envie o pagamento inicial e receba 1 ano de pagamento mensal de volta! o jogo perigoso "pagamento zero" aumenta, qual é o truque por trás disso?
2024-08-29
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uma nova casa com um preço de transação de 2 milhões de yuans foi embalada como 2,36 milhões de yuans no contrato, emprestando assim 2 milhões de yuans ao banco, e os 360.000 yuans extras emprestados tornaram-se o pagamento inicial do comprador da casa.
este é um plano de compra de casa com “alta classificação e alto empréstimo”, com entrada zero, recentemente fornecido por um vendedor de imóveis a wang yi (pseudônimo), um comprador de casa no sul da china. na descrição de vendas acima, este método de comprar uma casa com entrada zero, aumentando o preço do contrato, é usado por muitos clientes e é um método "truque" para clientes que só precisam entrar na casa rapidamente.
os repórteres do china business news descobriram que, recentemente, esse modelo de compra de casa com "pagamento inicial zero" por meio de "classificações altas e empréstimos elevados" começou a retornar em muitas cidades do país. em comparação com antes, atualmente, as operações de pagamento zero são lideradas principalmente por desenvolvedores e os métodos são mais sutis e mais poderosos. alguns vendedores de imóveis disseram que não só o imóvel em que estão localizados pode ter entrada zero, mas os fundos adicionais “retirados” podem até ser usados para quitar o pagamento mensal por 1 a 2 anos.
com uma operação aparentemente de “grande lucro”, os compradores de casas assumirão riscos? quais são os perigos ocultos? uma entrevista com um repórter do china business news descobriu que, assim que os compradores de casas obtiverem mais empréstimos, eles arcarão com mais juros de empréstimo e aumentarão sua carga de pagamento mensal. além disso, a obtenção de um montante de empréstimo mais elevado através de um “contrato yin e yang” pode ser suspeita de fraude de empréstimo e envolve riscos legais. uma vez que o processo de operação de “pagamento inicial zero” é oculto e carece de provas escritas, será difícil para os compradores de casas salvaguardarem os seus direitos uma vez que surjam litígios durante o processo de tratamento.
“aumento do jogo perigoso "adiantamento zero"
os repórteres do china business news aprenderam com muitos profissionais seniores do setor imobiliário que usar a operação de "classificações altas e empréstimos altos" para comprar uma casa com "pagamento inicial zero" não é novidade e tem sido popular há muitos anos. porém, desde então, devido à pequena diferença de preço entre o preço de registro do imóvel e o preço de mercado, houve até uma “inversão”, não havendo espaço suficiente para aumentar o preço de avaliação. só existia no mercado imobiliário usado com maior flexibilidade operacional.
em 2023, à medida que os preços de mercado de muitos imóveis diminuíram, o uso de compras de casas com “entrada zero” com classificações elevadas e empréstimos elevados começou a reaparecer no mercado imobiliário de primeira mão. (para obter detalhes, consulte "a entrada zero ou entrada negativa para comprar uma casa está de volta à cena. quais são os truques por trás disso?") recentemente, com o declínio nos preços da habitação, o pagamento inicial zero se espalhou em muitas regiões, e a operação tornou-se mais secreta.
em primeiro lugar, os desenvolvedores oferecem compras de casas com entrada zero de uma forma mais sutil. se os compradores não tiverem fundos para pagar a entrada e tiverem grandes intenções, os vendedores recomendarão a operação de entrada zero como um dos meios para ". forçar" clientes.
quando o repórter foi consultado como comprador de uma casa, um vendedor de imóveis no sul da china disse ao repórter que a propriedade pode atualmente usar alguns meios para atingir o pagamento inicial zero, mas são necessárias aplicações especiais, e esta atividade preferencial será encerrada no final de este mês. recomenda-se comprar o mais rápido possível. além disso, muitos vendedores de imóveis afirmaram que seus imóveis têm operação de “entrada zero”, mas aplicações especiais precisam ser feitas de acordo com a situação real.
atualmente, a abordagem de “pagamento inicial zero” para algumas operações imobiliárias também é mais discreta. vários vendedores de imóveis disseram aos repórteres que antes de pagar a entrada, os clientes são obrigados a fornecer contas bancárias de vários parentes e amigos. depois que o desenvolvedor transfere os fundos para várias contas e os “lava”, eles os transferem para a conta do cliente para. pagar o adiantamento.
