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Reportero del diario: Chen Li Editor: Wei Wenyi

Entrando en la segunda mitad del año se han producido nuevos cambios en la financiación de las empresas inmobiliarias.

El 13 de agosto, CRIC publicó datos que muestran que en julio de este año, el monto total de financiamiento de 65 empresas inmobiliarias típicas fue de 52.346 millones de yuanes, un aumento del 63,8% mes a mes, y la escala de financiamiento de un solo mes alcanzó un nuevo alto desde 2024. Desde la perspectiva de la estructura de financiación, la financiación de la deuda interna de las empresas inmobiliarias en julio fue de 50.026 millones de yuanes, un aumento del 56,6% mes a mes y un aumento interanual del 12% la financiación de la deuda extranjera fue de 2.320 millones de yuanes; , un descenso interanual del 67,9%.

Sin embargo, en general, la financiación a las empresas inmobiliarias se ha mantenido débil este año. En los primeros siete meses de este año, el monto de financiación acumulado de 65 empresas inmobiliarias típicas fue de 267.847 millones de yuanes, una disminución interanual del 32%. El análisis del CRIC señaló que las ventas de bienes raíces aún no se han recuperado completamente, por lo que todavía hay empresas de bienes raíces que pueden estar expuestas a impagos de deuda en el futuro, y los problemas de liquidez aún requieren la atención de la industria.

Liu Shui, director de investigación corporativa del Instituto de Investigación de Índices de China, también dijo al reportero del Daily Economic News: "Dado que el mercado inmobiliario actual no ha mejorado significativamente, las instituciones financieras y otras expectativas para la industria aún son débiles".

El importe total de financiación de 65 empresas inmobiliarias alcanzó un nuevo máximo este año

Aunque el monto total de financiación de 65 empresas inmobiliarias típicas en julio alcanzó los 52.346 millones de yuanes, un aumento del 63,8% mes a mes, y la escala de financiación de un solo mes alcanzó un nuevo máximo desde 2024, aún así disminuyó un 9% interanual. -año tras año.

El periodista observó que entre la financiación de 65 empresas inmobiliarias típicas en julio, sólo Vanke recibió 32.666 millones de yuanes en préstamos bancarios, lo que representa más del 60%. En conjunto, en los primeros siete meses de este año, el monto de financiamiento de 65 empresas inmobiliarias típicas siguió reduciéndose, con un financiamiento acumulado total que ascendió a 267.847 millones de yuanes, una disminución interanual del 32%.

El 18 de julio, Vanke anunció que para satisfacer sus necesidades operativas, las subsidiarias de la compañía, Shenzhen Jiuzhou Real Estate Development Co., Ltd. y Chongqing Xipan Real Estate Co., Ltd., respectivamente, hipotecaron sus propiedades a bancos y obtuvieron financiamiento de los bancos. por un total de 14.728 millones de yuanes. Ambos tienen una duración de 4 años.

Anteriormente, el 11 de julio, Vanke también obtuvo otro préstamo y su filial Vanke Logistics Development Co., Ltd. solicitó un total de 2.741 millones de yuanes en préstamos de los bancos. Estos préstamos estaban garantizados mediante promesas de acciones e hipotecas de activos.

Sin embargo, cabe señalar que no todos los préstamos bancarios obtenidos por Vanke son préstamos nuevos. La mayoría de ellos son reemplazos de préstamos originales y se concentran principalmente a nivel de proyecto. Básicamente, no hay préstamos nuevos en bonos de crédito público. y deudas con el extranjero.

Además, empresas inmobiliarias como Yuexiu Real Estate y Poly Real Estate también emitieron financiación de deuda en julio.

Entre ellos, Yuexiu Real Estate es la empresa con la mayor escala de emisión de bonos. Solo en julio, completó la emisión de una nota prioritaria verde en el extranjero de 1,69 mil millones de yuanes y dos bonos corporativos por un total de 1,5 mil millones de yuanes, por un total de 3,19 mil millones de yuanes.

El 12 de julio, Yuexiu Real Estate emitió con éxito el primer tramo de bonos corporativos en 2024. La escala de emisión del tipo uno es de 500 millones de yuanes, la tasa de cupón es del 2,25%, el período de emisión es de 5 años y el múltiplo de suscripción es de 6,36 veces. ; la escala de emisión del tipo dos es de 10 mil millones, con una tasa de cupón del 2,75%, un período de emisión de 10 años y un múltiplo de suscripción de 1,29 veces.

