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O Centro de Vendas Yucuiyuan está localizado no Distrito Sul de Yicuiyuan, Yaojiayuan North Road e Yaojiayuan Dongli Middle Road, Pequim. É difícil para quem presta atenção a esta terra imaginar que Yu Cui Yuan iria “se reunir” com Ya Cui Yuan depois de tanto tempo.

Yu Cui Yuan é o último projeto da Hutchison Whampoa, uma subsidiária da Cheung Kong Holdings controlada por Li Ka-shing, em Pequim. Já se passaram 23 anos desde que o terreno de Yaojiayuan foi adquirido em 2001 por um preço total de cerca de 700 milhões de yuans. .

Em 18 de julho do ano passado, Yu Cuiyuan obteve o certificado de pré-venda e o trabalho de vendas começou após um ano. No entanto, o consultor imobiliário do Yu Cui Yuan Sales Center disse que Yu Cui Yuan está atualmente em fase de assinatura intencional e ainda aguarda a inauguração oficial.

Um ano após a obtenção do certificado, você receberá um desconto caso falte.

Em ambos os lados de muitas estradas na seção de Chaoqing, cartazes vermelhos escuros imprimiam silenciosamente as palavras "Mansão de observação de Yucuiyuan" e outras palavras. O pôster promocional significa que Yu Cuiyuan, que sobreviveu a um ciclo de desenvolvimento de 23 anos e é um tema quente sobre Li Ka-shing, realmente entrou no mercado.

De acordo com o site oficial da Comissão Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Pequim, "Yucuiyuan" está registrado como "Yicuiyuan" e está posicionado como um edifício residencial de alta qualidade e baixa densidade na cidade. produtos para escolher. Actualmente, Yu Cuiyuan obteve certificados de pré-venda para um total de 9 edifícios, incluindo 3 pisos planos e 6 moradias em banda, com uma área de venda permitida de 93.200 metros quadrados e um total de 473 suites. Além dessas 9 residências, Yu Cui Yuan também possui 5 residências térreas e 12 moradias que não estão listadas para venda. Além disso, de acordo com as informações do arquivamento, Yu Cuiyuan é uma casa existente à venda, o que se tornou uma das vantagens deste projeto.

Jardim Verde Real.Fotografia: Bai Fan

No entanto, face ao actual contexto de ajustamento do mercado imobiliário, Yu Cuiyuan, que ocupa uma posição escassa, não pode deixar de lançar uma estratégia de descontos. De acordo com os preços anunciados, o preço médio de venda de Yu Cuiyuan está entre 90.700 e 99.000, e o preço unitário de algumas unidades ultrapassa 100.000/metro quadrado. Um consultor imobiliário de Yu Cuiyuan disse que atualmente há um desconto de 93% para residências planas e um desconto de 20% para moradias geminadas. As quatro moradias geminadas não participam do desconto e estão esgotadas.

Há também rumores de que antes que o certificado de pré-venda seja obtido oficialmente, o “preço aéreo” de Yu Cuiyuan no final de 2022 será superior a 100.000/metro quadrado, o que é cerca de 10% superior ao preço médio de venda atual de mais de 90.000 yuans. Ao mesmo tempo, na atual estratégia de vendas, metade da área de varandas dos edifícios planos é doada.

Exibição de mesa de areia no Jardim Yu Cui.Fotografia: Bai Fan

O consultor imobiliário acima mencionado disse que Yu Cui Yuan é uma área residencial muito madura e não será como outras áreas suburbanas.fora do plano Nesse caso, ainda precisamos esperar que as instalações vizinhas continuem a melhorar. No momento, Yu Cuiyuan não foi oficialmente aberto à venda e ainda está em fase de assinatura intencional. Uma taxa de assinatura de 500.000 yuans é necessária para assinar um piso plano, e uma taxa de assinatura de 1 milhão de yuans é necessária para assinar uma casa geminada. . Quanto a quando o mercado irá abrir, o consultor imobiliário disse que ainda não está claro.

A julgar pelas casas de segunda mão vizinhas da mesma categoria, de acordo com informações da plataforma Shell, o preço médio atual de listagem de Yicuiyuan, que é adjacente a Yucuiyuan, é de 88.935 yuans/metro quadrado, e o preço médio de listagem de Yucuishangfu é 88.902 yuans/metro quadrado O preço de listagem da Guanhu International é de 99.677 yuans/metro quadrado, e o preço médio da Oceanwide International é superior a 100.000 yuans/metro quadrado.

