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texto: equipe de ren zeping

introdução

se as taxas de juros hipotecárias existentes puderem ser reduzidas, isso reduzirá enormemente a carga sobre os residentes e aumentará a confiança do mercado. envolve 38 trilhões de yuans em empréstimos hipotecários, que muitos residentes não podem pagar. siga o fluxo das boas ações e responda às vozes das pessoas. não há bem maior.

em dezembro de 2023, propusemos “três medidas para salvar imóveis” (ver“três dicas para economizar imóveis”) e apelou repetidamente à continuação dos cortes nas taxas de juro, incluindo a redução das taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes para segundas habitações.

desde 2024, a diferença de taxas de juro entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos empréstimos hipotecários continuou a aumentar e os residentes aumentaram o número de reembolsos antecipados e a interrupção forçada dos empréstimos.

em 2023, a primeira ronda de cortes existentes nas taxas de juro hipotecários terá um efeito significativo, mas ainda há espaço político.em 31 de agosto de 2023, o banco popular da china e a administração estatal de supervisão financeira emitiram o "aviso sobre assuntos relevantes que reduzem as taxas de juros dos primeiros empréstimos à habitação existentes", esclarecendo que os mutuários da primeira habitação existentes elegíveis podem negociar com a instituição financeira mutuante para reduzir a taxa de juros. em julho de 2024, o banco central divulgou o "relatório de operações financeiras regionais da china (2024)", que analisou os efeitos políticos da redução existente da taxa de juro hipotecária em 2023 num tópico especial.

em 2024, espera-se que as taxas de juro hipotecárias existentes sejam novamente reduzidas.na conferência de trabalho para o segundo semestre de 2024, o banco popular da china propôs “mudar o seu foco mais para beneficiar a subsistência das pessoas e promover o consumo”. desde agosto de 2024, o banco popular da china mencionou em entrevistas públicas "promover o financiamento corporativo e os custos de crédito dos residentes para diminuir de forma estável" e "estudar medidas políticas para aumentar as reservas". o surgimento de muitos sinais políticos despertou mais uma vez a atenção do mercado para a redução das taxas de juro hipotecárias existentes.

a necessidade de reduzir as taxas de juros hipotecárias existentes aumentou，ajuda os residentes a reduzir a pressão no reembolso dos empréstimos e a ultrapassar dificuldades temporárias. para os bancos, pode reduzir as perdas de juros causadas pelo reembolso antecipado dos empréstimos e ajudar os bancos a reter clientes de elevada qualidade. à medida que as taxas de juro continuam a cair, a diferença entre as taxas de juro hipotecárias existentes há alguns anos e as taxas de juro actuais é superior a 20%.

calculamos com base em um empréstimo hipotecário de 30 anos de 1 milhão de yuans e pagamentos iguais de principal e juros. estima-se que uma redução de 60-80 pontos-base na taxa de juros da hipoteca existente pode reduzir o pagamento mensal do mutuário em aproximadamente 340-450 yuans, economizando. 7% -9% do pagamento mensal e valor total do reembolso.

como poderão cair as taxas de juro das hipotecas existentes? 1) em 2023, será através de um método direto, ou seja, alterando os termos do contrato. em 2024, ainda não foi anunciado se esta ronda de “re-hipoteca” poderá ser feita entre bancos. 2) espera-se que esta ronda de redução nas taxas de juro hipotecárias existentes seja de 60-80 pontos de base, poupando despesas com juros das pessoas de 228 mil milhões a 304 mil milhões de yuan. 3) a possibilidade de redução abrangente das taxas de juro das hipotecas existentes para primeira e segunda habitação é baixa. espera-se que as taxas de juro sejam reduzidas de forma gradual e diferenciada, e uma redução piloto nas taxas de juro. as hipotecas existentes para casas usadas podem ser implementadas.

recomenda-se acelerar a introdução de planos e regras detalhadas para reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes. ao mesmo tempo, serão dados incentivos políticos aos bancos que reduzam as taxas de juro hipotecárias existentes, tais como cortes específicos de reservas obrigatórias e subsídios para instrumentos estruturais de política monetária.

texto

1. a diferença de taxas de juro entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos empréstimos hipotecários é grande, a situação do rendimento e do emprego é grave e o fenómeno dos residentes reembolsarem antecipadamente os seus empréstimos está a aumentar.

