berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Reporter jurnal: Chen Li Editor: Wei Wenyi

Memasuki paruh kedua tahun ini, perubahan baru terjadi pada pembiayaan perusahaan real estate.

Pada 13 Agustus, CRIC merilis data yang menunjukkan bahwa pada bulan Juli tahun ini, total jumlah pembiayaan 65 perusahaan real estat biasa adalah 52,346 miliar yuan, meningkat 63,8% bulan ke bulan, dan skala pembiayaan satu bulan mencapai titik baru. tinggi sejak tahun 2024. Dari segi struktur pembiayaan, pembiayaan utang dalam negeri untuk perusahaan real estat pada bulan Juli adalah 50,026 miliar yuan, meningkat sebesar 56,6% bulan ke bulan dan peningkatan tahun ke tahun sebesar 12%; , penurunan tahun-ke-tahun sebesar 67,9%.

Namun, secara keseluruhan, pembiayaan untuk perusahaan real estat masih lesu pada tahun ini. Dalam tujuh bulan pertama tahun ini, jumlah pembiayaan kumulatif dari 65 perusahaan real estat biasa adalah 267,847 miliar yuan, turun 32% dibandingkan tahun lalu. Analisis CRIC menunjukkan bahwa penjualan real estat belum sepenuhnya pulih, sehingga masih ada perusahaan real estat yang mungkin terkena gagal bayar utang di masa depan, dan masalah likuiditas masih memerlukan perhatian industri.

Liu Shui, direktur riset korporat di China Index Research Institute, juga mengatakan kepada reporter Daily Economic News: "Karena pasar real estat saat ini belum membaik secara signifikan, lembaga keuangan dan ekspektasi lainnya terhadap industri ini masih lemah."

Jumlah total pembiayaan 65 perusahaan real estate mencapai titik tertinggi baru tahun ini

Meskipun jumlah total pembiayaan 65 perusahaan real estate pada bulan Juli mencapai 52,346 miliar yuan, peningkatan bulan ke bulan sebesar 63,8%, dan skala pembiayaan satu bulan mencapai titik tertinggi baru sejak tahun 2024, jumlah tersebut masih mengalami penurunan sebesar 9% tahun -pada tahun.

Reporter tersebut memperhatikan bahwa di antara pembiayaan 65 perusahaan real estat pada bulan Juli, Vanke sendiri menerima pinjaman bank sebesar 32,666 miliar yuan, yang mencakup lebih dari 60%. Secara kumulatif, dalam tujuh bulan pertama tahun ini, jumlah pembiayaan 65 perusahaan real estate masih menyusut, dengan total pembiayaan kumulatif sebesar 267,847 miliar yuan, turun 32% dibandingkan tahun lalu.

Pada tanggal 18 Juli, Vanke mengumumkan bahwa untuk memenuhi kebutuhan operasionalnya, anak perusahaan perusahaan, Shenzhen Jiuzhou Real Estate Development Co., Ltd. dan Chongqing Xipan Real Estate Co., Ltd. masing-masing menggadaikan kepemilikan tanah mereka ke bank dan memperoleh pembiayaan bank sebesar total 14,728 miliar yuan. Keduanya 4 tahun.

Sebelumnya, pada 11 Juli, Vanke juga memperoleh pinjaman lain. Vanke dan anak perusahaan induknya Vanke Logistics Development Co., Ltd. mengajukan pinjaman senilai total 2,741 miliar yuan dari bank.

Namun perlu diperhatikan bahwa tidak semua pinjaman bank yang diperoleh Vanke merupakan pinjaman baru, sebagian besar merupakan pengganti pinjaman awal, dan sebagian besar terkonsentrasi pada tingkat proyek. Pada dasarnya tidak ada pinjaman baru dalam obligasi kredit publik dan utang luar negeri.

Selain itu, perusahaan real estate seperti Yuexiu Real Estate dan Poly Real Estate juga menerbitkan pembiayaan utang pada bulan Juli.

Diantaranya, Yuexiu Real Estate adalah perusahaan dengan skala penerbitan obligasi terbesar. Pada bulan Juli saja, mereka menyelesaikan penerbitan satu surat utang prioritas hijau di luar negeri senilai 1,69 miliar yuan dan dua obligasi korporasi senilai 1,5 miliar yuan, dengan total 3,19 miliar yuan.

Pada 12 Juli, Yuexiu Real Estate berhasil menerbitkan obligasi korporasi tahap pertama pada tahun 2024. Skala penerbitan jenis pertama adalah 500 juta yuan, tingkat kupon 2,25%, jangka waktu penerbitan 5 tahun, dan kelipatan berlangganan 6,36 kali; skala penerbitan jenis kedua adalah 10 miliar, dengan tingkat kupon 2,75%, jangka waktu penerbitan 10 tahun, dan kelipatan berlangganan 1,29 kali.

