новости

Наш репортер У Цзин и Лу Чжикунь сообщили из Пекина.

С этого года «предотвращение рисков» и «ликвидация запасов» стали основными задачами в сфере недвижимости.

30 июля заседание Политбюро ЦК еще раз предложило активно поддерживать приобретение существующего коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья. На основе мер по сокращению запасов в различных регионах в этом году приобретение существующего коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья. доступное жилье стало основным методом «ликвидации запасов», продвигаемым нынешней политикой.

По данным рыночных агентств, более 60 городов приняли соответствующие правила покупки и хранения. Особенно после «Нового курса 5.17» на рынке недвижимости во многих местах ускорилось введение политики, поощряющей государственные предприятия к покупке и хранению. новые непроданные дома, которые были построены.

Каковы стандарты закупок и хранения государственных предприятий? С какими проблемами вы можете столкнуться? Все стороны внимательно следят за ходом закупок и хранения. В отрасли полагают, что если следующая политика сокращения запасов будет реализована как можно скорее, это поможет ослабить операционное давление на компании недвижимости и стабилизировать ожидания рынка.

Во многих городах публикуются данные о покупке и хранении.

Репортер China Business News узнал, что, в отличие от предыдущего раунда рыночного спада, в ходе которого реформа трущоб использовалась для монетизации переселения и сокращения запасов, с увеличением темпов урбанизации в моей стране и трансформацией спроса и предложения на недвижимость, в центре внимания этого Политика раунда сокращения запасов заключается в покупке и хранении непроданных новых домов государственными предприятиями, обмене старых домов на новые и переоборудовании нежилого жилья. Среди них «покупка и приобретение государственными предприятиями». накопление непроданных новых домов» в настоящее время является основным политическим стимулом и мерой, оказывающей наиболее прямой эффект на сокращение запасов.

Так называемые «государственные предприятия приобретают и хранят непроданные новые дома» относятся к местным государственным предприятиям, которые напрямую покупают непроданное коммерческое жилье, построенное девелоперскими компаниями, и преобразуют его в доступное жилье надельного типа или надельного типа.

Заседание Политбюро ЦК Коммунистической партии Китая 30 апреля этого года предложило «координировать исследования политики и мер по освоению существующей недвижимости и оптимизации дополнительного жилья», задав тон этому раунду политики сокращения запасов.

В рамках «Нового курса» рынка недвижимости «5·17» центральное правительство приняло ряд мер, определяющих конкретные идеи реализации сокращения запасов, в том числе: создание повторного кредита на сумму 300 миллиардов юаней для строительства доступного жилья, позволяющего регулировать земельное регулирование; быть скорректированы и поддерживать восстановление и приобретение переданного незадействованного жилого фонда. Использовать землю, чтобы помочь компаниям недвижимости, испытывающим финансовые трудности, преодолеть свои трудности.

20 июня Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития провело «видеоконференцию по работе по приобретению существующих коммерческих зданий для доступного жилья», чтобы четко способствовать тому, чтобы города выше уездного уровня эффективно и упорядоченно выполняли работу по приобретению существующих коммерческих зданий. здания для доступного жилья.

28 июня на очередном заседании Народного банка Китая во втором квартале было отмечено, что необходимо эффективно внедрять различные существующие инструменты структурной денежно-кредитной политики и способствовать внедрению рефинансирования доступного жилья.

30 июля на заседании Политбюро ЦК КПК продолжали подчеркивать необходимость «активно поддерживать приобретение существующего коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья».

Чжан Давэй, главный аналитик Centaline Real Estate Research Institute, заявил, что покупка и хранение государственных предприятий не только помогает ускорить сокращение запасов коммерческого жилья и приносит значительные выгоды для экономического развития, но также является важным шагом для политической стороны. активно регулировать спрос и предложение и способствовать стабилизации цен на жилье. Это может не только помочь местным органам власти решить проблемы с запасами, но также облегчить давление на цепочку капитала компаний, занимающихся недвижимостью, и защитить жилищные права групп с низкими доходами.

