Para ahli: Tekanan warga untuk membeli rumah telah berkurang secara signifikan, dan nilai investasi real estate secara bertahap meningkat
2024-08-04
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Ketika harga rumah turun dan pendapatan penduduk meningkat dari tahun ke tahun, tekanan penduduk untuk membeli rumah secara efektif berkurang.Hua Shao/Kartografi Di satu sisi, pendapatan penduduk terus meningkat, dan di sisi lain, harga rumah yang turun. Antara naik dan turunnya, tekanan warga untuk membeli rumah mulai berkurang.Penurunan besar suku bunga hipotek, serta kebijakan seperti subsidi pembelian rumah dan pembebasan pajak, semakin mengurangi biaya pembelian rumah bagi penduduk.。Teks oleh Su Zhiyong, Institut Pemerintahan Perkotaan dan Regional Dalam beberapa tahun terakhir, pasar real estate di negara saya telah mengalami penyesuaian siklus. Area penjualan perumahan telah turun hampir 50% dibandingkan dengan harga rumah pada puncaknya di sebagian besar kota juga mengalami penyesuaian yang mendalam, dengan koreksi keseluruhan melebihi 25%. Dengan menurunnya harga rumah dan peningkatan pendapatan penduduk dari tahun ke tahun, tekanan terhadap penduduk untuk membeli rumah telah berkurang secara efektif. Rasio harga rumah terhadap pendapatan merupakan indikator penting yang mencerminkan tekanan terhadap penduduk untuk membeli rumah. Pada pertengahan tahun 2019, kami melakukan analisis statistik terhadap rasio harga rumah terhadap pendapatan di 35 kota besar dan menengah. Lima tahun kemudian, kami memilah indikator ini lagi dengan kaliber yang sama. Hasilnya menunjukkan bahwa rata-rata rasio harga rumah terhadap pendapatan di 35 kota besar dan menengah telah turun dari 16,03 pada tahun 2019 menjadi 11,87 pada tahun ini, dengan keseluruhan. penurunan sebesar 26%. Perubahan indikator ini semakin menegaskan kenyataan obyektif bahwa tekanan terhadap warga untuk membeli rumah telah berkurang secara efektif.━━━━
Rasio harga terhadap pendapatan turun secara signifikan
Tekanan warga untuk membeli rumah secara efektif berkurang Pada pertengahan tahun 2019, kami melakukan analisis rasio harga rumah terhadap pendapatan di 35 kota besar dan menengah (4 kotamadya + ibu kota provinsi + kota dalam perencanaan negara bagian yang terpisah). -rasio pendapatan di 35 kota besar dan menengah adalah 16,03, dengan Shenzhen, Beijing, Xiamen, Shanghai, Fuzhou, Tianjin, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing dan Qingdao berada di peringkat sepuluh besar, dengan rasio harga perumahan terhadap pendapatan sebesar Shenzhen dan Beijing masing-masing mencapai 39,76 dan 34,54. Menurut standar rasio harga rumah terhadap pendapatan yang diterima secara internasional, kisaran yang masuk akal harus antara 6 dan 7. 35 kota besar dan menengah yang termasuk dalam statistik, kecuali Yinchuan, semuanya melebihi kisaran standar ini. Meskipun negara saya dan negara-negara maju berada pada tahap perkembangan sosial yang berbeda dan tidak dapat dibandingkan dengan standar internasional, data ini secara umum mencerminkan realitas tekanan penduduk untuk membeli rumah. Lima tahun kemudian, pasar real estat mengalami penyesuaian besar. Kami sekali lagi menggunakan kaliber yang sama untuk menganalisis dan membandingkan rasio harga perumahan terhadap pendapatan di 35 kota besar dan menengah (untuk memudahkan perbandingan, kami masih menggunakan rasio tersebut. luas perumahan per kapita sebesar 36,6 meter persegi sebagai indikator acuan). Hasilnya menunjukkan bahwa rasio harga rumah terhadap pendapatan telah menurun secara signifikan di sebagian besar kota, dengan rata-rata rasio harga rumah terhadap pendapatan turun dari 16,03 menjadi 11,87, dengan penurunan keseluruhan mencapai 26%. Hasil statistik ini menunjukkan bahwa sepuluh