다운페이먼트를 보내고 1년치 월 페이먼트를 돌려받으세요! '계약금 제로' 위험한 게임 증가, 그 비결은?
2024-08-29
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매매가격 200만 위안의 신축주택을 계약금 236만 위안으로 묶어 은행에 200만 위안을 빌려주고, 추가로 빌려준 36만 위안은 주택 구입자의 계약금이 됐다.
최근 한 부동산 판매원이 중국 남부의 주택 구입자 왕이(가명)에게 제공한 '우수등급 고대출' 무계약 주택구입 플랜이다. 위 매매 설명에서 계약금을 올려 계약금 없이 집을 구하는 이 방법은 많은 고객들이 이용하고 있으며, 단지 필요한 고객들이 빨리 집에 들어갈 수 있도록 하는 '트릭' 방법이다.
china business news 기자들은 최근 '높은 등급 및 높은 대출'을 통한 '다운페이먼트 제로' 주택 구매 모델이 전국의 여러 도시에서 다시 돌아오기 시작했다는 사실을 발견했습니다. 이전에 비해 현재 제로 계약금 작업은 대부분 개발자가 주도하고 있으며 방법은 더욱 미묘하고 강력합니다. 일부 부동산 매매업자들은 자신이 위치한 부동산은 계약금이 전혀 없을 수 있을 뿐만 아니라, 추가로 빼낸 자금을 1~2년 동안 월세를 갚는 데 사용할 수도 있다고 말했다.
겉보기에 "큰 이익"을 내는 운영으로 주택 구매자가 위험을 감수하게 될까요? 숨겨진 위험은 무엇입니까? 차이나 비즈니스 뉴스(china business news) 기자와의 인터뷰에 따르면 주택 구매자가 더 많은 대출을 받게 되면 더 많은 대출 이자를 부담하게 되고 월별 지불 부담도 늘어날 것이라고 합니다. 또한, '음양계약'을 통해 더 높은 대출금액을 얻는 것은 대출사기로 의심받을 수 있으며, 법적 위험도 수반됩니다. '제로다운페이먼트' 운영 과정은 은폐되고 서면 증거도 부족해 처리 과정에서 분쟁이 발생하면 주택 구매자의 권리를 보호하기 어려울 것이다.
“'다운페이먼트 제로' 위험한 게임 늘어
차이나 비즈니스 뉴스(china business news) 기자들은 많은 고위 부동산 실무자들로부터 '다운페이먼트 제로'로 주택을 구입하기 위해 '높은 등급 및 높은 대출' 방식을 사용하는 것이 새로운 것이 아니며 수년 전부터 인기를 끌었다는 사실을 알게 되었습니다. 그러나 이후 부동산 등기가격과 시가의 작은 가격차이로 인해 '역전'까지 발생해 감정가를 올릴 여력이 부족해 한동안 정체됐다. 운영 유연성이 뛰어난 중고 주택 시장에만 존재했습니다.
2023년에는 많은 부동산의 시세가 하락하면서 신용등급도 높고 대출도 높은 '제로다운페이' 주택구입이 1차 주택시장에서 다시 등장하기 시작했다. (자세한 내용은 "주택 구입시 제로 계약금, 마이너스 계약금이 다시 등장하고 있습니다. 그 비결은 무엇입니까?"를 참조하십시오.) 최근 주택 가격 하락과 함께 제로 계약금이 많은 지역으로 확산되고 있으며, 작전은 더욱 은밀해졌다.
우선, 개발업체는 보다 교묘한 방법으로 계약금 제로 주택 구입을 제안합니다. 구매자가 계약금이 부족하고 의도가 높을 경우 판매원은 "계약금 제로 운영"을 위한 수단 중 하나로 권장합니다. 강요하다" 고객.
기자가 주택 구매자로서 상담을 했을 때, 중국 남부의 한 부동산 판매원은 기자에게 해당 부동산이 현재 몇 가지 방법을 사용하여 계약금 제로를 달성할 수 있지만 특별 신청이 필요하며 이 우대 활동은 연말에 종료될 것이라고 말했습니다. 이번달에는 최대한 빨리 구매하시는 것이 좋습니다. 또한 많은 부동산 영업사원들은 자신의 부동산이 '계약금 제로' 운영을 하고 있지만 실제 상황에 따라 특별한 신청이 필요하다고 말했다.
현재 일부 부동산 운영에 대한 "제로 계약금" 접근 방식은 더욱 중요하지 않습니다. 몇몇 부동산 판매원은 계약금을 지불하기 전에 고객이 여러 친척과 친구의 은행 계좌를 제공해야 한다고 말했습니다. 개발자가 자금을 여러 계좌로 이체하고 "세탁"한 후 고객의 계좌로 이체합니다. 계약금을 지불하십시오.