Vale la pena mencionar que el 8 de agosto, Yuexiu Real Estate reveló que su subsidiaria de propiedad absoluta Guangzhou Urban Construction Development Co., Ltd. recibió la aprobación de la Asociación Nacional de Inversores Institucionales del Mercado Financiero para emitir deuda específica en el mercado interbancario chino. Instrumentos de financiación, la escala de emisión no excederá los 3 mil millones de yuanes. "La emisión de este instrumento de financiación de deuda específica proporcionará a la empresa una fuente adicional de financiación para satisfacer sus necesidades operativas y respaldar su estrategia de desarrollo a largo plazo".

Los datos del CRIC muestran que 65 empresas inmobiliarias típicas emitieron bonos por valor de 15.050 millones de yuanes en julio, una disminución del 2,9% mes a mes y una disminución interanual del 55,6%; el costo de financiación promedio fue del 2,85% mensual; descenso intermensual del 0,41% y un descenso interanual del 0,67%. "Dado que las empresas que emiten bonos a nivel nacional son principalmente empresas estatales como Shoukai, BBMG y Poly Real Estate, los costos de financiamiento interno se mantienen en un nivel bajo".

En términos de emisión adicional de acciones, China Communications Real Estate completó la emisión adicional de 51,6647 millones de acciones el 10 de julio, recaudando fondos totales de 444 millones de yuanes, y el monto neto después de deducir los gastos de emisión fue de 438 millones de yuanes. Además, el plan de emisión adicional de Rongsheng Development aún se encuentra bajo evaluación interna. Xiamen International Trade respondió a la consulta de la Bolsa de Valores de Shanghai sobre el plan de emisión adicional de la compañía el 6 de agosto.

“En general, la mayoría de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa siguen avanzando relativamente lentamente en las colocaciones privadas nacionales. Por ejemplo, Poly Development, Daming City y otros planes de emisión adicionales que han sido aprobados por la bolsa para su registro aún no se han completado. "Muchas empresas inmobiliarias han anunciado su rescisión de aumento fijo", señaló el análisis del CRIC.

Las instituciones financieras y otras instituciones financieras todavía tienen expectativas débiles para la industria.

Aunque la financiación interna de las empresas inmobiliarias mejoró en julio, la financiación exterior todavía no es optimista.

Los datos del CRIC muestran que en julio, la financiación de deuda extranjera de 65 empresas inmobiliarias típicas fue de sólo 2.320 millones de yuanes, una disminución interanual del 67,9%. Según estadísticas del Instituto de Investigación de Índices de China, en los primeros siete meses de este año, la escala de emisión de deuda extranjera por parte de empresas inmobiliarias fue de sólo 6.700 millones de yuanes, una disminución interanual del 39,5%. En un solo mes, las empresas inmobiliarias no emitieron nuevos bonos en mayo. En los meses restantes, sólo unas pocas empresas de alta calidad pudieron emitir bonos en el extranjero, por ejemplo, Yuexiu Properties, Swire Properties y Sun Hung Kai Properties. emitió bonos en el extranjero en julio.

"Dado que el mercado inmobiliario actual no ha mejorado significativamente, las instituciones financieras y otras expectativas para la industria siguen siendo débiles. Al mismo tiempo, cuanto más financiación tengan las empresas inmobiliarias, más deuda tendrán y mayor será el pago de la deuda. "La presión estará en el futuro. Algunas empresas se centrarán en operaciones sólidas y tomarán la iniciativa de reducir la escala de pasivos y reducir moderadamente el financiamiento", dijo Liu Shui a los periodistas.

Vale la pena señalar que en agosto hubo un lado positivo en la emisión de deuda en el extranjero por parte de empresas inmobiliarias, y algunas empresas inmobiliarias privadas incluso emitieron con éxito bonos en dólares estadounidenses.

Según China Real Estate News, Logan y KWG confiaron a JPMorgan Chase como asegurador exclusivo la refinanciación del préstamo del proyecto de lujo Kaiyue en Mid-Levels, Hong Kong. El préstamo se completó el 10 de agosto, recaudando un total de 1.050 millones de dólares. El préstamo se utilizará para respaldar el reembolso del préstamo y las operaciones de desarrollo del proyecto Kaiyue.