Статистика Исследовательского института недвижимости Centaline показывает, что по состоянию на конец июля более 60 городов по всей стране приняли соответствующие правила. К ним относятся Гуанчжоу, Ханчжоу, Сучжоу, Чжэнчжоу, Фучжоу, Чанша, Тяньцзинь, Хух-Хото, Циндао, Чунцин, Цзинань, Куньмин, Шицзячжуан, Гуйян, Хуэйчжоу, Дали, Чанчжоу, Гуйлинь, Линьцан, Лоян, Наньян, Цзянмэнь, Цзяншань и Цзиюань. , Юэян, Хуайбэй, Хуайнань, Луцзян и т. д.

Понятно, что после «Нового курса» «17 мая» на рынке недвижимости во многих местах ускорилось введение политики, поощряющей государственные предприятия покупать и хранить новые непроданные построенные дома. По данным мониторинга Китайского исследовательского института индекса, более 10 городов выпустили объявления о сборе коммерческого жилья под доступное жилье, уточняя объемы, условия и цены сбора жилья.

Судя по объему заявок, большинству городов требуются проекты коммерческого жилья, которые были завершены и не проданы в пределах административной зоны, а некоторые города требуют, чтобы они располагались в центральных районах или вблизи железнодорожных транзитных станций или промышленных парков.

Судя по использованию государственных предприятий после приобретения и хранения, суть политики каждого города заключается в преобразовании имеющейся недвижимости в доступное жилье, в том числе доступное жилье надельного типа и доступное жилье надельного типа.

Среди них не многие были переоборудованы в доступное жилье по типу наделов, главным образом потому, что текущие основные потребности в жилье в большинстве городов были удовлетворены, а на рынке коммерческого жилья существует большая проблема с запасами. Поэтому в различных местах в основном применяется «обычай». «Построен на основе спроса». Например, город Гуанчжоу в проекте мер по управлению доступным жильем надельного типа, опубликованном 6 августа, предложил, чтобы доступное жилье наделного типа было подвергнуто закрытому управлению для имеющих на это право групп с наемным трудом, имеющих регистрацию домохозяйства и трудности с жильем в городе, а также различные Запрещается выводить на рынок доступное жилье надельного типа на коммерческое жилье любым незаконным и незаконным способом.

С практической точки зрения, большинство городов, в которых в настоящее время действует политика, связанная с освоением существующей недвижимости, преобразуют существующую недвижимость в жилье с гарантированной арендной платой. Понятно, что в период «14-й пятилетки» страна планирует построить 8,7 миллиона единиц жилья с гарантированной арендной платой. По состоянию на конец 2023 года с 2024 по 2025 год построено 5,73 миллиона единиц. еще 2,97 миллиона единиц жилья с гарантированной арендной платой остаются масштабами задачи.

Сюй Юэджин, заместитель директора по исследованиям Китайского исследовательского института индексов, сказал, что если существующие объекты недвижимости будут преобразованы в жилье с гарантированной арендной платой в будущем, это не только ускорит прогресс в повышении уровня жилья с гарантированной арендной платой, но и эффективно переварит рынок. инвентаризации и способствовать стабилизации и восстановлению рынка недвижимости.

Что касается требований к жилью, основные требования из разных мест включают в себя: получен акт приемки-передачи; собственность ясна и доступна для продажи и может соответствовать требованиям финансовых учреждений по выдаче кредитов, удобная транспортная развязка; Вспомогательные объекты завершены, и определенное соотношение парковочных мест соблюдено. Приоритет будет отдаваться строительным проектам, которые не проданы для всего здания или подразделения и могут управляться закрытым образом. все здание является основной единицей сбора данных.

Что касается площади жилья, в различных местах стандарты в основном разграничиваются по двум типам: типу аренды и типу выделения. Например, в деталях покупки и хранения Яньтая указано, что: во-первых, если оно будет преобразовано в доступное арендуемое жилье, площадь здания должна быть в пределах. 70 квадратных метров; во-вторых, для тех, кто переоборудован в доступное жилье по типу размещения, площадь застройки в основном составит 90 квадратных метров, максимальная - 120 квадратных метров.

