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Yucuiyuan Sales Center は、北京市のYicuiyuan South District、Yaojiayuan North Road、Yaojiayuan Dongli Middle Roadにあります。この土地に注目する人々にとって、余崔源が長い時を経て雅崔源と「再会」することになるとは想像もつかないだろう。

裕翠園は、北京にある李嘉誠氏が経営する長江ホールディングスの子会社、ハチソン黄埔の最後のプロジェクトである。八家園の土地区画が2001年に総額約7億元で取得されてから23年が経過した。 。

昨年7月18日、玉翠園は先行販売証明書を取得し、1年後に販売作業を開始した。しかし、Yu Cui Yuan Sales Centerの不動産コンサルタントは、Yu Cui Yuanは現在申し込みの段階にあり、まだ正式なオープンを待っていると述べた。

証明書を取得してから 1 年後、不足している場合は割引を受けられます。

潮慶地区の多くの道路の両側には、「玉翠園景大厦」などの文字が控えめに印刷された濃い赤色のポスターが貼られていました。この宣伝ポスターは、23年の開発サイクルを生き延び、李嘉誠で話題の余翠源が本格的に市場に参入したことを意味する。

北京市住宅都市農村開発委員会の公式ウェブサイトによると、「優翠園」は「宜翠園」として登録されており、市内の高級低密度住宅として位置づけられており、平屋とタウンハウスがある。から選べる製品。現在、余翠源は平屋3棟、タウンハウス6棟を含む合計9棟の販売許可を取得しており、販売許可面積は93,200平方メートル、スイートは計473室ある。これら 9 軒の住宅に加えて、Yu Cui Yuan には平屋住宅 5 軒と販売されていないタウンハウス 12 軒もあります。さらに、申請情報によると、Yu Cuiyuan は販売用の既存住宅であり、これがこのプロジェクトの利点の 1 つとなっています。

ロイヤルグリーンガーデン。写真撮影：バイ・ファン

しかし、現在の不動産市場の調整を背景に、希少な地位を占めている余翠源は割引戦略を打たざるを得ません。発表された価格によると、余翠源の平均販売価格は90,700～99,000で、一部のユニットの単価は100,000/平方メートルを超えます。 Yu Cuiyuan の不動産コンサルタントによると、現在平屋住宅は 33% 割引、タウンハウスは 20% 割引となっています。4 軒のタウンハウスは割引に参加しておらず、完売となっています。

また、事前販売証明書が正式に取得される前に、2022年末の余翠園の「空中価格」は10万/平方メートル以上となり、現在の平均販売価格より約10％高くなるという噂もある。 9万元以上。同時に、現在の販売戦略では、平屋建てのバルコニー面積の半分を譲ります。

玉翠園のサンドテーブル展示。写真撮影：バイ・ファン

前述の不動産コンサルタントは、雨翠園は非常に成熟した住宅地であり、他の郊外地域とは異なるだろうと述べた。計画外その場合、やはり周辺施設の整備を待つ必要があります。現在、Yu Cuiyuan は正式に販売を開始しておらず、まだ契約の段階にあります。フラットフロアの契約には 50 万元の契約料が必要で、タウンハウスの契約には 100 万元の契約料が必要です。 。市場がいつ開くかについては、不動産コンサルタントはまだ不明だと述べた。

シェルプラットフォームの情報によると、周辺の同カテゴリーの中古住宅から判断すると、玉翠園に隣接する宜翠園の現在の平均掲載価格は88,935元/平方メートル、玉翠上府の平均掲載価格は1平方メートル当たり8万8,935元である。関湖国際の定価は8万8902元/平方メートル、オーシャンワイドインターナショナルの平均価格は10万元/平方メートル以上。

後者の 2 つに比べて、Yu Cuiyuan の立地はわずかに劣ります。さらに、玉翠園は粗末な状態で納品されるため、装飾にも多額の資金が必要となる。北京の新築住宅のほとんどは装飾が施された状態で納品され、現在の新築住宅競争では納品基準も重要な要素となっている。

ロイヤルグリーンガーデンのデザインも欠点になっています。公式宣伝によると、Yu Cui Yuan は香港風の建物ですが、何年も前のこのデザインは時代遅れで魅力的ではないと考える人もいます。また、マンションの設計上、広いところもあれば狭いところもあり、深さ今日の北京の多くの新築住宅と比較して、長期スロットにも利点はありません。

23年間売り渋り、50倍以上に高騰

余翠園は北京の三環路と四環路の間に位置し、朝清区に属し、CBDの裏庭とCBDのビジネスサービスエリアとして知られています。このエリアは朝陽ジョイシティから 3 キロ、国猫ビジネス地区から約 9 キロ、立都ビジネス地区から約 3 キロの距離にあり、三里屯、国茅、燕沙などのビジネス地区やその他のビジネス地区にも囲まれています。大小さまざまな公園が 10 近くあります。プロジェクトから200メートル離れた地下鉄3号線のスポーツセンター駅は、今年下半期に開業する予定だ。現在の周囲の構成から判断すると、Yu Cuiyuan の位置は確かに不足しています。

