頭金を送金すると、1 年間分の月々の支払いが戻ってきます。 「頭金ゼロ」危険なゲームが増加、その手口とは？
2024-08-29
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取引価格200万元の新築住宅が契約書に236万元としてパッケージ化され、200万元が銀行に貸し付けられ、追加で融資された36万元が住宅購入者の頭金となった。
これは最近、不動産営業マンが中国南部の住宅購入者、王毅さん（仮名）に提供した「高評価・高融資」の頭金ゼロの住宅購入プランだ。上記の販売説明では、成約価格を吊り上げて頭金ゼロで住宅を購入するこの方法は多くの顧客が利用しており、とにかく必要な顧客がすぐに家に入れるための「裏技」的な方法です。
チャイナ・ビジネス・ニュースの記者らは、最近、「高格付けと高融資」を通じて「頭金ゼロ」で住宅を購入するこのモデルが、全国の多くの都市で復活し始めていることを発見した。以前と比較して、現在、頭金ゼロの運営は主に開発者主導で行われており、その手法はより巧妙かつ強力になっています。一部の不動産営業担当者は、自分が入居している不動産は頭金ゼロで済むだけでなく、「引き出された」追加資金で1～2年間の月々の支払いを完済することもできると語る。
一見「大きな利益」をもたらす事業で、住宅購入者はリスクを負うのだろうか？隠れた危険とは何でしょうか？ 『チャイナ・ビジネス・ニュース』記者へのインタビューでは、住宅購入者がより多くの融資を受けるとすぐに、より多くのローン金利を負担し、月々の支払い負担が増加することが分かった。また、「陰陽契約」により高額な融資を受けることは、詐欺融資と疑われる可能性があり、法的なリスクも伴います。 「頭金ゼロ」の運用プロセスは隠蔽されており、書面による証拠が不足しているため、処理プロセス中に紛争が発生すると、住宅購入者が自分の権利を守るのは困難になるだろう。
“「頭金ゼロ」の危険なゲーム増加
チャイナ・ビジネス・ニュースの記者らは、多くの上級不動産実務家から、「頭金ゼロ」で住宅を購入するために「高評価・高融資」の手法を利用することは新しいことではなく、何年も前から普及していることを学んだ。しかし、その後は不動産登記価格と市場価格との価格差が小さいことから「反転」も起こり、評価額を引き上げる余地が十分になかったことから、一時は失速した。運用の柔軟性がより高い中古住宅市場にのみ存在していました。
2023年、多くの不動産物件の市場価格が下落する中、中古住宅市場では高評価と高額融資による「頭金ゼロ」の住宅購入が再び見られ始めている。 （詳しくは「頭金ゼロやマイナス頭金で住宅購入が復活。そのカラクリとは？」を参照） 近年、住宅価格の下落に伴い、多くの地域で頭金ゼロが広がり、作戦はより秘密裏に行われるようになった。
まず第一に、開発者はより巧妙な方法で頭金ゼロの住宅購入を提案します。購入者が頭金資金に不足しており、高い意思を持っている場合、営業担当者は「頭金ゼロの操作」を手段の 1 つとして推奨します。顧客を強制します。
記者が住宅購入者として相談したところ、中国南部の不動産販売員は記者に対し、その物件は現在何らかの手段を使って頭金ゼロを実現できるが、特別な申請が必要であり、この優遇制度は年末で終了するだろうと語った。今月は早めのご購入をお勧めします。また、不動産営業マンの多くは「頭金ゼロ」の物件だが、実態に応じた特別な申請が必要だという。
現在、一部の不動産事業に対する「頭金ゼロ」のアプローチも、より控えめなものになっています。複数の不動産営業担当者が記者団に語ったところによると、顧客は頭金を支払う前に複数の親族や友人の銀行口座を提供する必要があり、開発会社が資金を複数の口座に移して「洗浄」した後、顧客の口座に移管するという。頭金を支払います。
最近、廃炉へのプレッシャーが高い一部の地域では、頭金ゼロ戦略の採用が増えており、ほとんどの不動産プロジェクトの標準となっている点は注目に値します。広東省恵州市の不動産業者、a・ミンさん（仮名）は記者団に対し、現在、同市のほとんどの不動産は「頭金ゼロ」を実現できるが、不動産ごとに運営の詳細が異なり、最初の支払い額も異なると語った。しかしそれらはすべて「開発者に相談できます」です。
記者の理解によると、物件によっては頭金だけでなく、1年分の月々の支払いを返金してくれる物件もあるという。 a ming氏によると、恵州市恵陽区のとあるプロジェクトでは現在、頭金だけでなく追加の月々の支払いも行われているという。アミン氏は、「開発業者は住宅購入者に初年度の月々の支払いを一括して支払うことになり、それに応じて全体の契約金額も増加することになる」と述べた。