kota teratas dengan rasio harga rumah terhadap pendapatan adalah Shenzhen, Shanghai, Beijing, Xiamen, Guangzhou, Hangzhou, Tianjin, Fuzhou, Nanjing dan Haikou kota-kota di timur. Meskipun rasio harga rumah terhadap pendapatan berada di sisi yang tinggi, namun kota-kota ini didukung oleh industri dan populasi, serta pasarnya memiliki daya beli yang kuat.Melihat perubahan rasio harga rumah terhadap pendapatan selama lima tahun, penurunan paling nyata terjadi di Qingdao, di mana rasio harga rumah terhadap pendapatan turun dari 18,35 pada tahun 2019 menjadi 9,61, turun hingga 48%; Taiyuan dan Guiyang juga turun sebesar 40%, dengan Taiyuan turun dari 13,44 menjadi 8,07, Guiyang turun dari 10,55 menjadi 6,29. Di antara kota-kota lapis kedua, Nanjing, Fuzhou, Ningbo, Nanchang, Shijiazhuang, Zhengzhou, Jinan, Chongqing, Dalian, Lanzhou, Harbin, Changchun, Hohhot dan kota-kota lain mengalami penurunan rasio harga rumah terhadap pendapatan lebih dari 30%. . Di antara kota-kota lapis pertama, rasio harga rumah terhadap pendapatan di Shanghai turun paling kecil, hanya 1%, yang menunjukkan bahwa harga rumah di Shanghai masih kuat dan hampir terus meningkat bersamaan dengan pendapatan yang dapat dibelanjakan penduduk Shenzhen menempati urutan pertama dalam harga rumah, memiliki rasio harga terhadap pendapatan perumahan dibandingkan dengan 5 tahun lalu. Turun sebesar 13%, namun masih menduduki puncak daftar dengan nilai 34,63. Rasio harga terhadap pendapatan perumahan di Beijing juga turun sebesar 25 %, turun dari peringkat kedua pada tahun 2019 menjadi peringkat ketiga.Pada tahun 2019, hanya 6 kota yang memiliki rasio harga rumah terhadap pendapatan satu digit, namun tahun ini terdapat 18 kota yang memiliki rasio harga rumah terhadap pendapatan satu digit. Diantaranya, Yinchuan, Hohhot, Urumqi, Changsha, Guiyang, Shenyang, dan Changchun berada di bawah standar internasional. Faktanya, statistik kami hanya untuk 35 kota besar dan menengah. Jika cakupan statistik diperluas ke semua kota tingkat prefektur, rasio harga terhadap pendapatan rata-rata akan semakin berkurang. Dengan penyesuaian mendalam selama bertahun-tahun, harga perumahan di sebagian besar kota-kota lapis ketiga dan keempat telah disesuaikan hingga mencapai titik yang sangat merosot. Misalnya saja di tiga provinsi timur laut, bahkan di tiga ibu kota provinsi, rasio harga rumah terhadap pendapatan hanya berkisar antara 6,45 hingga 7,31. Rasio harga rumah terhadap pendapatan di Hegang hanya 2,48 (pendapatan penduduk perkotaan yang dapat dibelanjakan pada tahun 2023 adalah 28.700 yuan, sedangkan harga rumah terlihat sebesar 1.948 yuan/meter persegi), yang jauh lebih rendah dari standar yang diterima secara internasional. nilai. Penurunan signifikan dalam rasio harga rumah terhadap pendapatan di satu sisi disebabkan oleh turunnya harga rumah dalam beberapa tahun terakhir, dan di sisi lain karena stabilnya pertumbuhan pendapatan penduduk yang dapat dibelanjakan. Pada tahun 2018, pendapatan per kapita penduduk perkotaan secara nasional hanya sebesar 39.300 yuan. Pada tahun 2023, angka ini akan mencapai 51.800 yuan, meningkat sebesar 31,8% dalam lima tahun. Dalam hal harga rumah, menurut data dari Jaringan Pasar Harga Perumahan Tiongkok, harga rata-rata rumah nasional lima tahun lalu adalah 1,3 juta yuan. Harga rata-rata rumah saat ini telah turun menjadi 1,2 juta yuan. Di satu sisi, pendapatan penduduk terus meningkat, dan di sisi lain, harga rumah yang turun. Antara naik dan turunnya, tekanan warga untuk membeli rumah mulai berkurang.━━━━
Kebijakan terus memberikan manfaat
