소식

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올해 부동산 정책이 지속적으로 조정되고 최적화됨에 따라 많은 부동산 개발자와 부동산 중개인이 우대 정책을 시작하여 일부 도시에서 일정한 결과를 얻었습니다. 그러나 기자들은 최근 일부 개발자와 중개인이 주택 구매자를 유치하기 위해 '제로 계약금', '초저 계약금'과 같은 운영을 시작했다는 사실을 발견했습니다. 이러한 상황에 대응하여 정저우, 난닝, 산둥 등 전국 여러 곳의 관련 부서에서는 최근 위험 경고를 발령했습니다. 그렇다면 '제로 계약금'과 '초저계약금'은 정확히 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?

'다운페이먼트 제로' 주택 구입의 진실과 위험성

소위"제로 계약금" "초저계약금"주택 구입이란 일반적으로 주택 구입자가 계약금을 미리 지불하지 않거나 주택법에서 규정한 계약금 비율보다 훨씬 낮은 금액을 지불하지 않고 부동산 개발업자나 중개인에게 대출을 선지급하거나 주택 가격을 부풀리는 상황을 말합니다. 정책에 따라 은행에서 모기지 대출 형태로 계약금을 받습니다.

최근 정저우 시립 주택 안전 및 부동산 관리국과 난닝 시립 주택 및 도시 농촌 개발국은 특히 '계약금 제로'에 대한 위험 경고를 발령했습니다. 9월부터 산둥 금융감독국은 일부 부동산 개발업체와 중개인이 주택 구매자를 유치하기 위해 '다운페이먼트 제로' 주택 구매 전략을 시작했음을 분명히 지적하는 특별 알림을 발행했습니다. 그러나 이 겉보기에 매력적인 제안 뒤에는 있다막대한 금전적 위험이 숨겨져 소비자의 재산 안전과 정당한 권익을 침해하는 경우가 많습니다.. 이후 쓰촨은행협회도 '계약금 제로, 월부금 제로' 등 마케팅 수법을 사용해 소비자를 현혹해서는 안 된다는 협약 형태도 요구했다.

17만원에서 2만원으로 바꾸는 비밀작전 '초저계약금'

올해 5월, 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 '개인 주택 대출의 최소 계약금 비율 조정에 관한 고시'를 발표했습니다. 첫 주택에 대한 상업용 개인 주택 대출의 경우 지급 비율을 15% 이상으로 조정합니다. '제로 계약금' 또는 '초저계약금'을 확인할 수 있습니다.이는 모두 정책에 의해 금지되어 있습니다.. 그렇다면 '제로 다운페이먼트'나 '초저다운페이먼트'로 집을 구하는 것이 정말 가능할까요?

최근 많은 소셜 플랫폼에서 '계약금 제로 주택 구입'이나 '초저계약금으로 주택 구입'으로 검색하면 전국 여러 도시의 부동산 관련 페이지가 많이 등장하고 있다. 이러한 "제로 다운페이먼트" 및 "초저다운페이먼트" 주택 구입이 실제로 존재합니까? 이러한 메시지를 확인하기 위해 기자는 온라인 소개에 따라 주택 구매자의 이름으로 정저우의 여러 부동산을 방문했습니다.

우리나라의 현재 요구사항에 따르면 첫 번째 주택의 계약금 비율은 15% 이상이고, 두 번째 주택의 계약금 비율은 25% 이상입니다. 현재 대부분의 도시에서는 이 최소 계약금 비율을 시행하고 있습니다. 베이징, 상하이 등 지역의 첫 번째 주택의 비율은 20% 이상입니다.

인터뷰를 통해 기자는 실제로 정저우에서 계약금 비율이 15% 미만인 '초저 계약금'을 약속하는 일부 부동산 프로젝트가 있다는 사실을 발견했습니다. 일부 영업사원은 기자가 구매 의사가 있다는 사실을 알고 계약금 2만 위안을 직접 제안하기도 했다.

판매원의 소개에 따르면 계약금 20,000위안의 전제 조건은 총 가격이 970,000위안인 이 아파트의 경우 총 가격 114만 위안을 기준으로 계약서와 청구서에 서명해야 한다는 것입니다.음양 계약을 체결하고 총 가격을 부풀린다, 은행 대출 한도를 늘릴 수 있으며, 이는 계약금을 직접 "대출"하는 것과 동일하며 운영 중 문제에 대해 걱정할 필요가 없습니다.

부동산 판매원:어떤 가족에게 이런 일이 발생한 것은 이번이 처음이 아닙니다. 다른 사람들은 이미 몇 년 전에 재산 증명서를 취득했습니다. 계약 송장은 일관성이 있으므로 걱정하지 마십시오. 확인 후 무엇을 알 수 있습니까?

판매 대리점:그는 당신에게 더 많은 돈을 청구하지 않지만 감히 이렇게 하기 때문에 그는 당신에게 송장을 발행할 것이고, 그렇게 높은 송장을 발행할 것입니다. 그가 감히 당신에게 이렇게 말한다면, 그 사람은 성공 사례가 있을 것이 틀림없다는 뜻입니다.

'다운페이먼트 제로'는 정말 '비용 제로'인가요?

개발자나 중개인은 단순히 주택 구매자를 유치하고 판매를 가속화하여 자금을 모으기 위해 할인을 제공합니다. 주택 구매자가 제로 또는 최소한의 비용으로 집을 구입할 수 있도록 하는 것이 '다운페이먼트 제로', '초저다운페이먼트'의 가장 큰 기믹이다. 그런데 실제로 주택 구입자들에게는 정말 비용이 전혀 들지 않는 걸까요?