최근 폐기 압력이 높은 일부 지역에서 제로 계약금 전략이 점점 더 많이 채택되어 대부분의 부동산 프로젝트의 표준이 되었다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 광둥성 후이저우의 부동산 중개인 a ming(가명)은 기자들에게 현재 그의 도시에 있는 대부분의 부동산은 '계약금 제로'를 달성할 수 있지만 부동산마다 운영 세부 사항이 다르며 초기 지불 금액도 다르다고 말했습니다. 하지만 그들은 모두 "개발자와 대화할 수 있습니다."입니다.
기자가 파악한 바에 따르면 일부 부동산에는 계약금이 있을 뿐만 아니라 1년치 월세를 환불받을 수도 있다고 한다. a ming에 따르면 후이저우시 후이양구의 특정 프로젝트는 현재 계약금뿐만 아니라 추가 월별 지불금도 제공합니다. "개발자는 주택 구입자에게 첫해 월별 지불액을 일괄적으로 지불하게 되며 이에 따라 전체 계약 금액이 증가할 것입니다."라고 amin은 말했습니다.
이 진술에 대해 기자는 해당 부동산 현장 판매원에게 확인을 요청했다. 영업사원은 현재 '계약금 제로 + 월할부금 무료'라는 판매 전략이 있다고 밝혔다. 92㎡의 부동산을 예로 들면 등기가격은 153만원, 실제 할인가격은 136만원이다. 예를 들어 계약금을 제로로 하면 등록된 가격 153만 위안을 기준으로 계약을 해야 하고 계약금은 21만 위안이다. 개발자는 204,000위안을 주택 구매자의 계좌로 미리 이체하고, 주택 구매자는 실제로 계약금으로 약 8,300위안만 지불하면 됩니다. 월 납입금은 4,900위안이며, 특별 신청을 하면 1년 월 납입금 총 58,800위안을 환불받을 수 있습니다.
(판매 대리점 홍보 문구)
패턴 공개
china business news의 기자와의 인터뷰에서는 개발자가 시작한 계약금 제로 전략에 여러 가지 운영 모드가 있음을 발견했습니다.
가장 일반적인 모델은 "음양 계약"을 사용하여 "높은 평가 및 높은 대출", 즉 계약 가격을 높이고 더 많은 자금을 빌려주고 추가 대출 자금을 사용하여 계약금을 지불하는 것입니다. 위에서 언급한 대부분의 속성은 이 모델을 채택합니다. "사실 이런 '제로 계약금'은 대출 계약에 계약금을 넣는 것일 뿐 실제 감면이나 면제는 아닙니다."라고 wang yi는 기자들에게 말했습니다.
아민은 취재진에게 좀 더 자세한 운영 절차를 소개했다. 후이저우(huizhou)의 부동산 프로젝트를 예로 들어보겠습니다. 그는 첫 번째 부동산을 765,000위안으로 구입했습니다. 그는 "제로 계약금" 작업을 수행할 때 먼저 개인 은행 카드를 영업소에 가져와 "서랍 계약"에 서명해야 했습니다. 개발자와 부동산 반환에 동의한 후 선불 결제를 위해 방을 개발자에게 반환해야 합니다. 그 후 개발자는 계약금 135,000위안을 주택 구매자의 카드에 넣어 계약금을 지불하게 됩니다. 이어 양측은 매매대금 90만위안으로 주택매매계약을 체결하고 은행에 대출을 신청했다. 이후 주택 구입자는 대출금을 은행에 정상적으로 상환했지만 늘어난 이자비용을 부담했다.
중국 남부의 한 국유은행 관계자는 기자들에게 은행 내에는 엄격한 내부 검토 절차가 있지만 이러한 운영은 상대적으로 숨겨져 있고 주택 가격의 변동폭이 커서 제출된 대출 신청 자료만으로는 식별하기 어렵다고 말했습니다. . 일반적으로 신규 부동산은 여러 은행과 고정적인 협력 관계를 갖게 되며, 양측이 사전에 암묵적으로 합의할 가능성도 배제할 수 없습니다.
