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Le centre de vente Yucuiyuan est situé dans le district sud de Yicuiyuan, sur la route nord de Yaojiayuan et sur la route intermédiaire de Yaojiayuan Dongli, à Pékin. Il est difficile pour les gens qui prêtent attention à cette terre d'imaginer que Yu Cui Yuan « retrouverait » Ya Cui Yuan après si longtemps.

Yu Cui Yuan est le dernier projet de Hutchison Whampoa, filiale de Cheung Kong Holdings contrôlée par Li Ka-shing, à Pékin. Cela fait 23 ans que la parcelle de Yaojiayuan a été acquise en 2001 pour un prix total d'environ 700 millions de yuans. .

Le 18 juillet de l'année dernière, Yucuiyuan a obtenu le certificat de prévente et les travaux de vente ont commencé au bout d'un an. Cependant, le consultant immobilier du centre de vente Yu Cui Yuan a déclaré que Yu Cui Yuan était actuellement en phase de souscription intentionnelle et attendait toujours l'ouverture officielle.

Un an après l'obtention du certificat, vous bénéficierez d'une réduction si vous êtes rare.

Des deux côtés de nombreuses routes de la section de Chaoqing, des affiches rouge foncé impriment discrètement les mots « Yucui Garden View Mansion » et d'autres mots. L'affiche promotionnelle signifie que Yu Cuiyuan, qui a survécu à un cycle de développement de 23 ans et est un sujet brûlant pour Li Ka-shing, est réellement entré sur le marché.

Selon le site officiel de la Commission municipale du logement et du développement urbain-rural de Pékin, « Yucuiyuan » est enregistré sous le nom de « Yicuiyuan » et se positionne comme un immeuble résidentiel haut de gamme à faible densité dans la ville. Il comprend des appartements et des maisons de ville. produits à choisir. À l'heure actuelle, Yu Cuiyuan a obtenu des certificats de prévente pour un total de 9 bâtiments, dont 3 à étage plat et 6 maisons de ville, avec une surface de vente autorisée de 93 200 mètres carrés et un total de 473 suites. En plus de ces 9 résidences, Yu Cui Yuan compte également 5 résidences de plain-pied et 12 maisons de ville qui ne sont pas mises en vente. De plus, selon les informations déposées, Yu Cuiyuan est une maison existante à vendre, ce qui est devenu l'un des avantages de ce projet.

Jardin vert royal.Photographie : Bai Fan

Cependant, face au contexte actuel d'ajustement du marché immobilier, Yu Cuiyuan, qui occupe une position rare, ne peut s'empêcher de lancer une stratégie de réduction. Selon les prix annoncés, le prix de vente moyen de Yu Cuiyuan se situe entre 90 700 et 99 000, et le prix unitaire de certaines unités dépasse 100 000/mètre carré. Un consultant immobilier de Yu Cuiyuan a déclaré qu'il existe actuellement une réduction de 33 % pour les résidences à étage plat et une réduction de 20 % pour les maisons de ville. Les quatre maisons de ville ne participent pas à la réduction et ont été vendues.

Il y a aussi des rumeurs selon lesquelles avant l'obtention officielle du certificat de prévente, le « prix de l'air » de Yu Cuiyuan à la fin de 2022 sera supérieur à 100 000/mètre carré, soit environ 10 % de plus que le prix de vente moyen actuel de plus de 90 000 yuans. Dans le même temps, dans la stratégie de vente actuelle, la moitié de la surface des balcons des immeubles à rez-de-chaussée est cédée.

Exposition de table de sable dans le jardin Yu Cui.Photographie : Bai Fan

Le consultant immobilier mentionné ci-dessus a déclaré que Yu Cui Yuan est une zone résidentielle très mature et ne sera pas comme les autres zones de banlieue.hors plan Dans ce cas, il faudra encore attendre que les installations environnantes continuent de s’améliorer. À l'heure actuelle, Yu Cuiyuan n'a pas été officiellement mis en vente et est toujours au stade de l'intention de souscription. Des frais d'abonnement de 500 000 yuans sont requis pour souscrire à un étage plat, et des frais d'abonnement de 1 million de yuans sont requis pour souscrire à une maison de ville. . Quant à la date d'ouverture du marché, le consultant immobilier a déclaré que cela n'était toujours pas clair.

