новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

текст: команда рена зепинга

введение

если существующие процентные ставки по ипотечным кредитам можно будет снизить, это значительно уменьшит нагрузку на жителей и повысит доверие рынка. речь идет о 38 триллионах юаней в виде ипотечных кредитов, которые многие жители не могут себе позволить. следуйте за потоком добрых дел и откликайтесь на голоса людей. нет большего блага.

в декабре 2023 года мы предложили «три меры по спасению недвижимости» (см.«три совета, как сэкономить недвижимость»), и неоднократно призывал к дальнейшему снижению процентных ставок, включая снижение процентных ставок по существующим ипотечным кредитам на вторичное жилье.

с 2024 года разница процентных ставок между существующими и новыми ипотечными кредитами продолжает увеличиваться, а жители увеличили количество досрочных погашений и принудительного прекращения выдачи кредитов. все чаще звучат призывы снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам.

в 2023 году первый раунд снижения процентных ставок по ипотечным кредитам будет иметь значительный эффект, но пространство для политики еще есть.31 августа 2023 года народный банк китая и государственная администрация финансового надзора выпустили «уведомление о соответствующих вопросах, касающихся снижения процентных ставок по существующим кредитам на приобретение первого жилья», разъясняя, что существующие заемщики, имеющие право на получение первого жилья, могут вести переговоры с кредитным финансовым учреждением. снизить процентную ставку. в июле 2024 года центральный банк опубликовал «отчет о региональных финансовых операциях китая (2024 г.)», в котором в специальной теме были рассмотрены последствия для политики существующего снижения процентных ставок по ипотечным кредитам в 2023 году.

ожидается, что в 2024 году существующие процентные ставки по ипотечным кредитам будут снова снижены.на рабочей конференции во второй половине 2024 года народный банк китая предложил «больше сместить фокус на улучшение условий жизни людей и стимулирование потребления». с августа 2024 года народный банк китая упоминал в публичных интервью о «содействии стабильному снижению стоимости корпоративного финансирования и кредитов для жителей» и «изучении политических мер по увеличению резервов». появление множества политических сигналов вновь привлекло внимание рынка к снижению существующих процентных ставок по ипотечным кредитам.

необходимость снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам возросла，это помогает жителям снизить давление на погашение кредита и преодолеть временные трудности. для банков это может уменьшить процентные потери, вызванные досрочным погашением кредита, и помочь банкам сохранить качественных клиентов. поскольку процентные ставки продолжают падать, разрыв между существовавшими несколько лет назад процентными ставками по ипотечным кредитам и нынешними процентными ставками составляет более 20%.

мы рассчитываем на основе 30-летнего ипотечного кредита в размере 1 миллиона юаней и равных выплат основной суммы долга и процентов. по оценкам, снижение существующей процентной ставки по ипотеке на 60-80 б.п. может сократить ежемесячный платеж заемщика примерно на 340-450 юаней, что позволит сэкономить. 7%-9% от ежемесячного платежа и общей суммы погашения.

как могут упасть существующие процентные ставки по ипотечным кредитам? 1) в 2023 году это будет прямым методом, то есть изменением условий договора. в 2024 году еще предстоит объявить, можно ли провести этот раунд «переипотеки» по банкам. 2) ожидается, что этот раунд снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам составит 60-80 б.п., что позволит сэкономить на процентных расходах населения от 228 до 304 миллиардов юаней. 3) возможность комплексного снижения процентных ставок по существующим ипотечным кредитам на первое и второе жилье низкая. ожидается, что процентные ставки будут снижаться поэтапно и дифференцированно, а также будет проведено пилотное снижение процентных ставок. существующие ипотечные кредиты на подержанные дома могут быть реализованы.

рекомендуется ускорить внедрение планов и подробных правил по снижению существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. в то же время, банки, которые снизят существующие процентные ставки по ипотечным кредитам, получат политические стимулы, такие как целевое сокращение обязательных резервов и субсидирование инструментов структурной денежно-кредитной политики.

текст

1. разница в процентных ставках между существующими и новыми ипотечными кредитами велика, ситуация с доходами и занятостью тяжелая, а явление, когда жители досрочно погашают свои кредиты, увеличивается.