Perlu disebutkan bahwa pada tanggal 8 Agustus, Yuexiu Real Estate mengungkapkan bahwa anak perusahaan yang sepenuhnya dimilikinya, Guangzhou Urban Construction Development Co., Ltd. telah menerima persetujuan dari Asosiasi Nasional Investor Institusi Pasar Keuangan untuk menerbitkan utang yang ditargetkan di pasar antar bank Tiongkok. Instrumen pembiayaan, skala penerbitannya tidak boleh melebihi 3 miliar yuan. “Penerbitan instrumen pembiayaan utang yang ditargetkan ini akan memberikan sumber pendanaan tambahan bagi perseroan untuk memenuhi kebutuhan operasional dan mendukung strategi pengembangan jangka panjangnya.”

Data CRIC menunjukkan bahwa 65 perusahaan real estat pada umumnya menerbitkan obligasi sebesar 15,05 miliar yuan pada bulan Juli, penurunan sebesar 2,9% bulan ke bulan dan penurunan tahun ke tahun sebesar 55,6%; biaya pendanaan rata-rata adalah 2,85%, sebulan penurunan secara bulanan sebesar 0,41% dan penurunan secara tahunan sebesar 0,67%. “Karena perusahaan yang menerbitkan obligasi di dalam negeri sebagian besar adalah badan usaha milik negara seperti Shoukai, BBMG, dan Poly Real Estate, biaya pembiayaan dalam negeri tetap rendah.”

Dalam hal penerbitan tambahan saham, China Communications Real Estate menyelesaikan penerbitan tambahan 51,6647 juta saham pada 10 Juli, mengumpulkan total dana sebesar 444 juta yuan, dan jumlah bersih setelah dikurangi biaya penerbitan adalah 438 juta yuan. Selain itu, rencana penerbitan tambahan Rongsheng Development masih dalam evaluasi internal. Xiamen International Trade menanggapi pertanyaan Bursa Efek Shanghai tentang rencana penerbitan tambahan perusahaan pada 6 Agustus.

“Secara keseluruhan, sebagian besar emiten real estate masih lamban dalam memajukan private penempatan domestiknya. Misalnya Poly Development, Daming City dan rencana penerbitan tambahan lainnya yang telah disetujui oleh bursa untuk pendaftaran belum selesai. , banyak perusahaan real estate telah mengumumkan penghentian Kenaikan tetap." Analisis CRIC menunjukkan.

Lembaga keuangan dan lembaga keuangan lainnya masih memiliki ekspektasi yang lemah terhadap industri ini

Meskipun pembiayaan dalam negeri untuk perusahaan real estat membaik pada bulan Juli, pembiayaan luar negeri masih belum optimis.

Data CRIC menunjukkan bahwa pada bulan Juli, pembiayaan utang luar negeri dari 65 perusahaan real estate hanya sebesar 2,32 miliar yuan, turun 67,9% dibandingkan tahun lalu. Menurut statistik dari China Index Research Institute, dalam tujuh bulan pertama tahun ini, skala penerbitan utang luar negeri oleh perusahaan real estate hanya 6,7 ​​miliar yuan, turun 39,5% dibandingkan tahun lalu. Dalam satu bulan, perusahaan real estate tidak menerbitkan obligasi baru di bulan Mei. Di bulan-bulan tersisa, hanya beberapa perusahaan berkualitas tinggi yang berhasil menerbitkan obligasi luar negeri, misalnya Yuexiu Properties, Swire Properties, dan Sun Hung Kai Properties menerbitkan obligasi luar negeri pada bulan Juli.

“Karena pasar real estat saat ini belum membaik secara signifikan, lembaga keuangan dan ekspektasi lainnya terhadap industri ini masih lemah. Pada saat yang sama, semakin banyak pembiayaan yang dimiliki perusahaan real estat, semakin banyak utang yang mereka miliki, dan semakin besar pula pembayaran utangnya. tekanan akan terjadi di masa depan. Beberapa perusahaan fokus pada operasi yang sehat dan akan mengambil inisiatif untuk mengurangi skala kewajiban dan mengurangi pembiayaan secara moderat,” kata Liu Shui kepada wartawan.

Perlu dicatat bahwa pada bulan Agustus, terdapat sisi positif dari penerbitan utang luar negeri perusahaan real estat, dan beberapa perusahaan real estat swasta bahkan berhasil menerbitkan obligasi dolar AS.

Menurut China Real Estate News, Logan dan KWG menugaskan JPMorgan Chase sebagai penjamin emisi eksklusif untuk mengatur pembiayaan kembali pinjaman proyek Kaiyue, sebuah properti mewah di Mid-Levels, Hong Kong. Pinjaman ini diselesaikan pada 10 Agustus, menghasilkan total dana sebesar US$1,05 miliar. Pinjaman ini akan digunakan untuk mendukung pembayaran kembali pinjaman dan operasi pengembangan proyek Kaiyue.

