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texto: el equipo de ren zeping

introducción

si se pueden reducir las tasas de interés hipotecarias existentes, se reducirá en gran medida la carga sobre los residentes y aumentará la confianza del mercado. implica 38 billones de yuanes en préstamos hipotecarios, que muchos residentes no pueden pagar. sigan el flujo de las buenas obras y respondan a las voces del pueblo. no hay mayor bien.

en diciembre de 2023, propusimos “tres medidas para salvar bienes raíces” (consulte"tres consejos para ahorrar bienes inmuebles"), y pidió repetidamente que se siguieran recortando los tipos de interés, incluida la reducción de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios existentes para segundas viviendas.

desde 2024, la diferencia de tipos de interés entre los préstamos hipotecarios existentes y los nuevos ha seguido ampliándose, y los residentes han aumentado el número de reembolsos anticipados y la interrupción forzosa de los préstamos. ha habido cada vez más peticiones de reducir los tipos de interés hipotecarios existentes.

en 2023, la primera ronda de recortes de las tasas de interés hipotecarias existentes tendrá un efecto significativo, pero todavía hay espacio para políticas.el 31 de agosto de 2023, el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera emitieron el "aviso sobre asuntos relevantes que reducen las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda existentes", aclarando que los prestatarios de primera vivienda existentes elegibles pueden negociar con la institución financiera crediticia. para reducir la tasa de interés. en julio de 2024, el banco central publicó el "informe de operaciones financieras regionales de china (2024)", que revisó los efectos de política de la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes en 2023 en un tema especial.

en 2024, se espera que se reduzcan nuevamente las tasas de interés hipotecarias existentes.en la conferencia de trabajo para la segunda mitad de 2024, el banco popular de china propuso "cambiar su enfoque más hacia beneficiar los medios de vida de las personas y promover el consumo". desde agosto de 2024, el banco popular de china ha mencionado en entrevistas públicas "promover que la financiación corporativa y los costos crediticios de los residentes disminuyan de manera estable" y "estudiar medidas políticas para aumentar las reservas". la aparición de muchas señales políticas ha vuelto a llamar la atención del mercado sobre la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes.

ha aumentado la necesidad de reducir los tipos de interés hipotecarios existentes，ayuda a los residentes a reducir la presión de pago de sus préstamos y a superar dificultades temporales. para los bancos, puede reducir las pérdidas de intereses causadas por los pagos anticipados de préstamos y ayudar a los bancos a retener clientes de alta calidad. a medida que las tasas de interés continúan cayendo, la brecha entre las tasas de interés hipotecarias existentes hace unos años y las tasas de interés actuales es más del 20%.

calculamos sobre la base de un préstamo hipotecario a 30 años de 1 millón de yuanes y pagos iguales de capital e intereses. se estima que una reducción de 60 pb a 80 pb en la tasa de interés hipotecaria existente puede reducir el pago mensual del prestatario en aproximadamente 340 a 450 yuanes, ahorrando. 7%-9% del pago mensual y monto total de reembolso.

¿cómo podrían caer las tasas de interés hipotecarias existentes? 1) en 2023, será mediante un método directo, es decir, cambiando los términos del contrato. en 2024, aún queda por anunciar si esta ronda de "rehipoteca" se podrá realizar en todos los bancos. 2) se espera que esta ronda de reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes sea de 60 a 80 puntos básicos, ahorrando a las personas los gastos por intereses de 228 mil millones a 304 mil millones de yuanes. 3) la posibilidad de bajar de forma integral los tipos de interés de las hipotecas existentes para primera y segunda vivienda es baja. se espera una reducción gradual y diferenciada de los tipos de interés y una reducción piloto de los tipos de interés. se podrán ejecutar hipotecas existentes para viviendas de segunda mano.

se recomienda acelerar la introducción de planes y normas detalladas para reducir los tipos de interés hipotecarios existentes. al mismo tiempo, se darán incentivos políticos a los bancos que reduzcan las tasas de interés hipotecarias existentes, como recortes específicos de los requisitos de reserva y subsidios para herramientas estructurales de política monetaria.

texto

1. la diferencia de tipos de interés entre los préstamos hipotecarios existentes y los nuevos es grande, la situación de ingresos y empleo es grave y el fenómeno de que los residentes paguen sus préstamos por adelantado está aumentando.