この発言を受け、記者は当該物件の現場営業員に確認を求めた。営業担当者は、現在「頭金ゼロ＋月々支払い無料」の販売戦略があると述べた。 92平方メートルの不動産を購入する場合を例に挙げると、登録価格は153万元、実際の割引価格は136万元となります。たとえば、頭金をゼロにする場合、登録価格 153 万元に基づいて契約する必要があり、頭金は 21 万元です。開発業者は 20 万 4,000 元を住宅購入者の口座に事前に送金します。住宅購入者は実際に頭金として約8,300元を支払うだけで済みます。月々の支払いは4,900元で、特別な申請により1年間の月々の支払額合計58,800元を返金することができる。
（販売代理店の宣伝コピー）
明らかになったパターン
china business news の記者へのインタビューでは、開発者が開始した頭金ゼロ戦略には複数の運用モードがあることがわかりました。
最も一般的なモデルは、「陰陽契約」を利用して「高評価・高融資」をする、つまり契約金額を上げてより多くの資金を融資し、余った融資資金を頭金の支払いに充てることです。上記のプロパティのほとんどはこのモデルを採用しています。 「実際のところ、この種の『頭金ゼロ』はローン契約に頭金を組み込んでいるだけで、実際の減免ではない」と王毅氏は記者団に語った。
アミン氏は記者に対し、より詳細な操作手順を紹介した。恵州市の不動産プロジェクトを例に挙げると、彼は最初の不動産を 76 万 5,000 人民元で購入しました。「頭金ゼロ」の手続きを行う際には、まず個人の銀行カードを営業所に持参し、「振出契約書」に署名する必要がありました。開発者との間で物件の返還に同意し、前払いで部屋を開発者に返却する必要があります。その後、開発業者は頭金として135,000元を住宅購入者のカードに入金します。次に、両者は購入価格90万元で住宅購入契約を締結し、その後、住宅購入者は銀行に通常どおり返済したが、増加した金利を負担した。
中国南部の国有銀行関係者は記者団に対し、銀行内には厳格な内部審査手続きがあるが、そのような業務は比較的隠蔽されており、住宅価格は大きく変動するため、提出された融資申請資料だけから特定するのは難しいと語った。 。一般的に新築物件では複数の銀行との協力関係が固定化されており、事前に両者が暗黙の了解を結んでいる可能性も否定できません。
中国経済新聞の記者は、「高評価と高額融資」を利用して頭金を減らすことに加えて、比較的隠された頭金ゼロモデルが2種類あることに気づいたが、そのほとんどは次のような物件に適している。合計価格が安い。 1つはデベロッパーが直接手付金を振り込むタイプで、これは偽装値下げプロモーションである。アミン氏によると、一部の地方政府は、価格を偽装して住宅購入者を惹きつけるために、価格の引き下げ幅を定めており、開発業者は頭金を直接送金することを選択するという。 2 番目のカテゴリは、開発者自身が、または金融機関と協力して、頭金の据え置きや分割払いを開始して、一定期間内に「頭金ゼロ」を達成するものです。東莞市の不動産プロジェクトの仲介営業担当者は記者団に対し、このプロジェクトは金融機関と協力しており、頭金として1年間の無利子融資を提供できると述べた。具体的な融資額は現場で査定する必要があり、可能であると述べた。 「頭金ゼロ」を実現します。
中国南部の不動産顧客調査員は記者団に対し、国内の多くの地域で頭金ゼロが人気となっているのは、主に開発業者が販売に対する大きなプレッシャーにさらされているためだと語った。彼の地域から判断すると、最近価格が引き下げられ、頭金がゼロまたは低額のプロジェクトは、一般に長期間にわたって人気が続く可能性があります。直接的な大幅な値下げと比較して、頭金ゼロ戦略には柔軟性があり、開発者はスプリント パフォーマンスの段階で「頭金ゼロ」を開始し、市場が回復したときに割引を「取り戻す」ことができます。 「頭金ゼロ」で契約金額が値上げされても、デベロッパーの利益への影響は大きくない。
「これは開発業者が現在持っている効果のある数少ない戦略の一つかもしれない。」 さらに、最近市場で販売されている不動産の多くは高価格での「土地取得」であり、包括的な価格引き下げを支持するものではないとも説明した。 「カタツムリの殻をかぶった道場」 頭金について大騒ぎし、より多くの顧客グループを選択します。
複数のリスク
「頭金ゼロ」で家を買うという危険なゲームの裏で、運営は順守されているのか？開発業者、住宅購入者、銀行、その他の団体はどのようなリスクを負うのでしょうか?
