Esperti: La pressione sui residenti per l'acquisto di case si è notevolmente attenuata e il valore degli investimenti immobiliari è gradualmente emerso.
2024-08-04
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Poiché i prezzi delle case diminuiscono e il reddito disponibile dei residenti aumenta di anno in anno, la pressione dei residenti ad acquistare case viene effettivamente alleviata.Hua Shao/Cartografia Da un lato il reddito degli abitanti cresce costantemente, dall'altro i prezzi delle case scendono. Tra rialzo e ribasso si allenta di fatto la pressione dei residenti all'acquisto di case.La sostanziale riduzione dei tassi di interesse ipotecari, nonché politiche quali i sussidi per l’acquisto di case e le esenzioni fiscali, hanno ulteriormente ridotto il costo di acquisto della casa per i residenti.。Testo di Su Zhiyong, Istituto di governance urbana e regionale Negli ultimi anni, il mercato immobiliare del mio paese ha subito aggiustamenti ciclici. Anche i prezzi delle case nella maggior parte delle città hanno subito profondi aggiustamenti, con una correzione complessiva di oltre il 25%. Con il calo dei prezzi delle case e l'aumento anno dopo anno del reddito disponibile dei residenti, la pressione sui residenti per l'acquisto di case viene effettivamente alleviata. Il rapporto prezzo/reddito delle case è un indicatore importante che riflette la pressione sui residenti ad acquistare case. A metà del 2019, abbiamo condotto un’analisi statistica sul rapporto prezzo/reddito delle case in 35 città tipiche di grandi e medie dimensioni. Cinque anni dopo, abbiamo analizzato nuovamente questo indicatore con lo stesso calibro. I risultati hanno mostrato che il rapporto medio tra prezzo delle case e reddito in 35 città di grandi e medie dimensioni è sceso da 16,03 nel 2019 a 11,87 quest’anno, con un valore complessivo. diminuzione del 26%. Questo cambiamento dell'indicatore conferma ulteriormente la realtà oggettiva che la pressione sui residenti per l'acquisto di case viene effettivamente allentata.━━━━
Il rapporto prezzo/reddito è diminuito significativamente
La pressione dei residenti per l’acquisto di case viene effettivamente alleviata A metà del 2019, abbiamo condotto un’analisi del rapporto prezzo delle case/reddito in 35 città di grandi e medie dimensioni (4 comuni + capoluoghi di provincia + città soggette a pianificazione statale separata). I risultati hanno mostrato che il prezzo medio delle case-). il rapporto prezzo/reddito in 35 città di grandi e medie dimensioni è stato di 16,03, con Shenzhen, Pechino, Xiamen, Shanghai, Fuzhou, Tianjin, Guangzhou, Hangzhou, Nanchino e Qingdao tra i primi dieci, con il rapporto prezzo/reddito delle case di Shenzhen e Pechino che raggiungono rispettivamente 39,76 e 34,54. Secondo gli standard del rapporto prezzo delle case/reddito accettati a livello internazionale, l’intervallo ragionevole dovrebbe essere compreso tra 6 e 7. Le 35 città di grandi e medie dimensioni incluse nelle statistiche, ad eccezione di Yinchuan, superano tutte questo intervallo standard. Sebbene il mio Paese e i paesi sviluppati maturi si trovino a stadi diversi di sviluppo sociale e non possano essere semplicemente confrontati con gli standard internazionali, questi dati riflettono generalmente la realtà della pressione dei residenti per l'acquisto di case. Cinque anni dopo, il mercato immobiliare ha subito profondi aggiustamenti. Abbiamo utilizzato ancora una volta lo stesso calibro per analizzare e confrontare il rapporto prezzo/reddito delle case di 35 città di grandi e medie dimensioni (per facilità di confronto, utilizziamo ancora il metodo). superficie abitativa pro capite pari a 36,6 mq come indicatore di riferimento). I risultati mostrano che il rapporto prezzo/reddito delle case è diminuito significativamente nella maggior parte delle città, con un rapporto medio prezzo/reddito delle case sceso da 16,03 a 11,87, con un calo complessivo che ha raggiunto il 26%. I risultati di queste statistiche mostrano che le prime dieci