1. la disminución de la lpr y la disminución de la parte adicional han resultado en una gran brecha entre las tasas de interés hipotecarias existentes y las nuevas tasas de interés hipotecarias.existen dos métodos principales para fijar el precio de las tasas de interés de las hipotecas personales. uno es el modelo de tasa de interés fija y el otro es la tasa de interés flotante "lpr + puntos". si el comprador de vivienda elige una tasa de interés flotante, la tasa de interés general del préstamo se ajustará en la "fecha de revisión de precios" estipulada en el contrato. el contenido del ajuste es lpr y la parte agregada generalmente permanece sin cambios durante el período del contrato.

por un lado, la continua caída de la lpr ha llevado a la diferencia entre las tasas de interés de los compradores de vivienda anteriores y las tasas de interés actuales de los compradores de vivienda.de octubre de 2019 a agosto de 2024, la lpr disminuyó 100 puntos básicos, del 4,85% al ​​3,85%.

por otro lado, los préstamos hipotecarios existentes se han incrementado más, mientras que los nuevos préstamos hipotecarios se han reducido en lugar de aumentar.la brecha entre los puntos hipotecarios existentes y los nuevos agregados también amplía el diferencial de tasas de interés entre los préstamos hipotecarios existentes y nuevos. desde el “new deal 517” de 2024, varias ciudades han cancelado sucesivamente o reducido significativamente el límite inferior de los tipos de interés hipotecarios. desde principios de año, las lpr con vencimientos de 5 años o más se han reducido en 35bp de forma acumulativa, las nuevas tasas de interés hipotecarias han entrado oficialmente en la "era 3" y la diferencia de tasas de interés entre las hipotecas nuevas y antiguas se ha expandido rápidamente. tomemos como ejemplos las ciudades clave de mi país, beijing, shanghai y shenzhen.

shanghai: del 24 de julio de 2021 al 14 de diciembre de 2023, el límite inferior del primer préstamo hipotecario de shanghai es siempre lpr+35bp.es 80 puntos básicos más alto que el último límite inferior de la tasa de interés después del new deal del 17 de mayo.。

shenzhen: desde el 8 de octubre de 2019 hasta el 28 de septiembre de 2023, el límite inferior de la tasa de interés del primer préstamo hipotecario en shenzhen es siempre lpr+30bp.es 75 puntos básicos más alto que el último límite inferior de la tasa de interés después del new deal del 17 de mayo.

beijing: del 8 de octubre de 2019 al 14 de diciembre de 2023, el límite inferior de la tasa de interés del primer préstamo hipotecario de beijing siempre será lpr+55bp.es 100 puntos básicos más alto que el último límite inferior de la tasa de interés después del new deal del 26 de junio.

2. los efectos adversos provocados por los cambios en el entorno externo están aumentando. la demanda interna efectiva es insuficiente, la recuperación económica se está desacelerando y las expectativas de ingresos laborales de los residentes son inestables. tienden a reducir los gastos de deuda y de intereses.la economía de china se desaceleró en el segundo trimestre. el pib real en el segundo trimestre fue del 4,7% interanual, 0,6 puntos porcentuales menos que el del primer trimestre; el primer trimestre. los residentes no están seguros de las expectativas futuras de empleo e ingresos.

según el cuestionario de ahorradores urbanos del banco central, en el segundo trimestre de 2024, el índice de sensación de ingresos futuros de los residentes y el índice de confianza en los ingresos cayeron 1,3 y 1,4 puntos porcentuales, respectivamente, con respecto al trimestre anterior. el índice de sensación de empleo cayó 1,4 puntos porcentuales respecto al primer trimestre, y el 48,1% de los residentes cree que "la situación es grave y el empleo es difícil" o "incierto". debido a la disminución prevista del empleo y los ingresos, los residentes tienden a reducir la inversión y el consumo, aumentar los depósitos y reducir los pasivos, optando así por reembolsar por adelantado los préstamos existentes.

la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes beneficia directamente a los residentes, puede reducir las pérdidas de intereses causadas por el pago anticipado y ayudar a los bancos a retener clientes de alta calidad.

desde la perspectiva de los residentes, la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes ayudará a aliviar la presión de pago de la deuda de los titulares de hipotecas existentes, reducirá el fenómeno del reembolso anticipado de los préstamos existentes, aumentará la renta disponible de los residentes, impulsará la confianza de los consumidores y estimulará el crecimiento de demanda social total.