Что касается покупной цены, в большинстве городов требуется замена цены доступного жилья в том же месте, что и базовый верхний предел. Например, в объявлениях таких городов, как Гуйлинь, Наньнин, Синьсян, Вэйфан, Далянь и других городов упоминается, что цена составляет. как правило, исходя из стоимости выделенной земли + стоимости строительства и монтажа + прибыль не более 5 %.

Кроме того, в некоторых городах метод доходов используется для расчета перевода сбережений в жилье с гарантированной арендной платой. Например, Чунцин планирует использовать приобретенный жилищный фонд для сдачи в аренду жилья, согласно которому площадь одной квартиры не должна превышать 90 квадратных метров. Цена жилья рассчитывается по доходному методу, который представляет собой средневзвешенную величину. базовая цена и рыночная цена (60% и 40% соответственно).

Ожидается ускорение процесса закупок и хранения.

Понятно, что в качестве основного пути сокращения запасов, продвигаемого нынешней политикой, темпы покупки и хранения непроданных новых домов государственными предприятиями все еще нуждаются в дальнейшем ускорении, и пока еще мало городов опубликовали объявления о приеме предложений.

Репортер узнал, что источник средств для приобретения и хранения государственных предприятий в основном зависит от поддержки перекредитования доступного жилья в размере 300 миллиардов юаней. По словам Сюй Юэджина, путь повторного кредитования доступного жилья выглядит следующим образом: после того, как финансовые учреждения выдадут кредиты государственным закупочным и складским предприятиям, они могут подать заявку на повторный кредит в Народном банке Китая, который будет выдан на 60% от основной суммы кредита, в порядке очереди, с квотой в 300 миллиардов юаней, она может быть скорректирована и улучшена в будущем в зависимости от ситуации с реализацией и потребностей; перезайм – 1,75%, срок – 1 год, продлевается 4 раза, каждое продление – 1 год, максимальный срок использования – не более 5 лет. Политика будет реализована до конца 2027 года. .

Предоставление повторных кредитов на основе 60% основной суммы кредита означает, что 300 миллиардов юаней в виде повторных кредитов могут принести в общей сложности 500 миллиардов юаней банковских кредитных средств на основе сбора и хранения 20% государственных предприятий; собственные средства и 80% использованных кредитов, он может использовать около 6250 юаней в фондах приобретения.

Согласно расчетным затратам на приобретение и хранение, основанным на Индексе цен на новое жилье в 100 городах Китая, средняя цена новопостроенных домов в 100 городах в июне (исключая города первого уровня) составила 12 500 юаней за квадратный метр. Скидка 30%, стоимость приобретения и хранения составляет около 8728 юаней за квадратный метр, 300 миллиардов юаней рефинансирования доступного жилья позволяют приобрести и хранить около 71,61 миллиона квадратных метров коммерческого жилья.

Учитывая площадь продаж коммерческого жилья в стране в 950 миллионов квадратных метров в 2023 году, на долю покупки и хранения приходится примерно 7,6% продаж новых жилых домов, исходя из площади жилых домов, выставленных на продажу в конце июня 2024 года; 383 млн квадратных метров, покупка и хранение будут способствовать снижению жилой площади на продажу 18,7%. «Конечно, масштабы закупок и накоплений можно подсчитать, но реальный эффект необходимо реализовать», — сказал Сюй Юэджин.

Стоит отметить, что продвижение закупок и хранения государственных предприятий может столкнуться с определенными проблемами, включая цены на закупку и хранение, несоответствие спроса и предложения и другие проблемы.

Например, с точки зрения распределения спроса и предложения компания Huatai Securities отметила, что в соответствии с политикой покупки и хранения, принятой в различных регионах, правительство требует, чтобы приобретаемое существующее коммерческое жилье имело соответствующий размер, цену и местоположение. , и необходимо обратить внимание на наличие достаточных сопутствующих активов.