위장 계약금을 줄이기 위해 "높은 등급 및 높은 대출"을 사용하는 것 외에도 china business news 기자는 인터뷰에서 상대적으로 숨겨진 두 가지 유형의 계약금 제로 모델이 있음을 발견했습니다. 그러나 대부분은 다음과 같은 속성이 있는 부동산에 적합합니다. 낮은 총 가격. 한 가지 유형은 개발자가 계약금을 직접 보내는 것으로 위장된 가격 인하 프로모션입니다. amin에 따르면 일부 지방 정부에서는 가격 인하를 위장하여 주택 구매자를 유치하기 위해 가격 인하 범위를 규정했으며 개발자는 계약금을 직접 보내는 방식을 선택할 것입니다. 두 번째 범주는 개발자가 직접 또는 금융 기관과 협력하여 계약금 연기 및 분할을 시작하여 일정 기간 내에 "계약금 제로"를 달성하는 것입니다. 둥관시의 한 부동산 프로젝트 중개 판매원은 기자들에게 이 프로젝트가 금융 기관과 협력해 계약금에 대해 1년 무이자 대출을 제공할 수 있으며 구체적인 대출 금액은 현장에서 평가해야 하며 가능하다고 말했습니다. '다운페이먼트 제로'를 달성하기 위해
중국 남부의 한 부동산 고객 연구원은 기자들에게 중국 내 많은 지역에서 제로 계약금이 인기가 있다고 말했습니다. 주로 개발자들이 판매에 대한 큰 압력을 받고 있기 때문입니다. 그의 지역으로 볼 때, 최근 가격이 인하되고 계약금이 없거나 낮은 프로젝트는 일반적으로 오랫동안 인기를 유지할 수 있습니다. 직접적인 급격한 가격 인하와 비교할 때 제로 계약금 전략은 더 많은 유연성을 가지고 있습니다. 개발자는 스프린트 성과 단계에서 "제로 계약금"을 시작하고 시장이 회복되면 할인을 "회수"할 수 있습니다. '계약금 제로'를 위해 계약금액을 인상한다면 개발사의 이익에 미치는 영향은 크지 않을 것이다.
그는 "이것은 현재 개발자들이 갖고 있는 몇 안 되는 전략 중 하나일 수 있다"며 "최근 시장에 팔린 부동산 중 상당수는 높은 가격에 '토지 취득'을 한 것이며 포괄적인 가격 인하만 지원할 수 있을 뿐"이라고 설명했다. "달팽이 껍질 도장". 계약금에 대해 소란을 피우고 더 많은 고객 그룹을 선택하십시오.
여러 위험
집을 구입하는 "제로 계약금"이라는 위험한 게임 뒤에는 운영이 규정을 준수합니까? 개발자, 주택 구매자, 은행 및 기타 단체는 어떤 위험을 감수합니까?
주택 구매자에게는 수익성이 좋아 보이는 이 거래에는 숨겨진 위험이 많이 있습니다. 최근 정저우, 난닝 등 지역에서는 계약금 위험 제로에 대한 알림을 발행하기 시작했습니다. 기자는 계약금 없이 집을 사는 데 숨어 있는 세 가지 위험도 대략적으로 정리했다.
첫 번째 숨겨진 위험은 대부분의 "제로 다운페이먼트" 작업이 실제로 다운페이먼트를 없애는 것이 아니라 다운페이먼트 자금을 위장 대출로 대체하여 주택 구매자의 월별 지불 부담을 증가시킨다는 것입니다. 일부 주택 구매자는 계약 가격을 인상하고 개발자에게 미리 지불하는 데 드는 숨겨진 비용을 부담해야 할 수도 있습니다.
위에서 언급한 재산 765,000위안을 예로 들면서 30년 원리금 균등 대출, 모기지 이자율 3.05%를 가정했을 때, 기자는 제로 계약금을 사용하지 않으면 월 상환액이 2,757위안이 될 것이라고 대략 계산했습니다. 제로다운페이먼트를 사용한 후 월 납입금은 3,245위안, 1년 추가상환금은 5,856위안, 조기상환을 고려하지 않을 경우 30년 추가상환금은 175,680위안이 된다. 그리고 월 납부금이 너무 많이 인상되어 주택 구매자의 감당 능력을 초과하는 경우, 대출이 종료되면 은행도 해당 부동산을 회수할 가능성에 직면하게 됩니다.
정저우 시 주택 안전국도 최근 위험 경고에서 '0 계약금'은 주택 구매자의 단기 자금 부족을 근본적으로 해결할 수 없을 뿐만 아니라 일반적으로 음과 계약 체결과 같은 불법 활동의 도움이 필요하다고 지적했습니다. 양씨는 계약을 맺고 주택 가격을 과대평가해 주택 구입자의 대출 이자와 월 모기지 상환 부담을 가중시킨다.