"Según noticias anteriores del mercado, este bono en dólares es un bono de colocación privada, que se utiliza para reemplazar los préstamos anticipados y respaldar el trabajo de seguimiento del proyecto Kaiyue. El costo de capital puede ser relativamente alto. Sin embargo, el proyecto actualmente se está vendiendo bien y tiene una estabilidad de flujo de caja relativamente fuerte, Liu Shui dijo que en el corto plazo, dado que el mercado de ventas aún está en proceso de tocar fondo y recuperarse, los riesgos de la deuda externa aún no se han eliminado y la emisión de deuda extranjera aún estará abierta. a unas pocas empresas inmobiliarias de alta calidad. Tomará tiempo para que el mercado general de financiación extranjera de empresas inmobiliarias se recupere.

Además, en términos de incumplimiento de la deuda, según el seguimiento de Oriental Jincheng, en julio se emitieron tres nuevos bonos de extensión de la deuda interna, con un saldo de bonos de 4.190 millones de yuanes. Las entidades involucradas fueron Xiamen Zhongjun, Xuhui Group y Contemporary Energy Saving Real. Estate Entre ellos, Xiamen Zhongjun Esta es la primera vez que Junwei extiende su deuda interna.

Los datos del CRIC muestran que en julio vencieron 19 bonos de empresas inmobiliarias, lo que ascendió a aproximadamente 26.700 millones de yuanes después de excluir la parte que se había canjeado por adelantado, una disminución del 42% intermensual. En agosto vencerán 26 bonos de empresas inmobiliarias, lo que ascenderá a aproximadamente 40.200 millones de yuanes después de excluir la parte que se ha canjeado por adelantado, un aumento del 51% intermensual.

Vale la pena señalar que en el primer semestre de este año, la escala de vencimiento de los bonos de las empresas inmobiliarias alcanzó los 279,9 mil millones de yuanes, mientras que la escala de emisión de bonos fue de sólo 96,1 mil millones de yuanes. Es obvio que los bonos recién emitidos no pueden cubrir los vencimientos de la deuda anterior. . No solo eso, afectada por la extensión de la deuda de las empresas inmobiliarias en los últimos años, según el seguimiento del CRIC, la escala de vencimiento de bonos de las empresas inmobiliarias superará los 500 mil millones de yuanes en 2025, un aumento interanual del 7% en comparación. hasta 2024.

"En general, dado que la financiación reciente de las empresas inmobiliarias sigue siendo relativamente lenta y las ventas de bienes raíces no se han recuperado por completo, todavía hay empresas inmobiliarias que pueden estar expuestas a impagos de deuda en el futuro, y los problemas de liquidez aún requieren la atención de la industria. " Análisis CRIC Se señala que el "final" que pueden enfrentar las diferentes empresas inmobiliarias también es diferente.

Especialmente para las empresas inmobiliarias que están en peligro, aunque existe el apoyo del mecanismo de coordinación financiera, cuando los bancos manejan garantías hipotecarias de préstamos, la mayoría de las empresas inmobiliarias que están en peligro tienen menos objetivos para los préstamos hipotecarios, y todavía es relativamente difícil obtener préstamos bancarios bajo el mecanismo orientado al mercado. "Para este tipo de empresas, se recomienda que los departamentos pertinentes aumenten la intensidad y la velocidad de la liquidación, utilicen medios basados ​​en el mercado para permitir que las compañías de seguros realicen la reestructuración de la deuda o la liquidación por quiebra lo antes posible y logren una remodelación del valor mediante la reestructuración de la deuda. lo cual es una manera efectiva de resolver los actuales problemas crediticios de la industria", analizó Kerui.

Para las empresas inmobiliarias que aún pueden operar normalmente, el CRIC cree que la máxima prioridad es aprovechar las políticas para garantizar la continuidad de la deuda, como a través de políticas de apoyo a la mejora crediticia, el uso de herramientas de protección crediticia, garantías de responsabilidad conjunta y otros métodos de mejora crediticia para lograr " pedir prestado nuevo y pagar el viejo". "También podemos revitalizar las propiedades operativas mediante la emisión de ABS, REIT, etc., e intentar activamente préstamos inmobiliarios operativos para reembolsar los préstamos existentes y los bonos del mercado abierto.

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