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una nuova casa con un prezzo di transazione di 2 milioni di yuan era inclusa nel contratto come 2,36 milioni di yuan, prestando così 2 milioni di yuan alla banca, e i 360.000 yuan extra prestati sono diventati l'acconto dell'acquirente della casa.

si tratta di un piano di acquisto di una casa senza acconto "ad alto rating e ad alto prestito", recentemente fornito da un venditore immobiliare a wang yi (pseudonimo), un acquirente di case nel sud della cina. nella descrizione di vendita sopra, questo metodo di acquisto di una casa con anticipo zero aumentando il prezzo contrattuale viene utilizzato da molti clienti, ed è un metodo "trucco" per i clienti che ne hanno solo bisogno per entrare rapidamente in casa.

i reporter di china business news hanno scoperto che recentemente, questo modello di acquisto di case con "anticipo zero" attraverso "rating elevati e prestiti elevati" ha cominciato a tornare in auge in molte città del paese. rispetto a prima, al momento le operazioni di pagamento anticipato zero sono per lo più guidate dagli sviluppatori e i metodi sono più sottili e più potenti. alcuni venditori immobiliari hanno affermato che non solo l'immobile in cui si trovano può avere un anticipo pari a zero, ma che i fondi aggiuntivi "prelevati" possono anche essere utilizzati per saldare il pagamento mensile per 1 o 2 anni.

con un’operazione apparentemente “grande profitto”, gli acquirenti di case si assumeranno dei rischi? quali sono i pericoli nascosti? un'intervista con un giornalista di china business news ha scoperto che non appena gli acquirenti di case ottengono più prestiti, pagheranno più interessi sul prestito e aumenteranno il loro onere di pagamento mensile. inoltre, ottenere un importo di prestito più elevato tramite un "contratto yin e yang" può essere sospettato di frode sui prestiti e comporta rischi legali. poiché il processo operativo "acconto zero" è nascosto e privo di prove scritte, sarà difficile per gli acquirenti di case salvaguardare i propri diritti una volta che sorgono controversie durante il processo di gestione.

“gioco pericoloso "anticipo zero" aumentato

i giornalisti di china business news hanno appreso da molti professionisti immobiliari senior che l'utilizzo dell'operazione "rating elevato e prestiti elevati" per acquistare una casa con "acconto zero" non è una novità ed era popolare molti anni fa. tuttavia, da allora, a causa della piccola differenza di prezzo tra il prezzo di registrazione dell'immobile e il prezzo di mercato, si è verificata addirittura una "inversione" e non c'era spazio sufficiente per aumentare il prezzo di stima. pertanto, per un certo periodo si è bloccato esisteva solo nel mercato immobiliare di seconda mano con una maggiore flessibilità operativa.

nel 2023, con il calo dei prezzi di mercato di molte proprietà immobiliari, l'uso dell'acquisto di case con "acconto zero" con rating elevati e prestiti elevati ha cominciato a riapparire nel mercato immobiliare di prima mano. recentemente, con il calo dei prezzi delle case, l’acconto zero si è diffuso in molte regioni e l’operazione è diventata più segreta.

prima di tutto, gli sviluppatori offrono acquisti di case senza acconto in un modo più sottile. se gli acquirenti sono a corto di fondi per l'acconto e hanno buone intenzioni, i venditori consiglieranno l'operazione senza acconto come uno dei mezzi per ". forzare" i clienti.

quando il giornalista si è consultato come acquirente di una casa, un venditore immobiliare nel sud della cina ha detto al giornalista che la proprietà può attualmente utilizzare alcuni mezzi per ottenere un acconto pari a zero, ma sono necessarie richieste speciali e questa attività preferenziale verrà chiusa alla fine del questo mese si consiglia di acquistare il prima possibile. inoltre, molti venditori immobiliari hanno affermato che le loro proprietà hanno un'operazione di "acconto zero", ma è necessario presentare richieste speciali in base alla situazione reale.

attualmente, anche l’approccio “zero acconto” per alcune operazioni immobiliari è più modesto. diversi venditori immobiliari hanno detto ai giornalisti che prima di pagare l'acconto, i clienti sono tenuti a fornire conti bancari di più parenti e amici. dopo che lo sviluppatore ha trasferito i fondi su più conti e li ha "lavati", li trasferisce sul conto del cliente versare l'acconto.

