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Nos reporters Wu Jing et Lu Zhikun ont rapporté depuis Pékin

Depuis cette année, la « prévention des risques » et le « déstockage » sont devenus les missions principales du secteur immobilier.

Le 30 juillet, la réunion du Bureau politique du Comité central a de nouveau proposé de soutenir activement l'acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables. Sur la base des mesures de déstockage prises par diverses régions cette année, l'acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables. le logement abordable est devenu la principale méthode de « déstockage » promue par les politiques actuelles.

Selon les statistiques des agences de marché, plus de 60 villes ont adopté des politiques d'achat et de stockage pertinentes. Surtout depuis le New Deal du marché immobilier « 5.17 », de nombreuses localités ont accéléré l'introduction de politiques visant à encourager les entreprises publiques à acheter et à stocker. de nouvelles maisons invendues et achevées.

Quelles sont les normes applicables aux achats et au stockage des entreprises publiques ? Quels problèmes pourriez-vous rencontrer ? Toutes les parties accordent une attention particulière à l'avancement des achats et du stockage. L'industrie estime que si la prochaine politique de déstockage peut être mise en œuvre le plus rapidement possible, elle contribuera à atténuer la pression opérationnelle des sociétés immobilières et à stabiliser les attentes du marché.

De nombreuses villes publient des détails d'achat et de stockage

Le journaliste de "China Business News" a appris que, contrairement au précédent cycle de ralentissement du marché, qui a utilisé la réforme des bidonvilles pour monétiser la réinstallation et le déstockage, avec l'augmentation du taux d'urbanisation de la Chine et la transformation de l'offre et de la demande immobilières, l'objectif de cette La politique de déstockage du cycle est axée sur l'achat et le stockage des nouvelles maisons invendues par les entreprises publiques, l'échange des vieilles maisons contre des neuves et la conversion de logements non résidentiels. Parmi eux, « les entreprises publiques achètent et achètent ». "Le stockage des maisons neuves invendues" est actuellement la principale promotion politique et la mesure ayant l'effet le plus direct sur le déstockage.

Les soi-disant « entreprises publiques achètent et stockent des maisons neuves invendues » font référence aux entreprises publiques locales qui achètent directement des logements commerciaux invendus qui ont été construits par des sociétés de développement et les transforment en logements de type lotissement ou à loyer abordable.

La réunion du Bureau politique du Comité central du Parti communiste chinois du 30 avril de cette année a proposé de « coordonner la recherche sur les politiques et les mesures visant à digérer l'immobilier existant et à optimiser les logements supplémentaires », donnant le ton à cette série de politiques de déstockage.

Dans le cadre du New Deal « 5·17 » pour le marché immobilier, le gouvernement central a publié une série de politiques visant à déterminer les idées spécifiques de mise en œuvre du déstockage, notamment : la mise en place d'un reprêt de 300 milliards de yuans pour le logement abordable ; être ajusté et soutenir la récupération et l'acquisition du parc de logements inutilisés qui ont été transférés. Utiliser des terrains pour aider les sociétés immobilières en difficulté financière à surmonter leurs difficultés.

Le 20 juin, le ministère du Logement et du Développement urbain et rural a organisé une « vidéoconférence sur les travaux d'acquisition de bâtiments commerciaux existants pour des logements abordables » afin de clairement encourager les villes au-dessus du niveau du comté à mener à bien de manière efficace et ordonnée les travaux d'acquisition de bâtiments commerciaux existants. bâtiments pour des logements abordables.

Le 28 juin, lors de la réunion ordinaire du deuxième trimestre de la Banque populaire de Chine, il a été mentionné qu'il était nécessaire de mettre en œuvre efficacement divers outils de politique monétaire structurelle existants et de promouvoir la mise en œuvre du refinancement du logement abordable.

Le 30 juillet, la réunion du Bureau politique du Comité central du PCC a continué de souligner la nécessité de « soutenir activement l'acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables ».

Zhang Dawei, analyste en chef de l'Institut de recherche immobilière Centaline, a déclaré que l'achat et le stockage d'entreprises publiques contribuent non seulement à accélérer le déstockage des logements commerciaux et apportent des avantages significatifs au développement économique, mais constituent également une étape importante du côté politique. ajuster activement l’offre et la demande et promouvoir la stabilisation des prix de l’immobilier. Cela peut non seulement aider les gouvernements locaux à résoudre les problèmes de stocks, mais également atténuer la pression sur la chaîne financière des sociétés immobilières et protéger les droits au logement des groupes à faible revenu.

