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une nouvelle maison avec un prix de transaction de 2 millions de yuans a été conditionnée à 2,36 millions de yuans dans le contrat, prêtant ainsi 2 millions de yuans à la banque, et les 360 000 yuans supplémentaires prêtés sont devenus l'acompte de l'acheteur de la maison.

il s'agit d'un plan d'achat de maison sans mise de fonds, « très bien noté et à prêt élevé », récemment proposé par un vendeur immobilier à wang yi (pseudonyme), un acheteur de maison dans le sud de la chine. dans la description de vente ci-dessus, cette méthode d'achat d'une maison sans acompte en augmentant le prix contractuel est utilisée par de nombreux clients, et c'est une méthode « astucieuse » pour les clients qui en ont juste besoin pour entrer rapidement dans la maison.

les journalistes de china business news ont découvert que récemment, ce modèle d'achat de maison « sans acompte » grâce à « des notes élevées et des prêts élevés » a commencé à faire son retour dans de nombreuses villes du pays. par rapport à avant, à l'heure actuelle, les opérations de paiement sans acompte sont principalement menées par les développeurs, et les méthodes sont plus subtiles et plus puissantes. certains vendeurs de biens immobiliers ont déclaré que non seulement les biens immobiliers dans lesquels ils se trouvent peuvent avoir un acompte nul, mais que les fonds supplémentaires « retirés » peuvent même être utilisés pour rembourser le paiement mensuel pendant 1 à 2 ans.

avec une opération apparemment « à gros profit », les acheteurs de maison supporteront-ils les risques ? quels sont les dangers cachés ? une interview avec un journaliste de china business news a révélé que dès que les acheteurs de maison obtiendront davantage de prêts, ils supporteront davantage d'intérêts sur le prêt et augmenteront leur charge de paiement mensuelle. de plus, l'obtention d'un montant de prêt plus élevé grâce à un « contrat yin et yang » peut être suspectée de fraude au prêt et comporte des risques juridiques. étant donné que le processus de l'opération « zéro acompte » est caché et manque de preuves écrites, il sera difficile pour les acheteurs de maison de sauvegarder leurs droits en cas de litiges au cours du processus de traitement.

“augmentation du jeu dangereux « paiement zéro »

les journalistes de china business news ont appris de nombreux professionnels expérimentés de l'immobilier que le recours à l'opération « notes élevées et prêts élevés » pour acheter une maison avec « un acompte nul » n'est pas nouveau et a été populaire il y a de nombreuses années. cependant, depuis lors, en raison de la faible différence de prix entre le prix d'enregistrement de l'immobilier et le prix du marché, il y a même eu une « inversion », et il n'y avait pas suffisamment de marge pour augmenter le prix d'expertise, donc cela a stagné pendant un certain temps. n'existait que sur le marché des logements anciens avec une plus grande flexibilité opérationnelle.

en 2023, alors que les prix du marché de nombreuses propriétés immobilières ont baissé, le recours à l'achat de logements « sans acompte » avec des notes élevées et des prêts élevés a commencé à réapparaître sur le marché du logement de première main. récemment, avec la baisse des prix de l'immobilier, l'acompte nul s'est répandu dans de nombreuses régions et l'opération est devenue plus secrète.

tout d'abord, les promoteurs proposent l'achat de maisons sans acompte de manière plus subtile. si les acheteurs manquent de fonds d'acompte et ont de grandes intentions, les vendeurs recommanderont l'opération sans acompte comme l'un des moyens de " forcer" les clients.

lorsque le journaliste a consulté en tant qu'acheteur de maison, un vendeur immobilier du sud de la chine a déclaré au journaliste que la propriété peut actuellement utiliser certains moyens pour atteindre un acompte nul, mais que des demandes spéciales sont nécessaires et que cette activité préférentielle sera fermée à la fin de ce mois-ci. il est recommandé d'acheter le plus tôt possible. en outre, de nombreux vendeurs immobiliers ont déclaré que leurs propriétés bénéficiaient d'un fonctionnement « sans acompte », mais qu'il fallait faire des demandes spéciales en fonction de la situation réelle.

actuellement, l’approche du « zéro acompte » pour certaines opérations immobilières est également plus discrète. plusieurs vendeurs immobiliers ont déclaré aux journalistes qu'avant de payer l'acompte, les clients sont tenus de fournir les comptes bancaires de plusieurs parents et amis, une fois que le promoteur a transféré les fonds sur plusieurs comptes et les a « lavés », puis les a transférés sur le compte du client. payer l'acompte.