1. o declínio da lpr e o declínio da parcela adicional resultaram numa grande disparidade entre as taxas de juro hipotecárias existentes e as novas taxas de juro hipotecárias.existem dois métodos principais de precificação das taxas de juros de hipotecas pessoais. um é o modelo de taxa de juros fixa e o outro é a taxa de juros flutuante "lpr + pontos". se o comprador de imóvel residencial escolher uma taxa de juros flutuante, a taxa de juros geral do empréstimo será ajustada na "data de reavaliação" estipulada no contrato. o conteúdo do ajuste é lpr, e a parte adicionada geralmente permanece inalterada durante o período do contrato.

por um lado, o declínio contínuo do lpr levou à diferença entre as taxas de juro dos compradores de casas anteriores e as taxas de juro actuais dos compradores de casas.de outubro de 2019 a agosto de 2024, o lpr diminuiu 100 pontos base, de 4,85% para 3,85%.

por outro lado, os empréstimos hipotecários existentes aumentaram ainda mais, enquanto os novos empréstimos hipotecários foram reduzidos em vez de aumentados.a diferença entre os pontos hipotecários existentes e os recém-adicionados também aumenta o diferencial das taxas de juro entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos. desde o “517 new deal” em 2024, várias cidades cancelaram sucessivamente ou reduziram significativamente o limite inferior das taxas de juro hipotecárias. desde o início do ano, os lpr com maturidades iguais ou superiores a 5 anos foram reduzidos em 35bp cumulativamente, as novas taxas de juro hipotecárias entraram oficialmente na "era 3" e a diferença de taxas de juro entre hipotecas novas e antigas expandiu-se rapidamente. tomemos como exemplo as principais cidades do meu país, pequim, xangai e shenzhen.

xangai: de 24 de julho de 2021 a 14 de dezembro de 2023, o limite inferior do primeiro empréstimo à habitação de xangai é sempre lpr+35bp.é 80 pontos base superior ao último limite inferior da taxa de juro após o new deal de 17 de maio.。

shenzhen: de 8 de outubro de 2019 a 28 de setembro de 2023, o limite inferior da primeira taxa de juros do empréstimo à habitação em shenzhen é sempre lpr+30bp.é 75 pontos base superior ao último limite inferior da taxa de juro após o new deal de 17 de maio.

pequim: de 8 de outubro de 2019 a 14 de dezembro de 2023, o limite inferior da primeira taxa de juros do empréstimo à habitação de pequim será sempre lpr+55bp.é 100 pontos base superior ao último limite inferior da taxa de juro após o new deal de 26 de junho.

2. os efeitos adversos provocados pelas mudanças no ambiente externo estão a aumentar. a procura efectiva interna é insuficiente, a recuperação económica está a abrandar e as expectativas de rendimento do emprego dos residentes são instáveis.a economia da china desacelerou no segundo trimestre. o pib real no segundo trimestre foi de 4,7% em termos anuais, 0,6 pontos percentuais inferior ao do primeiro trimestre; o primeiro trimestre. os residentes estão incertos sobre as expectativas futuras de emprego e rendimento.

de acordo com o inquérito do banco central ao questionário dos poupadores urbanos, no segundo trimestre de 2024, o índice de sentimento de rendimento futuro e o índice de confiança no rendimento dos residentes caíram 1,3 e 1,4 pontos percentuais, respetivamente, em relação ao trimestre anterior. o índice de sentimento de emprego caiu 1,4 pontos percentuais face ao primeiro trimestre, com 48,1% dos residentes a considerarem que “a situação é grave e o emprego é difícil” ou “incerto”. devido ao declínio esperado do emprego e do rendimento, os residentes tendem a reduzir o investimento e o consumo, a aumentar os depósitos e a reduzir os passivos, optando assim por reembolsar antecipadamente os empréstimos existentes.

a redução das taxas de juro hipotecárias existentes beneficia directamente os residentes. para os bancos, pode reduzir as perdas de juros causadas pelo reembolso antecipado e ajudar os bancos a reter clientes de elevada qualidade.

na perspectiva dos residentes, a redução das taxas de juro hipotecárias existentes ajudará a aliviar a pressão de reembolso da dívida dos detentores de hipotecas existentes, reduzirá o fenómeno do reembolso antecipado dos empréstimos existentes, aumentará o rendimento disponível dos residentes, aumentará a confiança dos consumidores e estimulará o crescimento de demanda social total.