città con rapporto prezzo/reddito delle case sono Shenzhen, Shanghai, Pechino, Xiamen, Guangzhou, Hangzhou, Tianjin, Fuzhou, Nanchino e Haikou. In termini di distribuzione urbana, sono tutte sviluppate città dell'est. Sebbene il rapporto prezzo-reddito delle case sia elevato, queste città sono sostenute dall'industria e dalla popolazione e il mercato ha un forte potere d'acquisto.Osservando le variazioni quinquennali del rapporto prezzo/reddito delle case, il calo più evidente si è verificato a Qingdao, dove il rapporto prezzo/reddito delle case è sceso da 18,35 nel 2019 a 9,61, con un calo fino al 48%; Anche Taiyuan e Guiyang sono diminuiti del 40%, con Taiyuan che è sceso da 13,44 a 8,07, Guiyang è sceso da 10,55 a 6,29. Tra le città di secondo livello, Nanchino, Fuzhou, Ningbo, Nanchang, Shijiazhuang, Zhengzhou, Jinan, Chongqing, Dalian, Lanzhou, Harbin, Changchun, Hohhot e altre città hanno visto il rapporto prezzo delle case/reddito diminuire di oltre il 30% . Tra le città di primo livello, il rapporto prezzo/reddito delle case di Shanghai è quello più basso, solo dell'1%, indicando che i prezzi delle case di Shanghai sono ancora forti e hanno quasi continuato ad aumentare contemporaneamente al reddito disponibile dei residenti, che si colloca nella classifica di Shenzhen prima nei prezzi delle case, ha un rapporto prezzo/reddito inferiore a quello di cinque anni fa. È sceso del 13%, ma è ancora in cima alla lista con un valore di 34,63 anche nel rapporto prezzo/reddito di Pechino; è diminuito del 25%, passando dal secondo posto del 2019 al terzo posto.Nel 2019, solo 6 città avevano un rapporto prezzo/reddito delle case a una cifra, ma quest’anno ci sono 18 città con un rapporto prezzo/reddito delle case a una cifra, tra cui Yinchuan, Hohhot, Urumqi, Changsha, Guiyang, Shenyang e Changchun sono scesi al di sotto degli standard internazionali (tra 6 e 7). In effetti, le nostre statistiche riguardano solo 35 città di grandi e medie dimensioni. Se l’ambito statistico viene ampliato a tutte le città a livello di prefettura, il rapporto medio prezzo/reddito sarà ulteriormente ridotto. Con anni di aggiustamenti profondi, i prezzi delle case nella maggior parte delle città di terzo e quarto livello sono stati adeguati al punto da risultare addirittura ipervenduti. Ad esempio, nelle tre province del nord-est, anche nei tre capoluoghi di provincia, il rapporto prezzo delle case/reddito è solo compreso tra 6,45 e 7,31. Il rapporto prezzo-reddito delle case a Hegang è solo 2,48 (il reddito disponibile dei residenti urbani nel 2023 è di 28.700 yuan, mentre il prezzo delle case risulta essere di 1.948 yuan/metro quadrato), che è di gran lunga inferiore allo standard accettato a livello internazionale valore. Il significativo calo del rapporto prezzo/reddito immobiliare è dovuto da un lato al calo dei prezzi immobiliari registrato negli ultimi anni e dall'altro alla costante crescita del reddito disponibile dei residenti. Nel 2018, il reddito disponibile pro capite dei residenti urbani a livello nazionale era di soli 39.300 yuan. Nel 2023, questo indicatore raggiungerà i 51.800 yuan, con un aumento del 31,8% in cinque anni. In termini di prezzi delle case, secondo i dati del China Housing Price Market Network, il prezzo medio nazionale delle case cinque anni fa era di 1,3 milioni di yuan, e l'attuale prezzo medio delle case è sceso a 1,2 milioni di yuan. Da un lato il reddito degli abitanti cresce costantemente, dall'altro i prezzi delle case scendono. Tra rialzo e ribasso si allenta di fatto la pressione dei residenti all'acquisto di case.━━━━
Le politiche continuano a trarne beneficio