il convient de noter que récemment, dans certaines zones soumises à une forte pression en faveur du déclassement, la stratégie d'acompte nul a été de plus en plus adoptée et est devenue la norme pour la plupart des projets immobiliers. a ming (pseudonyme), un agent immobilier à huizhou, guangdong, a déclaré aux journalistes qu'actuellement, la plupart des propriétés de sa ville peuvent atteindre un « acompte nul », mais que les détails de fonctionnement des différentes propriétés sont différents et que le montant du paiement initial est différent, mais ils sont tous "vous pouvez parler au développeur".

selon les informations du journaliste, certaines propriétés sont non seulement accompagnées d'un acompte, mais peuvent même rembourser un an de paiement mensuel. selon a ming, un certain projet du district de huiyang, de la ville de huizhou, fournit actuellement non seulement un acompte, mais également un paiement mensuel supplémentaire. "le promoteur paiera le paiement mensuel de la première année aux acheteurs par lots et, en conséquence, le montant global du contrat augmentera", a déclaré amin.

en réponse à cette déclaration, le journaliste a demandé une vérification au vendeur sur place de la propriété. le vendeur a déclaré qu'il existe actuellement une stratégie de vente de « zéro acompte + paiement mensuel gratuit ». en prenant comme exemple l'achat d'une propriété de 92 mètres carrés, le prix enregistré est de 1,53 million de yuans et le prix réduit réel est de 1,36 million de yuans. par exemple, si vous ne versez aucun acompte, vous devez conclure un contrat basé sur le prix enregistré de 1,53 million de yuans, et l'acompte est de 210 000 yuans. le promoteur transférera à l'avance 204 000 yuans sur le compte de l'acheteur de la maison, et le promoteur transférera à l'avance 204 000 yuans sur le compte de l'acheteur. l'acheteur de maison n'aura en réalité qu'à payer environ 8 300 yuans d'acompte. le paiement mensuel est de 4 900 yuans, et une demande spéciale peut rembourser le paiement mensuel d'un an, totalisant 58 800 yuans.

(copie promotionnelle de l'agence commerciale)

modèle révélé

une interview avec un journaliste de china business news a révélé qu'il existe plusieurs modes de fonctionnement pour la stratégie d'acompte nul lancée par les développeurs.

le modèle le plus courant consiste à utiliser des « contrats yin et yang » pour « des éloges et des prêts élevés », c'est-à-dire augmenter le prix du contrat, prêter plus de fonds et utiliser les fonds prêtés supplémentaires pour payer l'acompte. la plupart des propriétés mentionnées ci-dessus adoptent ce modèle. « en fait, ce type de « mise de fonds nulle » consiste simplement à verser l'acompte dans le contrat de prêt, et non à constituer une véritable réduction ou exemption, a déclaré wang yi aux journalistes.

amin a présenté des procédures opérationnelles plus détaillées aux journalistes. prenons l'exemple d'un projet immobilier à huizhou. il a acheté sa première propriété pour 765 000 yuans. lors de l'opération « zéro acompte », il a d'abord dû apporter sa carte bancaire personnelle au bureau de vente et signer un « accord de tiroir ». avec le promoteur, acceptant de restituer la propriété. la chambre doit être restituée au promoteur contre paiement anticipé. après cela, le promoteur versera l'acompte de 135 000 yuans sur la carte de l'acheteur de la maison pour l'acompte. ensuite, les deux parties ont signé un contrat d'achat de maison pour un prix d'achat de 900 000 yuans et ont demandé un prêt à la banque. l'acheteur de la maison a ensuite remboursé normalement le prêt à la banque, mais a supporté l'augmentation des frais d'intérêt.

une personne d'une banque publique du sud de la chine a déclaré aux journalistes qu'il existe des procédures d'examen internes strictes au sein de la banque, mais que ces opérations sont relativement cachées et que les prix des logements fluctuent considérablement, ce qui rend difficile leur identification uniquement à partir des documents de demande de prêt soumis. . d'une manière générale, les nouvelles propriétés auront des relations de coopération fixes avec plusieurs banques, et la possibilité que les deux parties parviennent à un accord tacite à l'avance ne peut être exclue.

en plus d'utiliser « des notes élevées et des prêts élevés » pour réduire les acomptes déguisés, les journalistes de china business news ont remarqué lors d'entretiens qu'il existe deux types de modèles d'acompte nul qui sont relativement cachés, mais la plupart d'entre eux conviennent aux propriétés avec. prix globaux bas. l'un d'entre eux est que le promoteur distribue directement l'acompte, ce qui constitue une promotion déguisée en réduction de prix. selon amin, certains gouvernements régionaux ont stipulé la fourchette de réduction des prix. afin d'attirer les acheteurs de maisons avec des réductions de prix déguisées, les promoteurs choisiront d'envoyer directement des acomptes. la deuxième catégorie permet aux développeurs eux-mêmes ou en coopération avec des institutions financières de lancer des reports et des versements d'acompte pour atteindre un « acompte nul » dans un certain laps de temps. un vendeur intermédiaire d'un projet immobilier dans la ville de dongguan a déclaré aux journalistes que le projet avait coopéré avec des institutions financières et pouvait fournir des prêts sans intérêt d'un an pour les acomptes. le montant spécifique du prêt doit être évalué sur place et c'est possible. pour atteindre le « zéro acompte ».

un chercheur en clientèle immobilière dans le sud de la chine a déclaré aux journalistes que le paiement sans acompte est populaire dans de nombreuses régions du pays, principalement parce que les promoteurs subissent une forte pression pour vendre. à en juger par sa région, les projets bénéficiant de récentes réductions de prix et d’acomptes nuls ou faibles peuvent généralement rester populaires pendant une période plus longue. par rapport à une forte réduction directe des prix, la stratégie de paiement sans acompte est plus flexible. les développeurs peuvent lancer un « paiement sans acompte » pendant la phase de performance du sprint et « reprendre » la remise lorsque le marché reprend. si le prix du contrat est augmenté pour un « acompte nul », l'impact sur les bénéfices du promoteur ne sera pas significatif.

"c'est peut-être l'une des rares stratégies actuellement efficaces des promoteurs." il a en outre expliqué que bon nombre des propriétés vendues récemment sur le marché sont des "acquisitions de terrains" à des prix élevés et ne permettent pas de réductions de prix globales. "dojos en coquilles d'escargots". faites toute une histoire sur l'acompte et sélectionnez davantage de groupes de clients.

plusieurs risques

derrière le jeu dangereux du « zéro acompte » pour l’achat d’une maison, l’opération est-elle conforme ? quels risques supportent les promoteurs, les acheteurs de logements, les banques et autres entités ?

pour les acheteurs de maison, cette transaction apparemment lucrative comporte de nombreux dangers cachés. récemment, zhengzhou, nanning et d'autres endroits ont commencé à émettre des rappels sur les risques d'acompte nul. le journaliste a également fait le tri entre les trois risques cachés liés à l'achat d'une maison sans mise de fonds.

le premier danger caché est que la plupart des opérations de « paiement sans acompte » n'éliminent pas réellement l'acompte, mais remplacent les fonds d'acompte par des prêts déguisés, augmentant ainsi le fardeau des paiements mensuels des acheteurs de maison. certains acheteurs de maison peuvent également devoir supporter les coûts cachés liés à l’augmentation du prix du contrat et au paiement anticipé du promoteur.

en prenant comme exemple la propriété de 765 000 yuans mentionnée ci-dessus, en supposant un prêt égal en capital et en intérêts sur 30 ans et un taux d'intérêt hypothécaire de 3,05 %, le journaliste a calculé approximativement que sans utiliser un acompte nul, le remboursement mensuel serait de 2 757 yuans. après avoir utilisé un acompte nul, le paiement mensuel est de 3 245 yuans et le remboursement supplémentaire en un an est de 5 856 yuans. si un remboursement anticipé n'est pas pris en compte, le remboursement supplémentaire dans 30 ans sera de 175 680 yuans. et si le paiement mensuel augmente trop et dépasse les moyens financiers de l'acheteur, une fois le prêt terminé, la banque sera également confrontée à la possibilité d'une reprise de possession de la propriété.

le bureau municipal de sécurité du logement de zhengzhou a également souligné dans un récent avertissement de risque que « 0 acompte » non seulement ne peut pas fondamentalement résoudre le manque de fonds à court terme pour les acheteurs de maisons, mais nécessite aussi généralement l'aide d'activités illégales telles que la signature de yin et les contrats yang et la surévaluation des prix de l’immobilier, augmentant les intérêts des prêts d’accession à la propriété et le fardeau du remboursement mensuel de l’hypothèque.

au cours de l’entretien, le journaliste a également appris que certaines opérations de « paiement sans acompte » comportent également des coûts cachés. un agent immobilier a admis aux journalistes que l'utilisation de prêts bien notés et de haute qualité pour un « acompte nul » ne réduisait pas le paiement total réel de la maison. cependant, comme le montant du contrat est plus élevé, une taxe d'acte plus élevée doit être payée. dans le même temps, certains promoteurs peuvent également facturer des frais de traitement lors du processus d'avance de fonds, généralement compris entre 0,3 % et 0,5 % du prix de l'immobilier.

le deuxième danger caché est que de nombreux aspects de l'achat d'une maison « sans acompte » sont gérés en secret, ce qui permet aux acheteurs de perdre facilement leurs intérêts et d'avoir du mal à sauvegarder leurs droits.

l'avertissement de risque mentionné ci-dessus souligne également que certaines opérations illégales impliquant un « acompte nul » ne peuvent pas être clairement convenues dans le contrat en ligne et ne peuvent pas être protégées par la loi. une fois que les sociétés de promotion immobilière ne tiendront pas leurs promesses et que les banques ne parviendront pas à finaliser les procédures d'approbation des prêts, cela entraînera des pertes financières pour les acheteurs de maisons, et il leur sera difficile de poursuivre des actions en justice.

au cours de l'interview du journaliste, les acheteurs de plusieurs projets immobiliers ont signalé qu'il existe des dangers cachés à acheter des maisons avec un « acompte nul ». certains acheteurs ont déclaré qu'après que le promoteur avait promis d'acheter une maison sans aucun acompte, ils avaient payé des frais d'abonnement de 10 000 yuans. cependant, au cours du processus d'achat de la maison, le promoteur a déclaré que le solde de son compte bancaire n'était pas suffisant et qu'il « avait dû dépenser de l'argent pour suivre le processus ». il a demandé le remboursement des frais d'abonnement de 10 000 rmb, mais il a échoué.

certains acheteurs de maison ont également déclaré que le vendeur immobilier avait promis d'acheter une maison avec « un acompte nul ». après avoir payé une caution de 60 000 yuans, il l'a exhorté à signer et à sceller le contrat sans expliquer le contenu du contrat. sans le savoir, il a signé un contrat de prêt pour emprunter de l’argent au promoteur en plusieurs versements afin de payer l’acompte. il existe de nombreux cas de ce type.

le troisième danger caché est que l'opération de prêt « sans acompte » est soupçonnée d'être un prêt frauduleux, et que l'acheteur de la maison peut être tenu légalement responsable, et qu'il existe de nombreux dangers cachés à l'avenir.

« du point de vue des ventes de logements commerciaux, certaines méthodes d'acompte nul et d'acompte faible sont illégales. » wang yuchen, directeur du cabinet d'avocats jinliu de pékin, a déclaré à china business news que dès 2017, le ministère du logement et de l'urbanisme. développement rural, banque populaire de chine, lorsque la commission chinoise de réglementation bancaire a déployé conjointement la normalisation du financement de l'achat de logements et renforcé la lutte contre le blanchiment d'argent, il a été clairement stipulé qu'il était strictement interdit aux sociétés de promotion immobilière et aux intermédiaires immobiliers de fournir illégalement le financement par mise de fonds pour l'achat d'une maison, et il est strictement interdit aux institutions financières sur internet et aux petites sociétés de prêt de fournir illégalement des « prêts avec mise de fonds » et d'autres produits ou services de financement de l'achat d'une maison.

du point de vue des prêts bancaires, s'il n'y a vraiment aucun acompte, cela signifie que l'acheteur de la maison ne remplit pas les conditions du prêt bancaire et du prêt, et qu'il y a un acte de fraude sur le prêt bancaire.

pour les promoteurs, même s'ils sont des « commerçants », ils ne sont pas sans risque. l'acompte nul n'est pas forcément un bon moyen de vendre rapidement. les promoteurs qui ont lancé des acomptes très tôt ont subi des « mauvaises conséquences ». au cours de l'interview, un initié d'un projet immobilier dans le sud de la chine a déclaré aux journalistes que le projet commencerait à lancer des versements d'acompte en 2022. les acheteurs de maison n'ont qu'à payer 0,50 % de l'acompte (dépôt) pour « monter à bord ». , et l'acompte restant peut être différé d'un an. mais lors de la phase officielle de signature en ligne en 2023, en raison de la baisse des prix des logements sur le terrain, qui dépassait la caution versée, certains acheteurs ont choisi de renoncer à la caution, et le promoteur a dû introduire une remise supplémentaire de 400 yuans/mètre carré pour rester clients.