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testo: la squadra di ren zeping

introduzione

se i tassi di interesse ipotecari esistenti potessero essere abbassati, ciò ridurrà notevolmente l’onere per i residenti e aumenterà la fiducia del mercato. si tratta di 38 trilioni di yuan in mutui ipotecari, che molti residenti non possono permettersi. segui il flusso delle buone azioni e rispondi alle voci delle persone. non esiste bene più grande.

nel dicembre 2023 abbiamo proposto “tre misure per salvare il patrimonio immobiliare” (cfr"tre consigli per salvare il patrimonio immobiliare"), e ha ripetutamente chiesto di continuare a ridurre i tassi di interesse, compreso l'abbassamento dei tassi di interesse sui mutui ipotecari esistenti per le seconde case.

dal 2024, la differenza di tasso di interesse tra i mutui esistenti e quelli nuovi ha continuato ad ampliarsi, e i residenti hanno aumentato il numero di rimborsi anticipati e di interruzione forzata dei prestiti. sono aumentate le richieste di abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti.

nel 2023, la prima serie di tagli ai tassi d’interesse ipotecari esistenti avrà un effetto significativo, ma c’è ancora spazio politico.il 31 agosto 2023, la banca popolare cinese e l'amministrazione statale di vigilanza finanziaria hanno emesso l'"avviso sulle questioni rilevanti che riducono i tassi di interesse dei mutui per la prima casa esistenti", chiarendo che i mutuatari esistenti ammissibili per la prima casa possono negoziare con l'istituto finanziario finanziatore per ridurre il tasso di interesse. nel luglio 2024, la banca centrale ha pubblicato il "rapporto sulle operazioni finanziarie regionali della cina (2024)", che ha esaminato gli effetti politici della riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti nel 2023 in un argomento speciale.

nel 2024 si prevede un nuovo taglio degli attuali tassi ipotecari.nella conferenza di lavoro per la seconda metà del 2024, la banca popolare cinese ha proposto di "spostare maggiormente la propria attenzione verso il beneficio dei mezzi di sussistenza delle persone e la promozione dei consumi". dall'agosto 2024, la banca popolare cinese ha menzionato in interviste pubbliche "la promozione del finanziamento aziendale e la diminuzione stabile dei costi del credito per i residenti" e lo "studio di misure politiche per aumentare le riserve". l'emergere di numerosi segnali politici ha nuovamente risvegliato l'attenzione del mercato sulla riduzione dei tassi ipotecari esistenti.

è aumentata la necessità di abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti，aiuta i residenti a ridurre la pressione sul rimborso dei prestiti e a superare le difficoltà temporanee. per le banche, può ridurre le perdite sugli interessi causate dai rimborsi anticipati dei prestiti e aiutare le banche a trattenere clienti di alta qualità. poiché i tassi d'interesse continuano a scendere, il divario tra i tassi ipotecari esistenti alcuni anni fa e quelli attuali è superiore al 20%.

calcoliamo sulla base di un mutuo ipotecario di 30 anni di 1 milione di yuan e pari rimborso di capitale e interessi. si stima che una riduzione di 60-80 punti base del tasso di interesse ipotecario esistente possa ridurre il pagamento mensile del mutuatario di circa 340-450 yuan, risparmiando. 7%-9% del pagamento mensile e dell'importo totale del rimborso.

come potrebbero scendere i tassi ipotecari esistenti? 1) nel 2023, ciò avverrà attraverso un metodo diretto, ovvero modificando i termini del contratto. nel 2024, deve ancora essere annunciato se questo ciclo di "ri-ipoteca" potrà essere effettuato tra le banche. 2) si prevede che questo ciclo di riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti sarà di 60-80 punti base, con un risparmio sulle spese per interessi delle persone da 228 a 304 miliardi di yuan. 3) la possibilità di ridurre globalmente i tassi d'interesse sulle ipoteche esistenti per la prima e la seconda casa è scarsa. si prevede una riduzione graduale e differenziata dei tassi d'interesse e una riduzione pilota dei tassi d'interesse. potranno essere implementati i mutui esistenti per le case di seconda mano.

si raccomanda di accelerare l'introduzione di piani e regole dettagliate per ridurre i tassi di interesse ipotecari esistenti. allo stesso tempo, verranno concessi incentivi politici alle banche che abbassano i tassi di interesse ipotecari esistenti, come tagli mirati ai requisiti di riserva e sussidi per gli strumenti strutturali di politica monetaria.

testo

1. la differenza di tasso di interesse tra i mutui ipotecari esistenti e quelli nuovi è ampia, la situazione reddituale e occupazionale è grave e il fenomeno dei residenti che rimborsano anticipatamente i loro prestiti è in aumento.