Les statistiques de l'Institut de recherche immobilière Centaline montrent qu'à la fin du mois de juillet, plus de 60 villes à travers le pays avaient publié des politiques pertinentes. Il s'agit notamment de Guangzhou, Hangzhou, Suzhou, Zhengzhou, Fuzhou, Changsha, Tianjin, Hohhot, Qingdao, Chongqing, Jinan, Kunming, Shijiazhuang, Guiyang, Huizhou, Dali, Changzhou, Guilin, Lincang, Luoyang, Nanyang, Jiangmen, Jiangshan et Jiyuan. , Yueyang, Huaibei, Huainan, Lujiang, etc.

Il est entendu que depuis le New Deal du 17 mai sur le marché immobilier, de nombreux endroits ont accéléré l'introduction de politiques visant à encourager les entreprises publiques à acheter et à stocker les nouvelles maisons invendues qui ont été construites. Selon le suivi du China Index Research Institute, plus de 10 villes ont publié des annonces visant à collecter des logements commerciaux pour des logements abordables, clarifiant ainsi la portée, les conditions et les prix de la collecte de logements.

À en juger par la portée de l'appel d'offres, la plupart des villes exigent des projets de logements commerciaux achevés et invendus dans la zone administrative, et certaines villes exigent qu'ils soient situés dans des zones centrales, ou à proximité de gares de transport ferroviaire ou de parcs industriels.

À en juger par le recours aux entreprises publiques après l'acquisition et le stockage, la politique centrale de chaque ville est de convertir les biens immobiliers existants en logements abordables, y compris des logements abordables de type lotissement et des logements abordables de type lotissement.

Parmi eux, peu ont été convertis en logements abordables de type lotissement, principalement parce que les besoins de base actuels en matière de logement dans la plupart des villes ont été satisfaits et qu'il existe une forte pression sur les stocks sur le marché du logement commercial. Par conséquent, divers endroits adoptent principalement la « coutume ». "construite en fonction de la demande". Par exemple, la ville de Guangzhou a proposé dans le projet de mesures de gestion pour les logements abordables de type lotissement publié le 6 août que les logements abordables de type lotissement seraient soumis à une gestion fermée pour les groupes salariés éligibles ayant des enregistrements de ménages et des difficultés de logement dans la ville et divers talents importés. Il est interdit de transformer des logements abordables de type lotissement en logements commerciaux sur le marché de toute manière illégale et illégale.

D'un point de vue pratique, la plupart des villes qui ont actuellement des politiques liées à la digestion de l'immobilier existant convertissent les biens immobiliers existants en logements à loyer garanti. Il est entendu qu'au cours de la période du « 14e plan quinquennal », le pays prévoit de construire 8,7 millions d'unités de logements à loyer garanti. À la fin de 2023, 5,73 millions d'unités ont été construites entre 2024 et 2025. Il reste encore 2,97 millions de logements à loyer garanti, ce qui mesure l'ampleur de la tâche.

Xu Yuejin, directeur adjoint de la recherche à l'Institut de recherche China Index, a déclaré que si les propriétés existantes étaient converties en logements à loyer garanti à l'avenir, cela accélérerait non seulement les progrès dans l'augmentation des logements à loyer garanti, mais digérerait également efficacement le marché. inventaire et favoriser la stabilisation et la reprise du marché immobilier.

En termes d'exigences en matière de logement, les principales exigences de divers endroits comprennent : le certificat d'acceptation d'achèvement a été obtenu ; la propriété est claire et négociable, et peut répondre aux exigences des institutions financières pour l'octroi de prêts, le transport environnant est pratique ; les installations de soutien sont terminées et un certain ratio de places de stationnement est respecté ; La priorité sera donnée aux projets de construction qui sont invendus pour l'ensemble du bâtiment ou de l'unité et peuvent être gérés de manière fermée. Parmi eux, Yantai, Xinxiang et Weihai stipulent que. l'ensemble du bâtiment constitue l'unité d'acquisition de base.

