¡envíe el pago inicial y recupere 1 año de pago mensual! el peligroso juego del "pago inicial cero" aumenta, ¿cuál es el truco detrás de esto?
2024-08-29
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una casa nueva con un precio de transacción de 2 millones de yuanes fue empaquetada como 2,36 millones de yuanes en el contrato, prestando así 2 millones de yuanes al banco, y los 360.000 yuanes adicionales prestados se convirtieron en el pago inicial del comprador de la vivienda.
se trata de un plan de compra de vivienda sin pago inicial “altamente calificado y con alto préstamo” proporcionado recientemente por un vendedor de bienes raíces a wang yi (seudónimo), un comprador de vivienda en el sur de china. en la descripción de venta anterior, muchos clientes utilizan este método de comprar una casa sin pago inicial aumentando el precio del contrato, y es un método "truco" para los clientes que solo lo necesitan para ingresar a la casa rápidamente.
los reporteros de china business news descubrieron que recientemente, este modelo de compra de vivienda con "pago inicial cero" a través de "calificaciones altas y préstamos altos" ha comenzado a regresar en muchas ciudades de todo el país. en comparación con antes, en la actualidad, las operaciones de pago inicial cero están dirigidas principalmente por desarrolladores, y los métodos son más sutiles y poderosos. algunos vendedores de bienes raíces dijeron que el inmueble en el que se encuentran no solo puede tener un pago inicial cero, sino que los fondos adicionales "sacados" pueden incluso usarse para liquidar el pago mensual durante 1 o 2 años.
con una operación aparentemente de “grandes ganancias”, ¿asumirán riesgos los compradores de viviendas? ¿cuáles son los peligros ocultos? una entrevista con un periodista de china business news descubrió que tan pronto como los compradores de viviendas obtengan más préstamos, soportarán más intereses y aumentarán su carga de pago mensual. además, obtener un monto de préstamo más alto a través de un "contrato yin y yang" puede ser sospechoso de fraude crediticio e implica riesgos legales. dado que el proceso de operación de "pago inicial cero" está oculto y carece de evidencia escrita, será difícil para los compradores de viviendas salvaguardar sus derechos una vez que surjan disputas durante el proceso de manejo.
“aumento del juego peligroso "pago inicial cero"
los reporteros de china business news aprendieron de muchos profesionales de bienes raíces de alto nivel que utilizar la operación de "calificaciones altas y préstamos altos" para comprar una casa con "pago inicial cero" no es nuevo y ha sido popular hace muchos años. sin embargo, desde entonces, debido a la pequeña diferencia de precio entre el precio registral de la propiedad inmobiliaria y el precio de mercado, incluso se ha producido una "inversión", y no había margen suficiente para subir el precio de tasación, por lo que se estancó por un tiempo y. sólo existía en el mercado de vivienda de segunda mano con mayor flexibilidad operativa.
en 2023, a medida que los precios de mercado de muchas propiedades inmobiliarias han disminuido, el uso de compras de viviendas de "pago inicial cero" con altas calificaciones y altos préstamos ha comenzado a reaparecer en el mercado inmobiliario de primera mano. (para obtener más información, consulte "la compra de una casa con pago inicial cero o pago inicial negativo vuelve a estar en escena. ¿cuáles son los trucos detrás de esto?") recientemente, con la caída de los precios de la vivienda, el pago inicial cero se ha extendido en muchas regiones, y la operación se ha vuelto más encubierta.
en primer lugar, los promotores ofrecen compras de viviendas con pago inicial cero de una manera más sutil. si los compradores carecen de fondos para el pago inicial y tienen grandes intenciones, los vendedores recomendarán la operación con pago inicial cero como uno de los medios para " "fuerza" a los clientes.
cuando el periodista consultó como comprador de vivienda, un vendedor de bienes raíces en el sur de china le dijo que la propiedad actualmente puede usar algunos medios para lograr un pago inicial cero, pero que se requieren solicitudes especiales y esta actividad preferencial se cerrará al final de este mes. se recomienda comprar lo antes posible. además, muchos vendedores de propiedades dijeron que sus propiedades tienen una operación de "pago inicial cero", pero que es necesario realizar solicitudes especiales en función de la situación real.
actualmente, el enfoque de “pago inicial cero” para algunas operaciones inmobiliarias también es más discreto. varios vendedores de bienes raíces dijeron a los periodistas que antes de pagar el pago inicial, los clientes deben proporcionar cuentas bancarias de varios familiares y amigos. después de que el desarrollador transfiere los fondos a varias cuentas y los "lava", luego los transfiere a la cuenta del cliente. pagar el anticipo.
