отправьте аванс и получите обратно 1 год ежемесячного платежа! опасная игра «нулевой первоначальный взнос» увеличивается, в чем подвох?
2024-08-29
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
новый дом стоимостью 2 миллиона юаней был указан в контракте как 2,36 миллиона юаней, тем самым предоставив банку кредит в размере 2 миллионов юаней, а дополнительные 360 000 юаней, предоставленные в кредит, стали первоначальным взносом покупателя дома.
это план покупки дома с нулевым первоначальным взносом с «высоким рейтингом и высоким кредитом», недавно предоставленный продавцом недвижимости ван и (псевдоним), покупателю дома в южном китае. в приведенном выше описании продажи этот метод покупки дома с нулевым первоначальным взносом путем повышения договорной цены используется многими покупателями, и это метод «хитрости» для клиентов, которым он просто нужен, чтобы быстро попасть в дом.
репортеры china business news обнаружили, что в последнее время эта модель покупки жилья с «нулевым первоначальным взносом» посредством «высоких рейтингов и высоких кредитов» начала возвращаться во многих городах по всей стране. по сравнению с прошлым, в настоящее время операции с нулевым первоначальным взносом в основном проводятся разработчиками, а методы являются более тонкими и мощными. некоторые продавцы недвижимости говорят, что не только недвижимость, в которой они расположены, может иметь нулевой первоначальный взнос, но и «выведенные» дополнительные средства могут даже использоваться для погашения ежемесячного платежа в течение 1-2 лет.
будут ли покупатели жилья нести риски при, казалось бы, «большой прибыли»? каковы скрытые опасности? интервью с репортером china business news показало, что как только покупатели жилья получат больше кредитов, они будут нести больше процентов по кредитам и увеличат свою ежемесячную платежную нагрузку. кроме того, получение более высокой суммы кредита посредством «контракта инь и ян» может быть заподозрено в кредитном мошенничестве и сопряжено с юридическими рисками. поскольку процесс операции «нулевого первоначального взноса» скрыт и не имеет письменных доказательств, покупателям жилья будет сложно защитить свои права, если в процессе обработки возникнут споры.
“опасная игра «нулевой первоначальный взнос» увеличилась
репортеры china business news узнали от многих высокопоставленных специалистов по недвижимости, что использование операции «высокие рейтинги и высокие кредиты» для покупки дома с «нулевым первоначальным взносом» не является чем-то новым и было популярно много лет назад. однако с тех пор из-за небольшой разницы между ценой регистрации недвижимости и рыночной ценой даже произошла «инверсия», и места для повышения оценочной цены было недостаточно, поэтому дело на время застопорилось. существовал только на рынке вторичного жилья с большей эксплуатационной гибкостью.
в 2023 году, когда рыночные цены на многие объекты недвижимости снизились, на рынке жилья из первых рук стало вновь появляться использование покупки жилья с «нулевым первоначальным взносом» с высокими рейтингами и высокими кредитами. (подробнее см. «нулевой первоначальный взнос или отрицательный первоначальный взнос при покупке дома снова на сцене. какие хитрости за этим стоят?») в последнее время, с падением цен на жилье, во многих регионах распространился нулевой первоначальный взнос, и операция стала более скрытной.
прежде всего, застройщики предлагают покупку жилья с нулевым первоначальным взносом более тонким способом. если покупателям не хватает средств для первоначального взноса и у них большие намерения, продавцы порекомендуют операцию с нулевым первоначальным взносом как один из способов «. заставлять» клиентов.
когда репортер консультировался как покупатель дома, продавец недвижимости в южном китае сказал репортеру, что в настоящее время в собственности можно использовать некоторые средства для достижения нулевого первоначального взноса, но требуются специальные заявки, и эта льготная деятельность будет закрыта в конце в этом месяце рекомендуется купить как можно скорее. кроме того, многие продавцы недвижимости заявили, что в их недвижимости действует «нулевой первоначальный взнос», но необходимо подавать специальные заявки, исходя из реальной ситуации.
в настоящее время подход «нулевого первоначального взноса» к некоторым операциям с недвижимостью также является более сдержанным. несколько продавцов недвижимости рассказали журналистам, что перед уплатой первоначального взноса клиенты должны предоставить банковские счета нескольких родственников и друзей. после того, как застройщик переведет средства на несколько счетов и «отмывает» их, они затем переводят их на счет клиента. внести первоначальный взнос.
