Эксперты: Давление на жителей, заставляющее их покупать дома, значительно уменьшилось, и ценность инвестиций в недвижимость постепенно выросла.
2024-08-04
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Поскольку цены на жилье падают, а располагаемый доход жителей увеличивается из года в год, давление жителей на покупку домов эффективно снижается.Хуа Шао/Картография С одной стороны, доходы жителей неуклонно растут, а с другой стороны, цены на жилье падают. Между взлетом и падением давление жителей на покупку домов эффективно снижается.Существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, а также такие меры политики, как субсидии на покупку жилья и налоговые льготы, еще больше снизили стоимость покупки жилья для жителей.。Текст Су Чжиюн, Институт городского и регионального управления В последние годы рынок недвижимости моей страны претерпел циклические изменения. Площадь продаж жилой недвижимости упала почти на 50% по сравнению с пиком. Цены на жилье в большинстве городов также претерпели глубокие изменения, с общей коррекцией более чем на 25%. Благодаря снижению цен на жилье и увеличению располагаемого дохода жителей из года в год давление на жителей, побуждающее их покупать жилье, эффективно снижается. Соотношение цены жилья к доходу является важным индикатором, отражающим давление на жителей с целью приобретения домов. В середине 2019 года мы провели статистический анализ соотношения цены жилья к доходам в 35 типичных крупных и средних городах. Пять лет спустя мы снова разобрали этот показатель с тем же калибром. Результаты показали, что среднее соотношение цены жилья к доходу в 35 крупных и средних городах снизилось с 16,03 в 2019 году до 11,87 в этом году в целом. снижение на 26%. Это изменение показателя еще раз подтверждает объективную реальность того, что давление на жителей при покупке домов эффективно снижается.━━━━
Соотношение цены и дохода значительно снизилось
Давление жителей на покупку домов эффективно снижается В середине 2019 года мы провели анализ соотношения цены жилья к доходам в 35 крупных и средних городах (4 муниципалитета + столицы провинций + города раздельного государственного планирования). соотношение цены и дохода в 35 крупных и средних городах составило 16,03, при этом Шэньчжэнь, Пекин, Сямэнь, Шанхай, Фучжоу, Тяньцзинь, Гуанчжоу, Ханчжоу, Нанкин и Циндао вошли в первую десятку по соотношению цены жилья к доходу. Шэньчжэня и Пекина достигли 39,76 и 34,54 соответственно. Согласно международно признанным стандартам соотношения цены на жилье к доходу, разумный диапазон должен составлять от 6 до 7. Все 35 крупных и средних городов, включенных в статистику, за исключением Иньчуаня, превышают этот стандартный диапазон. Хотя моя страна и зрелые развитые страны находятся на разных стадиях социального развития и их невозможно просто сравнить с международными стандартами, эти данные в целом отражают реальность давления жителей на покупку домов. Пять лет спустя рынок недвижимости претерпел глубокие изменения. Мы снова использовали тот же калибр для анализа и сравнения соотношения цен на жилье к доходам в 35 крупных и средних городах (для простоты сравнения мы по-прежнему используем метод). на душу населения площадью жилья 36,6 кв.м (справочный показатель). Результаты показывают, что соотношение цены жилья к доходу значительно снизилось в большинстве городов: среднее соотношение цены жилья к доходу упало с 16,03 до 11,87, а общее снижение достигло 26%. Результаты этой статистики показывают, что в первую десятку городов по соотношению цены на жилье к доходу входят Шэньчжэнь, Шанхай, Пекин, Сямэнь, Гуанчжоу, Ханчжоу, Тяньцзинь, Фучжоу, Нанкин и Хайкоу. С точки зрения городского распределения все они развиты. города на востоке Хотя соотношение цены на жилье к доходу находится на высоком уровне, но эти города поддерживаются промышленностью и населением, а рынок имеет сильную покупательную способность.Если посмотреть на пятилетние изменения соотношения цены жилья к доходу, то наиболее очевидное снижение произошло в Циндао, где соотношение цены жилья к доходу упало с 18,35 в 2019 году до 9,61, то есть падение составило до 48%; Тайюань и Гуйян также упали на 40%, при этом Тайюань упал с 13,44 до 8,07, Гуйян упал с 10,55 до 6,29. Среди городов второго уровня соотношение цены жилья к доходу упало более чем на 30% в Нанкине, Фучжоу, Нинбо, Наньчане, Шицзячжуане, Чжэнчжоу, Цзинане, Чунцине, Даляне, Ланьчжоу, Харбине, Чанчуне, Хух-Хото и других городах. . Среди городов первого уровня соотношение цены на жилье к доходу в Шанхае снизилось наименьшее, всего на 1%, что указывает на то, что цены на жилье в Шанхае все еще высоки и почти продолжают расти одновременно с располагаемым доходом жителей Шэньчжэня, который занимает одно из первых мест. первое место по ценам на жилье, соотношение цены на жилье к доходу ниже, чем пять лет назад. Оно упало на 13%, но по-прежнему возглавляет список со значением 34,63 в Пекине. упал на 25%, опустившись со второго места в 2019 году на третье.