1. la diminuzione della lpr e la diminuzione della quota aggiuntiva hanno portato ad un ampio divario tra i tassi ipotecari esistenti e i nuovi tassi ipotecari.esistono due metodi principali per determinare il prezzo dei tassi di interesse ipotecari personali. uno è il modello di tasso di interesse fisso e l'altro è il tasso di interesse variabile "lpr + punti". se l'acquirente sceglie un tasso di interesse variabile, il tasso di interesse generale del prestito verrà adeguato alla "data di revisione del prezzo" stabilita nel contratto. il contenuto dell'adeguamento è lpr e la parte aggiunta rimane generalmente invariata durante la durata del contratto.

da un lato, il continuo calo del lpr ha portato alla differenza tra i tassi di interesse dei precedenti acquirenti di case e i tassi di interesse attuali degli acquirenti di case.da ottobre 2019 ad agosto 2024, l’lpr è diminuito di 100 punti base, dal 4,85% al ​​3,85%.

d'altro canto, i mutui ipotecari esistenti sono stati aumentati maggiormente, mentre i nuovi mutui ipotecari sono stati ridotti invece di aumentare.il divario tra i punti ipotecari esistenti e quelli nuovi aumenta anche lo spread del tasso di interesse tra i mutui ipotecari esistenti e quelli nuovi. dal “517 new deal” del 2024, diverse città hanno successivamente cancellato o abbassato significativamente il limite inferiore dei tassi di interesse ipotecari. dall'inizio dell'anno, i lpr con scadenza pari o superiore a 5 anni sono stati ridotti cumulativamente di 35bp, i nuovi tassi di interesse ipotecari sono ufficialmente entrati nella "terza era" e la differenza di tasso di interesse tra nuovi e vecchi mutui si è ampliata rapidamente. prendiamo come esempio le città chiave del mio paese, pechino, shanghai e shenzhen.

shanghai: dal 24 luglio 2021 al 14 dicembre 2023, il limite inferiore del mutuo per la prima casa di shanghai è sempre lpr+35bp.si tratta di 80 punti base in più rispetto all’ultimo limite inferiore del tasso di interesse dopo il new deal del 17 maggio.。

shenzhen: dall'8 ottobre 2019 al 28 settembre 2023, il limite inferiore del tasso di interesse del mutuo per la prima casa a shenzhen è sempre lpr+30bp.si tratta di 75 punti base in più rispetto all’ultimo limite inferiore del tasso di interesse dopo il new deal del 17 maggio.

pechino: dall’8 ottobre 2019 al 14 dicembre 2023, il limite inferiore del tasso di interesse sul mutuo per la prima casa di pechino sarà sempre lpr+55bp.si tratta di 100 punti base in più rispetto all’ultimo limite inferiore del tasso di interesse dopo il new deal del 26 giugno.

2. gli effetti negativi causati dai cambiamenti nel contesto esterno sono in aumento. la domanda effettiva interna è insufficiente, la ripresa economica sta rallentando e le aspettative di reddito da lavoro dipendente sono instabili. tendono a ridurre il debito e le spese per interessi.l'economia cinese ha rallentato nel secondo trimestre. il pil effettivo nel secondo trimestre è stato del 4,7% su base annua, 0,6 punti percentuali in meno rispetto al primo trimestre il primo trimestre. i residenti sono incerti sulle future aspettative occupazionali e di reddito.

secondo il questionario sui risparmiatori urbani della banca centrale, nel secondo trimestre del 2024 l'indice della sensazione di reddito futuro e l'indice della fiducia nel reddito dei residenti sono diminuiti rispettivamente di 1,3 e 1,4 punti percentuali rispetto al trimestre precedente. l'indice del sentimento occupazionale è sceso di 1,4 punti percentuali rispetto al primo trimestre, con il 48,1% dei residenti che ritiene che “la situazione è grave e l'occupazione difficile” o “incerta”. a causa del previsto calo dell’occupazione e del reddito, i residenti tendono a ridurre gli investimenti e i consumi, ad aumentare i depositi e a ridurre le passività, scegliendo così di rimborsare anticipatamente i prestiti esistenti.

la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti avvantaggia direttamente i residenti. per le banche, può ridurre le perdite sugli interessi causate dal rimborso anticipato e aiutare le banche a fidelizzare i clienti di alta qualità.

dal punto di vista dei residenti, la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti contribuirà ad allentare la pressione di rimborso del debito da parte dei titolari dei mutui esistenti, a ridurre il fenomeno del rimborso anticipato dei prestiti esistenti, ad aumentare il reddito disponibile dei residenti, ad aumentare la fiducia dei consumatori e a stimolare la crescita dei domanda sociale totale.