住宅購入者にとって、この一見有利な取引には多くの隠れた危険が潜んでいます。最近、鄭州市や南寧市などでは、頭金ゼロのリスクについての督促状を発行し始めた。記者はまた、頭金ゼロで家を買うことに潜む3つのリスクを大まかに整理した。
最初の隠れた危険は、ほとんどの「頭金ゼロ」作戦が実際には頭金をなくすのではなく、頭金資金を偽装ローンに置き換え、住宅購入者の月々の支払い負担を増大させることだ。住宅購入者の中には、契約価格の値上げや開発業者への前払いといった隠れたコストを負担する必要がある人もいるかもしれない。
前述の76万5,000元の物件を例に挙げると、30年間元利均等ローン、住宅ローン金利3.05％と仮定して、記者は頭金をゼロにしない場合の月々の返済額は2,757元になると概算した。頭金をゼロにした場合の月々の支払額は3,245元、繰り上げ返済を考慮しない場合の1年間の追加返済額は175,680元となります。また、月々の支払いが増えすぎて住宅購入者の余裕を超えた場合、ローンが終了すると銀行は不動産を差し押さえられる可能性にも直面することになる。
鄭州市住宅安全局も最近のリスク警告の中で、「頭金ゼロ」では住宅購入者の短期的な資金不足を根本的に解決できないだけでなく、通常、殷との契約などの違法行為の助けが必要になると指摘した。ヤン氏は契約を結んで住宅価格を過大評価し、住宅購入者のローン金利と月々の住宅ローン返済負担を増大させている。
記者はインタビュー中に、一部の「頭金ゼロ」業務にも隠れたコストがあることも知りました。ある不動産業者は記者団に対し、「頭金ゼロ」で高格付けの優良ローンを利用しても、実際の住宅支払総額は減らなかったと認めた。ただし、契約金額が高額になるため、より多くの譲渡税を支払う必要があります。同時に、一部のデベロッパーは資金繰り上げの過程で、主に住宅価格の 0.3% ～ 0.5% の手数料を請求する場合もあります。
2 番目の隠れた危険は、「頭金ゼロ」の住宅購入の多くの側面が秘密裏に運営されており、住宅購入者が利益を失いやすく、権利を守ることが困難であることです。
前述のリスク警告では、「頭金0」に関わる一部の違法行為はオンライン契約で明確に合意できず、法律で保護できないことも指摘されている。不動産開発会社が約束を履行できず、銀行が融資承認手続きを完了できなければ、住宅購入者に経済的損失が生じ、住宅購入者が法的請求を行うことが困難になります。
記者のインタビュー中、いくつかの不動産プロジェクトの購入者は、「頭金ゼロ」で住宅を購入することには隠れた危険があると報告した。一部の住宅購入者は、開発業者が頭金ゼロで住宅を購入すると約束した後、1万元の加入料を支払ったと述べた。しかし、住宅購入の手続き中に、開発者は銀行口座の残高が十分ではなく、「手続きのためにお金を出さなければならなかった」と述べ、加入料1万元の返金を要求したが拒否された。
一部の住宅購入者は、不動産販売員が「頭金ゼロ」で住宅を購入すると約束し、手付金6万元を支払った後、契約内容を説明せずに契約書に署名と捺印を迫ったという。彼はそれとは知らずに、頭金を支払うためにデベロッパーから分割払いでお金を借りるローン契約に署名しました。そのようなケースはたくさんあります。
3つ目の隠れた危険は、「頭金ゼロ」の融資業務が詐欺融資の疑いが持たれ、住宅購入者が法的責任を問われる可能性があり、今後も多くの危険が潜んでいることです。
「商業住宅販売の観点から見ると、頭金ゼロや低額の頭金の一部の方法は違法である」と北京金立法律事務所所長ワン・ユーチェン氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに語った。中国人民銀行農村開発、中国銀行監督管理委員会が共同で住宅購入融資の標準化とマネーロンダリング対策の強化を展開した際、不動産開発会社や不動産仲介業者が違法に融資を提供することを厳しく禁止することが明記された住宅購入のための頭金融資、インターネット金融機関および小規模融資会社は、「頭金ローン」およびその他の住宅購入融資商品やサービスを違法に提供することを厳しく禁止されています。
銀行融資の観点から見ると、本当に頭金がゼロであれば、住宅購入者が銀行融資や融資条件を満たしていないことを意味し、銀行融資をだまし取る行為が存在することになります。
開発者にとって、彼らは「トレーダー」ではありますが、頭金ゼロは必ずしもすぐに完売する良い方法ではありません。インタビュー中、中国南部の不動産プロジェクトの関係者は記者団に対し、同プロジェクトは2022年に頭金の分割払いを開始する予定であると語った。住宅購入者は「参加」するために頭金（手付金）の0.50％を支払うだけでよいと語った。 、残りの頭金は 1 年間据え置き可能です。しかし、2023年の公式オンライン契約段階では、支払った手付金を上回る土地の住宅価格の下落により、一部の購入者が手付金を放棄することを選択し、開発業者はさらに1平方メートル当たり400元の割引を導入しなければならなかった。滞在中のお客様。
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
