kirim uang muka dan dapatkan kembali pembayaran bulanan 1 tahun! game berbahaya "nol uang muka" meningkat, apa trik di baliknya?
2024-08-29
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
sebuah rumah baru dengan harga transaksi 2 juta yuan dikemas sebagai 2,36 juta yuan dalam kontrak, sehingga meminjamkan 2 juta yuan ke bank, dan tambahan 360.000 yuan yang dipinjamkan menjadi uang muka pembeli rumah.
ini adalah rencana pembelian rumah tanpa uang muka “berperingkat tinggi dan pinjaman tinggi” yang baru-baru ini diberikan oleh seorang penjual real estat kepada wang yi (nama samaran), seorang pembeli rumah di tiongkok selatan. pada uraian penjualan di atas, cara pembelian rumah tanpa uang muka dengan menaikkan harga kontrak ini banyak digunakan oleh pelanggan, dan merupakan metode "trik" bagi pelanggan yang hanya membutuhkan agar dapat masuk ke dalam rumah dengan cepat.
wartawan china business news menemukan bahwa baru-baru ini, model pembelian rumah "tanpa uang muka" melalui "peringkat tinggi dan pinjaman tinggi" mulai muncul kembali di banyak kota di seluruh negeri. dibandingkan dengan sebelumnya, saat ini, operasi tanpa uang muka sebagian besar dipimpin oleh pengembang, dan metodenya lebih halus dan kuat. beberapa tenaga penjualan real estat mengatakan bahwa real estat tempat mereka berada tidak hanya tidak memiliki uang muka, tetapi dana tambahan yang "diambil" bahkan dapat digunakan untuk melunasi pembayaran bulanan selama 1 hingga 2 tahun.
dengan operasi yang tampak “untung besar”, apakah pembeli rumah akan menanggung risiko? apa bahaya tersembunyinya? wawancara dengan reporter dari china business news menemukan bahwa begitu pembeli rumah mendapatkan lebih banyak pinjaman, mereka akan menanggung lebih banyak bunga pinjaman dan menambah beban pembayaran bulanan mereka. selain itu, memperoleh jumlah pinjaman yang lebih tinggi melalui "kontrak yin dan yang" dapat dicurigai sebagai penipuan pinjaman dan melibatkan risiko hukum. karena proses operasi "tanpa uang muka" tersembunyi dan tidak memiliki bukti tertulis, akan sulit bagi pembeli rumah untuk melindungi hak-hak mereka begitu timbul perselisihan selama proses penanganan.
“game berbahaya "nol uang muka" meningkat
wartawan china business news belajar dari banyak praktisi real estat senior bahwa menggunakan operasi "peringkat tinggi dan pinjaman tinggi" untuk membeli rumah dengan "uang muka nol" bukanlah hal baru dan telah populer beberapa tahun yang lalu. namun sejak saat itu, karena kecilnya selisih harga antara harga pendaftaran real estat dan harga pasar, bahkan terjadi “inversi”, dan tidak ada cukup ruang untuk menaikkan harga penilaian hanya ada di pasar perumahan bekas dengan fleksibilitas operasional yang lebih besar.
pada tahun 2023, ketika harga pasar banyak properti real estat menurun, penggunaan pembelian rumah "tanpa uang muka" dengan peringkat tinggi dan pinjaman tinggi mulai muncul kembali di pasar perumahan bekas. (untuk detailnya, lihat "tanpa uang muka atau uang muka negatif untuk membeli rumah kembali muncul. apa trik di baliknya?") baru-baru ini, dengan turunnya harga rumah, uang muka nol telah menyebar di banyak daerah, dan operasi ini menjadi lebih rahasia.
pertama-tama, pengembang menawarkan pembelian rumah tanpa uang muka dengan cara yang lebih halus. jika pembeli kekurangan dana uang muka dan memiliki niat yang tinggi, tenaga penjualan akan merekomendasikan operasi tanpa uang muka sebagai salah satu cara untuk " memaksa" pelanggan.