Biaya membeli rumah berkurang secara signifikanKarena hubungan antara penawaran dan permintaan real estat telah mengalami perubahan besar, peraturan real estat di negara saya juga telah bergeser dari "pengetatan" menjadi "pelonggaran" di masa lalu, terutama kebijakan yang menargetkan sisi permintaan terus dioptimalkan. Pada tanggal 30 April, rapat Biro Politik Komite Sentral CPC mengusulkan untuk pertama kalinya studi menyeluruh mengenai kebijakan dan langkah-langkah untuk mencerna real estat yang ada dan mengoptimalkan perumahan tambahan. Pada tanggal 17 Mei, bank sentral mengeluarkan sejumlah kebijakan pinjaman perumahan baru; , termasuk menurunkan rasio uang muka menjadi 15% dan membatalkan kebijakan pinjaman perumahan tingkat nasional. Batas bawah suku bunga, penerapan pembiayaan kembali perumahan yang terjangkau, dll. Pada tanggal 7 Juni, pertemuan eksekutif Dewan Negara mengusulkan untuk sepenuhnya memahami perubahan baru dalam hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat, memenuhi harapan baru masyarakat akan perumahan berkualitas tinggi, dan berusaha untuk mendorong penerapan kebijakan. dan langkah-langkah yang telah diambil untuk mencapai hasil; pertemuan Biro Politik Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok lebih lanjut menekankan pada tanggal 30 Juli bahwa, Penting untuk menerapkan kebijakan baru untuk mendorong perkembangan pasar real estat yang stabil dan sehat. , mematuhi kombinasi antara mencerna stok yang ada dan mengoptimalkan pertumbuhan tambahan, secara aktif mendukung akuisisi perumahan komersial yang ada untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau, lebih memastikan penyediaan perumahan, dan mempercepat pembangunan model pengembangan real estat baru.Lebih dari 600 kebijakan pelonggaran real estate akan dikeluarkan sepanjang tahun 2023. Sejak tahun ini, kebijakan terus meningkat Sejauh ini, lebih dari 500 kebijakan telah dikeluarkan, dan lingkungan kebijakan telah mencapai tahap paling santai dalam sejarah. Yang pertama adalah penarikan bertahap kebijakan-kebijakan restriktif. Dalam siklus pengetatan peraturan real estat, kebijakan yang membatasi seperti pembatasan pembelian, pembatasan penjualan, pembatasan pinjaman, dan pembatasan harga telah menjadi nada utama peraturan. Dengan adanya perubahan mendasar dalam penawaran dan permintaan pasar, kebijakan-kebijakan yang membatasi ini mulai ditarik dari panggung sejarah. Sejauh ini, lebih dari 50 kota telah mencabut atau melonggarkan kebijakan pembatasan pembelian. Kecuali beberapa wilayah di Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Sanya, Haikou, Tianjin dan tempat lainnya, semua kota di Tiongkok telah sepenuhnya mencabut pembatasan pembelian. Selain pelonggaran kebijakan pembatasan pembelian, pembatasan penjualan, pembatasan pinjaman, dan pembatasan harga juga secara bertahap dicabut dalam proses optimalisasi kebijakan pengendalian real estate di berbagai tempat. Khususnya pada tanggal 31 Juli, Kota Zhengzhou memimpin dengan mengumumkan pembatalan panduan harga jual perumahan komersial. Ini juga berarti memberikan hak kepada pengembang untuk menyesuaikan harga. Dengan terbentuknya sistem pasokan perumahan "pasar + keamanan", perumahan komersial akan sepenuhnya kembali ke pasar. Kedua, suku bunga pinjaman telah diturunkan, dan biaya pembelian rumah telah berkurang. Lima tahun lalu, suku bunga acuan LPR adalah 4,85%. Akibat dampak kebijakan pembatasan pembelian dan pinjaman, bank-bank di berbagai tempat menaikkan suku bunga KPR pertama dan kedua adalah 5,38%, dan suku bunga umumnya meningkat sebesar 5% hingga 20%. Suku bunga pinjaman rumah kedua umumnya naik 10% hingga 30%. Setelah reformasi LPR pada Agustus 2019, sejauh ini suku bunga KPR telah turun sembilan kali lipat. Pada tanggal 20 Februari tahun ini, LPR selama lima tahun diturunkan sebesar 25 basis poin menjadi 3,95%; pada tanggal 22 Juli diturunkan lagi sebesar 10 basis poin menjadi 3,85%. Setelah putaran penurunan suku bunga ini, suku bunga hipotek 5 tahun sekali lagi mencapai rekor terendah. Mengambil contoh empat kota besar tingkat pertama, suku bunga hipotek terbaru di Beijing, Shanghai dan Shenzhen disesuaikan menjadi 3,4% untuk rumah pertama, 3,8% untuk rumah kedua di Beijing (dalam Jalan Lingkar Kelima)/di luar Jalan Lingkar Kelima (3,6%), dan 3,8% (di kawasan perkotaan)/di luar Jalan Lingkar Kelima di Shanghai. 