según el "informe de operaciones financieras regionales de china (2024)", la reducción de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes en 2023 reducirá los gastos por intereses de los prestatarios en aproximadamente 170 mil millones de yuanes cada año, lo que desempeñará un papel importante en la reducción de los reembolsos anticipados de los préstamos y la estimulación del consumo. crecimiento. una encuesta realizada por la sucursal del banco central de chongqing mostró que más del 30% de los residentes encuestados planeaban utilizar los pagos de intereses ahorrados para aumentar el consumo.

suponiendo que la ronda actual de tasas de interés hipotecarias existentes caiga al límite inferior de las últimas tasas de interés hipotecarias, las tasas de interés existentes en algunas ciudades pueden ajustarse hasta 100 pb.sobre la base de un préstamo hipotecario a 30 años de 1 millón de yuanes y pagos iguales de capital e intereses, se estima que una reducción de 60 a 80 puntos básicos en la tasa de interés hipotecaria existente puede reducir el pago mensual del prestatario en aproximadamente 340 a 450 yuanes, ahorrando un 7%. -9% del pago mensual y monto total de amortización.

desde la perspectiva de un banco, los bancos necesitan actualmente resolver urgentemente el problema de las crecientes pérdidas por intereses causadas por el aumento de los reembolsos anticipados. reducir las tasas de interés hipotecarias existentes puede ser una solución razonable. una reducción de las ganancias es mejor que las pérdidas. reducir las tasas de interés hipotecarias existentes ayudará a retener clientes de alta calidad en el banco.

3. ¿cómo podrían caer las tasas de interés hipotecarias existentes en esta ronda?

la última ronda de reducciones de las tasas de interés hipotecarias existentes no es el final y todavía hay margen para la implementación de políticas.el 31 de agosto de 2023, el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera emitieron el "aviso sobre asuntos relevantes que reducen las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda existentes", aclarando que los prestatarios de primera vivienda existentes elegibles pueden negociar con la institución financiera crediticia. para reducir la tasa de interés.en primer lugar, el nivel de la tasa de interés de los nuevos préstamos lo determinan de forma independiente las instituciones financieras y los prestatarios mediante negociaciones independientes, y falta un rango de reducción "de arriba hacia abajo" preciso.；en segundo lugar, los puntos agregados al lpr para préstamos recién emitidos no deberán ser inferiores al límite inferior de la póliza de la tasa de interés del préstamo para la primera vivienda en la ciudad donde se emitió el préstamo original para ciudades con puntos de tasa de interés más altos cuando se emitió la hipoteca. emitido, el margen para un ajuste a la baja es más limitado; en tercer lugar, en 2023 después de que se redujo la tasa de interés hipotecaria existente anual, según el informe de implementación de la política monetaria del cuarto trimestre de 2023 del banco central, la tasa de interés promedio ponderada existente ajustada cayó al 4,27%, pero todavía es unos 82 pb más alto que la tasa de interés promedio ponderada del segundo trimestre de 2024 de los nuevos préstamos hipotecarios del 3,45%.

1. se espera que el rango de reducción sea de 60 a 80 puntos básicos, ahorrando a las personas gastos por intereses de 228 mil millones a 304 mil millones de yuanes.según el "informe de operaciones regionales de china 2024", en septiembre de 2023, la última ronda de tasas de interés hipotecarias existentes, la disminución promedio fue de aproximadamente 73 pb. sin embargo, según datos publicados por la administración estatal de supervisión financiera, el margen de interés neto de los bancos comerciales en el segundo trimestre de 2024 fue del 1,54%, que ya se encuentra en un nivel bajo y significativamente inferior al nivel del 1,74% del segundo trimestre. de 2023. se espera que la magnitud de esta ronda de reducción esté en el rango de 60 a 80 puntos básicos.

según el informe estadístico del banco central sobre la inversión crediticia por parte de instituciones financieras en el segundo trimestre, al final del segundo trimestre de 2024, el saldo de préstamos personales para vivienda en mi país era de 37,8 billones de yuanes.se estima que el monto total de los préstamos hipotecarios existentes en mi país es de aproximadamente 38 billones de yuanes. si la tasa de interés hipotecaria existente se reduce entre 60 y 80 mil millones de yuanes, los prestatarios hipotecarios ahorrarán gastos por intereses de 228 mil millones a 304 mil millones de yuanes cada año.

