Εμπειρογνώμονες: Η πίεση στους κατοίκους να αγοράσουν σπίτια έχει αμβλυνθεί πολύ και η αξία των επενδύσεων σε ακίνητα έχει σταδιακά αναδειχθεί.
2024-08-04
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Καθώς οι τιμές των κατοικιών πέφτουν και το διαθέσιμο εισόδημα των κατοίκων αυξάνεται χρόνο με το χρόνο, η πίεση των κατοίκων για αγορά κατοικιών μετριάζεται ουσιαστικά.Hua Shao/Χαρτογραφία Από τη μια πλευρά, το εισόδημα των κατοίκων αυξάνεται σταθερά και από την άλλη, οι τιμές των κατοικιών μειώνονται Μεταξύ της ανόδου και της πτώσης, η πίεση των κατοίκων για αγορά κατοικιών μετριάζεται ουσιαστικά.Η σημαντική μείωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, καθώς και πολιτικές όπως οι επιδοτήσεις αγοράς κατοικίας και οι φοροαπαλλαγές, μείωσαν περαιτέρω το κόστος αγοράς κατοικίας για τους κατοίκους.。Κείμενο του Su Zhiyong, Ινστιτούτο Αστικής και Περιφερειακής Διακυβέρνησης Τα τελευταία χρόνια, η αγορά ακινήτων της χώρας μου έχει υποστεί κυκλικές προσαρμογές. Με την πτώση των τιμών των κατοικιών και την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των κατοίκων χρόνο με το χρόνο, η πίεση που ασκείται στους κατοίκους για αγορά κατοικιών ουσιαστικά αμβλύνεται. Ο λόγος τιμής κατοικίας προς εισόδημα είναι ένας σημαντικός δείκτης που αντανακλά την πίεση που ασκείται στους κατοίκους να αγοράσουν σπίτια. Στα μέσα του 2019, πραγματοποιήσαμε μια στατιστική ανάλυση για την αναλογία τιμής προς εισόδημα κατοικιών σε 35 τυπικές μεγάλες και μεσαίες πόλεις. Πέντε χρόνια αργότερα, τακτοποιήσαμε ξανά αυτόν τον δείκτη με το ίδιο διαμέτρημα Τα αποτελέσματα έδειξαν ότι η μέση αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα σε 35 μεγάλες και μεσαίες πόλεις μειώθηκε από 16,03 το 2019 σε 11,87 φέτος. μείωση 26%. Αυτή η μεταβολή του δείκτη επιβεβαιώνει περαιτέρω την αντικειμενική πραγματικότητα ότι η πίεση που ασκείται στους κατοίκους για αγορά κατοικιών μετριάζεται αποτελεσματικά.━━━━
Ο λόγος τιμής προς εισόδημα μειώθηκε σημαντικά
Η πίεση των κατοίκων να αγοράσουν σπίτια ουσιαστικά μετριάζεται Στα μέσα του 2019, πραγματοποιήσαμε μια ανάλυση της αναλογίας τιμής κατοικίας προς εισόδημα σε 35 μεγάλες και μεσαίες πόλεις (4 δήμοι + πρωτεύουσες επαρχιών + πόλεις υπό χωριστό κρατικό σχεδιασμό. Τα αποτελέσματα έδειξαν ότι η μέση τιμή κατοικίας-). ο λόγος προς εισόδημα σε 35 μεγάλες και μεσαίες πόλεις ήταν 16,03, με τις Shenzhen, Πεκίνο, Xiamen, Shanghai, Fuzhou, Tianjin, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing και Qingdao να κατατάσσονται στην πρώτη δεκάδα, με την αναλογία τιμής προς εισόδημα κατοικίας του Shenzhen και του Πεκίνου φτάνοντας τα 39,76 και 34,54 αντίστοιχα. Σύμφωνα με τα διεθνώς