В 2019 году только в 6 городах соотношение цен на жилье к доходам было однозначным, но в этом году есть 18 городов с однозначным соотношением цен на жилье к доходам. Среди них Иньчуань, Хух-Хото, Урумчи, Чанша, Гуйян, Шэньян и Чанчунь оказались ниже международных стандартов (между 6 и 7). Фактически, наша статистика предназначена только для 35 крупных и средних городов. Если статистический охват распространится на все города уровня префектуры, среднее соотношение цены и дохода еще больше снизится. За годы глубокой корректировки цены на жилье в большинстве городов третьего и четвертого уровня скорректировались до такой степени, что они даже стали перепроданными. Например, в трех северо-восточных провинциях, даже в трех столицах провинций, соотношение цены дома к доходу составляет всего лишь от 6,45 до 7,31. Соотношение цены дома к доходу в Хэгане составляет всего 2,48 (располагаемый доход городских жителей в 2023 году составляет 28 700 юаней, тогда как цена дома составляет 1 948 юаней за квадратный метр), что намного ниже международно признанного стандарта. ценить. Значительное снижение соотношения цены жилья к доходам обусловлено, с одной стороны, падением цен на жилье в последние годы, а с другой - устойчивым ростом располагаемых доходов жителей. В 2018 году располагаемый доход городских жителей на душу населения по всей стране составлял всего 39,3 тыс. юаней. В 2023 году этот показатель достигнет 51,8 тыс. юаней, увеличившись на 31,8% за пять лет. Что касается цен на жилье, согласно данным Китайской сети рынка цен на жилье, средняя национальная цена на жилье пять лет назад составляла 1,3 миллиона юаней, а нынешняя средняя цена на жилье упала до 1,2 миллиона юаней. С одной стороны, доходы жителей неуклонно растут, а с другой стороны, цены на жилье падают. Между взлетом и падением давление жителей на покупку домов эффективно снижается.━━━━
Политика продолжает приносить пользу
Стоимость покупки дома значительно снижаетсяПоскольку отношения между предложением и спросом на недвижимость претерпели серьезные изменения, регулирование недвижимости в моей стране в прошлом также менялось от « ужесточения» к «ослаблению», особенно политика, направленная на сторону спроса, постоянно оптимизировалась. 30 апреля заседание Политбюро ЦК КПК впервые предложило необходимость координации исследований по политике и мерам по освоению существующей недвижимости и оптимизации дополнительного жилья. 17 мая центральный банк выдал ряд новых домов; кредитная политика, включая снижение коэффициента первоначального взноса до 15% и отмену жилищных кредитов на национальном уровне, введение рефинансирования доступного жилья и т. д. 7 июня исполнительное заседание Госсовета предложило нам полностью понять новые изменения в отношениях спроса и предложения на рынке недвижимости, соответствовать новым ожиданиям людей в отношении высококачественного жилья и стремиться способствовать реализации политики и мер, которые были приняты; 30 июля заседание Политбюро ЦК далее подчеркнуло, что необходимо проводить новую политику для содействия стабильному и здоровому развитию рынка недвижимости, придерживаться сочетания переваривание существующего фонда и оптимизация прироста, активная поддержка приобретения существующего коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья, дальнейшее обеспечение сдачи жилья и ускорение строительства новой модели развития недвижимости.В течение 2023 года будет введено более 600 мер по смягчению политики в сфере недвижимости. С этого года количество мер продолжало расти. На данный момент было введено более 500 политик, и политическая среда достигла самой спокойной стадии в истории. Во-первых, это постепенный отказ от ограничительной политики. В цикле ужесточения регулирования недвижимости ограничительная политика, такая как ограничения на покупку, продажу, кредитные ограничения и ценовые ограничения, стала основным тоном регулирования. С фундаментальными изменениями в рыночном спросе и предложении эта ограничительная политика уходит со сцены. истории. На данный момент более 50 городов отменили или ослабили политику ограничения покупок, за исключением некоторых районов в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу, Шэньчжэне, Санье, Хайкоу, Тяньцзине и других местах, все города по всей стране полностью отменили ограничения на покупки. Помимо ослабления политики ограничения покупок, в процессе оптимизации политики контроля над недвижимостью в различных местах постепенно снимаются ограничения на продажу, кредитные ограничения и ценовые ограничения. Особенно 31 июля город Чжэнчжоу объявил об отмене ориентировочных цен на коммерческое жилье. Это также