Il costo per l'acquisto di una casa è notevolmente ridottoPoiché il rapporto tra domanda e offerta immobiliare ha subito importanti cambiamenti, anche la regolamentazione immobiliare del mio paese è passata in passato da "inasprimento" ad "allentamento", in particolare le politiche mirate al lato della domanda sono state continuamente ottimizzate. Il 30 aprile, la riunione dell’Ufficio Politico del Comitato Centrale del PCC ha proposto per la prima volta la necessità di coordinare la ricerca sulle politiche e le misure per digerire il patrimonio immobiliare esistente e ottimizzare l’edilizia incrementale. Il 17 maggio, la banca centrale ha emesso una serie di nuovi alloggi; politiche di prestito, tra cui la riduzione del tasso di acconto al 15% e la cancellazione dei prestiti immobiliari a livello nazionale, il limite inferiore del tasso di interesse, l’introduzione di rifinanziamenti immobiliari a prezzi accessibili, ecc. Il 7 giugno, la riunione esecutiva del Consiglio di Stato ha proposto di comprendere appieno i nuovi cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare, di rispettare le nuove aspettative della gente per alloggi di alta qualità e di sforzarsi di promuovere l’attuazione delle politiche e delle misure introdotte; il 30 luglio, l’Ufficio Politico del Comitato Centrale ha sottolineato ulteriormente che, è necessario attuare nuove politiche per promuovere lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare, aderire alla combinazione di digerire il patrimonio esistente e ottimizzare l’incremento, sostenere attivamente l’acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili, garantire ulteriormente la consegna di alloggi e accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare.Nel corso del 2023 verranno introdotte oltre 600 politiche di allentamento immobiliare. Da quest’anno, le politiche hanno continuato ad aumentare. Finora sono state introdotte più di 500 politiche e il contesto politico ha raggiunto la fase più rilassata della storia. Il primo è il graduale ritiro delle politiche restrittive. Nel ciclo di inasprimento della regolamentazione immobiliare, politiche restrittive come restrizioni sugli acquisti, restrizioni sulle vendite, restrizioni sui prestiti e restrizioni sui prezzi sono diventate il tono principale della regolamentazione. Con cambiamenti fondamentali nella domanda e nell’offerta del mercato, queste politiche restrittive si stanno ritirando dalla scena della storia. Finora, più di 50 città hanno revocato o allentato le politiche di restrizione degli acquisti Ad eccezione di alcune aree di Pechino, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Sanya, Haikou, Tianjin e altri luoghi, tutte le città del Paese hanno revocato completamente le restrizioni sugli acquisti. Oltre ad allentare le politiche di restrizione sugli acquisti, anche le restrizioni sulle vendite, le restrizioni sui prestiti e le restrizioni sui prezzi vengono gradualmente rimosse nel processo di ottimizzazione delle politiche di controllo immobiliare in vari luoghi. Soprattutto il 31 luglio, la città di Zhengzhou ha preso l'iniziativa di annunciare la cancellazione delle indicazioni sui prezzi di vendita delle abitazioni commerciali. Ciò significa anche dare agli sviluppatori il diritto di adeguare i prezzi. Con l’istituzione di un sistema di offerta immobiliare “mercato + sicurezza”, gli alloggi commerciali torneranno completamente sul mercato. In secondo luogo, i tassi di interesse sui prestiti sono stati abbassati e il costo dell’acquisto delle abitazioni è stato ridotto. Cinque anni fa, il tasso di interesse di riferimento della LPR era del 4,85%. A causa dell'impatto della politica di restrizione sugli acquisti e sui prestiti, le banche in vari luoghi hanno aumentato i tassi di interesse per i mutui per la prima e la seconda casa era del 5,38% e i tassi di interesse generalmente aumentavano dal 5% al 20%. I tassi di interesse del mutuo per la seconda casa generalmente aumentano dal 10% al 30%. Dopo la riforma LPR dell’agosto 2019, i tassi ipotecari sono finora scesi nove volte. Il 20 febbraio di quest'anno, l'LPR su cinque anni è stato abbassato di 25 punti base al 3,95%, il 22 luglio è stato nuovamente abbassato di 10 punti base al 3,85%; Dopo questa serie di tagli dei tassi d'interesse, il tasso d'interesse ipotecario a 5 anni ha raggiunto nuovamente il minimo storico. Prendendo come esempio le