ketika reporter berkonsultasi sebagai pembeli rumah, seorang penjual real estat di tiongkok selatan mengatakan kepada reporter bahwa properti tersebut saat ini dapat menggunakan beberapa cara untuk mencapai nol uang muka, tetapi diperlukan permohonan khusus, dan aktivitas preferensial ini akan ditutup pada akhir tahun. bulan ini. disarankan untuk membeli sesegera mungkin. selain itu, banyak penjual properti yang mengatakan bahwa properti mereka memiliki operasi "tanpa uang muka", namun permohonan khusus perlu dibuat berdasarkan situasi sebenarnya.
saat ini, pendekatan “tanpa uang muka” pada beberapa operasi real estat juga lebih sederhana. beberapa penjual real estate mengatakan kepada wartawan bahwa sebelum membayar uang muka, pelanggan diharuskan memberikan rekening bank beberapa kerabat dan teman. setelah pengembang mentransfer dana ke beberapa rekening dan "mencucinya", mereka kemudian mentransfernya ke rekening pelanggan membayar uang muka.
perlu dicatat bahwa baru-baru ini, di beberapa wilayah yang memiliki tekanan tinggi untuk melakukan dekomisioning, strategi pembayaran tanpa uang muka semakin banyak diterapkan dan menjadi standar bagi sebagian besar proyek real estate. a ming (nama samaran), seorang agen real estat di huizhou, guangdong, mengatakan kepada wartawan bahwa saat ini sebagian besar properti di kotanya dapat mencapai "uang muka nol", tetapi rincian pengoperasian properti yang berbeda berbeda, dan jumlah pembayaran awal berbeda, tapi semuanya "anda dapat berbicara dengan pengembang."
menurut pemahaman pelapor, beberapa properti tidak hanya dikenakan uang muka, tetapi bahkan dapat mengembalikan pembayaran bulanan satu tahun. menurut a ming, sebuah proyek tertentu di distrik huiyang, kota huizhou saat ini tidak hanya memberikan uang muka, tetapi juga tambahan pembayaran bulanan. “pengembang akan membayar pembayaran bulanan tahun pertama kepada pembeli rumah secara bertahap, dan dengan demikian, jumlah kontrak keseluruhan akan meningkat.”
menanggapi pernyataan ini, pelapor meminta penjual properti di lokasi untuk melakukan verifikasi. tenaga penjual menyatakan bahwa saat ini ada strategi penjualan “tanpa uang muka + gratis pembayaran bulanan”. mengambil contoh pembelian properti seluas 92 meter persegi, harga terdaftar adalah 1,53 juta yuan, dan harga diskon sebenarnya adalah 1,36 juta yuan. misalnya, jika anda tidak membayar uang muka, anda perlu membuat kontrak berdasarkan harga terdaftar sebesar 1,53 juta yuan, dan uang mukanya adalah 210.000 yuan. pengembang akan mentransfer 204.000 yuan ke rekening pembeli rumah di muka, dan pembeli rumah sebenarnya hanya perlu membayar uang muka sekitar 8.300 yuan. pembayaran bulanan adalah 4.900 yuan, dan aplikasi khusus dapat mengembalikan pembayaran bulanan satu tahun, dengan total 58.800 yuan.
(salinan promosi agen penjualan)
pola terungkap
wawancara dengan reporter dari china business news menemukan bahwa terdapat beberapa mode operasi untuk strategi tanpa uang muka yang diluncurkan oleh pengembang.
model yang paling umum adalah menggunakan "kontrak yin dan yang" untuk "pujian tinggi dan pinjaman tinggi", yaitu menaikkan harga kontrak, meminjamkan lebih banyak dana, dan menggunakan dana pinjaman ekstra untuk membayar uang muka. sebagian besar properti yang disebutkan di atas mengadopsi model ini. "sebenarnya, 'uang muka nol' semacam ini hanya memasukkan uang muka ke dalam kontrak pinjaman, bukan pengurangan atau pengecualian yang sebenarnya." kata wang yi kepada wartawan.
