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ジャーナル記者: チェン・リー 編集者: ウェイ・ウェンイー

今年も下半期に入り、不動産会社の資金調達に新たな変化が起きている。

CRICは8月13日、今年7月の代表的な不動産会社65社の融資総額が523億4,600万元で、前月比63.8％増加し、単月の融資規模が過去最高を記録したことを示すデータを発表した。 2024年以来の高水準。資金調達構造の観点から見ると、7月の不動産会社の国内借入額は500億2,600万元で前月比56.6%増、海外借入額は23億2,000万元で前年同月比12%増となった。 、前年同期比67.9％減少しました。

しかし、全体としては、不動産会社への融資は今年も低迷が続いている。今年1～7月の代表的な不動産会社65社の累計融資額は2678億4700万元で、前年同期比32％減少した。 CRICの分析では、不動産販売がまだ完全に回復していないため、将来的に債務不履行に陥る可能性のある不動産会社が依然として存在しており、流動性の問題には依然として業界の注意が必要であると指摘した。

中国指数研究所の企業調査部長、劉水氏もデイリー・エコノミック・ニュースの記者に対し、「現在の不動産市場は大幅に改善していないため、金融機関やその他の業界に対する期待は依然として弱い」と語った。

不動産会社65社の融資総額が今年過去最高を更新

7月の代表的な不動産会社65社の融資総額は前月比63.8%増の523億4,600万元に達し、単月の融資規模は2024年以来最高を更新したものの、依然として前年比9%減となった。 -年中。

記者は、7月に代表的な不動産会社65社への融資のうち、万科だけが326億6,600万元の銀行融資を受けており、60％以上を占めていることに気づいた。今年1-7月の累計では、典型的な不動産会社65社の融資額は依然として縮小しており、累計融資総額は2678億4,700万元で、前年同期比32％減少した。

7月18日、万科は経営ニーズを満たすため、子会社の深セン九州不動産開発有限公司と重慶西盤不動産有限公司がそれぞれ保有する土地を銀行に抵当に入れ、銀行融資を得たと発表した。総額は147億2,800万元、どちらも4年間。

これに先立ち、7月11日には万科とその持株会社である万科物流発展有限公司も銀行から総額27億4,100万元の融資を申請しており、これらの融資は株式担保と資産抵当によって保証されていた。

ただし、万科が取得した銀行融資のすべてが新規融資であるわけではなく、そのほとんどがプロジェクトレベルに集中していることを指摘しておく必要がある。基本的に公的信用債券による新規融資は存在しない。そして海外への借金。

さらに、越秀地産や保利地産などの不動産会社も7月に負債融資を実行した。

このうち越秀不動産は、7月だけで海外グリーン優先債1件16億9000万元、社債2件計15億元の合計31億9000万元の発行を完了した企業である。

7月12日、越秀不動産は2024年第1回社債の発行に成功した。第1回の発行規模は5億元、クーポンレートは2.25％、発行期間は5年、募集倍率は6.36倍である。第 2 種の発行規模は 100 億、表面利率は 2.75%、発行期間は 10 年、募集倍率は 1.29 倍です。

8月8日、越秀不動産は、その完全子会社である広州都市建設開発有限公司が中国の銀行間市場で対象債券を発行することについて全国金融市場機関投資家協会から承認を得たことを明らかにしたことは注目に値する。融資手段、発行規模は30億元を超えてはならない。 「この対象を絞った負債融資手段の発行は、同社に運営上のニーズを満たし、長期的な発展戦略をサポートするための追加の資金源を提供することになる。」

CRICのデータによると、一般的な不動産会社65社が7月に社債を発行した額は150億5000万元で、前月比2.9%減、前年比55.6%減で、月平均調達コストは2.85%であった。前月比0.41%減、前年同月比0.67%減。 「国内で債券を発行する企業はショウカイ、BBMG、ポリ・リアル・エステートといった国有企業が中心であるため、国内の資金調達コストは依然として低い水準にある。」

株式の追加発行に関しては、中国通信不動産は7月10日に5,166万4,700株の追加発行を完了し、調達総額は4億4,400万元となり、発行費用を差し引いた純額は4億3,800万元となった。さらに、栄勝発展の追加発行計画はまだ内部評価中であると、アモイ国際貿易は8月6日に同社の追加発行計画に関する上海証券取引所の調査に回答した。

「全体として、ほとんどの上場不動産会社は国内私募の推進が依然として遅れている。例えば、保利開発、大明城、その他の追加発行計画は登録取引所によって承認されているがまだ完了していない。同時​​に、 、多くの不動産会社が定額増額の終了を発表している」とCRIC分析は指摘。