1. снижение lpr и снижение надбавки привели к большому разрыву между существующими процентными ставками по ипотечным кредитам и новыми процентными ставками по ипотечным кредитам.существует два основных метода определения процентных ставок по личным ипотечным кредитам: один — модель с фиксированной процентной ставкой, а другой — плавающая процентная ставка «lpr + баллы». если покупатель жилья выбирает плавающую процентную ставку, общая процентная ставка по кредиту будет скорректирована в «дату переоценки», указанную в контракте. содержание корректировки — lpr, и добавленная часть обычно остается неизменной в течение срока действия контракта.

с одной стороны, продолжающееся снижение lpr привело к разнице между процентными ставками предыдущих покупателей жилья и текущими процентными ставками покупателей жилья.с октября 2019 года по август 2024 года lpr снизился на 100 базисных пунктов с 4,85% до 3,85%.

с другой стороны, существующие ипотечные кредиты были увеличены еще больше, в то время как новые ипотечные кредиты были сокращены, а не увеличены.разрыв между существующими и вновь добавленными ипотечными кредитами также увеличивает разницу процентных ставок между существующими и новыми ипотечными кредитами. после «нового курса 517» в 2024 году различные города последовательно отменили или значительно снизили нижний предел процентных ставок по ипотечным кредитам. с начала года lpr со сроком погашения 5 лет и выше были сокращены в совокупности на 35bp, новые процентные ставки по ипотечным кредитам официально вступили в «эру 3», а разница процентных ставок между новыми и старыми ипотечными кредитами быстро увеличилась. в качестве примера возьмем ключевые города моей страны пекин, шанхай и шэньчжэнь.

шанхай: с 24 июля 2021 г. по 14 декабря 2023 г. нижний предел первого ипотечного кредита в шанхае всегда составляет lpr+35bp.это на 80 базисных пунктов выше последнего нижнего предела процентной ставки после нового курса от 17 мая.。

шэньчжэнь: с 8 октября 2019 г. по 28 сентября 2023 г. нижний предел процентной ставки по первому жилищному кредиту в шэньчжэне всегда составляет lpr+30bp.это на 75 базисных пунктов выше последнего нижнего предела процентной ставки после нового курса от 17 мая.

пекин: с 8 октября 2019 г. по 14 декабря 2023 г. нижний предел процентной ставки по первому жилищному кредиту в пекине всегда будет составлять lpr+55bp.это на 100 базисных пунктов выше последнего нижнего предела процентной ставки после нового курса от 26 июня.

2. усиливаются негативные последствия, вызванные изменениями внешней среды. внутренний платежеспособный спрос недостаточен, восстановление экономики замедляется, а ожидания доходов населения от занятости нестабильны. они имеют тенденцию к снижению долговых и процентных расходов.экономика китая замедлилась во втором квартале. фактический ввп во втором квартале составил 4,7% в годовом исчислении, что на 0,6 процентных пункта ниже, чем в первом квартале; квартальный ввп составил 0,7%, что на 0,8 процентных пункта ниже, чем в первом квартале; первый квартал. жители не уверены в будущей занятости и ожиданиях доходов.

согласно опросу городских вкладчиков, проведенному центральным банком, во втором квартале 2024 года индекс ощущения будущих доходов жителей и индекс уверенности в доходах упали на 1,3 и 1,4 процентных пункта соответственно по сравнению с предыдущим кварталом. индекс ощущения занятости снизился на 1,4 процентных пункта по сравнению с первым кварталом, при этом 48,1% жителей считают, что «ситуация тяжелая, а трудоустройство затруднено» или «неопределенно». в связи с ожидаемым снижением занятости и доходов резиденты склонны сокращать инвестиции и потребление, увеличивать депозиты и сокращать обязательства, тем самым предпочитая досрочно погашать существующие кредиты.

снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам напрямую приносит выгоду резидентам: оно может снизить процентные потери, вызванные досрочным погашением, и помочь банкам сохранить качественных клиентов.