αποδεκτά πρότυπα αναλογίας τιμής προς εισόδημα κατοικιών, το εύλογο εύρος πρέπει να είναι μεταξύ 6 και 7. Οι 35 μεγάλες και μεσαίες πόλεις που περιλαμβάνονται στα στατιστικά στοιχεία, εκτός από το Yinchuan, υπερβαίνουν όλες αυτό το τυπικό εύρος. Αν και η χώρα μου και οι ώριμες ανεπτυγμένες χώρες βρίσκονται σε διαφορετικά στάδια κοινωνικής ανάπτυξης και δεν μπορούν απλώς να συγκριθούν με τα διεθνή πρότυπα, αυτά τα δεδομένα αντικατοπτρίζουν γενικά την πραγματικότητα της πίεσης των κατοίκων να αγοράσουν σπίτια. Πέντε χρόνια αργότερα, η αγορά ακινήτων γνώρισε βαθιές προσαρμογές. Χρησιμοποιήσαμε για άλλη μια φορά το ίδιο διαμέτρημα για να αναλύσουμε και να συγκρίνουμε τις αναλογίες τιμής προς εισόδημα κατοικιών 35 μεγάλων και μεσαίων πόλεων (για ευκολία σύγκρισης, εξακολουθούμε να χρησιμοποιούμε το κατά κεφαλήν οικιστική επιφάνεια 36,6 τετραγωνικών μέτρων ως δείκτης αναφοράς). Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι η αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα έχει μειωθεί σημαντικά στις περισσότερες πόλεις, με τη μέση αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα να πέφτει από το 16,03 στο 11,87, με τη συνολική μείωση να φτάνει το 26%. Τα αποτελέσματα αυτών των στατιστικών δείχνουν ότι οι δέκα κορυφαίες πόλεις με αναλογίες τιμής κατοικίας προς εισόδημα είναι οι Shenzhen, Shanghai, Πεκίνο, Xiamen, Guangzhou, Hangzhou, Tianjin, Fuzhou, Nanjing και Haikou πόλεις στα ανατολικά Αν και η αναλογία τιμής προς εισόδημα κατοικιών είναι στα ύψη, αλλά αυτές οι πόλεις υποστηρίζονται από τη βιομηχανία και τον πληθυσμό και η αγορά έχει ισχυρή αγοραστική δύναμη.Εξετάζοντας τις πενταετείς αλλαγές στην αναλογία τιμής προς εισόδημα κατοικίας, η πιο εμφανής πτώση ήταν στο Qingdao, όπου ο λόγος τιμής προς εισόδημα κατοικίας μειώθηκε από 18,35 το 2019 σε 9,61, πτώση έως και 48%. Το Taiyuan και το Guiyang υποχώρησαν επίσης κατά 40%, με το Taiyuan να πέφτει από το 13,44 στο 8,07, το Guiyang από το 10,55 στο 6,29. Μεταξύ των πόλεων δεύτερης κατηγορίας, οι Nanjing, Fuzhou, Ningbo, Nanchang, Shijiazhuang, Zhengzhou, Jinan, Chongqing, Dalian, Lanzhou, Harbin, Changchun, Hohhot και άλλες πόλεις έχουν δει την αναλογία τιμής προς εισόδημα των κατοικιών τους να μειώνεται περισσότερο από 30% . Μεταξύ των πόλεων πρώτης βαθμίδας, η αναλογία τιμής προς εισόδημα κατοικιών της Σαγκάης έπεσε το μικρότερο, μόνο 1%, υποδεικνύοντας ότι οι τιμές κατοικιών της Σαγκάης εξακολουθούν να είναι ισχυρές και έχουν σχεδόν συνεχίσει να αυξάνονται ταυτόχρονα με το διαθέσιμο εισόδημα των κατοίκων, το οποίο κατατάσσεται πρώτος στις τιμές των κατοικιών, έχει αναλογία τιμής προς εισόδημα κατοικιών που είναι χαμηλότερη από αυτή πριν από πέντε χρόνια έπεσε κατά 25%, πέφτοντας από τη δεύτερη θέση το 2019 στην τρίτη θέση.