vale la pena notare che recentemente, in alcune aree ad alta pressione per lo smantellamento, la strategia del pagamento anticipato zero è stata adottata sempre più spesso ed è diventata lo standard per la maggior parte dei progetti immobiliari. a ming (pseudonimo), un agente immobiliare di huizhou, guangdong, ha detto ai giornalisti che attualmente la maggior parte delle proprietà nella sua città possono ottenere "acconto pari a zero", ma i dettagli operativi delle diverse proprietà sono diversi e l'importo del pagamento iniziale è diverso, ma sono tutti "puoi parlare con lo sviluppatore".

secondo il giornalista, alcune proprietà non solo prevedono un acconto, ma possono anche rimborsare il pagamento mensile di un anno. secondo a ming, un determinato progetto nel distretto di huiyang, nella città di huizhou, attualmente prevede non solo un acconto, ma anche un pagamento mensile aggiuntivo. "lo sviluppatore pagherà il pagamento mensile del primo anno agli acquirenti di case in lotti e, di conseguenza, l'importo complessivo del contratto aumenterà."

in risposta a questa affermazione, il giornalista ha chiesto una verifica al venditore in loco dell'immobile. il venditore ha dichiarato che attualmente esiste una strategia di vendita di “anticipo zero + pagamento mensile gratuito”. prendendo come esempio l'acquisto di una proprietà di 92 metri quadrati, il prezzo registrato è di 1,53 milioni di yuan e il prezzo scontato effettivo è di 1,36 milioni di yuan. ad esempio, se si effettua un acconto pari a zero, è necessario stipulare un contratto basato sul prezzo registrato di 1,53 milioni di yuan e l'acconto è di 210.000 yuan. lo sviluppatore trasferirà in anticipo 204.000 yuan sul conto dell'acquirente della casa e il l'acquirente della casa dovrà pagare solo circa 8.300 yuan come acconto. il pagamento mensile è di 4.900 yuan e un'applicazione speciale può rimborsare il pagamento mensile di un anno, per un totale di 58.800 yuan.

(copia promozionale dell'agenzia di vendita)

modello rivelato

da un'intervista con un giornalista di china business news è emerso che esistono molteplici modalità operative per la strategia di acconto zero lanciata dagli sviluppatori.

il modello più comune è quello di utilizzare "contratti yin e yang" per "elogi e prestiti elevati", ovvero per aumentare il prezzo del contratto, prestare più fondi e utilizzare i fondi extra prestati per pagare l'acconto. la maggior parte delle strutture sopra menzionate adotta questo modello. "in realtà, questo tipo di 'acconto zero' significa semplicemente inserire l'acconto nel contratto di prestito, non una vera riduzione o esenzione", ha detto wang yi ai giornalisti.

amin ha presentato ai giornalisti procedure operative più dettagliate. prendiamo ad esempio un progetto immobiliare a huizhou. ha acquistato la sua prima proprietà per 765.000 yuan quando ha effettuato l'operazione di "acconto zero", ha prima dovuto portare la sua carta di credito personale all'ufficio vendite e firmare un "accordo di cassetto". con lo sviluppatore, accettando di restituire la proprietà. la stanza deve essere restituita allo sviluppatore per il pagamento anticipato. successivamente, lo sviluppatore verserà un acconto di 135.000 yuan sulla carta dell'acquirente della casa per l'acconto. successivamente, le due parti hanno firmato un contratto per l'acquisto della casa con un prezzo di acquisto di 900.000 yuan e hanno chiesto un prestito alla banca. l'acquirente della casa ha successivamente rimborsato normalmente il prestito alla banca, ma ha sostenuto i maggiori costi degli interessi.

una persona di una banca statale nel sud della cina ha detto ai giornalisti che esistono rigide procedure di revisione interna all'interno della banca, ma tali operazioni sono relativamente nascoste e i prezzi delle case fluttuano notevolmente, rendendo difficile identificarle solo dai materiali presentati per la richiesta di prestito . in generale i nuovi immobili avranno rapporti di collaborazione fissi con più banche e non è da escludere la possibilità che entrambe le parti raggiungano anticipatamente un tacito accordo.