amin memperkenalkan prosedur operasional yang lebih detail kepada wartawan. ambil contoh proyek real estat di huizhou. dia membeli properti pertamanya seharga 765.000 yuan. saat melakukan operasi "tanpa uang muka", pertama-tama dia harus membawa kartu bank pribadinya ke kantor penjualan dan menandatangani "perjanjian laci". dengan pengembang, setuju untuk mengembalikan properti. kamar harus dikembalikan kepada pengembang untuk pembayaran di muka. setelah itu, pengembang akan memasukkan uang muka sebesar 135.000 yuan ke dalam kartu pembeli rumah untuk uang muka. selanjutnya, kedua pihak menandatangani kontrak pembelian rumah dengan harga pembelian 900.000 yuan, dan mengajukan pinjaman dari bank. pembeli rumah kemudian melunasi pinjaman tersebut ke bank secara normal, tetapi menanggung kenaikan biaya bunga.
seseorang dari bank milik negara di tiongkok selatan mengatakan kepada wartawan bahwa terdapat prosedur peninjauan internal yang ketat di dalam bank tersebut, namun operasi tersebut relatif tersembunyi, dan harga rumah sangat berfluktuasi, sehingga sulit untuk mengidentifikasi mereka hanya dari materi permohonan pinjaman yang diajukan. . secara umum, properti baru akan memiliki hubungan kerja sama yang tetap dengan banyak bank, dan kemungkinan kedua belah pihak mencapai pemahaman diam-diam terlebih dahulu tidak dapat dikesampingkan.
selain menggunakan "peringkat tinggi dan pinjaman tinggi" untuk mengurangi uang muka yang disamarkan, reporter china business news memperhatikan selama wawancara bahwa ada dua jenis model uang muka nol yang relatif tersembunyi harga keseluruhan yang rendah. salah satu jenisnya adalah pengembang langsung mengirimkan uang muka, yang merupakan promosi penurunan harga terselubung. menurut amin, sejumlah pemerintah daerah telah menetapkan kisaran penurunan harga. untuk menarik pembeli rumah dengan penurunan harga terselubung, pengembang akan memilih langsung mengirimkan uang muka. kategori kedua adalah pengembang sendiri atau bekerja sama dengan lembaga keuangan meluncurkan penangguhan uang muka dan angsuran untuk mencapai “zero down payment” dalam jangka waktu tertentu. seorang penjual perantara untuk proyek real estat di kota dongguan mengatakan kepada wartawan bahwa proyek tersebut telah bekerja sama dengan lembaga keuangan dan dapat memberikan pinjaman satu tahun tanpa bunga untuk uang muka. jumlah pinjaman spesifik perlu dinilai di lokasi, dan itu mungkin dilakukan untuk mencapai "uang muka nol".
seorang peneliti pelanggan real estat di tiongkok selatan mengatakan kepada wartawan bahwa pembayaran tanpa uang muka merupakan hal yang populer di banyak wilayah di negara tersebut, terutama karena pengembang berada di bawah tekanan besar untuk menjual. dilihat dari wilayahnya, proyek-proyek dengan penurunan harga baru-baru ini dan uang muka nol atau rendah umumnya dapat tetap populer untuk jangka waktu yang lebih lama. dibandingkan dengan penurunan harga yang tajam secara langsung, strategi pembayaran tanpa uang muka memiliki lebih banyak fleksibilitas. pengembang dapat meluncurkan "pembayaran tanpa uang muka" selama tahap kinerja sprint dan "mengambil kembali" diskon ketika pasar mulai membaik. jika harga kontrak dinaikkan untuk “zero down payment”, dampaknya terhadap keuntungan pengembang tidak akan signifikan.