é importante notar que recentemente, em algumas áreas com alta pressão para o descomissionamento, a estratégia de entrada zero tem sido cada vez mais adotada e tornou-se o padrão para a maioria dos projetos imobiliários. a ming (pseudônimo), um corretor imobiliário em huizhou, guangdong, disse aos repórteres que atualmente a maioria das propriedades em sua cidade pode obter "pagamento inicial zero", mas os detalhes operacionais de diferentes propriedades são diferentes e o valor do pagamento inicial é diferente, mas são todos "você pode falar com o desenvolvedor".
no entendimento do repórter, alguns imóveis não só vêm com entrada, mas podem até reembolsar a mensalidade de um ano. de acordo com a ming, um determinado projeto no distrito de huiyang, na cidade de huizhou, atualmente oferece não apenas um pagamento inicial, mas também um pagamento mensal adicional. “o desenvolvedor pagará o pagamento mensal do primeiro ano aos compradores em lotes e, consequentemente, o valor total do contrato aumentará.”
em resposta a esta declaração, o repórter solicitou verificação ao vendedor local do imóvel. o vendedor afirmou que atualmente existe uma estratégia de vendas de “entrada zero + mensalidade grátis”. tomando como exemplo a compra de uma propriedade de 92 metros quadrados, o preço registrado é de 1,53 milhão de yuans e o preço real com desconto é de 1,36 milhão de yuans. por exemplo, se você fizer um pagamento inicial zero, precisará fazer um contrato com base no preço registrado de 1,53 milhão de yuans, e o pagamento inicial será de 210.000 yuans. o desenvolvedor transferirá 204.000 yuans para a conta do comprador da casa antecipadamente e o comprador da casa. o comprador de imóvel residencial precisará pagar apenas cerca de 8.300 yuans no pagamento inicial. o pagamento mensal é de 4.900 yuans, e o aplicativo especial pode reembolsar o pagamento mensal de um ano, totalizando 58.800 yuans.
(cópia promocional da agência de vendas)
padrão revelado
uma entrevista com um repórter do china business news descobriu que existem vários modos operacionais para a estratégia de entrada zero lançada pelos desenvolvedores.
o modelo mais comum é utilizar "contratos yin e yang" para "grandes elogios e empréstimos elevados", ou seja, para aumentar o preço do contrato, emprestar mais fundos e utilizar os fundos extras emprestados para pagar o pagamento inicial. a maioria das propriedades mencionadas acima adota este modelo. "na verdade, esse tipo de 'pagamento inicial zero' é apenas colocar o pagamento inicial no contrato de empréstimo, e não uma redução ou isenção real", disse wang yi aos repórteres.
amin apresentou procedimentos operacionais mais detalhados aos repórteres. tomemos como exemplo um projeto imobiliário em huizhou. ele comprou sua primeira propriedade por 765.000 yuans. ao fazer a operação de "pagamento inicial zero", ele primeiro precisava levar seu cartão bancário pessoal ao escritório de vendas e assinar um "contrato de gaveta". com o desenvolvedor, concordando em devolver o imóvel. o quarto precisa ser devolvido ao desenvolvedor para pagamento antecipado. depois disso, o desenvolvedor colocará o pagamento inicial de 135.000 yuans no cartão do comprador da casa para o pagamento inicial. em seguida, as duas partes assinaram um contrato de compra de casa com um preço de compra de 900.000 yuans e solicitaram um empréstimo ao banco. o comprador da casa posteriormente reembolsou o empréstimo ao banco normalmente, mas suportou o aumento dos custos dos juros.
uma pessoa de um banco estatal no sul da china disse aos repórteres que existem procedimentos rígidos de revisão interna dentro do banco, mas tais operações são relativamente ocultas e os preços das casas flutuam muito, tornando difícil identificá-los apenas a partir dos materiais de solicitação de empréstimo apresentados. . de modo geral, as novas propriedades terão relações de cooperação fixas com vários bancos, e não pode ser descartada a possibilidade de ambas as partes chegarem a um entendimento tácito antecipadamente.