金融機関などの業界への期待は依然として弱い

不動産会社の国内資金調達は7月に改善したが、海外資金調達は依然として楽観的ではない。

CRICのデータによると、7月の代表的な不動産会社65社の海外借入資金調達額はわずか23億2000万元で、前年同月比67.9％減となった。中国指数研究院の統計によると、今年1-7月の不動産会社の対外債券発行規模は67億元にとどまり、前年同期比39.5％減少した。単月で見ると、不動産会社は5月に新規債券を発行しなかったが、残りの数か月で海外債券を発行できたのは、Yuexiu Properties、Swire Properties、Sun Hung Kai Propertiesなど少数の優良企業だけだった。 7月には海外債券を発行。

「現在の不動産市場は大きく改善していないため、金融機関などの不動産業界に対する期待は依然として弱い。同時に、不動産会社の融資額が増えれば増えるほど負債が増え、返済額も増加する」一部の企業は健全な経営に注力し、負債規模の削減と資金調達の適度な削減に率先して取り組むだろう」と劉水氏は記者団に語った。

注目すべきは、8月には不動産会社の海外債券発行にプラスの面があり、一部の民間不動産会社が米ドル債券の発行に成功したこともある。

China Real Estate Newsによると、ローガンとKWGは、香港ミッドレベルの高級不動産であるKaiyueプロジェクトの融資の借り換えを手配するための専属引受会社としてJPモルガン・チェースに委託した。この融資は8月10日に完了し、総額10億5,000万米ドルを調達し、融資返済と開越プロジェクトの開発事業の支援に使用される。

「以前の市場ニュースによると、この米ドル債は私募債であり、初期の融資を置き換え、Kaiyueプロジェクトのフォローアップ作業を支援するために使用されます。資本コストは比較的高いかもしれません。しかし、プロジェクトは現在順調に売れており、劉水氏は、「短期的には、販売市場は依然として底入れと回復の過程にあり、海外債券のリスクはまだ解消されていないため、海外債券の発行は引き続き行われるだろう」と述べた。少数の優良な不動産会社に開かれており、不動産会社の海外融資市場全体が回復するには時間がかかるだろう。

さらに、債務不履行に関しては、東方金城の監視によれば、7月に3件の新たな国内債務延長債が発行され、債券残高は41億9000万元となった。関与した主体は、厦門中軍、徐匯集団、現代省エネリアルである。その中には厦門中軍も含まれており、ジュンウェイが国内債務を拡大するのはこれが初めてである。

CRICのデータによると、7月に満期を迎えた不動産会社社債は19社で、繰り上げ償還分を除くと約267億元となり、前月比42％減少した。 8月に満期を迎える不動産会社債は26社あり、繰り上げ償還分を除くと約402億元となり、前月比51％増加する。

注目すべきは、今年上半期の不動産会社社債の満期規模が2,799億元に達したのに対し、社債発行規模はわずか961億元であり、新規発行社債では古い社債の満期をカバーできないことは明らかである。 。それだけでなく、近年の不動産会社の債務延長の影響により、CRICモニタリングによれば、不動産会社の満期債券の規模は2025年に5,000億元を超え、前年比で増加する見込みである。 2024 年と比較して 7%。

「全体として、最近の不動産会社の資金調達は依然相対的に低迷しており、不動産販売も完全に回復していないため、将来債務不履行に陥る可能性のある不動産会社が依然として存在しており、流動性の問題には依然として業界の注意が必要である」 」 CRIC分析 不動産会社が異なれば直面する可能性のある「最終局面」も異なると指摘されている。

特に経営危機にある不動産会社に対しては、融資調整機構の支援はあるものの、銀行が住宅ローンや質権保証を扱う場合、経営危機にある不動産会社の多くは住宅ローンの対象が少なく、市場指向のメカニズムの下で銀行融資を受けるのは依然として比較的困難です。 「このような企業については、関係部門が清算の強度と速度を高め、市場ベースの手段を用いて保険会社ができるだけ早く債務再編または破産清算を実現できるようにすることが推奨される。債務再編による価値の再形成は効果的な方法である」現在の業界の信用問題を解決するためだ」とケルイ氏は分析した。

CRICでは、正常に事業を継続できる不動産会社に対しては、「信用補完支援策、信用保護ツール、連帯責任保証等の信用補完手段の活用など、債務継続を確保するための方策を把握し、」を達成することが最優先であると考えています。また、ABSやREIT等の発行を通じて運営不動産を活性化し、既存ローンや公開市場債券の返済に向けた運営不動産ローンの活用にも積極的に挑戦していきます。

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