기자는 "제로 다운페이먼트" 또는 "초저 다운페이먼트"를 사용한 후 주택 구매자에게 가장 직접적인 영향을 미치는 것은 다음과 같다는 사실을 발견했습니다.월 납입금과 이자율이 크게 올랐습니다.판매원이 기자에게 보여준 집값에 따르면 원가 97만위안의 15%에 해당하는 계약금을 갚고 남은 대출금은 82만4500위안으로 최근 lpr 이자로 30년 만에 상환 가능하다. 5년 이상 장기 이율 3.85%, 원리금 균등 상환 방식, 월 상환액은 3865.32위안이다. 집값 97만위안을 부동산 매매업자가 추천하는 방식으로 대출로 활용하면 원리금균등방식은 월 4,547위안이 된다.매달 682위안을 더 갚아야 함, 증가율은 17.6%이고, 동일액을 기준으로 상환하는 경우 일반 계약금을 지불한 후 30년 동안 지불한 이자는 총 477,471위안이고 대출 금액을 늘린 후 총 이자는 561,731위안이 됩니다. 원.84,000위안 이상. 또한, 계약서와 송장에 표시된 주택 가격이 실제 가격보다 높기 때문에 주택 구입 과정에서 추가 세금이 발생하게 됩니다.

북경대학교 부동산법 연구센터 소장 lou jianbo: "'다운페이먼트 제로'는 주택 구입자의 지불 부담을 실제로 줄여주지는 못합니다. 주택에 대한 최종 지불액은 동일할 것입니다. 대출 이자를 추가하면 결국 실제로 지불하는 금액은 계약금보다 많을 것입니다.

"제로 계약금"과 "초저 계약금"에는 위험이 많습니다.

현재 개발업자와 중개인이 추진하는 '제로 계약금'과 '초저 계약금'은 주택 구입자의 '조기 진입'에 도움이 되는 것처럼 보이지만 실제로는 위험이 가득하다.

광둥 출신의 tian 씨는 이전에 후이저우에 있는 집을 마음에 들어 한 적이 있었습니다. 그는 집을 살 능력이 없었지만 판매원의 조언에 따라 '계약금 제로'를 사용했습니다. 그는 "차를 먼저 구입하고 비용을 지불할 수 있다"며 "앞으로 상환 문제를 해결하겠다"고 말했다. 그래서 실제로 몇 천 위안만 지불한 후 tian 씨는 주택 구입 계약을 체결했습니다. 하지만,계약금은 없지만 월 상환액이 훨씬 높습니다.그는 "다운페이먼트 제로"로 충동적으로 집을 구입했고 후속 상환 계획도 없었기 때문에 얼마 지나지 않아 그의 모기지 연체 기간이 지났습니다.

기자들은 "제로 다운페이먼트" 접근 방식이 주택 구입 능력에 대한 주택 구매자의 잘못된 판단을 쉽게 증가시켜 채무 불이행 위험을 크게 증가시킬 수 있다는 사실을 발견했습니다.

그렇다면 이러한 일련의 과정에서 은행이 주택가격의 문제점을 파악하여 이러한 현상을 방지할 수 있을까? 이를 위해 기자는 원래 티안 씨의 대출을 담당했던 은행 지점 담당자에게 연락했다.

은행 huizhou daya bay 지점 대출 업무 책임자 ye 관리자:이와 관련하여 검토 요구 사항이 없다면 야채를 사러 재래시장에 가는 것과 같을 것입니다. 누가 가격을 검토할 것입니까? 거래의 양 당사자로서 계약 가격이 우선합니다.

실제로 우리나라의 상업은행법 및 기타 법률조항에 따르면,상업은행은 차주의 대출 자격, 보증 조건, 대출 목적 및 기타 관련 내용을 검토할 법적 의무가 있습니다.. 동시에 업계는 이미 주택 가격을 검토하는 비교적 성숙한 메커니즘을 갖추고 있습니다.

zhao xiuchi, 베이징부동산법학회 부회장:은행은 집의 가치를 확실히 확인할 것입니다. 주택담보대출은 주택을 담보로 하기 때문에 담보가치를 재검토해야 한다. 평가할 때 보통 시세, 같은 주변 지역의 주택 가격, 주택의 구조 등을 종합적으로 비교한 후 합리적인 주택 가격을 결정합니다.

관계자들이 말했다.은행의 경우 "계약금 제로"의 위험도 과소평가할 수 없습니다.. 일부 은행은 허술한 검토 등의 이유로 '제로 다운페이먼트' 주택 구입을 위해 대출을 발행했고, 이로 인해 거래량이 늘어난 것으로 보입니다. 그러나 실제로 '제로 계약금'에는 은행에 허위 정보를 제출하는 등 사기 대출 방식이 수반되는 경우가 많기 때문에 주택 구입 능력이 없는 사람들에게 대출이 흘러들어 금융 레버리지 효과도 증폭되고 불확실성이 발생한다. 시장 규모가 커지면 차용인이 대출금을 상환하지 못하거나 상환을 포기할 때 은행이 손실을 입을 가능성이 높아져 부실채권 위험이 높아집니다. 따라서 은행은 대출을 하기 전 흐름도, 인터뷰, 방문 등을 검토해 계약금 출처의 진위 여부도 확인해야 한다.

북경대학교 부동산법 연구센터 소장 lou jianbo:전반적인 금융 안정의 관점에서 볼 때, 은행이 주택 구매자에게 빌려주는 돈은 실제로 우리 보통 사람들이 은행에 예금하는 돈입니다. 돈을 회수하지 못하면 결국 손해를 보는 것은 예금자들의 이익이다.