oltre a utilizzare "rating elevati e prestiti elevati" per ridurre gli acconti sotto mentite spoglie, i giornalisti di china business news hanno notato durante le interviste che esistono due tipi di modelli di acconto zero che sono relativamente nascosti, tuttavia, la maggior parte di essi è adatta per le proprietà con prezzi totali bassi. un tipo è che lo sviluppatore regala direttamente l'acconto, che è una promozione di riduzione del prezzo mascherata. secondo amin, alcuni governi regionali hanno stabilito una fascia di riduzione dei prezzi. per attirare gli acquirenti di case con riduzioni di prezzo mascherate, i costruttori sceglieranno di inviare direttamente gli acconti. la seconda categoria prevede che gli sviluppatori stessi o in collaborazione con istituti finanziari avviino dilazioni e rate dell'acconto per ottenere "acconto zero" entro un certo periodo di tempo. un venditore intermediario per un progetto immobiliare nella città di dongguan ha detto ai giornalisti che il progetto ha collaborato con istituti finanziari e può fornire prestiti senza interessi per un anno per acconti. l'importo specifico del prestito deve essere valutato in loco, ed è possibile per ottenere "acconto pari a zero".

un ricercatore nel settore immobiliare nel sud della cina ha detto ai giornalisti che l'acconto zero è popolare in molte regioni del paese, principalmente perché gli sviluppatori sono sotto forte pressione per vendere. a giudicare dalla sua regione, i progetti con recenti riduzioni di prezzo e acconti pari a zero o bassi possono generalmente rimanere popolari per un periodo di tempo più lungo. rispetto a una forte riduzione diretta del prezzo, la strategia dell'acconto zero presenta una maggiore flessibilità. gli sviluppatori possono lanciare l'"acconto zero" durante la fase di prestazione dello sprint e "riprendersi" lo sconto quando il mercato riprende. se il prezzo del contratto viene aumentato per un "acconto pari a zero", l'impatto sui profitti dello sviluppatore non sarà significativo.

"questa potrebbe essere una delle poche strategie che gli sviluppatori hanno attualmente che funziona." ha inoltre spiegato che molte delle proprietà vendute sul mercato di recente sono "acquisizioni di terreni" a prezzi elevati e non possono solo sostenere riduzioni di prezzo globali "dojo in guscio di lumaca". fai storie sull'acconto e seleziona più gruppi di clienti.

molteplici rischi

dietro il pericoloso gioco dell’“acconto zero” per l’acquisto di una casa, c’è un’operazione conforme? quali rischi corrono gli sviluppatori, gli acquirenti di case, le banche e altri enti?

per gli acquirenti di case, questo accordo apparentemente redditizio nasconde molti pericoli. recentemente, zhengzhou, nanning e altri luoghi hanno iniziato a emettere promemoria sull'assenza di rischi di acconto. il giornalista ha anche elencato approssimativamente i tre rischi nascosti dell'acquisto di una casa senza acconto.

il primo pericolo nascosto è che la maggior parte delle operazioni di “acconto zero” non eliminano realmente l’acconto, ma sostituiscono i fondi dell’acconto in prestiti sotto mentite spoglie, aumentando l’onere del pagamento mensile degli acquirenti di case. alcuni acquirenti di case potrebbero anche dover sostenere i costi nascosti legati all’aumento del prezzo del contratto e al pagamento anticipato dello sviluppatore.

prendendo come esempio la suddetta proprietà da 765.000 yuan, ipotizzando un prestito di 30 anni con capitale e interessi uguali e un tasso di interesse ipotecario del 3,05%, il giornalista ha calcolato approssimativamente che senza l'utilizzo di un acconto pari a zero, il rimborso mensile sarebbe di 2.757 yuan. dopo aver utilizzato l'acconto pari a zero, il pagamento mensile è di 3.245 yuan e il rimborso extra in un anno è di 5.856 yuan. se non si considera il rimborso anticipato, il rimborso extra in 30 anni sarà di 175.680 yuan. e se la rata mensile aumenta troppo e supera le possibilità dell'acquirente della casa, una volta terminato il mutuo, la banca dovrà affrontare anche la possibilità di riprendere possesso dell'immobile.

l'ufficio municipale per la sicurezza abitativa di zhengzhou ha inoltre sottolineato, in un recente avviso di rischio, che l'"acconto zero" non solo non può risolvere in modo sostanziale la carenza di fondi a breve termine per gli acquirenti di case, ma di solito richiede anche l'aiuto di attività illegali come la firma di yin e yang si contrae e sopravvaluta i prezzi delle case, aumentando gli interessi sui prestiti degli acquirenti di case e gli oneri di rimborso mensile del mutuo.

durante l'intervista, il giornalista ha anche appreso che alcune operazioni di “acconto zero” hanno anche dei costi nascosti. un agente immobiliare ha ammesso ai giornalisti che l'utilizzo di prestiti di alto rating e di alta qualità per "acconto zero" non ha ridotto il pagamento totale effettivo della casa. tuttavia, poiché l’importo del contratto è più elevato, è necessario pagare una maggiore imposta sull’atto. allo stesso tempo, alcuni sviluppatori potrebbero anche addebitare commissioni di gestione durante il processo di anticipo dei fondi, per lo più tra lo 0,3% e lo 0,5% del prezzo della casa.

il secondo pericolo nascosto è che molti aspetti dell'acquisto di case con acconto zero vengono gestiti in segreto, rendendo facile per gli acquirenti di case perdere i propri interessi e avere difficoltà a salvaguardare i propri diritti.

la citata avvertenza di rischio ha inoltre sottolineato che alcune operazioni illecite legate all'“acconto 0” non possono essere concordate chiaramente nel contratto online e non possono essere tutelate dalla legge. una volta che le società di sviluppo immobiliare non manterranno le loro promesse e le banche non completeranno le procedure di approvazione dei prestiti, ciò causerà perdite finanziarie agli acquirenti di case e sarà difficile per gli acquirenti di case perseguire azioni legali.

durante l'intervista al giornalista gli acquirenti di diversi progetti immobiliari hanno riferito che nell'acquisto di case con "anticipo zero" si nascondono dei pericoli. alcuni acquirenti di case hanno affermato che dopo che il costruttore ha promesso di acquistare una casa senza acconto, hanno pagato una quota di abbonamento di 10.000 yuan. tuttavia, durante il processo di acquisto della casa, il costruttore ha affermato che il saldo del suo conto bancario non era sufficiente e che "doveva spendere soldi per portare a termine il processo". ha richiesto il rimborso della quota di abbonamento di 10.000 rmb, ma non è riuscito.

alcuni acquirenti di case hanno anche affermato che il venditore immobiliare ha promesso di acquistare una casa con "acconto zero". dopo aver versato un acconto di 60.000 yuan, lo ha esortato a firmare e sigillare il contratto senza spiegarne il contenuto. senza saperlo, ha firmato un contratto di prestito per prendere in prestito denaro a rate dallo sviluppatore per pagare l'acconto. ci sono molti casi simili.

il terzo pericolo nascosto è che l'operazione di prestito "acconto zero" è sospettata di essere un prestito fraudolento e l'acquirente della casa può essere ritenuto legalmente responsabile, e ci sono molti pericoli nascosti in futuro.

"dal punto di vista della vendita di alloggi commerciali, alcuni metodi di acconto zero e acconto basso sono illegali." wang yuchen, direttore dello studio legale jinliu di pechino, ha dichiarato a china business news che già nel 2017, il ministero dell'edilizia abitativa e dell'urbanistica sviluppo rurale, banca popolare cinese. quando la commissione di regolamentazione bancaria cinese ha implementato congiuntamente la standardizzazione dei finanziamenti per l'acquisto di case e ha rafforzato l'attività antiriciclaggio, è stato chiaramente stabilito che alle società di sviluppo immobiliare e agli intermediari immobiliari è severamente vietato fornire illegalmente finanziamenti anticipati per l'acquisto di case e agli istituti finanziari internet e alle piccole società di prestito è severamente vietato fornire illegalmente "prestiti anticipati" e altri prodotti o servizi di finanziamento per l'acquisto di case.

dal punto di vista dei prestiti bancari, se l’acconto è davvero pari a zero, significa che l’acquirente della casa non soddisfa il prestito bancario e le condizioni di prestito, e c’è un atto di frode sul prestito bancario.

per gli sviluppatori, anche se sono "commercianti", non sono esenti da rischi. l'acconto zero non è necessariamente un buon modo per svendersi rapidamente gli sviluppatori che hanno lanciato acconti nella fase iniziale hanno subito "cattive conseguenze". durante l'intervista, un membro di un progetto immobiliare nel sud della cina ha detto ai giornalisti che il progetto inizierà a lanciare acconti a rate nel 2022. gli acquirenti di case devono pagare solo lo 0,50% dell'acconto (deposito) per "salire a bordo" e il restante acconto può essere differito di un anno. ma nella fase di firma online ufficiale nel 2023, a causa del calo dei prezzi delle case nel terreno, che ha superato il deposito versato, alcuni acquirenti hanno scelto di rinunciare al deposito e lo sviluppatore ha dovuto introdurre un altro sconto di 400 yuan/metro quadrato per rimanere clienti.