de acordo com o "relatório de operações financeiras regionais da china (2024)", a redução da taxa de juros dos empréstimos hipotecários existentes em 2023 reduzirá as despesas com juros dos mutuários em aproximadamente 170 bilhões de yuans a cada ano, desempenhando um papel significativo na redução do reembolso antecipado de empréstimos e no estímulo ao consumo. crescimento. uma pesquisa realizada pela sucursal de chongqing do banco central mostrou que mais de 30% dos residentes entrevistados planejavam usar os pagamentos de juros economizados para aumentar o consumo.

assumindo que a actual ronda de taxas de juro hipotecárias existentes cai para o limite inferior das últimas taxas de juro hipotecárias, as taxas de juro existentes em algumas cidades podem ser ajustadas até 100 pontos base.com base em um empréstimo hipotecário de 30 anos de 1 milhão de yuans e pagamentos iguais de principal e juros, estima-se que uma redução de 60-80 pontos-base na taxa de juros hipotecária existente pode reduzir o pagamento mensal do mutuário em aproximadamente 340-450 yuans, economizando 7%. -9% do pagamento mensal e valor total do reembolso.

do ponto de vista de um banco, os bancos precisam actualmente de resolver urgentemente o problema da expansão das perdas de juros causadas pelo aumento dos reembolsos antecipados. a redução das taxas de juro hipotecárias existentes pode ser uma solução razoável. reduzir as taxas de juros hipotecárias existentes ajudará a reter clientes de alta qualidade no banco.

3. como poderão as taxas de juro hipotecárias existentes cair nesta ronda?

a última ronda de reduções nas taxas de juro hipotecárias existentes não é o fim e ainda há espaço para implementação de políticas.em 31 de agosto de 2023, o banco popular da china e a administração estatal de supervisão financeira emitiram o "aviso sobre assuntos relevantes que reduzem as taxas de juros dos primeiros empréstimos à habitação existentes", esclarecendo que os mutuários da primeira habitação existentes elegíveis podem negociar com a instituição financeira mutuante para reduzir a taxa de juros.em primeiro lugar, o nível da taxa de juro dos novos empréstimos é determinado de forma independente pelas instituições financeiras e pelos mutuários, através de negociações independentes, e falta um intervalo de redução preciso “de cima para baixo”.；em segundo lugar, os pontos adicionados ao lpr para empréstimos recém-emitidos não devem ser inferiores ao limite inferior da política da taxa de juros do primeiro empréstimo residencial na cidade onde o empréstimo original foi emitido. para cidades com pontos de taxa de juros mais elevados quando a hipoteca foi emitida. emitido, o espaço para ajuste para baixo é mais limitado; terceiro, em 2023 depois que a taxa de juros hipotecária anual existente foi reduzida, de acordo com o relatório de implementação da política monetária do banco central do quarto trimestre de 2023, a taxa de juros média ponderada existente ajustada caiu para 4,27%, mas ainda é cerca de 82 pb superior à taxa de juro média ponderada do segundo trimestre de 2024 para novos empréstimos hipotecários de 3,45%.

1. espera-se que a faixa de redução seja de 60-80 pb, economizando despesas com juros das pessoas de 228 bilhões a 304 bilhões de yuans.de acordo com o “relatório de operação regional da china 2024”, em setembro de 2023, última rodada das taxas de juros hipotecárias existentes, a queda média foi de aproximadamente 73 pb. no entanto, de acordo com os dados divulgados pela administração estatal de supervisão financeira, a margem financeira líquida dos bancos comerciais no segundo trimestre de 2024 foi de 1,54%, o que já se encontra num nível baixo e significativamente inferior ao nível de 1,74% no segundo trimestre. de 2023. espera-se que a magnitude desta ronda de redução fique na ordem dos 60-80 pontos base.

de acordo com o relatório estatístico do banco central sobre o investimento em empréstimos por instituições financeiras no segundo trimestre, no final do segundo trimestre de 2024, o saldo dos empréstimos habitacionais pessoais no meu país era de 37,8 trilhões de yuans.estima-se que o valor total dos empréstimos hipotecários existentes em meu país seja de cerca de 38 trilhões de yuans. se a taxa de juros hipotecária existente for reduzida em 60bp-80bp, os mutuários hipotecários economizarão despesas com juros de 228 bilhões de yuans a 304 bilhões de yuans todos os anos.