quattro principali città di primo livello, gli ultimi tassi di interesse ipotecari a Pechino, Shanghai e Shenzhen sono adeguati al 3,4% per la prima casa, al 3,8% per la seconda casa a Pechino (all'interno della quinta tangenziale)/ fuori dalla Quinta Circonvallazione (3,6%) e 3,8% (nell'area urbana)/fuori dalla Quinta Circonvallazione a Shanghai 3,6% (Zona di libero scambio Lingang New Area, Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian, Baoshan, Jinshan) e Shenzhen il 3,8%. Gli ultimi tassi di interesse ipotecari a Guangzhou, che ha abolito il limite inferiore dei tassi di interesse, sono stati adeguati al 3,1% per la prima casa e al 3,7% per la seconda casa. I tassi di interesse del mutuo per la prima casa di alcune banche a Guangzhou, Foshan, Suzhou e in altri luoghi sono addirittura al 2,9% o al 2,95%.Rispetto al livello dei tassi ipotecari di cinque anni fa, il calo ha raggiunto o addirittura superato i 2 punti percentuali. Calcolato sulla base di un prestito di 1 milione di yuan con capitale e interessi uguali per 30 anni, le spese per interessi sono state risparmiate di almeno 200.000. 300.000 yuan.Non solo è stato ridotto il tasso di interesse del prestito, ma ci sono anche politiche preferenziali come sussidi per l’acquisto di case ed esenzioni fiscali tra le politiche specifiche delle città implementate in vari luoghi, che riducono ulteriormente il costo di acquisto della casa per gli acquirenti di case.━━━━
Il rapporto affitto-vendita aumenta
Il valore degli investimenti immobiliari sta gradualmente emergendo I prezzi delle case in tutto il Paese sono entrati in un ciclo discendente, ma gli affitti non sono cambiati in modo significativo. Secondo i dati del China House Price Market Network, l’affitto mediano nazionale nel 2023 sarà di 2.000 yuan, lo stesso del 2019. Gli affitti in alcune città di primo e secondo livello continuano a registrare una tendenza al rialzo costante. Le prime cinque città con gli affitti più alti sono Pechino (120,95 yuan/metro quadrato), Shanghai (107,43 yuan/metro quadrato), Shenzhen (97,47 yuan/metro quadrato), Hangzhou (65,25 yuan/metro quadrato) e Guangzhou (60,4 yuan ) /metro quadro). Osservando il rapporto vendite/affitti (prezzo delle case/affitto annuo) in 35 città di grandi e medie dimensioni, il rapporto medio affitto/vendita è 42,83. Quando questo valore viene convertito in rendimento annuo da locazione, è circa 2,33%. Questo livello ha sovraperformato il tasso di interesse sui depositi a un anno (1,75%) delle principali banche commerciali. Sulla base di questo calcolo, il rendimento da locazione a Urumqi può raggiungere il 3,7%, e anche il rendimento da locazione in città come Changchun, Harbin, Wuhan, Xining, Shenyang, Guiyang, Chengdu, Lanzhou e Changsha è superiore al 3%. Delle 35 città incluse nelle statistiche, 26 hanno rendimenti da locazione superiori al 2%. Anche nella città di primo livello di Pechino, i rendimenti da locazione possono raggiungere oltre il 2%. Nell'ambito della politica di regolamentazione "abitazione per vivere, non speculazione", l'attributo di investimento degli immobili è stato gradualmente minimizzato. Tuttavia, come immobile, l'immobile non è solo un'abitazione che svolge la funzione residenziale, ma anche un prodotto di investimento per i residenti che cercano di mantenere il valore del proprio patrimonio. Attualmente, i tassi di interesse sui depositi e sui prestiti bancari sono entrati in un ciclo discendente, e anche il tasso cedolare dei titoli di Stato a ultra-lungo termine con scadenza trentennale è solo del 2,57%. In futuro sarà sempre più difficile trovare prodotti di investimento con rendimenti stabili e in questo momento il valore di investimento degli immobili ha cominciato ad emergere gradualmente.(Questo articolo è stato pubblicato a pagina 11 di China Real Estate News il 5 agosto da Su Zhiyong, redattore capo)
Membro del comitato editoriale in servizio: Li HongmeiRedattore del processo: Wen Hongmei
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