Comparada com os dois últimos, a localização de Yu Cuiyuan é ligeiramente inferior. Além disso, Yucuiyuan é entregue em formato bruto, o que significa que a decoração também requer uma grande quantidade de fundos. A maioria das novas casas em Pequim são entregues com decoração requintada, e os padrões de entrega também são um aspecto fundamental da atual competição por novas casas.

O design do Royal Green Garden também se tornou uma desvantagem. De acordo com a propaganda oficial, Yu Cui Yuan é um edifício no estilo de Hong Kong, mas algumas pessoas pensam que este projeto de muitos anos atrás está desatualizado e pouco atraente. Além disso, em termos de design de apartamentos, existem também áreas largas e estreitas,profundidadeComparado com muitas casas novas em Pequim hoje, o slot de longo prazo também não apresenta vantagens.

Relutante em vender há 23 anos, subindo mais de 50 vezes

Yu Cuiyuan está localizado entre o Terceiro Anel Viário e o Quarto Anel Viário em Pequim. Pertence à seção de Chaoqing e é conhecido como quintal do CBD e área de serviços comerciais do CBD. Esta área fica a 3 quilômetros de Chaoyang Joy City, a cerca de 9 quilômetros do distrito comercial de Guomao e a cerca de 3 quilômetros do distrito comercial de Lidu. Também é cercada por Sanlitun, Guomao, Yansha e outros distritos comerciais, bem como. quase 10 parques de vários tamanhos. A Estação Centro Esportivo da Linha 3 do Metrô, a 200 metros do empreendimento, está prevista para ser inaugurada no segundo semestre. A julgar pela atual configuração circundante, a localização de Yu Cuiyuan é realmente escassa.

Mas, de um pouco desolada a ter atributos escassos, a Cheung Kong Holdings de Li Ka-shing esperou 23 anos. Em 2001, a Hutchison Whampoa, uma subsidiária da Yangtze River Holdings, adquiriu o terreno de 400.000 metros quadrados de Yaojiayuan por um preço total de cerca de 700 milhões de yuans. O preço mínimo naquela época era de apenas 1.750 yuans/metro quadrado.

Como último projeto lançado neste terreno, Yu Cui Yuan também tem o preço de venda mais alto, e o preço residencial médio mais baixo a ser vendido é de mais de 90,000 yuans. Comparado com o preço mínimo de 1.750 yuans/metro quadrado de 23 anos atrás, o preço unitário de Yu Cuiyuan disparou mais de 50 vezes.

O ciclo de desenvolvimento extremamente longo fez com que as propriedades nas terras de Yaojiayuan continuassem a valorizar-se.

Depois de adquirir o terreno de Yaojiayuan em 2001, a Hutchison Whampoa Real Estate (Beijing Chaoyang) Co., Ltd. foi criada em 2002 para administrar o projeto. Somente em junho de 2005 a construção do terreno começou. Em novembro daquele ano, a primeira fase deste projeto de terreno obteve o certificado de pré-venda, que hoje é Yicui Garden.

De acordo com o relatório do "Daily Economic News", um total de 760 casas comerciais em Yicuiyuan foram colocadas no mercado, e o preço médio final da transação foi de 9.230 yuans/metro quadrado. Mesmo assim, o preço médio de transação da primeira fase é cerca de 5,27 vezes o preço mínimo. Naquela época, projetos imobiliários como Huafang Yicheng, Gome First City e Galaxy Bay ao redor do terreno de Yaojiayuan foram lançados um após o outro, liberando ainda mais os preços dos terrenos.

A Mansão Yu Cuishang é um projeto entregue na segunda linha do terreno de Yaojiayuan e recebeu um certificado de pré-venda em 2011. À medida que o setor de Chaoqing se torna mais maduro, Yucuishangfu naturalmente segue o exemplo. De acordo com informações divulgadas pela Comissão Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Pequim, o preço do imóvel naquela época era geralmente em torno de 30.000 yuans/metro quadrado, e o preço unitário de algumas propriedades chegava a 40.000 a 50.000 yuans/metro quadrado. metro O múltiplo do preço da transação para o preço mínimo foi ainda ampliado.

