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o tema da redução das taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes para 150 milhões de utilizadores tem suscitado grande preocupação no mercado. em 24 de setembro, numa conferência de imprensa realizada pelo gabinete de informação do conselho de estado pela manhã, pan gongsheng, governador do banco popular da china, anunciou que a taxa de juro dos empréstimos hipotecários existentes seria reduzida para cerca da taxa de juro das novas hipotecas. empréstimos. a redução média deverá rondar os 0,5 pontos percentuais. ao mesmo tempo, o rácio mínimo de entrada para empréstimos hipotecários para primeira e segunda habitação foi unificado e o rácio mínimo de entrada para empréstimos para segunda habitação a nível nacional foi reduzido de 25% para 15%.

se um empréstimo de 1 milhão de yuans for usado por 30 anos, uma redução de 0,5 pontos percentuais, ou 50 pontos base, significa que o pagamento mensal de cada comprador de empréstimo residencial existente será reduzido em aproximadamente 280 yuans, o que pode reduzir as despesas com juros em 100.000 yuans em 30 anos.

1 milhão pode reduzir os juros em 100.000 yuans em 30 anos

assim que as duas principais políticas hipotecárias foram anunciadas, todo o mercado entrou em frenesim. o que atraiu a atenção nacional é que a taxa de juros hipotecária existente foi reduzida novamente, o que economizará muito dinheiro para a maioria dos compradores de casas.

de acordo com o comunicado, a redução da taxa de juro hipotecária existente para perto da nova taxa de juro hipotecária significa que, num futuro próximo, os bancos continuarão a reduzir o custo dos empréstimos hipotecários para os compradores de casas existentes, de acordo com a implantação do banco popular de china.

em primeiro lugar, como compreender o significado de uma diminuição média de cerca de 0,5 pontos percentuais? de acordo com estatísticas do centaline real estate research institute, a taxa de juro média actual dos empréstimos hipotecários existentes é de cerca de 3,92%, enquanto a taxa de juro média dos novos empréstimos hipotecários é de cerca de 3,3%, o que significa que a taxa de juro média dos empréstimos hipotecários existentes e novos empréstimos hipotecários é superior a 60 pontos base.

se for reduzido em mais 50 pontos base, significa que basicamente a diferença média da taxa de juro entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos empréstimos hipotecários é de apenas 10-15 pontos base, o que será um enorme benefício para os compradores de casas.

quanto um indivíduo pode economizar após o corte da taxa de juros? zhang dawei, analista-chefe da centaline real estate, apontou que se um empréstimo de 1 milhão de yuans for usado por 30 anos, uma redução de 50 pontos base significa que cada comprador de hipoteca existente reduzirá o pagamento mensal em aproximadamente 280 yuans, o que pode reduzir os juros despesas em 100.000 yuans em 30 anos.

na reunião, pan gongsheng mencionou que a redução das taxas de juros hipotecários existentes pelo banco ajudará a reduzir ainda mais os pagamentos de juros hipotecários dos mutuários. espera-se que esta política beneficie 50 milhões de famílias com uma população de 150 milhões e reduza o pagamento total de juros. das famílias em cerca de 150 mil milhões por ano, em média. isto ajudará a promover a expansão do consumo e do investimento e também ajudará a reduzir o reembolso antecipado de empréstimos. os direitos e interesses legítimos dos consumidores financeiros e manter o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário.

ma hong, pesquisador sênior do guangkai chief industry research institute, também disse que o efeito positivo mais direto da redução das taxas de juros hipotecárias existentes é reduzir a pressão de reembolso da dívida dos detentores de hipotecas existentes, reduzir a demanda por reembolso antecipado e pode promover o aumento desses residentes investimento ou gastos de consumo em outras áreas.

"a redução das taxas de juros sobre os empréstimos hipotecários existentes tem sido o tema mais popular em vários lugares este ano. esta redução nas taxas de juros sobre os empréstimos hipotecários existentes reduzirá verdadeiramente a carga de pagamento mensal para cada família que comprou uma casa." diretor do shanghai yiju real estate research institute, disse ainda que, juntamente com as reduções na lpr e nas taxas de juros hipotecárias existentes nos últimos anos, na verdade reduziu significativamente a carga e a pressão do pagamento mensal. se tivermos em conta que o lpr de mais de cinco anos foi reduzido em 95 pontos base desde 2020, e depois adicionarmos estes 50 pontos base, então a taxa de juro dos empréstimos hipotecários existentes nos últimos quatro anos pode, na verdade, ser reduzida em cerca de 145 pontos base, o que é uma redução muito rara na política de empréstimos hipotecários existentes na história.

com base neste cálculo, tendo em conta as políticas de crédito à habitação dos últimos quatro anos, o pagamento mensal cumulativo de um empréstimo hipotecário com um capital de empréstimo de 1 milhão de yuans e capital e juros iguais durante 30 anos foi reduzido em 870 yuans. em outras palavras, para uma família com um empréstimo de 1 milhão de yuans, o pagamento mensal pode ser reduzido em cerca de 870 yuans, o que é uma política muito boa.