vale la pena señalar que recientemente, en algunas áreas con alta presión para el desmantelamiento, la estrategia de pago inicial cero se ha adoptado cada vez más y se ha convertido en el estándar para la mayoría de los proyectos inmobiliarios. a ming (seudónimo), un agente de bienes raíces en huizhou, guangdong, dijo a los periodistas que actualmente la mayoría de las propiedades en su ciudad pueden lograr un "pago inicial cero", pero los detalles operativos de diferentes propiedades son diferentes y el monto del pago inicial es diferente. pero todos son "puedes hablar con el desarrollador".
según lo entendido por el periodista, algunas propiedades no sólo vienen con un pago inicial, sino que incluso pueden reembolsar el pago mensual de un año. según a ming, cierto proyecto en el distrito de huiyang, ciudad de huizhou, actualmente ofrece no solo un pago inicial, sino también un pago mensual adicional. "el desarrollador pagará el pago mensual del primer año a los compradores de viviendas en lotes y, en consecuencia, el monto total del contrato aumentará".
en respuesta a esta declaración, el periodista pidió verificación al vendedor de la propiedad en el lugar. el vendedor afirmó que actualmente existe una estrategia de ventas de “enganche cero + mensualidad gratis”. tomando como ejemplo la compra de una propiedad de 92 metros cuadrados, el precio registrado es de 1,53 millones de yuanes y el precio real con descuento es de 1,36 millones de yuanes. por ejemplo, si no realiza un pago inicial, debe realizar un contrato basado en el precio registrado de 1,53 millones de yuanes, y el pago inicial es de 210.000 yuanes. el desarrollador transferirá 204.000 yuanes a la cuenta del comprador de la vivienda por adelantado. en realidad, el comprador de la vivienda sólo tendrá que pagar unos 8.300 yuanes como pago inicial. el pago mensual es de 4.900 yuanes y una aplicación especial puede reembolsar el pago mensual de un año, por un total de 58.800 yuanes.
(copia promocional de agencia de ventas)
patrón revelado
una entrevista con un periodista de china business news descubrió que existen múltiples modos operativos para la estrategia de pago inicial cero lanzada por los desarrolladores.
el modelo más común es utilizar "contratos yin y yang" para "grandes elogios y préstamos elevados", es decir, aumentar el precio del contrato, prestar más fondos y utilizar los fondos prestados adicionales para pagar el pago inicial. la mayoría de las propiedades mencionadas adoptan este modelo. "en realidad, este tipo de 'pago inicial cero' es simplemente incluir el pago inicial en el contrato de préstamo, no una reducción o exención real", dijo wang yi a los periodistas.
amin presentó a los periodistas procedimientos operativos más detallados. tomemos como ejemplo un proyecto inmobiliario en huizhou. compró su primera propiedad por 765.000 yuanes. al realizar la operación de "pago inicial cero", primero tuvo que llevar su tarjeta bancaria personal a la oficina de ventas y firmar un "contrato de libramiento". con el desarrollador, acordando devolver la propiedad. la habitación debe ser devuelta al desarrollador para el pago por adelantado. después de eso, el desarrollador depositará el pago inicial de 135.000 yuanes en la tarjeta del comprador de la vivienda para el pago inicial. a continuación, las dos partes firmaron un contrato de compra de una casa con un precio de compra de 900.000 yuanes y solicitaron un préstamo al banco. posteriormente, el comprador de la casa pagó el préstamo al banco normalmente, pero asumió los mayores costos de intereses.
una persona de un banco estatal en el sur de china dijo a los periodistas que existen estrictos procedimientos de revisión interna dentro del banco, pero que dichas operaciones están relativamente ocultas y los precios de las viviendas fluctúan mucho, lo que hace difícil identificarlas simplemente a partir de los materiales de solicitud de préstamo presentados. . en términos generales, las nuevas propiedades tendrán relaciones de cooperación fijas con múltiples bancos, y no se puede descartar la posibilidad de que ambas partes lleguen a un acuerdo tácito de antemano.
