Instituten tutkimuslaitoksen apulaisjohtaja, sanoi, että jos olemassa olevat kiinteistöt muutetaan tulevaisuudessa vuokratakuutuiksi asunnoiksi, se ei ainoastaan ​​nopeuttaa vuokratakuuasuntojen nostamista, vaan myös sulattaa markkinoita tehokkaasti. inventaario ja edistää kiinteistömarkkinoiden vakautumista ja elpymistä.

Asuntovaatimusten kannalta tärkeimmät vaatimukset eri paikoista ovat: valmistumisen vastaanottotodistus on saatu, ja kiinteistön omistus on selkeä ja se voi täyttää rahoituslaitosten lainan myöntämisen vaatimukset, kuljetus on kätevä; tukitilat ovat valmiit, ja tietty pysäköintitilasuhde täyttyy. Etusija annetaan rakennushankkeille, joita ei ole myyty koko rakennuksen tai yksikön osalta ja joita voidaan hallita suljetulla tavalla koko rakennus on perushankintayksikkö.

Asuinpinta-alalla eri paikoissa enimmäkseen määritellään standardeja kahden tyypin mukaan: vuokra- ja alalajityyppi. Esimerkiksi Yantain osto- ja varastotiedoissa todetaan, että: Ensinnäkin, jos se muutetaan kohtuuhintaiseksi vuokra-asunnoksi, rakennusalueen tulee olla sisällä. 70 neliömetriä, Sijoitustyyppiseen kohtuuhintaiseen asumiseen muunnetuille rakennusala on pääosin 90 neliömetriä, maksimi 120 neliömetriä.

Ostohinnan osalta useimmat kaupungit vaativat kohtuuhintaisten asuntojen vaihtohintaa samassa paikassa kuin viiteyläraja. Esimerkiksi Guilinin, Nanningin, Xinxiangin, Weifangin, Dalianin ja muiden kaupunkien ilmoituksissa mainittiin, että hinta on. yleensä perustuen kohdennetun maan kustannuksiin + rakennus- ja asennuskustannukset + enintään 5 % voittoa.

Lisäksi joissakin kaupungeissa lasketaan tulomenetelmällä säästöjen siirto vuokratakuuseen asumiseen. Esimerkiksi Chongqing aikoo käyttää hankittua asuntokantaa vuokra-asuntoon, mikä edellyttää, että yhden asunnon pinta-ala ei saa ylittää 90 neliömetriä Asunnon hinta lasketaan tulomenetelmällä, joka on painotettu keskiarvo perushinta ja markkinahinta (60 % ja 40 %).

Ostojen ja varastoinnin edistymisen odotetaan kiihtyvän

Ymmärretään, että nykyisen politiikan edistämänä pääasiallisena varastonpoistopoluna valtionyhtiöiden myymättömien uusien asuntojen osto- ja varastointivauhtia on edelleen nopeutettava, ja vielä harvat kaupungit ovat julkaisseet tarjouspyyntöilmoituksia.

Toimittaja sai tietää, että valtionyritysten osto- ja varastointirahoituksen lähde perustuu pääasiassa 300 miljardin yuanin tukeen kohtuuhintaisissa asuntolainoissa. Xu Yuejinin mukaan kohtuuhintaisten asuntojen uudelleenlainapolku on seuraava: kun rahoituslaitokset myöntävät lainoja valtion omistamille osto- ja varastointiyrityksille, ne voivat hakea Kiinan keskuspankilta uudelleenlainoja, jotka myönnetään klo. 60% lainan pääomasta, saapumisjärjestyksessä, 300 miljardin yuanin kiintiöllä, sitä voidaan mukauttaa ja parantaa tulevaisuudessa toteutustilanteen ja tarpeiden mukaan Uudelleenlaina on 1,75%, laina-aika on 1 vuosi ja sitä voidaan jatkaa 4 kertaa, jokainen pidennys on 1 vuosi ja enimmäiskäyttöaika on enintään 5 vuotta Vakuutus on voimassa vuoden 2027 loppuun .

Uudelleenlainojen myöntäminen 60 prosenttiin lainapääomasta tarkoittaa, että 300 miljardia juania uudelleenlainoja voi tuoda yhteensä 500 miljardia juania pankkilainavaroja perustuen 20 %:n valtion omistamien yritysten perimiseen ja varastointiin; omista varoista ja 80 % käytetyistä lainoista, se voi hyödyntää noin 6 250 yuania hankintarahastoissa.

China Index 100-City New Residential Price Indexiin perustuvien arvioitujen hankinta- ja varastointikustannusten mukaan uusien asuntojen keskihinta 100 kaupungissa kesäkuussa (pois lukien ensiluokkaiset kaupungit) oli 12 500 yuania/neliömetri 30% alennus, hankinta-ja varastointikustannukset ovat noin 8728 yuania/neliömetriä, 300 miljardia yuania kohtuuhintaisten asuntojen jälleenrahoitus voi ostaa ja varastoida noin 71,61 miljoonaa neliömetriä kaupallisia asuntoja.

Vuoden 2023 valtakunnalliseen 950 miljoonan neliömetrin kaupalliseen asuntomyyntipinta-alaan perustuen osto- ja varastomittakaavassa on noin 7,6 % uusien asuinrakennusten myynnistä kesäkuun 2024 lopussa myytävänä olevan asuinalueen perusteella 383 miljoonaa neliömetriä, osto ja varastointi edistävät myytävän asuinalueen laskua 18,7%. "Tietenkin ostojen ja varastoinnin laajuus voidaan laskea, mutta todellinen vaikutus on pantava täytäntöön", Xu Yuejin sanoi.