secondo il "rapporto sulle operazioni finanziarie regionali della cina (2024)", la riduzione del tasso di interesse sui mutui ipotecari esistenti nel 2023 ridurrà le spese per interessi dei mutuatari di circa 170 miliardi di yuan ogni anno, svolgendo un ruolo significativo nella riduzione dei rimborsi anticipati dei prestiti e nello stimolo dei consumi crescita. un sondaggio condotto dalla filiale di chongqing della banca centrale ha mostrato che oltre il 30% dei residenti intervistati prevede di utilizzare gli interessi risparmiati per aumentare i consumi.

supponendo che l'attuale serie di tassi di interesse ipotecari esistenti scenda al limite inferiore degli ultimi tassi di interesse ipotecari, i tassi di interesse esistenti in alcune città potrebbero essere adeguati fino a 100 punti base.sulla base di un mutuo ipotecario trentennale di 1 milione di yuan e pari rimborso di capitale e interessi, si stima che una riduzione di 60-80 punti base del tasso di interesse ipotecario esistente possa ridurre il pagamento mensile del mutuatario di circa 340-450 yuan, risparmiando il 7% -9% della rata mensile e dell'importo totale del rimborso.

dal punto di vista bancario, le banche devono attualmente risolvere urgentemente il problema delle crescenti perdite di interessi causate dall'aumento dei rimborsi anticipati. la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti può essere una soluzione ragionevole i tassi di interesse ipotecari esistenti più bassi aiuteranno a trattenere i clienti di alta qualità in banca.

3. come potrebbero scendere i tassi ipotecari esistenti in questo round?

l’ultima serie di riduzioni dei tassi di interesse ipotecari esistenti non rappresenta la fine e c’è ancora spazio per l’attuazione della politica.il 31 agosto 2023, la banca popolare cinese e l'amministrazione statale di vigilanza finanziaria hanno emesso l'"avviso sulle questioni rilevanti che riducono i tassi di interesse dei mutui per la prima casa esistenti", chiarendo che i mutuatari esistenti ammissibili per la prima casa possono negoziare con l'istituto finanziario finanziatore per ridurre il tasso di interesse.in primo luogo, il livello del tasso di interesse dei nuovi prestiti è determinato in modo indipendente dalle istituzioni finanziarie e dai mutuatari attraverso negoziati indipendenti, e manca un accurato intervallo di riduzione “top-down”.；in secondo luogo, i punti aggiunti all'lpr per i prestiti di nuova emissione non devono essere inferiori al limite inferiore della politica del tasso di interesse del mutuo per la prima casa nella città in cui è stato emesso il prestito originale. per le città con punti di tasso di interesse più elevati al momento del mutuo in terzo luogo, nel 2023 dopo la riduzione del tasso di interesse ipotecario annuo esistente, secondo il rapporto sull'attuazione della politica monetaria del quarto trimestre del 2023 della banca centrale, il tasso di interesse medio ponderato esistente rettificato è sceso al 4,27%, ma è ancora di circa 82 punti base superiore al tasso di interesse medio ponderato dei nuovi mutui ipotecari del 2° trimestre 2024, pari al 3,45%.

1. si prevede che l’intervallo di riduzione sarà di 60-80 punti base, con un risparmio sulle spese per interessi da 228 miliardi di yuan a 304 miliardi di yuan.secondo il "china regional operation report 2024", nel settembre 2023, l'ultima tornata dei tassi di interesse ipotecari esistenti, la diminuzione media è stata di circa 73 punti base. tuttavia, secondo i dati diffusi dall’amministrazione statale di vigilanza finanziaria, il margine di interesse netto delle banche commerciali nel secondo trimestre del 2024 è stato dell’1,54%, che è già a un livello basso e significativamente inferiore al livello dell’1,74% del secondo trimestre. del 2023. si prevede che l’entità di questa tornata di riduzione sarà compresa tra 60 e 80 punti base.

secondo il rapporto statistico della banca centrale sugli investimenti in prestiti da parte degli istituti finanziari nel secondo trimestre, alla fine del secondo trimestre del 2024, il saldo dei prestiti personali per la casa nel mio paese era di 37,8 trilioni di yuan.si stima che l'importo totale dei mutui ipotecari esistenti nel mio paese sia di circa 38 trilioni di yuan. se il tasso di interesse ipotecario esistente venisse ridotto di 60bp-80bp, i mutuatari ipotecari risparmierebbero le spese per interessi da 228 miliardi di yuan a 304 miliardi di yuan ogni anno.