“ini mungkin salah satu dari sedikit strategi yang dimiliki pengembang saat ini yang berhasil.” dia lebih lanjut menjelaskan bahwa banyak properti yang dijual di pasar baru-baru ini adalah “akuisisi tanah” dengan harga tinggi dan tidak mendukung pengurangan harga yang komprehensif "dojo dalam cangkang siput". buat keributan tentang uang muka dan pilih lebih banyak kelompok pelanggan.
berbagai risiko
di balik permainan berbahaya “tanpa uang muka” untuk membeli rumah, apakah pengoperasiannya sesuai? risiko apa yang ditanggung oleh pengembang, pembeli rumah, bank, dan entitas lainnya?
bagi pembeli rumah, kesepakatan yang tampaknya menguntungkan ini ternyata menyimpan banyak bahaya tersembunyi. baru-baru ini, zhengzhou, nanning, dan tempat lain mulai mengeluarkan pengingat tentang risiko nol uang muka. reporter tersebut juga secara kasar memilah tiga risiko tersembunyi dari membeli rumah tanpa uang muka.
bahaya tersembunyi pertama adalah bahwa sebagian besar operasi "uang muka nol" tidak benar-benar menghilangkan uang muka, tetapi mengganti dana uang muka menjadi pinjaman terselubung, sehingga meningkatkan beban pembayaran bulanan pembeli rumah. beberapa pembeli rumah mungkin juga harus menanggung biaya tersembunyi berupa kenaikan harga kontrak dan pembayaran di muka kepada pengembang.
mengambil contoh properti 765.000 yuan yang disebutkan di atas, dengan asumsi pinjaman pokok dan bunga yang sama selama 30 tahun dan tingkat bunga hipotek sebesar 3,05%, reporter secara kasar menghitung bahwa tanpa menggunakan uang muka nol, pembayaran bulanan akan menjadi 2.757 yuan. setelah menggunakan uang muka nol, pembayaran bulanan adalah 3,245 yuan, dan pembayaran tambahan dalam satu tahun adalah 5,856 yuan. jika pembayaran awal tidak dipertimbangkan, pembayaran tambahan dalam 30 tahun akan menjadi 175,680 yuan. dan jika pembayaran bulanan meningkat terlalu banyak dan melebihi kemampuan pembeli rumah, setelah pinjaman dihentikan, bank juga akan menghadapi kemungkinan penarikan kembali properti tersebut.
biro keamanan perumahan kota zhengzhou juga menunjukkan dalam peringatan risiko baru-baru ini bahwa "0 uang muka" tidak hanya tidak dapat secara fundamental menyelesaikan kekurangan dana jangka pendek bagi pembeli rumah, tetapi juga biasanya memerlukan bantuan aktivitas ilegal seperti penandatanganan yin dan kontrak yang dan menilai harga rumah secara berlebihan, meningkatkan bunga pinjaman pembeli rumah dan beban pembayaran hipotek bulanan.
selama wawancara, reporter juga mengetahui bahwa beberapa operasi “tanpa uang muka” juga memiliki biaya tersembunyi. seorang agen real estate mengakui kepada wartawan bahwa menggunakan pinjaman dengan rating tinggi dan berkualitas tinggi untuk "uang muka nol" tidak mengurangi total pembayaran rumah yang sebenarnya. namun, karena nilai kontrak lebih tinggi, pajak akta yang harus dibayar lebih banyak. pada saat yang sama, beberapa pengembang mungkin juga membebankan biaya penanganan selama proses penggalangan dana, sebagian besar antara 0,3% dan 0,5% dari harga rumah.
bahaya tersembunyi kedua adalah bahwa banyak aspek pembelian rumah “tanpa uang muka” dilakukan secara rahasia, sehingga memudahkan pembeli rumah kehilangan minat dan sulit untuk melindungi hak-haknya.