стоит отметить, что в последнее время в некоторых районах с высокой потребностью в выводе из эксплуатации все чаще применяется стратегия нулевого первоначального взноса, которая стала стандартом для большинства проектов в сфере недвижимости. мин (псевдоним), агент по недвижимости в хуэйчжоу, провинция гуандун, рассказал журналистам, что в настоящее время большинство объектов недвижимости в его городе могут получить «нулевой первоначальный взнос», но операционные детали разных объектов недвижимости различны, а также разная сумма первоначального платежа. но они все "вы можете поговорить с разработчиком".
по словам репортера, некоторые объекты недвижимости не только включают в себя первоначальный взнос, но и могут даже возместить ежемесячный платеж за один год. по словам а мина, некий проект в районе хуйян города хуэйчжоу в настоящее время предусматривает не только первоначальный взнос, но и дополнительный ежемесячный платеж. «застройщик будет выплачивать покупателям жилья ежемесячные платежи за первый год частями, и, соответственно, общая сумма контракта увеличится».
в ответ на это заявление репортер попросил продавца недвижимости провести проверку. продавец заявил, что в настоящее время существует стратегия продаж «нулевой первоначальный взнос + бесплатный ежемесячный платеж». если взять в качестве примера покупку недвижимости площадью 92 квадратных метра, зарегистрированная цена составляет 1,53 миллиона юаней, а фактическая цена со скидкой составляет 1,36 миллиона юаней. например, если вы вносите нулевой первоначальный взнос, вам необходимо заключить контракт на основе зарегистрированной цены в 1,53 миллиона юаней, а первоначальный взнос составляет 210 000 юаней. застройщик заранее переведет 204 000 юаней на счет покупателя дома, а затем покупателю дома на самом деле нужно будет заплатить всего лишь около 8300 юаней в качестве первоначального взноса. ежемесячный платеж составляет 4900 юаней, а специальное приложение позволяет вернуть ежемесячный платеж за один год на общую сумму 58 800 юаней.
(рекламный экземпляр торгового агентства)
модель раскрыта
интервью с репортером china business news показало, что существует несколько режимов работы стратегии нулевого первоначального взноса, запущенной разработчиками.
наиболее распространенная модель - использовать «контракты инь и ян» для «высокой похвалы и высоких кредитов», то есть увеличивать цену контракта, давать взаймы больше средств и использовать дополнительные заемные средства для выплаты первоначального взноса. большинство вышеупомянутых объектов используют эту модель. «на самом деле, такого рода «нулевой первоначальный взнос» — это просто включение первоначального взноса в кредитный договор, а не реальное сокращение или освобождение от налога», — сказал ван и журналистам.
амин представил журналистам более подробные рабочие процедуры. в качестве примера возьмем проект недвижимости в хуэйчжоу. он купил свою первую недвижимость за 765 000 юаней. при выполнении операции «нулевой первоначальный взнос» ему сначала нужно было принести свою личную банковскую карту в офис продаж и подписать «договор о выдаче кредита». с застройщиком, договорившись о возврате имущества. помещение необходимо вернуть застройщику за предоплату. после этого застройщик внесет первоначальный взнос в размере 135 000 юаней на карту покупателя дома в качестве первоначального взноса. затем обе стороны подписали договор о покупке дома на сумму 900 000 юаней и подали заявку на получение кредита в банке. покупатель дома впоследствии выплатил кредит банку в обычном порядке, но понес повышенные процентные расходы.
представитель государственного банка в южном китае сообщил журналистам, что внутри банка существуют строгие процедуры внутреннего контроля, но такие операции относительно скрыты, а цены на жилье сильно колеблются, что затрудняет их идентификацию только по предоставленным материалам заявки на кредит. . вообще говоря, новые объекты недвижимости будут иметь фиксированные отношения сотрудничества с несколькими банками, и нельзя исключать возможность того, что обе стороны заранее достигнут молчаливого взаимопонимания.