On huomionarvoista, että valtionyritysten hankinnan ja varastoinnin eteneminen voi kohdata tiettyjä haasteita, kuten osto- ja varastointihinnat, kysynnän ja tarjonnan epäsuhta ja muut ongelmat.

Esimerkiksi kysynnän ja tarjonnan allokoinnissa Huatai Securities huomautti, että eri alueiden myöntämien osto- ja varastointikäytäntöjen mukaisesti hallitus edellyttää, että ostetut olemassa olevat liikeasunnot ovat sopivan kokoisia, hintaisia ​​ja sijoitettuja. , ja on kiinnitettävä huomiota siihen, onko niihin liittyviä varoja riittävästi.

Joissakin kaupungeissa, joissa kiinteistöyrityksillä on korkea varastopaine ja vahva myyntihalu, kohtuuhintaisten asuntojen kysyntä on suhteellisen vähäistä, ja valtion omistamien yritysten hankinnan ja varastoinnin mittakaava saattaa olla pieni jopa alemman tason kaupungit ja maakunnat ovat sen sijaan julkaisseet hankinta- ja varastointipolitiikkaa ja yksityiskohtien päävoimaa.

Kuitenkin joissakin kaupungeissa, joissa kohtuuhintaisten asuntojen kysyntä on suhteellisen vahvaa, kuten ensi- ja ydinkaupungeissa, markkinoiden varastotaso ei ole korkea. Olipa kyseessä vuokra- tai myyntitalo, valtion hankinnan ja varastoinnin hinnan tulee olla suhteellisen alhainen. Tällöin oston ja varastoinnin etenemiseen vaikuttaa se, onko taloyhtiö halukas myymään alennuksella.

Lisäksi osto- ja varastointihintojen osalta Huatai Securities on laskenut kunkin kaupungin yksityiskohtaisten sääntöjen perusteella ja tilanteeseen viitaten, että kohtuuhintaiset asunnot Xi'anissa ja Fuzhoussa jaetaan noin 50 % kaupallisten asuntojen hinnasta. samassa paikassa Pääoman säilyttämisen ja pienen voiton periaatteen mukaisesti osa kaupungeista saattaa veloittaa hintaa tulevaisuudessa sama paikka.

Olemassa olevien talojen muuttamiseen vuokra-tyyppisiksi kohtuuhintaisiksi asuntoiksi hankinnan jälkeen tulee myös joitain haasteita, erityisesti kysymys vuokratakuun "pääomatakaisesta toiminnasta".

Ymmärretään, että aiemmin monet tavat, joilla vuokra-asuntoja tarjottiin eri paikoissa, johtuivat markkinasuuntautuneiden pitkäaikaisten vuokra-asuntojen "takatusta" rahoituksesta. "Takaaseen" rahoitustapaan verrattuna valtionyritysten olemassa olevien kiinteistöjen hankinta ja muuttaminen takuuvuokra-asunnoiksi vaatii edullisempaa lisätaloudellista tukea.

Xu Yuejinin mukaan maani vuokran palautusprosentti on kaiken kaikkiaan suhteellisen alhainen. China Index -seurantatietojen mukaan keskimääräinen vuokra-hinta-suhde 50 avainkaupungissa on 2,1 % eli vuokrankorotusta huomioimatta olemassa olevien asuntojen vuokratuotto on vain 2,1 %. Kustannuksella mitattuna edullista asuntojen jälleenrahoitusta käytettäessä (jälleenrahoituskorko 1,75 %) ja liikepankkilainojen korkojen nousu huomioon ottaen valtion omistamien yritysten hankinnan ja varastoinnin pääomakustannukset ovat noin 3 % Otamme myös huomioon kunnostus-, käyttö- ja muut kustannukset, todelliset kustannukset voivat olla korkeammat. Siksi olemassa olevien asuntojen keruu- ja muuttamisprosessissa vuokratakuutaloiksi tarvitaan verokorko-alennuksia, ostohinnan alennuksia jne. tasapainoisen tulon saavuttamiseksi.

Zhang Dawei kertoi, että Kiinan keskuspankki myönsi viime vuoden tammikuussa 100 miljardia yuania vuokra-asuntolainojen tukisuunnitelmaan, jolla tuetaan olemassa olevien asuntojen hankintaa kohtuuhintaan vuokra-asuntoa varten. Pilottikaupunkeja ovat Chongqing, Jinan, Zhengzhou, Changchun, Chengdu, Fuzhou, Qingdao ja Tianjin toteutettiin 8 kaupungissa, mutta lopulta valmistui vain yli 20 miljardia yuania.

Kiinan keskuspankin julkaisemien tietojen mukaan kohtuuhintaisten asuntojen uudelleenlainojen saldo oli tämän vuoden kesäkuun lopussa 12,1 miljardia juania.

China Index Research Instituten markkinatutkimusjohtaja Chen Wenjing huomautti, että Kiinan kommunistisen puolueen keskuskomitean poliittisen toimiston kokouksessa 30. heinäkuuta korostettiin jälleen tarvetta "tukea aktiivisesti olemassa olevien kaupallisten asuntojen hankintaa käyttöön. kohtuuhintaisena asumisena", mikä tarkoittaa, että asiaankuuluvia tukipolitiikkoja odotetaan jatkossakin parantavan ja myöhemmän lainan vauhdin kiihtyvän entisestään ja taloudellisen tuen odotetaan nousevan tietyssä määrin.