Ciclo de desenvolvimento extremamente longo e riscos aumentados

Quando se trata da Cheung Kong Holdings de Li Ka-shing, há outro projeto que não pode ser ignorado. Localizado próximo ao reservatório de Henggang na cidade de Houjie, cidade de Dongguan, província de Guangdong, o Harbour Plaza também é um imóvel desenvolvido pela Hutchison Whampoa, uma subsidiária da Cheung Kong Holdings. No início de julho, o Harbour Plaza lançou 30 unidades a preços especiais, algumas das quais. são apenas 14.000-15.000 yuans/metro quadrado, enquanto o preço médio de venda anterior deste projeto era de cerca de 23.000-24.000 yuans/metro quadrado, e o preço de venda por metro quadrado caiu quase 10.000 yuans.

Mesmo assim, os lucros do projecto Harbour Plaza ainda são consideráveis. O terreno onde está localizado o Harbour Plaza foi adquirido pela Hutchison Whampoa em 1999 a um preço muito baixo, cobrindo uma área total de mais de 7.000 hectares e uma área total de construção de 2 milhões de metros quadrados. Depois de ficar inativo por quase 8 anos, foi multado em quase 80 milhões de yuans pelo governo municipal de Dongguan. Depois disso, o desenvolvimento do projeto foi adiado por mais 5 anos. Até agora, o projeto Harbour Plaza foi desenvolvido há 25 anos, um período ainda mais longo do que o período do terreno de Yaojiayuan, em Pequim.

De acordo com o China Times, se você comparar o preço dos edifícios residenciais de vários andares em Dongguan em 1998, que era superior a 2.000 yuans por metro quadrado, o preço unitário de mais de 10.000 yuans ainda era mais de seis vezes o que era quando o terreno foi adquirido. Em 2023, o Harbour Plaza será um dos principais projetos de vendas do Grupo Cheung Kong no mercado continental, sendo os outros dois o Lakeside Residence de Xangai e o Renomeado World de Pequim.

O terreno de Yaojiayuan passou por uma onda de “quase acidentes” na reciclagem. Treze anos depois de adquirir o terreno, em 10 de fevereiro de 2014, a Comissão Municipal de Planejamento e Recursos Naturais de Pequim emitiu o “Aviso sobre a Aceitação de Pareceres de Participação Pública no Projeto do Grupo H de Fase II de Habitação Comercial na Nova Vila de Yaojiayuan, Município de Pingfang. ”

De acordo com o aviso, as opiniões apresentadas online incluem: recomenda-se retomar os direitos de desenvolvimento de terras da Hutchison Whampoa Company e reorganizar a "licitação, leilão e listagem" da terra para manter a justiça do mercado de terras e garantir o receitas do governo; se o planeamento for ajustado de acordo com este plano, a escala de terrenos para novas construções aumentará. Problemas com padrões de reembolso de preços. Em relação a esta opinião, o feedback dos departamentos relevantes afirmou que esta participação pública apenas solicita opiniões sobre o ajuste dos indicadores de planeamento. Questões como as razões para o ajuste e os métodos de fornecimento de terras serão comunicadas ao governo municipal para estudo e determinação com base nas questões de urbanização. na área verde do município de Pingfang. Portanto, questões como métodos de fornecimento de terras e reembolso do preço da terra no feedback não se enquadram no âmbito deste anúncio.

O Grupo Cheung Kong também listou terrenos ociosos e atrasos na conclusão como fatores de risco em seu relatório financeiro de 2023, dizendo que, de acordo com as leis e regulamentos do continente relativos a terrenos ociosos, se o desenvolvedor não cumprir os termos do contrato de transferência de terreno (incluindo, mas não se limitando ao pagamento de taxas. As autoridades competentes podem emitir advertências ou impor multas ao promotor, ou exigir que o promotor confisque os direitos de uso da terra do promotor. O Grupo Cheung Kong afirmou que esta situação pode ter um impacto adverso significativo nos negócios, finanças, resultados operacionais, perspectivas de desenvolvimento do grupo, etc.

De acordo com o relatório financeiro de 2023 do Grupo Cheung Kong, o segmento continental da empresa contribuiu com 6,63 mil milhões de dólares de Hong Kong em receitas de vendas imobiliárias, enquanto em 2022, o segmento continental da empresa contribuiu com 9,916 mil milhões de dólares de Hong Kong em vendas de imóveis.