peringatan risiko yang disebutkan di atas juga menunjukkan bahwa beberapa operasi ilegal yang terlibat dalam "0 uang muka" tidak dapat disepakati dengan jelas dalam kontrak online, dan tidak dapat dilindungi oleh hukum. ketika perusahaan pengembang real estat gagal memenuhi janjinya dan bank gagal menyelesaikan prosedur persetujuan pinjaman, hal ini akan menyebabkan kerugian finansial bagi pembeli rumah, dan akan sulit bagi pembeli rumah untuk mengajukan tuntutan hukum.
selama wawancara wartawan, pembeli dari beberapa proyek real estate melaporkan bahwa ada bahaya tersembunyi dalam membeli rumah dengan "uang muka nol". beberapa pembeli rumah mengatakan bahwa setelah pengembang berjanji untuk membeli rumah tanpa uang muka, mereka membayar biaya berlangganan sebesar 10.000 yuan. namun, selama proses pembelian rumah, pengembang mengatakan bahwa saldo rekening banknya tidak cukup dan dia "harus mengeluarkan uang untuk menjalani proses tersebut." dia meminta pengembalian biaya berlangganan sebesar rmb 10.000 tetapi gagal.
beberapa pembeli rumah juga mengatakan bahwa penjual real estat berjanji untuk membeli rumah dengan "tanpa uang muka". setelah membayar uang muka sebesar 60.000 yuan, dia mendesaknya untuk menandatangani dan menyegel kontrak tanpa menjelaskan isi kontrak. tanpa sadar, ia menandatangani perjanjian pinjaman untuk meminjam uang kepada pengembang secara mencicil untuk membayar uang muka. ada banyak kasus seperti itu.
bahaya tersembunyi ketiga adalah bahwa operasi pinjaman "tanpa uang muka" dicurigai sebagai pinjaman palsu, dan pembeli rumah mungkin bertanggung jawab secara hukum, dan ada banyak bahaya tersembunyi di masa depan.
“dari perspektif penjualan perumahan komersial, beberapa metode uang muka nol dan uang muka rendah adalah ilegal.” wang yuchen, direktur firma hukum jinliu beijing, mengatakan kepada china business news bahwa pada awal tahun 2017, kementerian perumahan dan perkotaan- pembangunan pedesaan, bank rakyat tiongkok, ketika komisi regulasi perbankan tiongkok bersama-sama menerapkan standarisasi pembiayaan pembelian rumah dan memperkuat kerja anti pencucian uang, dengan jelas ditetapkan bahwa perusahaan pengembang real estat dan perantara real estat dilarang keras menyediakan secara ilegal pembiayaan uang muka untuk pembelian rumah, dan lembaga keuangan internet serta perusahaan pinjaman kecil dilarang keras memberikan "pinjaman uang muka" dan produk atau layanan pembiayaan pembelian rumah lainnya secara ilegal.
dari sudut pandang pinjaman bank, jika uang muka benar-benar nol, berarti pembeli rumah tidak memenuhi persyaratan pinjaman dan peminjaman bank, dan ada tindakan penggelapan pinjaman bank.
bagi pengembang, meski berstatus "pedagang", bukannya tanpa risiko. uang muka nol belum tentu merupakan cara yang baik untuk cepat terjual. pengembang yang meluncurkan cicilan uang muka pada tahap awal mengalami "konsekuensi buruk". selama wawancara, orang dalam proyek real estat di tiongkok selatan mengatakan kepada wartawan bahwa proyek tersebut akan mulai meluncurkan cicilan uang muka pada tahun 2022. pembeli rumah hanya perlu membayar 0,50% dari uang muka (deposit) untuk "dapat bergabung" , dan sisa uang muka dapat ditangguhkan selama satu tahun. namun pada tahap penandatanganan online resmi pada tahun 2023, karena penurunan harga rumah di atas tanah yang melebihi uang jaminan yang dibayarkan, beberapa pembeli memilih untuk menyerahkan uang jaminan tersebut, dan pengembang harus memberikan diskon lagi sebesar 400 yuan/meter persegi untuk pelanggan tetap.
(artikel ini berasal dari china business news)