в дополнение к использованию «высоких рейтингов и высоких кредитов» для замаскированного сокращения первоначальных взносов, репортеры china business news во время интервью заметили, что существует два типа моделей нулевого первоначального взноса, которые относительно скрыты. однако большинство из них подходят для объектов недвижимости с. низкие общие цены. один из них заключается в том, что разработчик напрямую отправляет авансовый платеж, что является замаскированной рекламной акцией по снижению цен. по словам амина, правительства некоторых регионов оговорили диапазон снижения цен. чтобы привлечь покупателей жилья замаскированным снижением цен, застройщики предпочтут вносить авансовые платежи напрямую. вторая категория — застройщики сами или совместно с финансовыми организациями запускают отсрочку и рассрочку первоначального взноса для достижения «нулевого первоначального взноса» в течение определенного периода времени. продавец-посредник проекта недвижимости в городе дунгуань сообщил журналистам, что проект сотрудничает с финансовыми учреждениями и может предоставить беспроцентные кредиты сроком на один год для первоначального взноса. конкретную сумму кредита необходимо оценить на месте, и это возможно. добиться «нулевого первоначального взноса».
исследователь клиентов в сфере недвижимости в южном китае сообщил журналистам, что нулевой первоначальный взнос популярен во многих регионах страны, главным образом потому, что застройщики находятся под сильным давлением, требующим продажи. судя по региону, проекты с недавним снижением цен и нулевым или низким первоначальным взносом в целом могут оставаться популярными в течение более длительного периода времени. по сравнению с прямым резким снижением цен стратегия нулевого первоначального взноса обладает большей гибкостью. разработчики могут запустить «нулевой первоначальный взнос» на этапе спринта и «забрать» скидку, когда рынок начнет расти. если цена контракта будет увеличена при «нулевом первоначальном взносе», влияние на прибыль застройщика не будет значительным.
«возможно, это одна из немногих стратегий, которые в настоящее время работают у застройщиков». далее он пояснил, что многие из объектов недвижимости, проданных на рынке в последнее время, представляют собой «приобретение земли» по высоким ценам и не поддерживают комплексное снижение цен. «додзё в раковинах улиток». поднимите шум по поводу первоначального взноса и выберите больше групп клиентов.
множественные риски
за опасной игрой с «нулевым первоначальным взносом» при покупке дома скрывается соответствие этой операции требованиям? какие риски несут застройщики, покупатели жилья, банки и другие организации?
для покупателей жилья эта, казалось бы, выгодная сделка таит в себе множество скрытых опасностей. недавно в чжэнчжоу, наньнине и других местах начали напоминать о рисках нулевого первоначального взноса. репортер также примерно разобрался с тремя скрытыми рисками покупки дома с нулевым первоначальным взносом.
первая скрытая опасность заключается в том, что большинство операций с «нулевым первоначальным взносом» на самом деле не устраняют первоначальный взнос, а заменяют средства первоначального взноса замаскированными кредитами, увеличивая бремя ежемесячных платежей для покупателей жилья. некоторым покупателям жилья, возможно, также придется нести скрытые расходы, связанные с повышением контрактной цены и предоплатой застройщику.
взяв в качестве примера вышеупомянутую недвижимость стоимостью 765 000 юаней, предполагая 30-летнюю равную основную сумму и процентную ссуду и процентную ставку по ипотеке 3,05%, репортер грубо подсчитал, что без использования нулевого первоначального взноса ежемесячный платеж составит 2757 юаней. после использования нулевого первоначального взноса ежемесячный платеж составит 3245 юаней, а дополнительное погашение за один год составит 5856 юаней. если не учитывать досрочное погашение, дополнительное погашение через 30 лет составит 175 680 юаней. а если ежемесячный платеж вырастет слишком сильно и превысит возможности покупателя жилья, то после прекращения действия кредита банк также столкнется с возможностью возвращения собственности во владение.
муниципальное бюро жилищной безопасности чжэнчжоу также указало в недавнем предупреждении о рисках, что «нулевой первоначальный взнос» не только не может фундаментально решить краткосрочную нехватку средств для покупателей жилья, но также обычно требует помощи в незаконных действиях, таких как подписание инь и ян заключает контракты и завышает цены на жилье, увеличивая проценты по кредитам для покупателей жилья и бремя ежемесячных выплат по ипотеке.