с точки зрения жителей, снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам поможет ослабить давление на погашение задолженности существующих держателей ипотечных кредитов, уменьшить явление досрочного погашения существующих кредитов, увеличить располагаемый доход жителей, повысить доверие потребителей и стимулировать рост совокупный социальный спрос.

согласно «отчету о региональных финансовых операциях китая (2024 г.)», снижение процентных ставок по существующим ипотечным кредитам в 2023 году приведет к сокращению процентных расходов заемщиков примерно на 170 миллиардов юаней каждый год, что сыграет значительную роль в сокращении досрочного погашения кредитов и стимулировании потребления. рост. опрос, проведенный чунцинским отделением центрального банка, показал, что более 30% опрошенных жителей планировали использовать сэкономленные процентные платежи для увеличения потребления.

если предположить, что текущий раунд существующих процентных ставок по ипотечным кредитам упадет до нижнего предела последних процентных ставок по ипотечным кредитам, существующие процентные ставки в некоторых городах могут быть скорректированы до 100 б.п.учитывая 30-летний ипотечный кредит в размере 1 миллиона юаней и равные выплаты основной суммы долга и процентов, предполагается, что снижение существующей процентной ставки по ипотеке на 60-80 б.п. может сократить ежемесячный платеж заемщика примерно на 340-450 юаней, сэкономив 7% -9% от ежемесячного платежа и общей суммы погашения.

с точки зрения банка, банкам в настоящее время необходимо срочно решить проблему увеличения процентных потерь, вызванных увеличением досрочных погашений. снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам может быть разумным решением. уменьшение прибыли лучше, чем потеря прибыли. снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам поможет сохранить в банке качественных клиентов.

3. как могут снизиться существующие процентные ставки по ипотечным кредитам в этом раунде?

последний раунд снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам – это еще не конец, и еще есть возможности для реализации политики.31 августа 2023 года народный банк китая и государственная администрация финансового надзора выпустили «уведомление о соответствующих вопросах, касающихся снижения процентных ставок по существующим кредитам на приобретение первого жилья», разъясняя, что существующие заемщики, имеющие право на получение первого жилья, могут вести переговоры с кредитным финансовым учреждением. снизить процентную ставку.во-первых, уровень процентной ставки по новым кредитам определяется независимо финансовыми учреждениями и заемщиками путем независимых переговоров, и отсутствует точный диапазон снижения «сверху вниз».；во-вторых, баллы, добавляемые к lpr для вновь выданных кредитов, не должны быть ниже установленного законом нижнего предела процентной ставки по кредиту на первое жилье в городе, где был выдан первоначальный кредит. для городов с более высокими процентными ставками на момент выдачи ипотечного кредита. в-третьих, в 2023 году после снижения существующей годовой процентной ставки по ипотечным кредитам, согласно отчету центрального банка о реализации денежно-кредитной политики за четвертый квартал 2023 года, скорректированная существующая средневзвешенная процентная ставка упала до 4,27%, но это все еще примерно на 82 б.п. выше средневзвешенной процентной ставки по новым ипотечным кредитам во втором квартале 2024 года, равной 3,45%.

1. ожидается, что диапазон сокращения составит 60-80 б.п., что позволит сэкономить процентные расходы населения на 228–304 млрд юаней.согласно «отчету о региональных операциях в китае за 2024 год», в сентябре 2023 года, последнем раунде существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, среднее снижение составило примерно 73 б.п. однако, согласно данным госфиннадзора, чистая процентная маржа коммерческих банков во втором квартале 2024 года составила 1,54%, что уже находится на низком уровне и значительно ниже уровня 1,74% во втором квартале. 2023 года. ожидается, что величина этого раунда снижения будет находиться в диапазоне 60-80бп.

согласно статистическому отчету центрального банка о кредитных инвестициях финансовых учреждений во втором квартале, на конец второго квартала 2024 года баланс личных жилищных кредитов в моей стране составил 37,8 триллиона юаней.по оценкам, общая сумма существующих ипотечных кредитов в моей стране составляет около 38 триллионов юаней. если существующая процентная ставка по ипотечным кредитам будет снижена на 60–80 bp, ипотечные заемщики сэкономят процентные расходы в размере от 228 до 304 миллиардов юаней каждый год.