À en juger par les maisons d'occasion environnantes de la même catégorie, selon les informations de la plateforme Shell, le prix d'inscription moyen actuel de Yicuiyuan, qui est adjacent à Yucuiyuan, est de 88 935 yuans/mètre carré, et le prix d'inscription moyen de Yucuishangfu est de 88 902 yuans/mètre carré. Le prix d'inscription de Guanhu International est de 99 677 yuans/mètre carré et le prix moyen d'Oceanwide International est supérieur à 100 000 yuans/mètre carré.

Par rapport aux deux derniers, l’emplacement de Yu Cuiyuan est légèrement inférieur. De plus, Yucuiyuan est livré sous forme brute, ce qui signifie que la décoration nécessite également des fonds importants. La plupart des nouvelles maisons à Pékin sont livrées avec une décoration raffinée, et les normes de livraison sont également un aspect clé de la concurrence actuelle pour les nouvelles maisons.

La conception du Royal Green Garden est également devenue un inconvénient. Selon la propagande officielle, Yu Cui Yuan est un bâtiment de style hongkongais, mais certains pensent que cette conception d'il y a de nombreuses années est dépassée et peu attrayante. De plus, en termes de conception des appartements, il existe également des zones larges et étroites,profondeurComparé à de nombreuses nouvelles maisons à Pékin aujourd'hui, le créneau à long terme ne présente également aucun avantage.

Réticent à vendre depuis 23 ans, s'est envolé plus de 50 fois

Yu Cuiyuan est situé entre le troisième périphérique et le quatrième périphérique de Pékin. Il appartient à la section Chaoqing et est connu sous le nom de jardin arrière du CBD et de zone de services aux entreprises du CBD. Cette zone est à 3 kilomètres de Chaoyang Joy City, à environ 9 kilomètres du quartier des affaires de Guomao et à environ 3 kilomètres du quartier des affaires de Lidu. Elle est également entourée par Sanlitun, Guomao, Yansha et d'autres quartiers d'affaires, ainsi que. près de 10 parcs de différentes tailles. La station Centre sportif de la ligne 3 du métro, à 200 mètres du projet, devrait être inaugurée au cours du second semestre. À en juger par la configuration environnante actuelle, l'emplacement de Yu Cuiyuan est en effet rare.

Mais d’être légèrement désolé à avoir des attributs rares, Cheung Kong Holdings de Li Ka-shing a attendu 23 ans. En 2001, Hutchison Whampoa, une filiale de Yangtze River Holdings, a acquis le terrain de Yaojiayuan de 400 000 mètres carrés pour un prix total d'environ 700 millions de yuans, le prix plancher à l'époque n'étant que de 1 750 yuans/mètre carré.

En tant que dernier projet lancé sur ce terrain, Yu Cui Yuan a également le prix de vente le plus élevé, et le prix résidentiel moyen le plus bas à vendre est supérieur à 90 000 yuans. Comparé au prix plancher de 1 750 yuans/mètre carré il y a 23 ans, le prix unitaire de Yu Cuiyuan a grimpé en flèche de plus de 50 fois.

Le cycle de développement à très long terme a permis aux propriétés situées sur les terres de Yaojiayuan de continuer à prendre de la valeur.

Après avoir acquis le terrain de Yaojiayuan en 2001, Hutchison Whampoa Real Estate (Beijing Chaoyang) Co., Ltd. a été créée en 2002 pour gérer le projet. Ce n'est qu'en juin 2005 que la construction sur le terrain a commencé. En novembre de la même année, la première phase de ce projet foncier a obtenu un certificat de pré-vente, qui est désormais le Jardin Yicui.

Selon le rapport du « Daily Economic News », un total de 760 maisons commerciales à Yicuiyuan ont été mises sur le marché, et le prix de transaction moyen final était de 9 230 yuans/mètre carré. Malgré cela, le prix de transaction moyen de la première phase est d'environ 5,27 fois le prix plancher. À cette époque, des projets immobiliers tels que Huafang Yicheng, Gome First City et Galaxy Bay autour du terrain de Yaojiayuan ont été lancés les uns après les autres, libérant encore davantage les prix des terrains.

Yu Cuishang Mansion est un projet livré au deuxième rang du terrain de Yaojiayuan et a reçu un certificat de pré-vente en 2011. À mesure que le secteur de Chaoqing devient plus mature, Yucuishangfu emboîte naturellement le pas. Selon les informations publiées par la Commission municipale du logement et du développement urbain-rural de Pékin, le prix de la propriété à cette époque était généralement d'environ 30 000 yuans/mètre carré, et le prix unitaire de certaines propriétés atteignait 40 000 à 50 000 yuans/mètre carré. mètre. Le multiple du prix de transaction par rapport au prix plancher a encore été amplifié.