Το 2019, μόνο 6 πόλεις είχαν μονοψήφια αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα, αλλά φέτος υπάρχουν 18 πόλεις με μονοψήφια αναλογία τιμής προς εισόδημα κατοικιών Μεταξύ αυτών, οι Yinchuan, Hohhot, Urumqi, Changsha, Guiyang. Το Shenyang και το Changchun έχουν πέσει κάτω από τα διεθνή πρότυπα (μεταξύ 6 και 7). Στην πραγματικότητα, τα στατιστικά μας αφορούν μόνο 35 μεγάλες και μεσαίες πόλεις Εάν το στατιστικό εύρος επεκταθεί σε όλες τις πόλεις σε επίπεδο νομού, ο μέσος λόγος τιμής προς εισόδημα θα μειωθεί περαιτέρω. Με χρόνια εις βάθος προσαρμογής, οι τιμές των κατοικιών στις περισσότερες πόλεις τρίτης και τέταρτης κατηγορίας έχουν προσαρμοστεί στο σημείο που έχουν ακόμη και υπερπωλήσεις. Για παράδειγμα, στις τρεις βορειοανατολικές επαρχίες, ακόμη και στις τρεις επαρχιακές πρωτεύουσες, η αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα είναι μόνο μεταξύ 6,45 και 7,31. Η αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα στο Hegang είναι μόνο 2,48 (το διαθέσιμο εισόδημα των κατοίκων των πόλεων το 2023 είναι 28.700 γιουάν, ενώ η τιμή κατοικίας φαίνεται να είναι 1.948 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο), που είναι πολύ χαμηλότερο από το διεθνώς αποδεκτό πρότυπο αξία. Η σημαντική μείωση του λόγου τιμής προς εισόδημα κατοικίας οφείλεται αφενός στην πτώση των τιμών των κατοικιών τα τελευταία χρόνια και αφετέρου στη σταθερή αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των κατοίκων. Το 2018, το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα των κατοίκων των πόλεων σε εθνικό επίπεδο ήταν μόλις 39.300 γιουάν Το 2023, ο δείκτης αυτός θα φτάσει τα 51.800 γιουάν, μια αύξηση 31,8% σε πέντε χρόνια. Όσον αφορά τις τιμές των κατοικιών, σύμφωνα με στοιχεία από το China Housing Price Market Network, η εθνική διάμεση τιμή κατοικίας πριν από πέντε χρόνια ήταν 1,3 εκατομμύρια γιουάν και η τρέχουσα διάμεση τιμή κατοικίας έχει πέσει στα 1,2 εκατομμύρια γιουάν. Από τη μια πλευρά, το εισόδημα των κατοίκων αυξάνεται σταθερά και από την άλλη, οι τιμές των κατοικιών μειώνονται Μεταξύ της ανόδου και της πτώσης, η πίεση των κατοίκων για αγορά κατοικιών μετριάζεται ουσιαστικά.━━━━
Οι πολιτικές συνεχίζουν να ωφελούνται