além de usar "classificações altas e empréstimos altos" para reduzir os pagamentos iniciais disfarçados, os repórteres do china business news notaram durante as entrevistas que existem dois tipos de modelos de pagamento inicial zero que são relativamente ocultos. preços totais baixos. um tipo é que o desenvolvedor envia diretamente o adiantamento, que é uma promoção disfarçada de redução de preço. segundo amin, alguns governos regionais estipularam a faixa de redução de preços. para atrair compradores de casas com reduções de preços disfarçadas, os incorporadores optarão por enviar adiantamentos diretamente. a segunda categoria é para os próprios desenvolvedores ou em cooperação com instituições financeiras lançarem diferimentos e parcelamentos de entrada para atingir "pagamento inicial zero" dentro de um determinado período de tempo. um vendedor intermediário de um projeto imobiliário na cidade de dongguan disse aos repórteres que o projeto cooperou com instituições financeiras e pode fornecer empréstimos sem juros de um ano para pagamentos iniciais. para alcançar "pagamento inicial zero".
um pesquisador de clientes imobiliários no sul da china disse aos repórteres que o pagamento inicial zero é popular em muitas regiões do país, principalmente porque os incorporadores estão sob grande pressão para vender. a julgar pela sua região, os projetos com reduções recentes de preços e pagamentos iniciais nulos ou baixos podem geralmente permanecer populares por um longo período de tempo. em comparação com uma forte redução direta de preços, a estratégia de pagamento inicial zero tem mais flexibilidade. os desenvolvedores podem lançar "pagamento inicial zero" durante o estágio de desempenho do sprint e "recuperar" o desconto quando o mercado melhorar. se o preço do contrato for aumentado para “pagamento inicial zero”, o impacto nos lucros do desenvolvedor não será significativo.
“esta pode ser uma das poucas estratégias que os promotores têm actualmente que funciona”. ele explicou ainda que muitas das propriedades vendidas no mercado recentemente são “aquisições de terrenos” a preços elevados e não suportam reduções abrangentes de preços. "dojos em conchas de caracol". faça barulho com o pagamento da entrada e selecione mais grupos de clientes.
múltiplos riscos
por trás do perigoso jogo da “entrada zero” na compra de casa, a operação está em conformidade? que riscos correm os promotores, compradores de casas, bancos e outras entidades?
para os compradores de casas, este negócio aparentemente lucrativo tem muitos perigos ocultos. recentemente, zhengzhou, nanning e outros lugares começaram a emitir lembretes sobre riscos zero de entrada. o repórter também classificou aproximadamente os três riscos ocultos de comprar uma casa com entrada zero.
o primeiro perigo oculto é que a maioria das operações de “pagamento inicial zero” não elimina realmente o pagamento inicial, mas substitui os fundos do pagamento inicial em empréstimos disfarçados, aumentando a carga de pagamento mensal dos compradores de casas. alguns compradores de casas também podem precisar arcar com os custos ocultos de aumentar o preço do contrato e pagar antecipadamente ao desenvolvedor.
tomando como exemplo a propriedade de 765.000 yuans acima mencionada, assumindo um empréstimo de principal e juros iguais de 30 anos e uma taxa de juros hipotecária de 3,05%, o repórter calculou aproximadamente que, sem usar zero de entrada, o pagamento mensal seria de 2.757 yuans. depois de usar zero adiantamento, o pagamento mensal é de 3.245 yuans e o reembolso extra em um ano é de 5.856 yuans. se o reembolso antecipado não for considerado, o reembolso extra em 30 anos será de 175.680 yuans. e se a mensalidade aumentar muito e ultrapassar a capacidade do comprador da casa própria, uma vez rescindido o empréstimo, o banco também enfrentará a possibilidade de reintegração de posse do imóvel.
o departamento municipal de segurança de habitação de zhengzhou também apontou em um alerta de risco recente que "0 adiantamento" não só não pode resolver fundamentalmente a escassez de fundos de curto prazo para compradores de casas, mas também geralmente requer a ajuda de atividades ilegais, como assinar yin e yang contrai e sobrevaloriza os preços das casas, aumentando os juros dos empréstimos dos compradores de casas e os encargos mensais com o pagamento das hipotecas.