означает предоставление застройщикам права корректировать цены. С созданием системы жилищного обеспечения «рынок + безопасность» коммерческое жилье полностью вернется на рынок. Во-вторых, снижены процентные ставки по кредитам и снижена стоимость приобретения жилья. Пять лет назад базовая процентная ставка LPR составляла 4,85%. Из-за воздействия политики ограничения покупок и кредитов банки в различных местах увеличили процентные ставки по кредитам на первое и второе жилье. Средняя процентная ставка по стране для кредитов на первое жилье. составила 5,38%, а процентные ставки в целом увеличились на 5–20%. Процентные ставки по второму жилищному кредиту обычно повышаются на 10–30%. После реформы ЛНР в августе 2019 года ставки по ипотеке снизились уже девять раз. 20 февраля этого года ЛПР за пять лет была снижена на 25 базисных пунктов до 3,95%, 22 июля она была снижена еще раз на 10 базисных пунктов до 3,85%. После этого раунда снижения процентных ставок процентная ставка по 5-летним ипотечным кредитам снова достигла рекордно низкого уровня. Если взять в качестве примера четыре крупнейших города первого уровня, то последние процентные ставки по ипотечным кредитам в Пекине, Шанхае и Шэньчжэне скорректированы до 3,4% для первого дома и 3,8% для второго дома в Пекине (в пределах Пятого транспортного кольца). за пределами Пятого транспортного кольца (3,6%) и 3,8% (в городской местности)/за пределами Пятого транспортного кольца в Шанхае 3,6% (зона свободной торговли, новый район Линган, Цзядин, Цинпу, Сунцзян, Фэнсянь, Баошань, Цзиньшань). и Шэньчжэнь 3,8%. Последние процентные ставки по ипотечным кредитам в Гуанчжоу, где был отменен нижний предел процентных ставок, были скорректированы до 3,1% для первого дома и 3,7% для второго дома. Процентные ставки по первым ипотечным кредитам некоторых банков в Гуанчжоу, Фошане, Сучжоу и других местах составляют всего 2,9% или 2,95%.По сравнению с уровнем процентных ставок по ипотечным кредитам пять лет назад, снижение достигло или даже превысило 2 процентных пункта. Рассчитано на основе кредита в 1 миллион юаней и равной основной суммы и процентов в течение 30 лет, процентные расходы были сэкономлены как минимум на 200 000 до. 300 000 юаней.Мало того, что процентная ставка по кредиту была снижена, но среди городских политик, реализуемых в различных местах, также существуют льготные политики, такие как субсидии на покупку жилья и налоговые льготы, что еще больше снижает стоимость покупки жилья для покупателей жилья.━━━━
Соотношение арендной платы к продаже вырастет
Ценность инвестиций в недвижимость постепенно возрастает Цены на жилье по всей стране вступили в цикл снижения, но арендная плата существенно не изменилась. По данным Китайской сети рынка цен на жилье, медианная арендная плата по стране в 2023 году составит 2000 юаней, как и в 2019 году. Арендная плата в некоторых городах первого и второго эшелона по-прежнему имеет устойчивую тенденцию к росту. В пятерку городов с самой высокой арендной платой входят Пекин (120,95 юаней/кв. метр), Шанхай (107,43 юаня/кв. метр), Шэньчжэнь (97,47 юаней/кв. метр), Ханчжоу (65,25 юаней/кв. метр) и Гуанчжоу (60,4 юаня). ) /квадратный метр). Если посмотреть на соотношение продаж и арендной платы (цена дома/годовая арендная плата) в 35 крупных и средних городах, то среднее соотношение арендной платы к продаже составляет 42,83. Если перевести это значение в годовой доход от аренды, то оно составит около. 2,33%. Этот уровень превзошел годовую процентную ставку по депозитам (1,75%) крупных коммерческих банков. Исходя из этого расчета, доходность от аренды в Урумчи может достигать 3,7%, а доходность от аренды в таких городах, как Чанчунь, Харбин, Ухань, Синин, Шэньян, Гуйян, Чэнду, Ланьчжоу и Чанша, также превышает 3%. Среди 35 городов, включенных в статистику, в 26 городах доходность от аренды превышает 2%. Даже в городе первого уровня Пекине доходность от аренды может достигать более 2%. На фоне регулятивной политики «жилье для проживания, а не спекуляции» инвестиционный атрибут недвижимости постепенно принижается. инвестиционный продукт для резидентов, стремящихся сохранить стоимость своих активов. В настоящее время процентные ставки по банковским депозитам и кредитам вошли в цикл снижения, и даже ставка купона по 30-летним сверхдлинным государственным облигациям составляет всего 2,57%. В будущем будет все труднее найти инвестиционные продукты со стабильной доходностью, а в настоящее время инвестиционная ценность недвижимости начала постепенно проявляться.(Эта статья была опубликована на странице 11 журнала China Real Estate News 5 августа главным редактором Су Чжиёном)
Дежурный член редколлегии: Ли ХунмэйРедактор процесса: Вэнь Хунмей
Все права принадлежат China Real Estate News.
Воспроизведение или использование в любой форме без разрешения запрещено.