Το κόστος αγοράς κατοικίας μειώνεται σημαντικάΚαθώς η σχέση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης ακίνητης περιουσίας έχει υποστεί σημαντικές αλλαγές, η νομοθεσία της χώρας μου για τα ακίνητα έχει επίσης μετατοπιστεί από "σφιχτοποίηση" σε "χαλάρωση" στο παρελθόν, ειδικά οι πολιτικές που στοχεύουν στην πλευρά της ζήτησης βελτιστοποιούνται συνεχώς. Στις 30 Απριλίου, η συνεδρίαση του Πολιτικού Γραφείου της Κεντρικής Επιτροπής του CPC πρότεινε για πρώτη φορά την ανάγκη συντονισμού της έρευνας για τις πολιτικές και τα μέτρα για την αφομοίωση των υφιστάμενων ακινήτων και τη βελτιστοποίηση της σταδιακής στέγασης στις 17 Μαΐου δανειακές πολιτικές, συμπεριλαμβανομένης της μείωσης του δείκτη προκαταβολής στο 15% και της ακύρωσης των στεγαστικών δανείων σε εθνικό επίπεδο, της εισαγωγής προσιτής αναχρηματοδότησης κατοικιών κ.λπ. Στις 7 Ιουνίου, η συνεδρίαση του Κρατικού Συμβουλίου πρότεινε να κατανοήσουμε πλήρως τις νέες αλλαγές στη σχέση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά ακινήτων, να συμμορφωθούμε με τις νέες προσδοκίες των πολιτών για στέγαση υψηλής ποιότητας και να προσπαθήσουμε να προωθήσουμε την εφαρμογή των πολιτικών και των μέτρων που έχουν εισαχθεί στις 30 Ιουλίου, η συνεδρίαση του Πολιτικού Γραφείου της Κεντρικής Επιτροπής τόνισε περαιτέρω ότι, είναι απαραίτητο να εφαρμοστούν νέες πολιτικές για την προώθηση της σταθερής και υγιούς ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων, να τηρηθεί ο συνδυασμός αφομοιώνοντας το υπάρχον απόθεμα και βελτιστοποιώντας την αύξηση, υποστηρίζοντας ενεργά την απόκτηση υφιστάμενων εμπορικών κατοικιών για χρήση ως οικονομικά προσιτή στέγαση, διασφαλίζοντας περαιτέρω την παράδοση κατοικιών και επιταχύνοντας την κατασκευή ενός νέου μοντέλου ανάπτυξης ακινήτων.Περισσότερες από 600 πολιτικές χαλάρωσης ακινήτων θα εισαχθούν καθ' όλη τη διάρκεια του 2023. Από φέτος, οι πολιτικές συνέχισαν να αυξάνονται Μέχρι στιγμής, έχουν εισαχθεί περισσότερες από 500 πολιτικές και το περιβάλλον πολιτικής έχει φτάσει στο πιο χαλαρό στάδιο στην ιστορία. Το πρώτο είναι η σταδιακή απόσυρση των περιοριστικών πολιτικών. Στον αυστηρότερο κύκλο της ρύθμισης της ακίνητης περιουσίας, οι περιοριστικές πολιτικές, όπως οι περιορισμοί αγοράς, οι περιορισμοί στις πωλήσεις, οι περιορισμοί δανείων και οι περιορισμοί τιμών έχουν γίνει ο κύριος τόνος της ρύθμισης Με θεμελιώδεις αλλαγές στην προσφορά και τη ζήτηση της αγοράς, αυτές οι περιοριστικές πολιτικές αποσύρονται από το στάδιο της ιστορίας. Μέχρι στιγμής, περισσότερες από 50 πόλεις έχουν άρει ή χαλαρώνουν τις πολιτικές περιορισμού αγορών Εκτός από ορισμένες περιοχές στο Πεκίνο, τη Σαγκάη, το Γκουανγκζού, το Σενζέν, τη Σανιά, το Χάικου, την Τιαντζίν και άλλα μέρη, όλες οι πόλεις σε όλη τη χώρα έχουν άρει πλήρως τους περιορισμούς αγορών. Εκτός από τη χαλάρωση των πολιτικών περιορισμού αγορών, οι περιορισμοί στις πωλήσεις, οι περιορισμοί δανείων και οι περιορισμοί τιμών αίρονται επίσης σταδιακά στη διαδικασία βελτιστοποίησης των πολιτικών ελέγχου ακινήτων σε διάφορα μέρη. Ειδικά στις 31 Ιουλίου, η πόλη