인터뷰 중에 기자는 일부 "계약금 제로" 운영에도 숨겨진 비용이 있다는 사실도 알게 되었습니다. 한 부동산 중개인은 '다운페이먼트 제로'를 위해 우량·우수 대출을 사용해도 실제 주택 총액이 줄어들지 않았다고 기자들에게 인정했다. 그러나 계약금액이 높기 때문에 증서세를 더 많이 납부해야 합니다. 동시에 일부 개발자는 자금 조달 과정에서 주로 주택 가격의 0.3%에서 0.5% 사이의 처리 수수료를 부과할 수도 있습니다.
두 번째 숨겨진 위험은 '제로 다운페이먼트' 주택 구매의 여러 측면이 비밀리에 운영되어 주택 구매자가 쉽게 이익을 잃고 자신의 권리를 보호하기 어렵다는 것입니다.
위에서 언급한 위험 경고는 또한 '0 계약금'과 관련된 일부 불법 행위가 온라인 계약에서 명확하게 합의될 수 없으며 법의 보호를 받을 수 없다는 점을 지적했습니다. 부동산 개발업체가 약속을 이행하지 않고 은행이 대출 승인 절차를 완료하지 못하면 주택 구매자에게 금전적 손실이 발생하고 주택 구매자의 법적 청구도 어려워집니다.
기자와의 인터뷰에서 여러 부동산 프로젝트의 구매자들은 '계약금 제로'로 주택을 구매하는 데 숨겨진 위험이 있다고 보고했습니다. 일부 주택 구매자들은 개발업체가 계약금 없이 집을 구입하겠다고 약속한 후 청약비 1만 위안을 지불했다고 말했다. 그러나 집을 구입하는 과정에서 개발업자는 자신의 통장 잔고가 부족해 "돈을 써야 절차를 밟을 수 있다"며 청약금 1만 위안을 환불해 달라고 요청했지만 실패했다.
일부 주택 구입자들은 부동산 판매원이 보증금 6만 위안을 지불한 뒤 '계약금 제로'로 집을 사겠다고 약속한 뒤 계약 내용을 설명하지 않은 채 계약서에 서명하고 날인하라고 촉구하기도 했다. 그는 자신도 모르게 계약금을 지불하기 위해 개발사로부터 돈을 분할로 빌리는 대출 계약을 체결했습니다. 그러한 경우가 많이 있습니다.
세 번째 숨겨진 위험은 '제로다운페이먼트' 대출 운영이 사기 대출로 의심돼 주택 구입자가 법적인 책임을 지게 될 수 있다는 점으로, 앞으로도 숨겨진 위험이 많다.
"상업용 주택 판매의 관점에서 볼 때 계약금을 제로로 하고 계약금을 낮추는 일부 방법은 불법입니다." 베이징 jinliu 법률 사무소의 wang yuchen 이사는 중국 비즈니스 뉴스에 이르면 2017년 초 주택도시부가 농촌개발부, 중국인민은행, 중국 은행감독관리위원회가 공동으로 주택구매금융 표준화를 실시하고 자금세탁 방지 업무를 강화할 때 부동산 개발회사와 부동산 중개인의 불법 주택공급을 엄격히 금지한다고 명확히 규정했습니다. 주택 구입을 위한 계약금 융자, 인터넷 금융 기관 및 소액 대출 회사는 "계약금 대출" 및 기타 주택 구입 자금 조달 상품이나 서비스를 불법적으로 제공하는 것을 엄격히 금지합니다.
은행 대출의 관점에서 볼 때 계약금이 실제로 0이라면 주택 구입자가 은행 대출 및 대출 조건을 충족하지 못하고 은행 대출을 사취하는 행위가 있음을 의미합니다.
개발자의 경우 "거래자"이지만 위험이 없는 것은 아닙니다. 계약금 제로가 반드시 빨리 매진되는 좋은 방법은 아닙니다. 초기에 계약금 분할을 시작한 개발자는 "나쁜 결과"를 경험했습니다. 인터뷰에서 중국 남부의 한 부동산 프로젝트 관계자는 기자들에게 이 프로젝트가 2022년부터 계약금 분할을 시작하기 시작할 것이라고 말했습니다. 주택 구매자는 "승선"하기 위해 계약금(보증금)의 0.50%만 지불하면 됩니다. 이며, 나머지 계약금은 1년 동안 유예할 수 있습니다. 그러나 2023년 공식 온라인 서명 단계에서 토지의 집값이 보증금을 초과하여 하락함에 따라 일부 구매자는 보증금을 포기하기로 결정했으며 개발자는 400위안/㎡ 할인을 추가로 도입해야 했습니다. 머무는 고객.
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