además de utilizar "calificaciones altas y préstamos altos" para reducir los pagos iniciales disfrazados, los reporteros de china business news notaron durante las entrevistas que existen dos tipos de modelos de pago inicial cero que están relativamente ocultos, pero la mayoría de ellos son adecuados para propiedades con. precios totales bajos. un tipo es que el desarrollador envía directamente el pago inicial, que es una promoción encubierta de reducción de precio. según amin, algunos gobiernos regionales han estipulado el rango de reducción de precios. para atraer a los compradores de viviendas con reducciones de precios encubiertas, los promotores optarán por enviar directamente los pagos iniciales. la segunda categoría es para que los propios desarrolladores o, en cooperación con instituciones financieras, lancen aplazamientos y cuotas del pago inicial para lograr el "pago inicial cero" dentro de un cierto período de tiempo. un vendedor intermediario de un proyecto inmobiliario en la ciudad de dongguan dijo a los periodistas que el proyecto ha cooperado con instituciones financieras y puede proporcionar préstamos sin intereses a un año para los pagos iniciales. el monto específico del préstamo debe evaluarse en el sitio y es posible. para lograr el "pago inicial cero".
un investigador de clientes de bienes raíces en el sur de china dijo a los periodistas que el pago inicial cero es popular en muchas regiones del país, principalmente porque los desarrolladores están bajo una gran presión para vender. a juzgar por su región, los proyectos con reducciones recientes de precios y pagos iniciales bajos o nulos generalmente pueden seguir siendo populares durante un período de tiempo más largo. en comparación con una fuerte reducción directa de precios, la estrategia de pago inicial cero tiene más flexibilidad. los desarrolladores pueden lanzar un "pago inicial cero" durante la etapa de rendimiento del sprint y "recuperar" el descuento cuando el mercado se recupere. si se aumenta el precio del contrato con un "pago inicial cero", el impacto en los beneficios del promotor no será significativo.
"esta puede ser una de las pocas estrategias que tienen actualmente los promotores para funcionar". explicó además que muchas de las propiedades vendidas en el mercado recientemente son "adquisiciones de terrenos" a precios elevados y no soportan reducciones integrales de precios, sólo pueden hacerlo. "dojos con caracoles". haz un escándalo por el pago inicial y selecciona más grupos de clientes.
múltiples riesgos
detrás del peligroso juego del “pago cero” para comprar una casa, ¿la operación es conforme? ¿qué riesgos corren los promotores, compradores de viviendas, bancos y otras entidades?
para los compradores de viviendas, este acuerdo aparentemente lucrativo tiene muchos peligros ocultos. recientemente, zhengzhou, nanning y otros lugares han comenzado a emitir recordatorios sobre el riesgo de pago inicial cero. el periodista también resaltó a grandes rasgos los tres riesgos ocultos de comprar una casa sin pago inicial.
el primer peligro oculto es que la mayoría de las operaciones de "pago inicial cero" no eliminan realmente el pago inicial, sino que reemplazan los fondos del pago inicial en préstamos disfrazados, lo que aumenta la carga de pago mensual de los compradores de viviendas. es posible que algunos compradores de viviendas también deban soportar los costos ocultos de aumentar el precio del contrato y pagar al desarrollador por adelantado.
tomando como ejemplo la propiedad de 765.000 yuanes mencionada anteriormente, suponiendo un préstamo con capital e intereses iguales a 30 años y una tasa de interés hipotecaria del 3,05%, el periodista calculó aproximadamente que sin utilizar un pago inicial cero, el pago mensual sería de 2.757 yuanes. después de utilizar el pago inicial cero, el pago mensual es de 3245 yuanes y el reembolso adicional en un año es de 5856 yuanes. si no se considera el reembolso anticipado, el reembolso adicional en 30 años será de 175 680 yuanes. y si el pago mensual aumenta demasiado y excede la asequibilidad del comprador de la vivienda, una vez rescindido el préstamo, el banco también enfrentará la posibilidad de recuperar la propiedad.
la oficina municipal de seguridad de la vivienda de zhengzhou también señaló en una reciente advertencia de riesgo que el "pago inicial 0" no sólo no puede resolver fundamentalmente la escasez de fondos a corto plazo para los compradores de viviendas, sino que también suele requerir la ayuda de actividades ilegales como firmar yin y contratos yang y sobrevaloración de los precios de la vivienda, lo que aumenta los intereses de los préstamos de los compradores de viviendas y las cargas de pago mensual de la hipoteca.