Zhengzhou πρωτοστάτησε στην ανακοίνωση της ακύρωσης της καθοδήγησης για τις τιμές πώλησης εμπορικών κατοικιών. Αυτό σημαίνει επίσης ότι δίνεται στους προγραμματιστές το δικαίωμα να προσαρμόζουν τις τιμές. Με τη δημιουργία ενός συστήματος προμήθειας κατοικιών «αγορά + ασφάλεια», η εμπορική κατοικία θα επιστρέψει πλήρως στην αγορά. Δεύτερον, μειώθηκαν τα επιτόκια δανείων και μειώθηκε το κόστος αγοράς κατοικιών. Πριν από πέντε χρόνια, το επιτόκιο αναφοράς LPR ήταν 4,85%. ήταν 5,38% και τα επιτόκια αυξήθηκαν γενικά κατά 5% έως 20%. Τα επιτόκια δανείων δεύτερης κατοικίας αυξάνονται γενικά από 10% έως 30%. Μετά τη μεταρρύθμιση του LPR τον Αύγουστο του 2019, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί εννέα φορές μέχρι στιγμής. Στις 20 Φεβρουαρίου του τρέχοντος έτους, το LPR σε διάστημα πέντε ετών μειώθηκε κατά 25 μονάδες βάσης στο 3,95% στις 22 Ιουλίου, μειώθηκε και πάλι κατά 10 μονάδες βάσης στο 3,85%. Μετά από αυτόν τον γύρο μειώσεων των επιτοκίων, το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων πενταετούς διάρκειας έφτασε ξανά σε ιστορικό χαμηλό. Λαμβάνοντας ως παράδειγμα τις τέσσερις μεγάλες πόλεις πρώτης κατηγορίας, τα τελευταία επιτόκια στεγαστικών δανείων στο Πεκίνο, τη Σαγκάη και το Shenzhen προσαρμόζονται σε 3,4% για την πρώτη κατοικία, 3,8% για τη δεύτερη κατοικία στο Πεκίνο (εντός του πέμπτου περιφερειακού δρόμου)/ εκτός της πέμπτης περιφερειακής οδού (3,6%) και 3,8% (στην αστική περιοχή)/εκτός της πέμπτης περιφερειακής οδού στη Σαγκάη 3,6% (Ζώνη Ελεύθερου Εμπορίου Lingang New Area, Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian, Baoshan, Jinshan). και Shenzhen 3,8%. Τα τελευταία επιτόκια στεγαστικών δανείων στο Γκουανγκζού, που έχει καταργήσει το κατώτατο όριο των επιτοκίων, έχουν προσαρμοστεί στο 3,1% για την πρώτη κατοικία και στο 3,7% για τη δεύτερη κατοικία. Τα επιτόκια του πρώτου στεγαστικού δανείου ορισμένων τραπεζών σε Guangzhou, Foshan, Suzhou και σε άλλα μέρη είναι ακόμη και 2,9% ή 2,95%.Σε σύγκριση με το επίπεδο των επιτοκίων στεγαστικών δανείων πριν από πέντε χρόνια, η πτώση έφτασε ή και ξεπέρασε τις 2 ποσοστιαίες μονάδες Υπολογιζόμενο με βάση ένα δάνειο 1 εκατομμυρίου γιουάν και ίσο κεφάλαιο και τόκους για 30 χρόνια, τα έξοδα τόκων έχουν εξοικονομηθεί τουλάχιστον 200.000 σε. 300.000 γιουάν.Όχι μόνο μειώθηκε το επιτόκιο του δανείου, αλλά υπάρχουν επίσης προτιμησιακές πολιτικές, όπως επιδοτήσεις αγοράς κατοικίας και φοροαπαλλαγές μεταξύ των πολιτικών για συγκεκριμένες πόλεις που εφαρμόζονται σε διάφορα μέρη, γεγονός που μειώνει περαιτέρω το κόστος αγοράς κατοικίας για τους αγοραστές κατοικίας.━━━━
Η αναλογία ενοικίων προς πώληση αυξάνεται