durante a entrevista, o repórter também soube que algumas operações de “entrada zero” também têm custos ocultos. um corretor de imóveis admitiu aos repórteres que o uso de empréstimos de alta qualidade e de alta classificação para "pagamento inicial zero" não reduziu o pagamento total real da casa. no entanto, como o valor do contrato é maior, é necessário pagar mais imposto sobre a escritura. ao mesmo tempo, alguns promotores também podem cobrar taxas de gestão durante o processo de adiantamento de fundos, principalmente entre 0,3% e 0,5% do preço da casa.
o segundo perigo oculto é que muitos aspectos da compra de casas com “pagamento inicial zero” são operados em segredo, tornando fácil para os compradores de casas perderem os seus interesses e terem dificuldade em salvaguardar os seus direitos.
o aviso de risco acima mencionado também apontou que algumas operações ilegais envolvidas em "0 adiantamento" não podem ser claramente acordadas no contrato online e não podem ser protegidas pela lei. se as empresas de desenvolvimento imobiliário não cumprirem as suas promessas e os bancos não conseguirem concluir os procedimentos de aprovação de empréstimos, isso causará perdas financeiras aos compradores de casas e será difícil para os compradores de casas prosseguirem com ações judiciais.
durante a entrevista ao repórter, compradores de vários empreendimentos imobiliários relataram que há perigos ocultos na compra de casas com “entrada zero”. alguns compradores de casas disseram que depois que o desenvolvedor prometeu comprar uma casa sem entrada, eles pagaram uma taxa de assinatura de 10.000 yuans. no entanto, durante o processo de compra da casa, o incorporador disse que o saldo de sua conta bancária não era suficiente e que ele "teve que gastar dinheiro para passar pelo processo". ele solicitou o reembolso da taxa de assinatura de 10.000 rmb, mas não conseguiu.
alguns compradores de casas também disseram que o vendedor de imóveis prometeu comprar uma casa com "entrada zero". depois de pagar um depósito de 60.000 yuans, ele o incentivou a assinar e selar o contrato sem explicar o conteúdo do contrato. sem saber, ele assinou um contrato de empréstimo para emprestar dinheiro parcelado da incorporadora para pagar a entrada. existem muitos casos assim.
o terceiro perigo oculto é que a operação de empréstimo com "pagamento zero" é suspeita de ser um empréstimo fraudulento, e o comprador da casa pode ser responsabilizado legalmente, e há muitos perigos ocultos no futuro.
"do ponto de vista das vendas de moradias comerciais, alguns métodos de entrada zero e entrada baixa são ilegais." wang yuchen, diretor do escritório de advocacia jinliu de pequim, disse ao china business news que já em 2017, o ministério da habitação e urbanismo. desenvolvimento rural, banco popular da china, quando a comissão reguladora bancária da china implementou conjuntamente a padronização do financiamento para compra de casa e fortaleceu o trabalho contra a lavagem de dinheiro, foi claramente estipulado que as empresas de desenvolvimento imobiliário e os intermediários imobiliários estão estritamente proibidos de fornecer ilegalmente financiamento de adiantamento para compras de casas, e instituições financeiras da internet e pequenas empresas de empréstimos estão estritamente proibidas de fornecer ilegalmente "empréstimos de adiantamentos" e outros produtos ou serviços de financiamento de compras de casas.
do ponto de vista dos empréstimos bancários, se o pagamento inicial for realmente zero, significa que o comprador da casa não cumpre as condições do empréstimo bancário e do empréstimo, e existe um acto de fraude no empréstimo bancário.
para os desenvolvedores, embora sejam "comerciantes", eles não estão isentos de riscos. o pagamento inicial zero não é necessariamente uma boa maneira de vender rapidamente. os desenvolvedores que lançaram parcelas de entrada no estágio inicial sofreram "consequências ruins". durante a entrevista, um membro de um projeto imobiliário no sul da china disse aos repórteres que o projeto começará a lançar parcelas de entrada em 2022. os compradores de casas só precisam pagar 0,50% do pagamento inicial (depósito) para “embarcar” , e o pagamento inicial restante pode ser diferido por um ano. mas na fase oficial de assinatura online em 2023, devido à queda nos preços das casas nos terrenos, que ultrapassou o depósito pago, alguns compradores optaram por desistir do depósito, e o desenvolvedor teve que introduzir outro desconto de 400 yuans/metro quadrado para clientes permanentes.
(este artigo vem do china business news)