2. método de downgrade: o método direto consiste em alterar os termos do contrato, e o método indireto consiste em "substituir o antigo pelo novo".alterar os termos do contrato, ou seja, o banco e o comprador da casa negociam de forma independente para alterar o conteúdo do contrato e reduzi-lo. em setembro de 2023, ou seja, na última ronda, a taxa de juro mais elevada foi invalidada e alterada para a nova taxa de juro hipotecária através da redução da parte dos pontos acrescentados. a outra é “substituir o antigo pelo novo”, ou seja, substituir o empréstimo ou “remortgage”. o comprador da casa solicita novamente um empréstimo à habitação e ao mesmo tempo reembolsa a hipoteca anterior com juros elevados. actualmente, ainda há incerteza sobre se a “remortgage” pode ser feita entre bancos, e são urgentemente necessários planos específicos.

3. âmbito da redução: a probabilidade de uma redução abrangente nas taxas de juro hipotecárias existentes é baixa. espera-se que seja reduzida de forma gradual e diferenciada. ao mesmo tempo, uma redução piloto nas taxas de juro hipotecárias existentes para segunda mão. casas é esperado.de acordo com o precedente de redução das taxas de juro hipotecárias existentes em 2008, quando os bancos comerciais introduziram as regras detalhadas para a redução das taxas de juro hipotecárias existentes, a possibilidade de uma redução abrangente para todos os mutuários era pequena, e a política de redução pode ser inclinada para uma redução de alta qualidade. clientes, enquanto em setembro de 2023, a redução anterior foi as taxas de juros hipotecárias existentes envolvem apenas empréstimos para a primeira habitação, e as taxas de juros para empréstimos para segunda habitação não foram ajustadas. para se estender às residências de segunda residência.

4. tempo para redução: espera-se que os grandes bancos levem algum tempo para fazer ajustes.com base na experiência de 2008, depois de o banco central ter anunciado a nova política em outubro de 2008, alguns bancos fizeram ajustamentos no início de 2009 e implementaram taxas de juro preferenciais para empréstimos hipotecários existentes em algumas áreas. ainda leva algum tempo desde a proposta política até à implementação.

5. rebaixar a classificação das instituições: os bancos com uma pequena proporção de empréstimos hipotecários pessoais e grandes margens de juros líquidas podem ser os primeiros a experimentá-lo.a proporção de empréstimos hipotecários e o nível da margem de juros líquida são dois factores principais que afectam a motivação dos bancos para reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes. quanto maior for a proporção de empréstimos hipotecários, maior será o impacto negativo sobre os bancos resultante da redução das taxas de juro hipotecárias existentes. quanto menor for a margem de juros líquida, a redução das taxas de juros hipotecárias existentes comprimirá ainda mais o espaço da margem de juros líquida.

os bancos podem reduzir as taxas de juros hipotecárias existentes de forma escalonada e diferenciada. em resposta à onda de reembolsos antecipados, a redução das taxas de juro hipotecárias existentes é a tendência geral.os bancos devem emitir planos específicos e detalhes de apoio o mais rapidamente possível para clarificar os requisitos e procedimentos para os dois métodos de redução, tais como estipular a dimensão dos activos dos clientes e restringir o reembolso antecipado pelos mutuantes. as taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes podem ser reduzidas passo a passo. por exemplo, os empréstimos hipotecários existentes com taxas de juro ainda superiores a 4,5% em 30 de setembro de 2024 serão divididos em diferentes níveis e receberão políticas preferenciais diferenciadas.

fornecer incentivos políticos aos bancos que reduzam as taxas de juros hipotecários existentes.a redução das taxas de juro hipotecárias existentes fará com que os bancos percam o interesse e os bancos, especialmente os bancos com uma elevada proporção de empréstimos hipotecários, não tenham motivação. recomenda-se que os bancos com uma elevada proporção de empréstimos hipotecários sejam apoiados para aumentar a polaridade bancária. por exemplo, devem ser dadas orientações de janela aos bancos estatais e aos bancos por ações com grandes empréstimos hipotecários, e os bancos estatais devem ser incentivados a desempenhar um papel de liderança.os bancos que baixam ativamente as taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes podem ser apoiados por cortes específicos de rrr.os subsídios de apoio em dinheiro real e o estabelecimento de instrumentos estruturais de política monetária proporcionarão subsídios iguais ou parciais aos bancos para perdas de juros causadas pela redução das taxas de juro hipotecárias existentes.