2. метод понижения. прямой метод заключается в изменении условий договора, а косвенный метод заключается в «замене старого на новое».изменить условия договора, то есть банк и покупатель жилья самостоятельно договариваются об изменении содержания договора и его сокращении. в сентябре 2023 года, то есть в последнем раунде, более высокая процентная ставка была признана недействительной и изменена на новую процентную ставку по ипотеке путем снижения части добавленного балла. другой вариант — «замена старого на новое», то есть замена кредита или «повторная ипотека». покупатель жилья повторно подает заявку на жилищный кредит и в то же время погашает предыдущую ипотеку с высокими процентами. в настоящее время все еще существует неопределенность относительно того, можно ли осуществлять «перезакладывание» в банках, и срочно необходимы конкретные планы.

3. масштаб снижения: вероятность комплексного снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам низкая. ожидается, что они будут снижаться поэтапно и дифференцированно. в то же время будет проведено пилотное снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. ожидается строительство домов.согласно прецеденту снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам в 2008 году, когда коммерческие банки ввели детальные правила снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, возможность комплексного снижения для всех заемщиков была невелика, и политика снижения может быть смещена в сторону более качественного снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. клиенты, хотя в сентябре 2023 года предыдущее снижение было. существующие процентные ставки по ипотечным кредитам касаются только кредитов на первое жилье, а процентные ставки по кредитам на вторичное жилье не были скорректированы. в будущем ожидается масштаб существующего снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. распространиться на вторые дома.

4. время для снижения. ожидается, что крупным банкам потребуется некоторое время, чтобы внести коррективы.основываясь на опыте 2008 года, после того как центральный банк объявил о новой политике в октябре 2008 года, некоторые банки внесли коррективы в начале 2009 года и ввели льготные процентные ставки по существующим ипотечным кредитам в некоторых областях. от предложения политики до реализации все еще проходит некоторое время.

5. понижение рейтинга учреждений. банки с небольшой долей частных ипотечных кредитов и большой чистой процентной маржой могут быть первыми, кто опробует это.доля ипотечных кредитов и уровень чистой процентной маржи являются двумя основными факторами, влияющими на мотивацию банков снижать существующие процентные ставки по ипотечным кредитам. чем выше доля ипотечных кредитов, тем сильнее негативное влияние на банки снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. чем меньше чистая процентная маржа, тем ниже существующие процентные ставки по ипотечным кредитам еще больше сожмут пространство чистой процентной маржи.

банки могут снижать существующие процентные ставки по ипотечным кредитам поэтапно и дифференцированно. в ответ на волну досрочных погашений общей тенденцией является снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам.банкам следует как можно скорее опубликовать конкретные планы и подтверждающие подробности для разъяснения требований и процедур для двух методов сокращения, таких как определение размера активов клиентов и ограничение досрочного погашения кредиторами. процентные ставки по существующим ипотечным кредитам могут быть снижены поэтапно. например, существующие ипотечные кредиты, процентные ставки по которым на 30 сентября 2024 года все еще превышают 4,5%, будут разделены на разные уровни и предоставлены дифференцированные льготные политики.

предоставить политические стимулы банкам, которые снижают существующие процентные ставки по ипотечным кредитам.снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам приведет к тому, что банки потеряют проценты, а банки, особенно банки с высокой долей ипотечных кредитов, потеряют мотивацию. рекомендуется поддерживать банки с высокой долей ипотечного кредитования для повышения банковской полярности. например, следует дать указания по окнам государственным банкам и акционерным банкам с крупными ипотечными кредитами, а государственные банки следует поощрять к тому, чтобы они играли ведущую роль.банки, которые активно снижают процентные ставки по существующим ипотечным кредитам, могут быть поддержаны целевым снижением норм процентной ставки.субсидии, поддерживающие реальные деньги, и создание инструментов структурной денежно-кредитной политики обеспечат равные или частичные субсидии банкам на покрытие процентных потерь, вызванных снижением существующих процентных ставок по ипотечным кредитам.