3,6% (Zona Perdagangan Bebas Lingang New Area, Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian, Baoshan, Jinshan) dan Shenzhen 3,8%. Suku bunga hipotek terbaru di Guangzhou, yang telah menghapuskan batas bawah suku bunga, telah disesuaikan menjadi 3,1% untuk rumah pertama dan 3,7% untuk rumah kedua. Suku bunga pinjaman rumah pertama di beberapa bank di Guangzhou, Foshan, Suzhou dan tempat lain bahkan serendah 2,9% atau 2,95%.Dibandingkan dengan tingkat suku bunga hipotek lima tahun lalu, penurunannya telah mencapai atau bahkan melampaui 2 poin persentase. Dihitung berdasarkan pinjaman sebesar 1 juta yuan dan jumlah pokok serta bunga yang sama selama 30 tahun, biaya bunga telah dihemat setidaknya 200,000 hingga 200,000. 300.000 yuan.Tidak hanya suku bunga pinjaman yang diturunkan, tetapi terdapat juga kebijakan preferensial seperti subsidi pembelian rumah dan pembebasan pajak di antara kebijakan khusus kota yang diterapkan di berbagai tempat, yang selanjutnya mengurangi biaya pembelian rumah bagi pembeli rumah.━━━━
Rasio sewa terhadap penjualan meningkat
Nilai investasi real estate secara bertahap muncul Harga rumah di seluruh negeri telah memasuki siklus penurunan, namun harga sewa tidak berubah secara signifikan. Menurut data Jaringan Pasar Harga Rumah Tiongkok, harga sewa rata-rata nasional pada tahun 2023 adalah 2.000 yuan, sama dengan tahun 2019. Harga sewa di beberapa kota lapis pertama dan kedua masih mengalami tren peningkatan yang stabil. Lima kota teratas dengan harga sewa tertinggi adalah Beijing (120,95 yuan/meter persegi), Shanghai (107,43 yuan/meter persegi), Shenzhen (97,47 yuan/meter persegi), Hangzhou (65,25 yuan/meter persegi), dan Guangzhou (60,4 yuan ) /meter persegi). Melihat rasio penjualan terhadap sewa (harga rumah/sewa tahunan) di 35 kota besar dan menengah, rata-rata rasio sewa terhadap penjualan adalah 42,83 2,33%. Tingkat ini melampaui tingkat suku bunga deposito satu tahun (1,75%) di bank-bank umum besar. Berdasarkan perhitungan tersebut, hasil sewa di Urumqi bisa mencapai 3,7%, dan hasil sewa di kota-kota seperti Changchun, Harbin, Wuhan, Xining, Shenyang, Guiyang, Chengdu, Lanzhou, dan Changsha juga di atas 3%. Di antara 35 kota yang dimasukkan dalam statistik, 26 kota memiliki hasil sewa melebihi 2%. Bahkan di kota lapis pertama Beijing, hasil sewa bisa mencapai di atas 2%. Dengan latar belakang kebijakan regulasi “perumahan untuk tempat tinggal, bukan spekulasi”, atribut investasi real estat secara bertahap diremehkan. Namun, sebagai real estat, real estat bukan hanya tempat tinggal yang memiliki fungsi tempat tinggal, tetapi juga sebuah produk investasi bagi warga yang ingin mempertahankan nilai asetnya. Saat ini suku bunga simpanan dan pinjaman perbankan sudah memasuki siklus penurunan, bahkan tingkat kupon obligasi pemerintah jangka ultra panjang 30 tahun hanya 2,57%. Akan semakin sulit mencari investasi dengan return yang stabil di masa depan, dan saat ini nilai investasi real estate sudah mulai berangsur-angsur muncul.(Artikel ini diterbitkan di halaman 11 China Real Estate News pada tanggal 5 Agustus oleh Pemimpin Redaksi Su Zhiyong)
Anggota dewan redaksi yang bertugas: Li HongmeiEditor proses: Wen Hongmei
Semua hak dilindungi undang-undang oleh China Real Estate News
Dilarang memperbanyak atau menggunakan dalam bentuk apa pun tanpa izin