2. metodo di declassamento: il metodo diretto consiste nel modificare i termini contrattuali e il metodo indiretto consiste nel "sostituire il vecchio con il nuovo".modificare i termini del contratto, ovvero la banca e l'acquirente della casa negoziano in modo indipendente per modificare il contenuto del contratto e ridurlo. nel settembre 2023, cioè nell’ultima tornata, il tasso d’interesse più alto è stato invalidato e convertito nel nuovo tasso d’interesse ipotecario abbassando la parte di punti aggiunti. l'altro è "sostituire il vecchio con il nuovo", cioè la sostituzione del prestito o "rimutuo". l'acquirente della casa richiede nuovamente un mutuo per la casa e allo stesso tempo rimborsa il precedente mutuo ad alto interesse. al momento, vi è ancora incertezza sulla possibilità di effettuare un "remortgage" tra le banche e sono urgentemente necessari piani specifici.

3. portata della riduzione: la probabilità di una riduzione complessiva dei tassi ipotecari esistenti è bassa. si prevede allo stesso tempo una riduzione graduale e differenziata dei tassi ipotecari esistenti per l'usato sono previste le case.secondo il precedente di abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti nel 2008, quando le banche commerciali introdussero regole dettagliate per abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti, la possibilità di una riduzione complessiva per tutti i mutuatari era piccola e la politica di riduzione potrebbe essere orientata verso prestiti di alta qualità. clienti; mentre nel settembre 2023 la riduzione precedente era i tassi di interesse ipotecari esistenti riguardano solo i mutui per la prima casa, mentre i tassi di interesse per i mutui per la seconda casa non sono stati adeguati in futuro, è prevista la portata delle riduzioni dei tassi di interesse ipotecari esistenti estendere alle seconde case.

4. tempo per la riduzione: si prevede che le principali banche impiegheranno del tempo per apportare modifiche.sulla base dell’esperienza del 2008, dopo che la banca centrale annunciò la nuova politica nell’ottobre 2008, alcune banche hanno apportato aggiustamenti all’inizio del 2009 e hanno implementato tassi di interesse preferenziali per i mutui ipotecari esistenti in alcune aree. ci vuole ancora del tempo tra la proposta politica e l’attuazione.

5. declassare gli istituti: le banche con una piccola percentuale di mutui ipotecari personali e ampi margini di interesse netti potrebbero essere le prime a provarlo.la proporzione dei mutui ipotecari e il livello del margine di interesse netto sono due fattori principali che influenzano la motivazione delle banche a ridurre i tassi di interesse ipotecari esistenti. quanto più elevata è la quota dei mutui ipotecari, tanto maggiore sarà l’effetto negativo che la riduzione dei tassi ipotecari esistenti avrà sulle banche. minore è il margine di interesse netto, l’abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti comprimerà ulteriormente lo spazio del margine di interesse netto.

le banche possono ridurre i tassi ipotecari esistenti in modo graduale e differenziato. in risposta all'ondata di rimborsi anticipati la tendenza generale è quella di abbassare i tassi ipotecari esistenti.le banche dovrebbero pubblicare quanto prima piani specifici e dettagli di supporto per chiarire i requisiti e le procedure per i due metodi di riduzione, come stabilire l’entità delle attività dei clienti e limitare il rimborso anticipato da parte dei finanziatori. i tassi d'interesse dei mutui ipotecari esistenti possono essere ridotti gradualmente. ad esempio, i mutui ipotecari esistenti con tassi d'interesse ancora superiori al 4,5% al ​​30 settembre 2024 saranno suddivisi in diversi livelli e avranno politiche preferenziali differenziate.

fornire incentivi politici alle banche che abbassano i tassi di interesse ipotecari esistenti.l'abbassamento degli attuali tassi ipotecari farà sì che le banche perdano interessi e le banche, soprattutto quelle con un'elevata percentuale di mutui ipotecari, mancano di motivazione. si raccomanda di sostenere le banche con un’elevata percentuale di mutui ipotecari per aumentare la polarità bancaria. ad esempio, si dovrebbero fornire indicazioni sulle finestre alle banche statali e alle banche per azioni con ingenti mutui ipotecari, e le banche statali dovrebbero essere incoraggiate a svolgere un ruolo di primo piano.le banche che abbassano attivamente i tassi di interesse sui mutui ipotecari esistenti possono essere supportate da tagli mirati del rrr.i sussidi di denaro reale e l’istituzione di strumenti di politica monetaria strutturale forniranno sussidi uguali o parziali alle banche per le perdite di interesse causate dall’abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti.