nachricht

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ein neues haus mit einem transaktionspreis von 2 millionen yuan war im vertrag als 2,36 millionen yuan verpackt, sodass ein bankdarlehen in höhe von 2 millionen yuan aufgenommen wurde und die zusätzlich geliehenen 360.000 yuan zur anzahlung des hauskäufers wurden.

hierbei handelt es sich um einen „hoch bewerteten und hochkreditigen“ hauskaufplan ohne anzahlung, den ein immobilienverkäufer kürzlich wang yi (pseudonym), einem hauskäufer in südchina, zur verfügung gestellt hat. in der obigen verkaufsbeschreibung wird diese methode des hauskaufs ohne anzahlung durch erhöhung des vertragspreises von vielen kunden verwendet und ist eine „trick“-methode für kunden, die sie nur benötigen, um schnell in das haus zu gelangen.

reporter von china business news stellten fest, dass dieses modell des hauskaufs ohne anzahlung durch „hohe ratings und hohe kredite“ in letzter zeit in vielen städten im ganzen land ein comeback erlebt. im vergleich zu früher werden null-anzahlungsvorgänge derzeit überwiegend von entwicklern geleitet, und die methoden sind subtiler und leistungsfähiger. einige immobilienverkäufer sagten, dass für die immobilie, in der sie sich befinden, nicht nur keine anzahlung geleistet werden kann, sondern dass die zusätzlich „abgehobenen“ mittel sogar zur tilgung der monatlichen zahlung für ein bis zwei jahre verwendet werden können.

werden hauskäufer bei einem scheinbar „großgewinnigen“ geschäft risiken tragen? was sind die versteckten gefahren? ein interview mit einem reporter von china business news ergab, dass hauskäufer, sobald sie mehr kredite erhalten, höhere kreditzinsen tragen und ihre monatliche zahlungslast erhöhen werden. darüber hinaus kann die erlangung einer höheren kreditsumme durch einen „yin- und yang-vertrag“ unter verdacht stehen, kreditbetrug zu begehen, und mit rechtlichen risiken verbunden sein. da der vorgang „null anzahlung“ verborgen ist und keine schriftlichen beweise vorliegen, wird es für hauskäufer schwierig sein, ihre rechte zu wahren, wenn es während des abwicklungsprozesses zu streitigkeiten kommt.

“das gefährliche spiel „null anzahlung“ wurde erhöht

reporter von china business news erfuhren von vielen erfahrenen immobilienexperten, dass die nutzung des verfahrens „hohe ratings und hohe kredite“ zum kauf eines hauses ohne anzahlung nichts neues sei und schon vor vielen jahren beliebt sei. aufgrund der geringen preisdifferenz zwischen dem immobilienregistrierungspreis und dem marktpreis kam es jedoch seitdem sogar zu einer „umkehr“, und es gab nicht genügend spielraum, um den schätzpreis anzuheben, weshalb es eine zeit lang ins stocken geriet gab es nur auf dem gebrauchtwohnungsmarkt mit größerer betrieblicher flexibilität.

im jahr 2023, als die marktpreise vieler immobilien gesunken sind, taucht auf dem immobilienmarkt aus erster hand wieder der einsatz von „zero-anzahlung“-hauskäufen mit hoher bewertung und hohen krediten auf. mit dem rückgang der immobilienpreise hat sich in letzter zeit in vielen regionen die null-anzahlung ausgeweitet, und die operation ist immer verdeckter geworden.

erstens bieten bauträger den kauf von eigenheimen ohne anzahlung auf eine subtilere art und weise an. wenn den käufern das geld für die anzahlung fehlt und sie hohe absichten haben, empfehlen die verkäufer den kauf von häusern ohne anzahlung als eines der mittel zur „erzwingung“. „ kunden.

als der reporter als hauskäufer konsultierte, sagte ein immobilienverkäufer in südchina dem reporter, dass die immobilie derzeit einige mittel nutzen könne, um eine anzahlung von null zu erreichen, aber spezielle anträge erforderlich seien und diese bevorzugte aktivität am ende geschlossen werde es wird empfohlen, diesen monat so schnell wie möglich zu kaufen. darüber hinaus gaben viele immobilienverkäufer an, dass ihre immobilien einen „null-anzahlungs“-betrieb haben, jedoch spezielle anträge auf der grundlage der tatsächlichen situation gestellt werden müssen.

derzeit ist der „null-anzahlungs“-ansatz bei einigen immobiliengeschäften ebenfalls zurückhaltender. mehrere immobilienverkäufer sagten reportern, dass kunden vor der zahlung der anzahlung die bankkonten mehrerer verwandter und freunde angeben müssen. der entwickler überweist die gelder auf mehrere konten, „wäscht“ sie und überweist sie dann zur zahlung auf das konto des kunden die anzahlung.

es ist erwähnenswert, dass in einigen gebieten mit hohem stilllegungsdruck in letzter zeit zunehmend die null-anzahlungsstrategie übernommen wurde und zum standard für die meisten immobilienprojekte geworden ist. a ming (pseudonym), ein immobilienmakler in huizhou, guangdong, sagte reportern, dass derzeit für die meisten immobilien in seiner stadt eine anzahlung von „null“ möglich sei, die betriebsdetails der verschiedenen immobilien jedoch unterschiedlich seien und der anfangszahlungsbetrag unterschiedlich sei. aber sie alle lauten: „sie können mit dem entwickler sprechen.“

nach dem verständnis des reporters ist bei einigen immobilien nicht nur eine anzahlung enthalten, sondern es besteht sogar die möglichkeit, die monatsrate eines jahres zurückzuerstatten. laut a ming bietet ein bestimmtes projekt im bezirk huiyang in der stadt huizhou derzeit nicht nur eine anzahlung, sondern auch eine zusätzliche monatliche zahlung. „der entwickler wird den hauskäufern die monatliche zahlung für das erste jahr in teilen zahlen, und dementsprechend wird sich die gesamtvertragssumme erhöhen.“

als reaktion auf diese aussage bat der reporter den verkäufer der immobilie vor ort um eine überprüfung. der verkäufer gab an, dass es derzeit eine verkaufsstrategie „null anzahlung + kostenlose monatliche zahlung“ gebe. am beispiel des kaufs einer 92 quadratmeter großen immobilie beträgt der registrierte preis 1,53 millionen yuan und der tatsächlich ermäßigte preis 1,36 millionen yuan. wenn sie beispielsweise eine anzahlung von null leisten, müssen sie einen vertrag auf der grundlage des registrierten preises von 1,53 millionen yuan abschließen, und die anzahlung beträgt 210.000 yuan. der bauträger überweist 204.000 yuan im voraus auf das konto des hauskäufers der hauskäufer muss tatsächlich nur etwa 8.300 yuan anzahlung leisten. die monatliche zahlung beträgt 4.900 yuan. auf besonderen antrag kann die monatliche zahlung eines jahres in höhe von insgesamt 58.800 yuan erstattet werden.

(werbeexemplar der vertriebsagentur)

muster enthüllt

ein interview mit einem reporter von china business news ergab, dass es mehrere betriebsmodi für die von entwicklern eingeführte null-anzahlungsstrategie gibt.

das gebräuchlichste modell besteht darin, „yin- und yang-verträge“ zu verwenden, um „hohes lob und hohe kredite“ zu erzielen, d. die meisten der oben genannten immobilien übernehmen dieses modell. „eigentlich handelt es sich bei dieser art der ‚null-anzahlung‘ lediglich um die aufnahme der anzahlung in den darlehensvertrag, nicht um eine echte reduzierung oder befreiung“, sagte wang yi gegenüber reportern.

amin stellte reportern detailliertere betriebsabläufe vor. nehmen wir als beispiel ein immobilienprojekt in huizhou. er kaufte seine erste immobilie für 765.000 yuan. bei der „null-anzahlung“-operation musste er zunächst seine persönliche bankkarte zum verkaufsbüro bringen und einen „schubladenvertrag“ unterzeichnen. vereinbarung mit dem bauträger über die rückgabe der immobilie. das zimmer muss gegen vorauszahlung an den bauträger zurückgegeben werden. danach wird der bauträger die anzahlung in höhe von 135.000 yuan auf die karte des hauskäufers für die anzahlung einzahlen. anschließend unterzeichneten die beiden parteien einen hauskaufvertrag mit einem kaufpreis von 900.000 yuan und beantragten einen kredit bei der bank. der hauskäufer zahlte den kredit anschließend normal an die bank zurück, trug jedoch die erhöhten zinskosten.

eine person einer staatlichen bank in südchina sagte reportern, dass es innerhalb der bank strenge interne überprüfungsverfahren gebe, diese vorgänge jedoch relativ versteckt seien und die immobilienpreise stark schwanken, was es schwierig mache, sie allein anhand der eingereichten kreditantragsunterlagen zu identifizieren . generell gilt, dass bei neuen objekten feste kooperationsbeziehungen mit mehreren banken bestehen und dass eine stillschweigende vereinbarung beider parteien im vorfeld nicht ausgeschlossen werden kann.

neben der verwendung „hoher ratings und hoher kredite“ zur verdeckten reduzierung von anzahlungen stellten reporter von china business news in interviews fest, dass es zwei arten von null-anzahlungsmodellen gibt, die jedoch relativ versteckt sind niedrige gesamtpreise. eine möglichkeit besteht darin, dass der bauträger die anzahlung direkt verschenkt, was eine getarnte preisnachlassaktion darstellt. laut amin haben einige regionalregierungen die preissenkungsspanne festgelegt. um hauskäufer mit verdeckten preisnachlässen anzulocken, werden sich die bauträger dafür entscheiden, anzahlungen direkt zu leisten. die zweite kategorie besteht darin, dass entwickler selbst oder in zusammenarbeit mit finanzinstituten anzahlungsstundungen und ratenzahlungen einführen können, um innerhalb eines bestimmten zeitraums „null anzahlung“ zu erreichen. ein zwischengeschalteter verkäufer für ein immobilienprojekt in der stadt dongguan sagte reportern, dass das projekt mit finanzinstituten zusammengearbeitet habe und einjährige zinslose darlehen für anzahlungen bereitstellen könne. die konkrete darlehenshöhe müsse vor ort ermittelt werden, und dies sei möglich um eine anzahlung von null zu erreichen.

ein immobilienkundenforscher in südchina sagte reportern, dass in vielen regionen des landes eine anzahlung ohne anzahlung beliebt sei, vor allem weil entwickler unter großem verkaufsdruck stünden. gemessen an seiner region können projekte mit jüngsten preissenkungen und null oder geringen anzahlungen im allgemeinen über einen längeren zeitraum beliebt bleiben. im vergleich zu einer direkten starken preissenkung bietet die null-anzahlungsstrategie mehr flexibilität. entwickler können während der sprint-leistungsphase eine „null-anzahlung“ einführen und den rabatt „zurücknehmen“, wenn der markt anzieht. wenn der vertragspreis für eine „null-anzahlung“ erhöht wird, werden die auswirkungen auf den gewinn des entwicklers nicht wesentlich sein.

„dies könnte eine der wenigen strategien sein, die entwickler derzeit haben und die funktionieren.“ er erklärte weiter, dass es sich bei vielen der kürzlich auf dem markt verkauften immobilien um „landerwerbe“ zu hohen preisen handele und keine umfassenden preissenkungen möglich seien „dojos im schneckenhaus“ machen sie viel aufhebens um die anzahlung und wählen sie weitere kundengruppen aus.

mehrere risiken

ist die vorgehensweise hinter dem gefährlichen spiel „null anzahlung“ beim hauskauf konform? welche risiken tragen bauträger, hauskäufer, banken und andere unternehmen?

für hauskäufer birgt dieses scheinbar lukrative geschäft viele versteckte gefahren. vor kurzem haben zhengzhou, nanning und andere orte damit begonnen, erinnerungen an das null-anzahlungsrisiko herauszugeben. der reporter hat auch die drei versteckten risiken beim hauskauf ohne anzahlung grob geklärt.

die erste versteckte gefahr besteht darin, dass die meisten „null-anzahlungs“-operationen die anzahlung nicht wirklich eliminieren, sondern die anzahlungsgelder durch getarnte kredite ersetzen, was die monatliche zahlungslast der hauskäufer erhöht. einige hauskäufer müssen möglicherweise auch die versteckten kosten tragen, die durch die erhöhung des vertragspreises und die vorauszahlung an den bauträger entstehen.

am beispiel der oben erwähnten 765.000-yuan-immobilie, unter der annahme eines 30-jährigen darlehens mit gleichem kapital und zinsen und einem hypothekenzinssatz von 3,05 %, berechnete der reporter grob, dass die monatliche rückzahlung ohne verwendung einer anzahlung von null 2.757 yuan betragen würde. nach verwendung einer anzahlung von null beträgt die monatliche zahlung 3.245 yuan und die zusätzliche rückzahlung in einem jahr 5.856 yuan. wenn eine vorzeitige rückzahlung nicht berücksichtigt wird, beträgt die zusätzliche rückzahlung in 30 jahren 175.680 yuan. und wenn die monatliche rate zu stark ansteigt und die tragbarkeit des hauskäufers übersteigt, droht der bank nach beendigung des darlehens auch die möglichkeit einer rücknahme der immobilie.

auch das zhengzhou municipal housing security bureau wies in einer aktuellen risikowarnung darauf hin, dass „0 anzahlung“ nicht nur den kurzfristigen geldmangel für hauskäufer grundsätzlich nicht lösen kann, sondern in der regel auch die hilfe illegaler aktivitäten wie der unterzeichnung von yin und erfordert yang-verträge und überbewertete immobilienpreise, was die kreditzinsen und die monatliche hypothekenrückzahlungslast der hauskäufer erhöht.

während des interviews erfuhr der reporter auch, dass einige „null-anzahlungs“-operationen auch versteckte kosten haben. ein immobilienmakler gab gegenüber reportern zu, dass die verwendung hoch bewerteter und qualitativ hochwertiger kredite ohne anzahlung die tatsächliche gesamtzahlung für das haus nicht verringerte. da jedoch die vertragssumme höher ist, muss mehr grundsteuer gezahlt werden. gleichzeitig erheben einige bauträger möglicherweise auch bearbeitungsgebühren während des finanzierungsprozesses, meist zwischen 0,3 % und 0,5 % des hauspreises.

die zweite versteckte gefahr besteht darin, dass viele aspekte des hauskaufs ohne anzahlung im verborgenen ablaufen, was es für hauskäufer leicht macht, ihre interessen zu verlieren und es schwierig findet, ihre rechte zu wahren.

in der oben genannten risikowarnung wurde auch darauf hingewiesen, dass einige illegale vorgänge im zusammenhang mit der „0-anzahlung“ nicht eindeutig im online-vertrag vereinbart werden können und nicht gesetzlich geschützt werden können. wenn immobilienentwicklungsunternehmen ihre versprechen nicht einhalten und banken die kreditgenehmigungsverfahren nicht abschließen, führt dies zu finanziellen verlusten für hauskäufer und es wird für hauskäufer schwierig, rechtliche ansprüche geltend zu machen.

während des interviews mit dem reporter berichteten käufer mehrerer immobilienprojekte, dass der kauf von häusern ohne anzahlung mit versteckten gefahren verbunden sei. einige hauskäufer sagten, dass sie eine abonnementgebühr von 10.000 yuan gezahlt hätten, nachdem der bauträger versprochen hatte, ein haus ohne anzahlung zu kaufen. während des kaufprozesses des hauses sagte der bauträger jedoch, dass sein kontostand nicht ausreichte und er „geld ausgeben musste, um den prozess durchzuführen.“ er beantragte eine rückerstattung der abonnementgebühr von 10.000 rmb, scheiterte jedoch.

einige hauskäufer sagten auch, dass der immobilienverkäufer versprochen habe, ein haus ohne anzahlung zu kaufen. nachdem er eine anzahlung von 60.000 yuan geleistet hatte, forderte er ihn auf, den vertrag zu unterzeichnen und zu besiegeln, ohne den vertragsinhalt zu erläutern. ohne es zu wissen, unterzeichnete er einen darlehensvertrag, um sich vom bauträger in raten geld für die anzahlung zu leihen. es gibt viele solcher fälle.

die dritte versteckte gefahr besteht darin, dass der verdacht besteht, dass es sich bei der „zero-anzahlung“-darlehensoperation um einen betrügerischen kredit handelt und der hauskäufer rechtlich zur verantwortung gezogen werden kann, und es lauern in der zukunft viele versteckte gefahren.

„aus sicht des gewerblichen wohnungsverkaufs sind einige methoden der null-anzahlung und der niedrigen anzahlung illegal.“ wang yuchen, direktor der anwaltskanzlei beijing jinliu, sagte gegenüber china business news, dass das ministerium für wohnungsbau und stadtentwicklung bereits 2017 ländliche entwicklung, die people's bank of china, als die china banking regulatory commission gemeinsam die standardisierung der hauskauffinanzierung einführte und die arbeit zur bekämpfung der geldwäsche verstärkte, wurde klar festgelegt, dass immobilienentwicklungsunternehmen und immobilienvermittlern die illegale bereitstellung strengstens untersagt ist anzahlungsfinanzierungen für hauskäufe, und internet-finanzinstituten und kleinkreditunternehmen ist es strengstens untersagt, „anzahlungskredite“ und andere produkte oder dienstleistungen zur hauskauffinanzierung illegal anzubieten.

aus der sicht von bankdarlehen bedeutet eine tatsächliche anzahlung von null, dass der hauskäufer die bankdarlehens- und kreditbedingungen nicht erfüllt und es sich um einen betrug beim bankdarlehen handelt.

obwohl es sich bei entwicklern um „händler“ handelt, sind sie nicht unbedingt ein guter weg, um schnell ausverkauft zu sein. entwickler, die in der anfangsphase anzahlungen eingeführt haben, haben „schlechte folgen“ erlebt. während des interviews sagte ein insider eines immobilienprojekts in südchina reportern, dass das projekt im jahr 2022 mit der einführung von anzahlungsraten beginnen wird. hauskäufer müssen nur 0,50 % der anzahlung (anzahlung) zahlen, um „einzusteigen“. , und die verbleibende anzahlung kann um ein jahr gestundet werden. doch bei der offiziellen online-unterzeichnungsphase im jahr 2023 entschieden sich einige käufer aufgrund des rückgangs der immobilienpreise auf dem grundstück, der die geleistete anzahlung überstieg, dafür, auf die anzahlung zu verzichten, und der entwickler musste einen weiteren gastrabatt von 400 yuan/quadratmeter einführen .