"do lado da demanda, com base na redução da lpr, a redução da taxa de juros hipotecária existente mais a taxa de juros de referência melhorará significativamente o custo da dívida dos compradores de casas e reduzirá a pressão do reembolso antecipado." economista da citic securities, também disse.

a redução do pagamento inicial se concentra em cidades de primeiro nível em pequim, xangai e shenzhen

além disso, quanto ao rácio de entrada, desta vez a orientação de rácio de entrada flexível também foi implementada para segundas residências ou casas melhoradas.

especificamente, embora o rácio de entrada para segundas habitações tenha sido reduzido no passado, ainda é ligeiramente superior ao das primeiras habitações. no entanto, a indústria acredita que esta redução para 15% seja útil para reduzir o rácio de entrada e o limite de compra de casas para segundas casas ou casas melhoradas.

yan yuejin disse que, por cálculo simples, se uma família assinar uma segunda casa com um preço total de 2 milhões de yuans, o pagamento inicial costumava ser de 500.000 yuans, mas agora foi reduzido para 300.000 yuans, uma redução direta de 200.000 yuans. , o que naturalmente ativará a demanda de melhoria ou substituição de moradias.

"este padrão é consistente com o padrão para a primeira habitação. na verdade, é um esforço maior para reduzir a demanda por moradias melhoradas e aumentar a capacidade de comprar casas. yan yuejin disse que a política do banco popular da china cobre as existentes." empréstimos à habitação e procura de aquisição de habitação nova, com ampla cobertura e grandes benefícios, o que tem desempenhado um papel positivo na redução do custo de aquisição de habitação e no aumento contínuo da confiança na aquisição de habitação.

“o new deal oferece políticas mais preferenciais para a compra de casas. espera-se que, ao reduzir o limite para a compra de casas, o custo da compra de casas seja reduzido e a procura por habitações rígidas e melhoradas possa ser melhor satisfeita no que diz respeito a esta política.” declaração, ma hong também destacou que o banco popular da china tem como objetivo que os ajustes no estoque habitacional nas taxas de juros dos empréstimos e nas taxas de entrada para segundas residências emitam sinais positivos para a estabilização do mercado imobiliário na forma de "golpes combinados".

no final de agosto de 2024, a área acumulada de vendas de habitações comerciais em todo o país caiu 18% com relação ao ano anterior, o investimento imobiliário acumulado caiu 10,2% com relação ao ano anterior e o estoque para -a proporção de vendas de habitações comerciais em relação a edifícios residenciais é de 6:1. a taxa de crescimento das vendas e do investimento imobiliário continua a diminuir, e o inventário de habitação comercial está num nível relativamente elevado na história, indicando que a pressão descendente sobre o mercado imobiliário é maior e também causou um obstáculo significativo ao macro. economia.

ma hong acredita que a nova política ajudará a desescalar a habitação comercial em todo o país e deverá acelerar o movimento do mercado doméstico de habitação comercial em direcção a um equilíbrio entre a oferta e a procura e promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário.

no entanto, zhang dawei destacou que do ponto de vista do mercado atual, esta política afeta principalmente as cidades de primeiro nível, porque do ponto de vista nacional, a linha divisória entre a primeira e a segunda habitação na maioria das cidades tornou-se cada vez mais diluída, e apenas na primeira cidades de primeiro nível, o pagamento inicial para segundas residências ainda é óbvio. excedendo o número de casas de primeiro nível, espera-se que isso tenha um certo impacto positivo em cidades de primeiro nível, como pequim, xangai e shenzhen.

pan gongsheng também explicou dois pontos sobre a unificação do índice mínimo de entrada para empréstimos habitacionais para 15%. cada localidade pode implementar políticas de acordo com a cidade, determinar independentemente se deve adotar acordos diferenciados e determinar o limite inferior do índice mínimo de entrada dentro. sua jurisdição. as condições do mercado imobiliário variam muito entre cidades e regiões os governos locais podem adoptar acordos diferenciados e determinar o rácio mínimo de entrada dentro da sua jurisdição com base nos resultados nacionais.

além disso, os bancos comerciais podem negociar com os clientes para determinar o rácio específico de pagamento inicial com base no perfil de risco e na vontade do cliente. “como 15% é apenas um rácio mínimo de entrada, os bancos comerciais podem defini-lo acima deste nível com base na avaliação de risco dos clientes. alguns clientes dizem que, se tiverem dinheiro, podem pagar um rácio de entrada de 30%. diferença entre bancos comerciais e indivíduos. uma espécie de consulta baseada no mercado entre os dois países”, disse pan gongsheng.

é importante notar que, a fim de ajudar os bancos a estabilizar as suas margens de juros líquidas, pan gongsheng também afirmou que "ao mesmo tempo, orientaremos as taxas de juros cotadas no mercado de empréstimos e as taxas de juros de depósitos a caírem simultaneamente para manter a estabilidade da rede margens de juros dos bancos comerciais."

liu sihong, repórter do beijing business daily