Cycle de développement extrêmement long et risques accrus

En ce qui concerne Cheung Kong Holdings de Li Ka-shing, il existe un autre projet qui ne peut être ignoré. Situé à côté du réservoir Henggang dans la ville de Houjie, ville de Dongguan, province du Guangdong, Harbour Plaza est également un bien immobilier développé par Hutchison Whampoa, une filiale de Cheung Kong Holdings. Début juillet, Harbour Plaza a lancé 30 unités à des prix spéciaux, dont certaines. ne sont que de 14 000 à 15 000 yuans/mètre carré, alors que le prix de vente moyen précédent de ce projet était d'environ 23 000 à 24 000 yuans/mètre carré, et le prix de vente par mètre carré a chuté de près de 10 000 yuans.

Malgré cela, les bénéfices du projet Harbour Plaza restent considérables. Le terrain où se trouve Harbour Plaza a été acquis par Hutchison Whampoa en 1999 à un prix très bas, couvrant une superficie totale de plus de 7 000 acres et une superficie totale de construction de 2 millions de mètres carrés. Après avoir été inutilisé pendant près de 8 ans, le gouvernement municipal de Dongguan lui a imposé une amende de près de 80 millions de yuans. Après cela, le développement du projet a été retardé de 5 ans supplémentaires. Jusqu'à présent, le projet Harbour Plaza a duré 25 ans, soit une durée encore plus longue que celle du terrain de Yaojiayuan à Pékin.

Selon le China Times, si l'on compare le prix des immeubles résidentiels à plusieurs étages à Dongguan en 1998, qui était supérieur à 2 000 yuans par mètre carré, le prix unitaire de plus de 10 000 yuans était encore plus de six fois supérieur à ce qu'il était à l'époque. le terrain a été acquis. En 2023, Harbour Plaza sera l'un des principaux projets de vente du groupe Cheung Kong sur le marché continental, les deux autres étant Lakeside Residence à Shanghai et Renowned World à Pékin.

La parcelle de terrain de Yaojiayuan a connu une vague de « quasi-accidents » en matière de recyclage. Treize ans après l'acquisition du terrain, le 10 février 2014, la Commission municipale de planification et des ressources naturelles de Pékin a publié l'« Avis d'acceptation des avis de participation publique sur le projet de groupe H de phase II de logements commerciaux dans le nouveau village de Yaojiayuan, canton de Pingfang ». »

Selon l'avis, les opinions avancées en ligne incluent : Il est recommandé de reprendre les droits d'aménagement foncier de la société Hutchison Whampoa et de procéder à nouveau à des « appels d'offres, enchères et inscriptions » pour maintenir l'équité du marché foncier et garantir les revenus du gouvernement si nécessaire ; la planification est ajustée selon ce plan, l'échelle des terrains pour les nouvelles constructions sera augmentée. Problèmes avec les normes de remboursement des prix. Concernant cet avis, les commentaires des services concernés ont déclaré que cette participation du public sollicite uniquement des avis sur l'ajustement des indicateurs de planification. Des questions telles que les raisons de l'ajustement et les méthodes d'offre de terrains seront signalées au gouvernement municipal pour étude et détermination en fonction des problèmes d'urbanisation. dans la zone verte du canton de Pingfang. Par conséquent, les questions telles que les méthodes d'approvisionnement en terrains et le remboursement du prix des terrains évoquées dans les commentaires n'entrent pas dans le cadre de cette annonce.

Cheung Kong Group a également répertorié les terrains inutilisés et le retard d'achèvement comme facteurs de risque dans son rapport financier 2023, affirmant que conformément aux lois et réglementations du continent concernant les terrains inutilisés, si le promoteur ne respecte pas les termes du contrat de transfert de terrain (y compris, mais sans s'y limiter au paiement des frais, les autorités compétentes peuvent émettre des avertissements ou imposer des amendes au promoteur, ou exiger du promoteur qu'il confisque les droits d'utilisation des terres du promoteur. Cheung Kong Group a déclaré que cette situation pourrait avoir un impact négatif significatif sur les activités, les finances, les résultats opérationnels, les perspectives de développement, etc.

Selon le rapport financier 2023 du groupe Cheung Kong, le segment continental de la société a contribué à 6,63 milliards de dollars de Hong Kong aux revenus provenant des ventes immobilières, tandis qu'en 2022, le segment continental de la société a contribué à 9,916 milliards de dollars de Hong Kong grâce aux ventes immobilières.