durante la entrevista, el periodista también conoció que algunas operaciones de “pago inicial cero” también tienen costos ocultos. un agente de bienes raíces admitió ante los periodistas que el uso de préstamos de alta calificación y calidad con "pago inicial cero" no redujo el pago total real de la vivienda. sin embargo, debido a que el monto del contrato es mayor, se debe pagar más impuesto sobre la escritura. al mismo tiempo, algunos promotores también pueden cobrar comisiones de gestión durante el proceso de avance de fondos, normalmente entre el 0,3% y el 0,5% del precio de la vivienda.
el segundo peligro oculto es que muchos aspectos de la compra de viviendas con "pago inicial cero" se operan en secreto, lo que facilita que los compradores de viviendas pierdan sus intereses y les resulte difícil salvaguardar sus derechos.
la advertencia de riesgo mencionada anteriormente también señaló que algunas operaciones ilegales involucradas en el "pago inicial 0" no pueden acordarse claramente en el contrato en línea y no pueden estar protegidas por la ley. una vez que las empresas de desarrollo inmobiliario no cumplan sus promesas y los bancos no completen los procedimientos de aprobación de préstamos, se producirán pérdidas financieras a los compradores de viviendas y será difícil para los compradores de viviendas presentar reclamaciones legales.
durante la entrevista con el periodista, los compradores de varios proyectos inmobiliarios informaron que existen peligros ocultos al comprar casas con "pago inicial cero". algunos compradores de viviendas dijeron que después de que el desarrollador prometió comprar una casa sin pago inicial, pagaron una tarifa de suscripción de 10.000 yuanes. sin embargo, durante el proceso de compra de la casa, el promotor dijo que el saldo de su cuenta bancaria no era suficiente y que "tuvo que gastar dinero para realizar el proceso". solicitó un reembolso de la cuota de suscripción de 10.000 rmb, pero no lo consiguió.
algunos compradores de viviendas también dijeron que el vendedor de bienes raíces prometió comprar una casa con "pago inicial cero". después de pagar un depósito de 60.000 yuanes, lo instó a firmar y sellar el contrato sin explicar el contenido del mismo. sin saberlo, firmó un contrato de préstamo para pedir dinero prestado al promotor a plazos para pagar el pago inicial. hay muchos casos de este tipo.
el tercer peligro oculto es que se sospecha que la operación de préstamo de "pago inicial cero" es un préstamo fraudulento, y el comprador de la vivienda puede ser considerado legalmente responsable, y existen muchos peligros ocultos en el futuro.
"desde la perspectiva de las ventas de viviendas comerciales, algunos métodos de pago inicial cero y pago inicial bajo son ilegales", dijo wang yuchen, director del bufete de abogados beijing jinliu, a china business news que ya en 2017, el ministerio de vivienda y urbanismo. desarrollo rural, el banco popular de china, cuando la comisión reguladora bancaria de china implementó conjuntamente la estandarización del financiamiento para la compra de viviendas y fortaleció el trabajo contra el lavado de dinero, se estipuló claramente que las empresas de desarrollo inmobiliario y los intermediarios inmobiliarios tienen estrictamente prohibido proporcionar ilegalmente financiación del pago inicial para la compra de viviendas, y las instituciones financieras de internet y las pequeñas empresas de préstamos tienen estrictamente prohibido otorgar ilegalmente "préstamos para el pago inicial" y otros productos o servicios de financiación para la compra de viviendas.
desde la perspectiva de los préstamos bancarios, si realmente hay un pago inicial cero, significa que el comprador de la vivienda no cumple con el préstamo bancario y las condiciones del préstamo, y existe un acto de defraudación del préstamo bancario.
para los desarrolladores, aunque son "comerciantes", no están exentos de riesgos. el pago inicial cero no es necesariamente una buena manera de vender rápidamente. los desarrolladores que lanzaron cuotas de pago inicial en la etapa inicial experimentaron "malas consecuencias". durante la entrevista, una fuente de un proyecto inmobiliario en el sur de china dijo a los periodistas que el proyecto comenzará a lanzar cuotas de pago inicial en 2022. los compradores de viviendas sólo necesitan pagar el 0,50% del pago inicial (depósito) para "subir a bordo". , y el pago inicial restante se puede aplazar por un año. pero en la etapa de firma oficial en línea en 2023, debido a la caída de los precios de la vivienda en el terreno, que excedió el depósito pagado, algunos compradores optaron por renunciar al depósito y el desarrollador tuvo que introducir otro descuento de 400 yuanes por metro cuadrado para clientes permanentes.
(este artículo proviene de china business news)