Berdasarkan berita pasar sebelumnya, obligasi USD ini adalah obligasi penempatan swasta, digunakan untuk menggantikan pinjaman awal dan mendukung pekerjaan lanjutan proyek Kaiyue. Biaya modalnya mungkin relatif tinggi. Namun, proyek tersebut saat ini laris manis dan memiliki stabilitas arus kas yang relatif kuat. "Liu Shui mengatakan bahwa dalam jangka pendek, karena pasar penjualan masih dalam proses mencapai titik terendah dan pemulihan, dan risiko utang luar negeri belum teratasi, penerbitan utang luar negeri akan tetap dilakukan. terbuka untuk sejumlah kecil perusahaan real estat berkualitas tinggi, dan akan memerlukan waktu agar pasar pembiayaan luar negeri secara keseluruhan dapat dikuasai oleh perusahaan real estat.

Selain itu, dalam hal gagal bayar utang, menurut pemantauan Oriental Jincheng, tiga obligasi perpanjangan utang dalam negeri baru diterbitkan pada bulan Juli, dengan saldo obligasi sebesar 4,19 miliar yuan. Entitas yang terlibat adalah Xiamen Zhongjun, Xuhui Group dan Contemporary Energy Saving Real Estate.Diantaranya, Xiamen Zhongjun Ini adalah pertama kalinya Junwei memperpanjang utang dalam negerinya.

Data CRIC menunjukkan bahwa 19 obligasi perusahaan real estate jatuh tempo pada bulan Juli, yaitu sekitar 26,7 miliar yuan setelah tidak termasuk bagian yang telah ditebus di muka, penurunan sebesar 42% bulan ke bulan. Akan ada 26 obligasi perusahaan real estat yang jatuh tempo pada bulan Agustus, yang jumlahnya sekitar 40,2 miliar yuan setelah tidak termasuk bagian yang telah ditebus di muka, meningkat sebesar 51% dari bulan ke bulan.

Perlu dicatat bahwa pada paruh pertama tahun ini, skala jatuh tempo obligasi perusahaan real estat mencapai 279,9 miliar yuan, sedangkan skala penerbitan obligasi hanya 96,1 miliar yuan. Jelas bahwa obligasi yang baru diterbitkan tidak dapat menutupi jatuh tempo utang lama . Tidak hanya itu, akibat dampak perpanjangan utang perusahaan real estat dalam beberapa tahun terakhir, menurut pemantauan CRIC, skala obligasi jatuh tempo perusahaan real estat akan melebihi 500 miliar yuan pada tahun 2025, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 7% dibandingkan tahun 2024.

“Secara keseluruhan, karena pembiayaan perusahaan real estat saat ini masih relatif lesu, dan penjualan real estat belum sepenuhnya pulih, masih ada perusahaan real estat yang mungkin terkena gagal bayar utang di masa depan, dan masalah likuiditas masih memerlukan perhatian industri. ." Analisis CRIC Disebutkan bahwa "permainan akhir" yang mungkin dihadapi berbagai perusahaan real estat juga berbeda.

Khusus untuk perusahaan real estate yang dalam bahaya, meskipun terdapat dukungan mekanisme koordinasi pembiayaan, ketika bank menangani pinjaman hipotek dan penjaminan gadai, sebagian besar perusahaan real estate yang dalam bahaya memiliki target pinjaman hipotek yang lebih kecil, dan itu adalah masih relatif sulit memperoleh pinjaman bank dengan mekanisme berorientasi pasar. “Untuk perusahaan seperti itu, disarankan agar departemen terkait meningkatkan intensitas dan kecepatan likuidasi, dan menggunakan cara berbasis pasar untuk memungkinkan perusahaan asuransi mewujudkan restrukturisasi utang atau likuidasi kebangkrutan sesegera mungkin. Membentuk kembali nilai melalui restrukturisasi utang adalah cara yang efektif untuk memecahkan masalah kredit industri saat ini." Kerui menganalisis.

Bagi perusahaan real estate yang masih dapat beroperasi secara normal, CRIC percaya bahwa prioritas utama adalah memahami kebijakan untuk menjamin kelangsungan utang, seperti melalui kebijakan dukungan peningkatan kredit, penggunaan alat perlindungan kredit, jaminan tanggung jawab bersama dan metode peningkatan kredit lainnya untuk mencapai " meminjam yang baru dan membayar kembali yang lama". "Kami juga dapat merevitalisasi properti yang beroperasi melalui penerbitan ABS, REITs, dll., dan secara aktif mencoba mengoperasikan pinjaman properti untuk membayar kembali pinjaman yang ada dan obligasi pasar terbuka.

berita ekonomi harian