В некоторых городах, где у компаний, занимающихся недвижимостью, наблюдается высокая потребность в товарных запасах и сильная готовность к продаже, спрос на доступное жилье относительно ограничен, а масштабы приобретения и хранения государственных предприятий могут быть небольшими. даже города и округа более низкого уровня вместо этого издали политику приобретения и хранения в этом году. И основная сила деталей.

Однако в некоторых городах, где спрос на доступное жилье относительно высок, например, в городах первого уровня и основных городах второго уровня, уровень рыночных запасов невысок. Будь то дом в аренду или на продажу, цена государственной покупки и хранения должна быть относительно низкой. В этом случае готовность жилищной компании продать его со скидкой повлияет на ход покупки и хранения.

Кроме того, что касается цен покупки и хранения, Huatai Securities рассчитывала на основе подробных правил каждого города и с учетом ситуации, когда доступное жилье в Сиане и Фучжоу будет выделяться примерно на 50% ниже цены коммерческого жилья. в том же месте, в соответствии с принципом сохранения капитала и получения небольшой прибыли, некоторые города могут взимать плату за жилье в будущем. Ценовой предел для складского жилья установлен на уровне менее 50% от цены коммерческого жилья. то же место.

Для преобразования существующих домов в доступное жилье арендного типа после приобретения также возникнут некоторые проблемы, особенно вопрос «капитально-гарантированной эксплуатации» жилья с гарантированной арендной платой.

Понятно, что в прошлом многие способы предоставления жилья с гарантированной арендной платой в различных местах основывались на «гарантированном» финансировании ориентированных на рынок квартир для долгосрочной аренды. По сравнению с методом «гарантированного» финансирования, приобретение государственными предприятиями существующей недвижимости и преобразование ее в гарантированное арендуемое жилье требует более дешевой дополнительной финансовой поддержки.

По словам Сюй Юэджина, в целом доходность аренды в моей стране относительно низкая. По данным мониторинга China Index, среднее соотношение арендной платы к цене в 50 ключевых городах составляет 2,1%. То есть без учета повышения арендной платы доходность аренды при покупке существующих домов в аренду составляет всего 2,1%. С точки зрения стоимости, при использовании рефинансирования доступного жилья (ставка рефинансирования составляет 1,75%) и с учетом роста процентных ставок по кредитам коммерческих банков, капитальные затраты на приобретение и хранение государственных предприятий составят около 3%. Мы также учитываем расходы на ремонт, эксплуатацию и другие расходы, фактическая стоимость может быть выше. Таким образом, в процессе сбора и преобразования существующих домов в дома с гарантированной арендной платой для достижения сбалансированного дохода необходимы налоговые скидки на проценты, скидки на покупную цену и т. д.

Чжан Давэй сообщил, что в январе прошлого года Народный банк Китая выделил 100 миллиардов юаней на план поддержки кредитования арендного жилья для поддержки массового приобретения существующего жилья для сдачи в аренду доступного жилья. В число пилотных городов входят Чунцин, Цзинань, Чжэнчжоу, Чанчунь. Чэнду, Фучжоу, Циндао и Тяньцзинь были реализованы в 8 городах, но в итоге было выполнено только более 20 миллиардов юаней.

По данным Народного банка Китая, на конец июня текущего года остаток по перекредитованию доступного жилья составил 12,1 млрд юаней.

Чэнь Вэньцзин, директор по исследованиям рынка Китайского института индексных исследований, отметил, что на заседании Политбюро ЦК Коммунистической партии Китая 30 июля еще раз подчеркивалась необходимость «активно поддерживать приобретение существующего коммерческого жилья в пользование». как доступное жилье», что означает, что соответствующая поддерживающая политика, как ожидается, будет продолжать совершенствоваться в будущем, а темпы последующего кредитования, как ожидается, будут еще больше ускоряться, и есть ожидания определенного увеличения финансовой поддержки.