しかし、李嘉誠氏の長港控股は、やや荒廃した状態から属性が乏しい状態まで、23年間待ち続けた。 2001年、長江ホールディングスの子会社であるハチソンワンポアは、総額約7億元で40万平方メートルの姚家園の土地を取得したが、当時の最低価格はわずか1,750元/平方メートルだった。

この土地で最後に開始されたプロジェクトであるYu Cui Yuanも販売価格が最も高く、販売される住宅の平均価格は最低価格が9万元以上です。 23年前の最低価格1,750元/平方メートルと比較すると、余翠園の単価は50倍以上に高騰している。

非常に長期にわたる開発サイクルにより、Yaojiayuan の土地の不動産の価値は上がり続けています。

2001 年に耀家園の土地区画を取得した後、プロジェクトを管理するためにハチソン黄埔不動産 (北京朝陽) 有限公司が設立されました。この土地の建設が始まったのは 2005 年 6 月のことでした。同年 11 月、この土地プロジェクトの第一段階は事前販売証明書を取得し、現在は宜翠園となっています。

『日刊経済新聞』の報道によると、宜翠園では計760戸の商業住宅が売りに出され、最終平均取引価格は1平方メートル当たり9,230元だった。それでも、第1フェーズの平均取引価格は最低価格の約5.27倍となっている。当時、姚家園周辺の華芳宜城、高美第一城、銀河湾などの不動産プロジェクトが次々と立ち上げられ、地価はさらに上昇した。

Yu Cuishang Mansion は、Yaojiayuan 区画の 2 列目に引き渡されたプロジェクトで、2011 年に事前販売証明書を取得しました。潮慶セクターが成熟するにつれ、玉翠上府も当然それに倣う。北京市住宅都市農村開発委員会が発表した情報によると、当時の物件価格は一般的に3万元/平方メートル程度で、一部の物件の単価は4万～5万元/平方メートルにも達したという。下限価格に対する取引価格の倍率はさらに拡大されました。

非常に長い開発サイクルとリスクの増大

李嘉誠率いる長港ホールディングスに関して言えば、もう一つ無視できないプロジェクトがある。広東省東莞市厚街鎮の横崗ダムの隣にあるハーバープラザも、長江ホールディングスの子会社であるハチソンワンポアが開発した不動産で、ハーバープラザは7月上旬に30戸を特別価格で発売した。このプロジェクトの以前の平均販売価格は約23,000～24,000元/平方メートルであったのに対し、平方メートル当たりの販売価格は1万元近く下落した。

それでも、ハーバープラザ計画から得られる利益は依然として大きい。ハーバープラザが位置する土地は、1999年にハチソンワンポアによって非常に低価格で取得され、総面積7,000エーカー以上、総建設面積200万平方メートルをカバーしています。 8年近く放置された後、東莞市政府から8,000万元近くの罰金を課され、その後プロジェクトの開発はさらに5年間延期された。これまでのところ、ハーバープラザプロジェクトは 25 年間にわたって開発されており、北京の耀家園区画よりもさらに長い期間にわたって開発されています。

チャイナ・タイムズ紙によると、1998年の東莞市の高層住宅の価格は1平方メートル当たり2000元以上だったが、単価は1万元以上でも当時の6倍以上だったという。土地が買収された。 2023年、ハーバープラザは、他の2つが上海のレイクサイドレジデンスと北京のレノウンドワールドとともに、本土市場における長江グループの主要販売プロジェクトの1つとなる。

耀家園の土地区画では、リサイクルにおける「ニアミス」が相次いでいる。土地を取得してから 13 年後の 2014 年 2 月 10 日、北京市計画天然資源委員会は「平坊鎮八家園新村商業住宅第 2 期 H グループプロジェクトに関する一般参加意見の受理に関する通知」を発表しました。 」

通知によると、オンラインで提出された意見には次のようなものがある。土地市場の公平性を維持し、政府の収入を確保するために、ハチソンワンポア社の土地開発権を取り戻し、土地の「入札、競売、上場」を再度実施することを推奨する。この計画に基づいて計画が調整されると、新たに建設する土地の規模が増加し、価格の返済基準が問題となります。この意見に対し、関係部局からは、今回の公募は計画指標の調整に関する意見のみを募集するものであり、調整理由や土地供給方法等については市に報告され、市街化問題を踏まえた検討・決定が行われるとの意見があった。平坊郷の緑地にあります。したがって、フィードバックにおける土地供給方法や地価返済などの問題は今回の発表の範囲には含まれない。

長江集団はまた、2023年の財務報告書で遊休地と完成の遅れをリスク要因として挙げ、遊休地に関する本土の法律や規制に従い、開発業者が土地譲渡契約の条項（以下を含むがこれに限定されない）を遵守しなかった場合、と述べた。関係当局は、開発者に対して警告を発したり、罰金を課したり、開発者の土地使用権を没収するよう要求したりする場合があります。 Cheung Kong Groupは、この状況はグループの事業、財務、経営成績、発展見通しなどに重大な悪影響を与える可能性があると述べた。

長江集団の2023年の財務報告書によると、同社の本土部門は不動産販売から66億3000万香港ドルの収益に貢献し、2022年には同社本土部門は不動産販売から99億1600万香港ドルを貢献した。