2. método de degradación: el método directo consiste en cambiar los términos del contrato y el método indirecto es "reemplazar lo antiguo por lo nuevo".cambiar los términos del contrato, es decir, el banco y el comprador de la vivienda negocian de forma independiente para cambiar el contenido del contrato y reducirlo. en septiembre de 2023, es decir, en la última ronda, la tasa de interés más alta fue invalidada y cambiada a la nueva tasa de interés hipotecaria reduciendo la parte del punto agregado. el otro es "reemplazar lo viejo por lo nuevo", es decir, reemplazar el préstamo o "rehipotecar". el comprador de la vivienda vuelve a solicitar un préstamo para la vivienda y al mismo tiempo paga la hipoteca anterior con intereses elevados. en la actualidad, todavía existe incertidumbre sobre si se pueden realizar "rehipotecas" entre bancos, y se necesitan urgentemente planes específicos.

3. alcance de la reducción: la probabilidad de una reducción integral de las tasas de interés hipotecarias existentes es baja. se espera que se reduzca de manera gradual y diferenciada. al mismo tiempo, se realizará una reducción piloto de las tasas de interés hipotecarias existentes. se espera casas.de acuerdo con el precedente de reducir las tasas de interés hipotecarias existentes en 2008, cuando los bancos comerciales introdujeron reglas detalladas para reducir las tasas de interés hipotecarias existentes, la posibilidad de una reducción integral para todos los prestatarios era pequeña, y la política de reducción puede inclinarse hacia la alta calidad. clientes mientras que en septiembre de 2023, la reducción anterior fue las tasas de interés hipotecarias existentes solo involucran préstamos para primera vivienda y las tasas de interés para préstamos para segunda vivienda no se han ajustado. en el futuro, se espera que el alcance de las reducciones de las tasas de interés hipotecarias existentes; extenderse a las segundas residencias.

4. tiempo para la reducción: se espera que los principales bancos tarden algún tiempo en hacer ajustes.basándose en la experiencia de 2008, después de que el banco central anunciara la nueva política en octubre de 2008, algunos bancos hicieron ajustes a principios de 2009 e implementaron tasas de interés preferenciales para los préstamos hipotecarios existentes en algunas áreas. todavía lleva algún tiempo desde la propuesta de política hasta su implementación.

5. rebajar la calificación de las instituciones: los bancos con una pequeña proporción de préstamos hipotecarios personales y grandes márgenes de interés neto pueden ser los primeros en probarlo.la proporción de préstamos hipotecarios y el nivel del margen de interés neto son dos factores importantes que afectan la motivación de los bancos para reducir las tasas de interés hipotecarias existentes. cuanto mayor sea la proporción de préstamos hipotecarios, mayor será el impacto negativo para los bancos de la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes. cuanto menor sea el margen de interés neto, la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes comprimirá aún más el espacio del margen de interés neto.

los bancos pueden reducir los tipos de interés hipotecarios existentes de forma escalonada y diferenciada. en respuesta a la ola de amortizaciones anticipadas, la tendencia general es reducir los tipos de interés hipotecarios existentes.los bancos deberían publicar planes específicos y detalles de respaldo lo antes posible para aclarar los requisitos y procedimientos para los dos métodos de reducción, como estipular el tamaño de los activos de los clientes y restringir el reembolso anticipado por parte de los prestamistas. las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes se pueden reducir paso a paso. por ejemplo, los préstamos hipotecarios existentes con tasas de interés aún superiores al 4,5% al ​​30 de septiembre de 2024 se dividirán en diferentes niveles y se les aplicarán políticas preferenciales diferenciadas.

proporcionar políticas de incentivos a los bancos que reduzcan las tasas de interés hipotecarias existentes.reducir las tasas de interés hipotecarias existentes hará que los bancos pierdan intereses y los bancos, especialmente los bancos con una alta proporción de préstamos hipotecarios, pierdan motivación. se recomienda apoyar a los bancos con una alta proporción de préstamos hipotecarios para aumentar la polaridad bancaria. por ejemplo, se debería ofrecer orientación a los bancos estatales y a los bancos por acciones con grandes préstamos hipotecarios, y se debería alentar a los bancos estatales a desempeñar un papel de liderazgo.los bancos que reduzcan activamente las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes pueden recibir apoyo mediante recortes específicos del rrr.los subsidios que respaldan el dinero real y el establecimiento de herramientas de política monetaria estructural proporcionarán subsidios iguales o parciales a los bancos por las pérdidas de intereses causadas por la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes.