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Repórter do jornal: Chen Li Editor: Wei Wenyi

A entrar no segundo semestre, novas alterações ocorreram no financiamento das empresas imobiliárias.

Em 13 de agosto, o CRIC divulgou dados mostrando que em julho deste ano, o valor total do financiamento de 65 empresas imobiliárias típicas foi de 52,346 bilhões de yuans, um aumento de 63,8% em relação ao mês anterior, e a escala de financiamento de um único mês atingiu um novo alta desde 2024. Do ponto de vista da estrutura de financiamento, o financiamento da dívida interna das empresas imobiliárias em julho foi de 50,026 bilhões de yuans, um aumento de 56,6% em relação ao mês anterior e um aumento anual de 12%, o financiamento da dívida externa foi de 2,32 bilhões de yuans; , uma diminuição homóloga de 67,9%.

No entanto, no geral, o financiamento às empresas imobiliárias permaneceu lento este ano. Nos primeiros sete meses deste ano, o montante acumulado de financiamento de 65 empresas imobiliárias típicas foi de 267,847 bilhões de yuans, uma redução anual de 32%. A análise do CRIC apontou que as vendas imobiliárias ainda não recuperaram totalmente, pelo que ainda existem empresas imobiliárias que poderão estar expostas a incumprimentos de dívida no futuro, e as questões de liquidez ainda requerem a atenção do setor.

Liu Shui, diretor de pesquisa corporativa do China Index Research Institute, também disse ao repórter do Daily Economic News: “Como o atual mercado imobiliário não melhorou significativamente, as instituições financeiras e outras expectativas para a indústria ainda são fracas”.

O valor total do financiamento de 65 imobiliárias atingiu novo máximo este ano

Embora o valor total do financiamento de 65 empresas imobiliárias típicas em julho tenha atingido 52,346 bilhões de yuans, um aumento de 63,8% mês a mês, e a escala de financiamento mensal tenha atingido um novo máximo desde 2024, ainda diminuiu 9% ano -no ano.

O repórter notou que entre os financiamentos de 65 empresas imobiliárias típicas em julho, só Vanke recebeu 32,666 bilhões de yuans em empréstimos bancários, representando mais de 60%. Cumulativamente, nos primeiros sete meses deste ano, o montante de financiamento de 65 empresas imobiliárias típicas ainda estava diminuindo, com o financiamento total acumulado totalizando 267,847 bilhões de yuans, uma redução anual de 32%.

Em 18 de julho, Vanke anunciou que, para atender às suas necessidades operacionais, as subsidiárias da empresa Shenzhen Jiuzhou Real Estate Development Co., Ltd. e Chongqing Xipan Real Estate Co., Ltd. para um total de 14,728 bilhões de yuans. Ambos são de 4 anos.

Anteriormente, em 11 de julho, a Vanke também obteve outro empréstimo e sua subsidiária Vanke Logistics Development Co., Ltd. solicitou um total de 2,741 bilhões de yuans em empréstimos de bancos.

No entanto, importa salientar que nem todos os empréstimos bancários obtidos por Vanke são novos empréstimos. A maioria deles são substituições de empréstimos originais e estão concentrados principalmente ao nível do projecto. Basicamente, não existem novos empréstimos em títulos de crédito público. e dívidas externas.

Além disso, empresas imobiliárias como Yuexiu Real Estate e Poly Real Estate também emitiram financiamento de dívida em julho.

Entre eles, a Yuexiu Real Estate é a empresa com a maior escala de emissão de títulos. Só em julho, concluiu a emissão de uma nota prioritária verde no exterior de 1,69 bilhão de yuans e dois títulos corporativos totalizando 1,5 bilhão de yuans, totalizando 3,19 bilhões de yuans.

Em 12 de julho, a Yuexiu Real Estate emitiu com sucesso a primeira tranche de títulos corporativos em 2024. A escala de emissão do tipo um é de 500 milhões de yuans, a taxa de cupom é de 2,25%, o período de emissão é de 5 anos e o múltiplo de subscrição é de 6,36 vezes ;a escala de emissão do tipo dois é de 10 bilhões, com taxa de cupom de 2,75%, prazo de emissão de 10 anos e múltiplo de subscrição de 1,29 vezes.

Vale ressaltar que em 8 de agosto, a Yuexiu Real Estate divulgou que sua subsidiária integral Guangzhou Urban Construction Development Co., Ltd. recebeu aprovação da Associação Nacional de Investidores Institucionais do Mercado Financeiro para emitir dívida direcionada no mercado interbancário chinês. Instrumentos de financiamento, a escala de emissão não deverá exceder 3 bilhões de yuans. "A emissão deste instrumento de financiamento de dívida direcionado proporcionará à empresa uma fonte adicional de financiamento para satisfazer as suas necessidades operacionais e apoiar a sua estratégia de desenvolvimento a longo prazo."

Os dados do CRIC mostram que 65 empresas imobiliárias típicas emitiram títulos de 15,05 bilhões de yuans em julho, uma diminuição de 2,9% em relação ao mês anterior e uma redução anual de 55,6%, o custo médio de financiamento foi de 2,85% por mês; -redução homóloga de 0,41% e diminuição homóloga de 0,67%. “Uma vez que as empresas que emitem obrigações no mercado interno são principalmente empresas estatais, como Shoukai, BBMG e Poly Real Estate, os custos de financiamento interno permanecem num nível baixo.”

Em termos de emissão adicional de ações, a China Communications Real Estate concluiu a emissão adicional de 51,6647 milhões de ações em 10 de julho, levantando fundos totais de 444 milhões de yuans, e o valor líquido após dedução das despesas de emissão foi de 438 milhões de yuans. Além disso, o plano de emissão adicional da Rongsheng Development ainda está sob avaliação interna. A Xiamen International Trade respondeu à consulta da Bolsa de Valores de Xangai sobre o plano de emissão adicional da empresa em 6 de agosto.

“No geral, a maioria das empresas imobiliárias listadas ainda são relativamente lentas no avanço das colocações privadas nacionais. Por exemplo, Poly Development, Daming City e outros planos de emissão adicionais que foram aprovados pela bolsa para registro ainda não foram concluídos. , muitas empresas imobiliárias anunciaram seu encerramento." Apontou a análise do CRIC.

As instituições financeiras e outras instituições financeiras ainda têm expectativas fracas para a indústria

Embora o financiamento interno das empresas imobiliárias tenha melhorado em Julho, o financiamento externo ainda não é optimista.

Os dados do CRIC mostram que, em julho, o financiamento da dívida externa de 65 empresas imobiliárias típicas foi de apenas 2,32 bilhões de yuans, uma redução anual de 67,9%. De acordo com estatísticas do China Index Research Institute, nos primeiros sete meses deste ano, a escala de emissão de dívida externa por empresas imobiliárias foi de apenas 6,7 mil milhões de yuans, uma diminuição anual de 39,5%. Olhando para um único mês, as empresas imobiliárias não emitiram novos títulos em maio. Nos meses restantes, apenas algumas empresas de alta qualidade conseguiram emitir títulos estrangeiros com sucesso. emitiu títulos estrangeiros em julho.

“Como o atual mercado imobiliário não melhorou significativamente, as instituições financeiras e outras expectativas para o setor ainda são fracas. Ao mesmo tempo, quanto mais financiamento as empresas imobiliárias tiverem, mais dívidas terão e maior será o reembolso da dívida. haverá pressão no futuro. Algumas empresas se concentrarão em operações sólidas e tomarão a iniciativa de reduzir a escala dos passivos e reduzir moderadamente o financiamento", disse Liu Shui aos repórteres.

É importante notar que, em Agosto, houve um lado positivo na emissão de dívida externa de empresas imobiliárias, e algumas empresas imobiliárias privadas até emitiram com sucesso obrigações em dólares americanos.

De acordo com o China Real Estate News, Logan e KWG confiaram ao JPMorgan Chase como subscritor exclusivo para providenciar o refinanciamento do empréstimo do projeto de luxo Kaiyue em Mid-Levels, Hong Kong. O empréstimo foi concluído em 10 de agosto, arrecadando um total de 1,05 bilhão de dólares. O empréstimo será usado para apoiar o reembolso do empréstimo e as operações de desenvolvimento do projeto Kaiyue.

"Com base em notícias anteriores do mercado, este título em dólares americanos é um título de colocação privada, usado para substituir empréstimos iniciais e apoiar o trabalho de acompanhamento do projeto Kaiyue. O custo de capital pode ser relativamente alto. No entanto, o projeto está atualmente vendendo bem e tem uma estabilidade de fluxo de caixa relativamente forte, Liu Shui disse que, no curto prazo, como o mercado de vendas ainda está em processo de atingir o fundo do poço e se recuperar, os riscos da dívida externa ainda não foram eliminados e a emissão de dívida externa ainda estará aberta. para algumas empresas imobiliárias de alta qualidade Levará algum tempo para que o mercado global de financiamento de empresas imobiliárias no exterior se recupere.

Além disso, em termos de incumprimento da dívida, de acordo com o acompanhamento da Oriental Jincheng, foram emitidos três novos títulos de extensão da dívida interna em julho, envolvendo um saldo de títulos de 4,19 mil milhões de yuan. As entidades envolvidas foram Xiamen Zhongjun, Grupo Xuhui e Contemporary Energy Saving Real. Estate Entre eles, Xiamen Zhongjun Esta é a primeira vez que Junwei estende sua dívida interna.

Os dados do CRIC mostram que 19 títulos de empresas imobiliárias venceram em julho, o que foi de aproximadamente 26,7 bilhões de yuans após excluir a parcela que foi resgatada antecipadamente, uma queda de 42% em relação ao mês anterior. Haverá 26 títulos de empresas imobiliárias com vencimento em agosto, que serão de aproximadamente 40,2 bilhões de yuans após excluir a parcela que foi resgatada antecipadamente, um aumento de 51% em relação ao mês anterior.

É importante notar que no primeiro semestre deste ano, a escala de vencimento dos títulos de empresas imobiliárias atingiu 279,9 bilhões de yuans, enquanto a escala de emissão de títulos foi de apenas 96,1 bilhões de yuans. É óbvio que os títulos recém-emitidos não podem cobrir os vencimentos de dívidas antigas. . Além disso, afetado pela extensão da dívida das empresas imobiliárias nos últimos anos, de acordo com o monitoramento do CRIC, a escala de títulos vencidos das empresas imobiliárias excederá 500 bilhões de yuans em 2025, um aumento anual de 7% em comparação para 2024.

“No geral, uma vez que o financiamento recente das empresas imobiliárias ainda é relativamente lento e as vendas de imóveis não se recuperaram totalmente, ainda existem empresas imobiliárias que podem estar expostas a incumprimentos de dívida no futuro, e as questões de liquidez ainda requerem a atenção da indústria ." Análise CRIC Aponta-se que o "final do jogo" que diferentes empresas imobiliárias podem enfrentar também é diferente.

Especialmente para as empresas imobiliárias que estão em perigo, embora haja o apoio do mecanismo de coordenação de financiamento, quando os bancos lidam com garantias hipotecárias de empréstimos, a maioria das empresas imobiliárias que estão em perigo têm menos alvos para empréstimos hipotecários, e ainda é relativamente difícil obter empréstimos bancários no âmbito do mecanismo orientado para o mercado. "Para este tipo de empresas, recomenda-se que os departamentos relevantes aumentem a intensidade e a velocidade da liquidação, utilizem meios baseados no mercado para permitir que as companhias de seguros realizem a reestruturação da dívida ou a liquidação da falência o mais rapidamente possível e consigam a remodelação do valor através da reestruturação da dívida, que é uma forma eficaz de resolver os atuais problemas de crédito da indústria." Kerui analisou.

Para as empresas imobiliárias que ainda podem operar normalmente, o CRIC acredita que a principal prioridade é compreender as políticas para garantir a continuidade da dívida, como por meio de políticas de apoio ao reforço de crédito, usando ferramentas de proteção de crédito, garantias de responsabilidade solidária e outros métodos de reforço de crédito para alcançar " emprestando novos e pagando os antigos". "Também podemos revitalizar propriedades operacionais através da emissão de ABS, REITs, etc., e tentar ativamente operar empréstimos imobiliários para pagar empréstimos existentes e títulos do mercado aberto.

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