En termes de superficie d'habitation, divers endroits délimitent principalement les normes selon deux types : le type de location et le type de lotissement. Par exemple, les détails d'achat et de stockage de Yantai indiquent que : premièrement, s'il est converti en logements locatifs abordables, la superficie du bâtiment doit être comprise dans les limites. 70 mètres carrés ; deuxièmement, pour ceux convertis en logements abordables de type placement, la zone de construction sera principalement de 90 mètres carrés, le maximum étant de 120 mètres carrés.

En termes de prix d'achat, la plupart des villes exigent que le prix de remplacement d'un logement abordable situé au même endroit corresponde à la limite supérieure de référence. Par exemple, des annonces de villes comme Guilin, Nanning, Xinxiang, Weifang, Dalian et d'autres villes mentionnent que le prix est supérieur. généralement basé sur le coût du terrain alloué + le coût de construction et d'installation + pas plus de 5 % de profit est à titre de référence.

De plus, certaines villes utilisent la méthode du revenu pour calculer le transfert de l’épargne vers un logement à loyer garanti. Par exemple, Chongqing prévoit d'utiliser le parc de logements acquis pour des logements locatifs, ce qui exige que la superficie d'une seule unité ne dépasse pas 90 mètres carrés. Le prix du logement est calculé selon la méthode du revenu, qui est la moyenne pondérée de. le prix de base et le prix du marché (respectivement 60% et 40%).

Les progrès en matière d’achat et de stockage devraient s’accélérer

Il est entendu qu'en tant que principale voie de déstockage favorisée par les politiques actuelles, le rythme de l'achat et du stockage des logements neufs invendus par les entreprises publiques doit encore être accéléré, et rares sont encore les villes qui ont publié des avis de sollicitation.

Le journaliste a appris que la source de fonds pour les achats et le stockage des entreprises publiques repose principalement sur le soutien de 300 milliards de yuans en recrédits de logements abordables. Selon Xu Yuejin, la procédure de refinancement pour le logement abordable est la suivante : une fois que les institutions financières ont accordé des prêts aux entreprises publiques d'achat et de stockage, elles peuvent demander un refinancement auprès de la Banque populaire de Chine, qui sera émis à 60 % du principal du prêt, selon le principe du premier arrivé, premier servi, avec un quota de 300 milliards de yuans, il peut être ajusté et amélioré à l'avenir en fonction de la situation de mise en œuvre et des besoins ; le reprêt est de 1,75 %, la durée est de 1 an et il peut être prolongé 4 fois, chaque prolongation est de 1 an et la durée maximale d'utilisation ne dépasse pas 5 ans. La politique sera mise en œuvre jusqu'à la fin de 2027. .

L'octroi de recrédits sur la base de 60 % du principal du prêt signifie que 300 milliards de yuans de recrédits peuvent rapporter un total de 500 milliards de yuans de fonds de prêts bancaires sur la base de la collecte et du stockage de 20 % des entreprises publiques ; fonds propres et 80% des prêts utilisés, il peut mobiliser environ 6 250 milliards de yuans en fonds d'acquisition.

Selon les estimations des coûts d'acquisition et de stockage basées sur l'indice chinois des prix des nouveaux logements résidentiels dans 100 villes, le prix moyen des résidences nouvellement construites dans 100 villes en juin (à l'exclusion des villes de premier rang) était de 12 500 yuans/mètre carré. 30% de réduction, le coût d'acquisition et de stockage est d'environ 8 728 yuans/mètre carré, les 300 milliards de yuans de refinancement de logements abordables permettent d'acheter et de stocker environ 71,61 millions de mètres carrés de logements commerciaux.

Sur la base d'une surface nationale de vente de logements commerciaux de 950 millions de mètres carrés en 2023, l'échelle d'achat et de stockage représente environ 7,6 % des ventes de nouveaux immeubles résidentiels sur la base de la surface résidentielle à vendre à fin juin 2024 ; 383 millions de mètres carrés, l'achat et le stockage favoriseront la baisse de la zone résidentielle à vendre de 18,7 %. "Bien sûr, l'ampleur des achats et des stocks peut être calculée, mais l'effet réel doit être mis en œuvre", a déclaré Xu Yuejin.

Il convient de noter que le développement des achats et du stockage par les entreprises publiques pourrait être confronté à certains défis, notamment les prix d'achat et de stockage, l'inadéquation de l'offre et de la demande, etc.