Η αξία των επενδύσεων σε ακίνητα αναδεικνύεται σταδιακά Οι τιμές των κατοικιών σε όλη τη χώρα έχουν εισέλθει σε καθοδικό κύκλο, αλλά τα ενοίκια δεν έχουν αλλάξει σημαντικά. Σύμφωνα με στοιχεία από το China House Price Market Network, το εθνικό μεσαίο ενοίκιο το 2023 θα είναι 2.000 γιουάν, όσο και το 2019. Τα ενοίκια σε ορισμένες πόλεις πρώτης και δεύτερης κατηγορίας εξακολουθούν να βρίσκονται σε σταθερή ανοδική τάση. Οι πέντε πρώτες πόλεις με τα υψηλότερα ενοίκια είναι το Πεκίνο (120,95 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο), η Σαγκάη (107,43 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο), η Σενζέν (97,47 γιουάν/τετρ. μέτρο), η Χανγκζού (65,25 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο) και η Γκουανγκζούαν (60,43 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο). ) /τετραγωνικό μέτρο). Εξετάζοντας την αναλογία πωλήσεων προς ενοικίαση (τιμή κατοικίας/ετήσιο ενοίκιο) σε 35 μεγάλες και μεσαίες πόλεις, η μέση αναλογία ενοικίου προς πώληση είναι 42,83 Όταν αυτή η αξία μετατραπεί σε ετήσια απόδοση ενοικίου, είναι περίπου 2,33%. Το επίπεδο αυτό ξεπέρασε το επιτόκιο καταθέσεων ενός έτους (1,75%) των μεγάλων εμπορικών τραπεζών. Με βάση αυτόν τον υπολογισμό, η απόδοση ενοικίασης στο Urumqi μπορεί να φτάσει το 3,7%, και η απόδοση ενοικίασης σε πόλεις όπως το Changchun, το Harbin, το Wuhan, το Xining, το Shenyang, το Guiyang, το Chengdu, το Lanzhou και το Changsha είναι επίσης πάνω από 3%. Μεταξύ των 35 πόλεων που περιλαμβάνονται στα στατιστικά στοιχεία, οι 26 πόλεις έχουν αποδόσεις ενοικίασης που ξεπερνούν το 2%. Στο πλαίσιο της ρυθμιστικής πολιτικής «στέγασης για διαβίωση και όχι κερδοσκοπίας», η επενδυτική ιδιότητα της ακίνητης περιουσίας υποβαθμίστηκε σταδιακά, ωστόσο, ως ακίνητη περιουσία, η ακίνητη περιουσία δεν είναι μόνο μια κατοικία που φέρει τη λειτουργία κατοικίας. επενδυτικό προϊόν για κατοίκους που επιδιώκουν να διατηρήσουν την αξία των περιουσιακών τους στοιχείων. Επί του παρόντος, τα επιτόκια τραπεζικών καταθέσεων και δανείων έχουν εισέλθει σε καθοδικό κύκλο, ενώ ακόμη και το επιτόκιο τοκομεριδίων των 30ετών υπερμακροπρόθεσμων κρατικών ομολόγων είναι μόνο 2,57%. Θα είναι όλο και πιο δύσκολο να βρεθούν επενδυτικά προϊόντα με σταθερές αποδόσεις στο μέλλον, και αυτή τη στιγμή, η επενδυτική αξία των ακινήτων έχει αρχίσει σταδιακά να αναδεικνύεται.(Αυτό το άρθρο δημοσιεύτηκε στη σελίδα 11 του China Real Estate News στις 5 Αυγούστου από τον Su Zhiyong, Αρχισυντάκτη)
Επί καθήκοντι μέλος της συντακτικής επιτροπής: Li HongmeiΕπεξεργαστής διαδικασίας: Wen Hongmei
Όλα τα δικαιώματα διατηρούνται από την China Real Estate News
Δεν επιτρέπεται η αναπαραγωγή ή χρήση σε οποιαδήποτε μορφή χωρίς εξουσιοδότηση