в ходе интервью репортер также узнал, что некоторые операции с «нулевым первоначальным взносом» также имеют скрытые расходы. агент по недвижимости признался журналистам, что использование кредитов с высоким рейтингом и высокого качества для «нулевого первоначального взноса» не уменьшило фактическую общую сумму оплаты за дом. однако, поскольку сумма контракта выше, необходимо платить больше налога на сделку. в то же время некоторые застройщики могут также взимать комиссию за обработку в процессе внесения средств, обычно в размере от 0,3% до 0,5% от стоимости дома.
вторая скрытая опасность заключается в том, что многие аспекты покупки жилья с «нулевым первоначальным взносом» проводятся в тайне, из-за чего покупателям жилья легко потерять свои интересы и им трудно защитить свои права.
в вышеупомянутом предупреждении о риске также указывалось, что некоторые незаконные операции, связанные с «нулевым первоначальным взносом», не могут быть четко согласованы в онлайн-контракте и не могут быть защищены законом. если девелоперские компании не выполнят свои обещания, а банки не смогут завершить процедуры одобрения кредита, это приведет к финансовым потерям для покупателей жилья, и покупателям жилья будет трудно предъявлять судебные иски.
в ходе интервью репортеру покупатели нескольких проектов недвижимости сообщили, что покупка домов с «нулевым первоначальным взносом» таит в себе скрытые опасности. некоторые покупатели жилья рассказали, что после того, как застройщик пообещал купить дом с нулевым первоначальным взносом, они заплатили абонентскую плату в размере 10 000 юаней. однако в процессе покупки дома застройщик заявил, что на его банковском счете недостаточно средств, и ему «пришлось потратить деньги, чтобы пройти этот процесс». он запросил возврат абонентской платы в размере 10 000 юаней, но ему это не удалось.
некоторые покупатели жилья также заявили, что продавец недвижимости пообещал купить дом с «нулевым первоначальным взносом». после внесения залога в размере 60 000 юаней он призвал его подписать и скрепить контракт, не объясняя его содержания. сам того не зная, он подписал кредитный договор о займе денег у застройщика в рассрочку для оплаты первоначального взноса. таких случаев много.
третья скрытая опасность заключается в том, что операция по кредиту с «нулевым первоначальным взносом» подозревается в мошенническом кредите, и покупатель дома может быть привлечен к юридической ответственности, и в будущем существует множество скрытых опасностей.
«с точки зрения продажи коммерческого жилья некоторые методы нулевого первоначального взноса и низкого первоначального взноса являются незаконными». сельское развитие, народный банк китая. когда комиссия по регулированию банковской деятельности китая совместно развернула стандартизацию финансирования покупки жилья и усилила работу по борьбе с отмыванием денег, было четко оговорено, что девелоперским компаниям и посредникам в сфере недвижимости строго запрещено незаконно предоставлять финансирование первоначального взноса для покупки дома, а также интернет-финансовым учреждениям и небольшим кредитным компаниям строго запрещено незаконно предоставлять «кредиты на первоначальный взнос» и другие продукты или услуги для финансирования покупки жилья.
с точки зрения банковских кредитов, если первоначальный взнос действительно нулевой, это означает, что покупатель жилья не соответствует условиям банковского кредита и кредитования, и имеет место акт мошенничества с банковским кредитом.
для застройщиков, хотя они и являются «трейдерами», они не лишены рисков. нулевой первоначальный взнос не обязательно является хорошим способом быстрой продажи. застройщики, внедрившие рассрочку на первоначальном этапе, столкнулись с «плохими последствиями». в ходе интервью инсайдер проекта недвижимости в южном китае сообщил журналистам, что в 2022 году проект начнет вводить рассрочку по первоначальному взносу. покупателям жилья нужно заплатить всего 0,50% от первоначального взноса (депозита), чтобы «попасть на борт». , а оставшийся первоначальный взнос можно отложить на один год. но на этапе официального онлайн-подписания в 2023 году из-за падения цен на жилье на земле, превысившего внесенный залог, некоторые покупатели предпочли отказаться от залога, и застройщику пришлось ввести еще скидку в размере 400 юаней/кв.м. оставаясь клиентами.
(эта статья взята из china business news)