Par exemple, en termes d'allocation de l'offre et de la demande, Huatai Securities a souligné que conformément aux politiques d'achat et de stockage émises par diverses régions, le gouvernement exige que les logements commerciaux existants achetés soient de taille, de prix et d'emplacement appropriés. , et il faut veiller à savoir s'il existe suffisamment d'actifs associés.

Dans certaines villes où les sociétés immobilières subissent une forte pression sur les stocks et une forte volonté de vendre, la demande de logements abordables est relativement limitée et l'ampleur de l'acquisition et du stockage d'entreprises publiques peut être faible. même les villes et les comtés de niveau inférieur ont plutôt publié des politiques d'acquisition et de stockage cette année et la force principale des détails.

Cependant, dans certaines villes où la demande de logements abordables est relativement forte, comme les villes de premier rang et les villes centrales de deuxième rang, le niveau des stocks sur le marché n'est pas élevé. Qu'il s'agisse d'une maison à louer ou à vendre, le prix d'achat et de stockage par le gouvernement doit être relativement bas. Dans ce cas, la volonté de la société de logement de vendre à prix réduit affectera le déroulement de l'achat et du stockage.

De plus, en termes de prix d'achat et de stockage, Huatai Securities a calculé sur la base des règles détaillées de chaque ville et en référence à la situation selon laquelle les logements abordables à Xi'an et Fuzhou seront attribués à environ 50 % du prix des logements commerciaux. au même endroit, selon le principe du maintien du capital et de la réalisation d'un petit profit, certaines villes peuvent facturer le prix à l'avenir. La limite de prix des logements de stockage est fixée à moins de 50 % du prix des logements commerciaux à l'avenir. même endroit.

Pour la conversion des maisons existantes en logements abordables de type locatif après acquisition, il y aura également quelques défis, notamment la question de « l'exploitation à capital garanti » des logements à loyer garanti.

Il est entendu que dans le passé, de nombreuses façons de fournir des logements à loyer garanti dans divers endroits provenaient du financement « garanti » d'appartements de location à long terme orientés vers le marché. Par rapport à la méthode de financement « garanti », l’acquisition par les entreprises publiques de propriétés existantes et leur conversion en logements locatifs garantis nécessitent un soutien financier supplémentaire à moindre coût.

Selon Xu Yuejin, dans l’ensemble, le taux de retour des locations en Chine est relativement faible. Selon les données de surveillance de l'indice chinois, le rapport loyer/prix moyen dans 50 villes clés est de 2,1 %. Autrement dit, sans tenir compte de l'augmentation des loyers, le taux de rendement locatif pour l'achat de maisons existantes à louer n'est que de 2,1 %. En termes de coût, en utilisant le refinancement de logements abordables (le taux d'intérêt de refinancement est de 1,75 %) et en tenant compte de la hausse des taux d'intérêt des prêts des banques commerciales, le coût en capital de l'acquisition et du stockage par les entreprises publiques sera d'environ 3 %. nous prenons également en compte les coûts de rénovation, d'exploitation et autres, le coût réel peut être plus élevé. Par conséquent, dans le processus de collecte et de transformation des maisons existantes en maisons à loyer garanti, des réductions d'intérêts fiscaux, des réductions sur le prix d'achat, etc. sont nécessaires pour parvenir à un revenu équilibré.

Zhang Dawei a déclaré qu'en janvier de l'année dernière, la Banque populaire de Chine avait alloué 100 milliards de yuans à un plan de soutien aux prêts au logement locatif afin de soutenir l'acquisition massive de logements existants pour des logements locatifs abordables. Les villes pilotes comprennent Chongqing, Jinan, Zhengzhou, Changchun, Chengdu, Fuzhou, Qingdao et Tianjin ont été mis en œuvre dans 8 villes, mais au final, seuls plus de 20 milliards de yuans ont été réalisés.

Selon les données publiées par la Banque populaire de Chine, fin juin de cette année, le solde des recrédits de logements abordables s'élevait à 12,1 milliards de yuans.

Chen Wenjing, directeur des études de marché de l'Institut de recherche China Index, a souligné que la réunion du Bureau politique du Comité central du Parti communiste chinois du 30 juillet a une fois de plus souligné la nécessité de « soutenir activement l'acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser ». comme logement abordable", ce qui signifie que les politiques de soutien pertinentes devraient continuer à être améliorées à l'avenir, et que le rythme des prêts ultérieurs devrait encore s'accélérer, et qu'on s'attend à une certaine augmentation du soutien financier.