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Nosso repórter Wu Jing e Lu Zhikun relataram de Pequim

Desde este ano, a “prevenção de riscos” e a “desestocagem” passaram a ser as principais tarefas no domínio imobiliário.

Em 30 de julho, a reunião do Bureau Político do Comité Central propôs mais uma vez apoiar ativamente a aquisição de habitações comerciais existentes para utilização como habitação a preços acessíveis. Com base nas medidas de desestocagem de várias regiões este ano, a aquisição de habitações comerciais existentes para utilização como. a habitação a preços acessíveis tornou-se o principal método de “desestocagem” promovido pelas políticas actuais.

De acordo com estatísticas de agências de mercado, mais de 60 cidades emitiram políticas de compras e armazenamento relevantes. Especialmente desde o New Deal “5·17” para o Mercado Imobiliário, muitos lugares aceleraram a introdução de políticas para incentivar as empresas estatais a comprar. e armazenar novas casas não vendidas que foram concluídas.

Quais são os padrões para aquisição e armazenamento de empresas estatais? Que problemas você pode encontrar? Todas as partes estão prestando muita atenção ao progresso da aquisição e armazenamento. A indústria acredita que se a próxima política de desestocagem puder ser implementada o mais rapidamente possível, ajudará a aliviar a pressão operacional das empresas imobiliárias e a estabilizar as expectativas do mercado.

Muitas cidades emitem detalhes de compra e armazenamento

O repórter do "China Business News" aprendeu que, ao contrário do método de desestocagem por meio de reformas habitacionais monetizadas na última rodada de desaceleração do mercado, com o aumento da taxa de urbanização do meu país e a transformação da oferta e demanda imobiliária, o foco desta rodada de políticas de desestocagem é Foi colocada na compra e armazenamento de novas casas não vendidas por empresas estatais, na troca de casas antigas por novas e na conversão de habitações não residenciais. Entre elas, "a compra e armazenamento de novas não vendidas". habitações por empresas públicas" é actualmente a principal promoção política e a medida com o efeito mais directo de desestocagem.

As chamadas "empresas estatais compram e armazenam casas novas não vendidas" referem-se a empresas estatais locais que compram diretamente habitações comerciais não vendidas que foram construídas por empresas de desenvolvimento e as convertem em habitações acessíveis do tipo loteamento ou de aluguer.

A reunião do Bureau Político do Comité Central do Partido Comunista da China, em 30 de Abril deste ano, propôs “coordenar a investigação sobre políticas e medidas para digerir o imobiliário existente e optimizar a habitação incremental”, dando o tom para esta ronda de políticas de desestocagem.

No Novo Acordo "5.17" para o Mercado Imobiliário, o governo central emitiu uma série de políticas para determinar as ideias específicas de implementação para a redução de stocks, incluindo: estabelecer um novo empréstimo de 300 mil milhões de yuans para habitação a preços acessíveis, permitindo a regulamentação fundiária; ajustado e apoiando a recuperação e aquisição de parque habitacional ocioso que foi transferido Utilizar terrenos para ajudar empresas imobiliárias com dificuldades financeiras a superar suas dificuldades.

Em 20 de junho, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural realizou uma videoconferência sobre o “Trabalho de Aquisição de Habitação Comercial Existente para Habitação Acessível” para promover claramente a aquisição efetiva, ordenada e eficaz de habitação comercial concluída para habitação a preços acessíveis nas cidades acima. a nível do condado.

Em 28 de Junho, na reunião regular do segundo trimestre do Banco Popular da China, foi mencionado que é necessário implementar eficazmente vários instrumentos de política monetária estrutural existentes e promover a implementação de refinanciamento de habitação a preços acessíveis.

Em 30 de Julho, a reunião do Bureau Político do Comité Central do PCC continuou a enfatizar a necessidade de “apoiar activamente a aquisição de habitações comerciais existentes para utilização como habitação a preços acessíveis”.

Zhang Dawei, analista-chefe do Centaline Real Estate Research Institute, disse que a compra e armazenamento de empresas estatais não só ajuda a acelerar a redução de estoques de habitação comercial e traz benefícios significativos para o desenvolvimento econômico, mas também é um passo importante para o lado político ajustar proativamente a oferta e a procura e promover a estabilização dos preços da habitação. Pode não só ajudar os governos locais a resolver problemas de inventário, mas também aliviar a pressão da cadeia de capital das empresas imobiliárias e proteger os direitos à habitação dos grupos de baixos rendimentos.

As estatísticas do Centaline Real Estate Research Institute mostram que, até ao final de Julho, mais de 60 cidades em todo o país tinham emitido políticas relevantes. Estes incluem Guangzhou, Hangzhou, Suzhou, Zhengzhou, Fuzhou, Changsha, Tianjin, Hohhot, Qingdao, Chongqing, Jinan, Kunming, Shijiazhuang, Guiyang, Huizhou, Dali, Changzhou, Guilin, Lincang, Luoyang, Nanyang, Jiangmen, Jiangshan e Jiyuan. , Yueyang, Huaibei, Huainan, Lujiang, etc.

Entende-se que desde o New Deal de "17 de Maio" no mercado imobiliário, muitos locais aceleraram a introdução de políticas para incentivar as empresas estatais a comprar e armazenar novas casas não vendidas que foram construídas. De acordo com a monitorização do China Index Research Institute, mais de 10 cidades emitiram anúncios de recolha de habitação comercial para habitação a preços acessíveis, esclarecendo o âmbito, as condições e os preços da recolha de habitação.

A julgar pelo âmbito da recolha, a maioria das cidades exige projectos de habitação comercial que tenham sido concluídos e não vendidos dentro da área administrativa, e algumas cidades exigem que estejam em áreas centrais, ou perto de estações de transporte ferroviário ou parques industriais.

A julgar pelo uso de empresas estatais após a aquisição e armazenamento, o núcleo da política de cada cidade é converter os imóveis existentes em habitação a preços acessíveis, incluindo habitação a preços acessíveis do tipo loteamento e habitação a preços acessíveis do tipo loteamento.

Entre eles, poucos foram convertidos em moradias populares do tipo loteamento, principalmente porque as atuais necessidades básicas de habitação na maioria das cidades foram atendidas e há grande pressão de estoque no mercado de habitação comercial. abordagem "construída com base na demanda". Por exemplo, a cidade de Guangzhou propôs no projeto de medidas de gestão para habitação a preços acessíveis do tipo loteamento emitido em 6 de agosto que a habitação acessível do tipo loteamento estará sujeita a gestão fechada para pessoas qualificadas com registo familiar e dificuldades de habitação na cidade e vários tipos de importados talentos e outros grupos de renda ativa É proibido transformar moradias populares do tipo loteamento em moradias comerciais e colocá-las no mercado de qualquer maneira ilegal ou ilegal.

De um ponto de vista prático, a maioria das cidades que têm actualmente políticas relacionadas com a digestão dos imóveis existentes estão a converter os imóveis existentes em habitações com renda garantida. Entende-se que durante o período do “14º Plano Quinquenal”, o país pretende arrecadar 8,7 milhões de unidades habitacionais com aluguer garantido. Até ao final de 2023, foram arrecadadas 5,73 milhões de unidades habitacionais com aluguer garantido. ainda restam 2,97 milhões de unidades habitacionais com aluguel garantido.

Xu Yuejin, vice-diretor de pesquisa do China Index Research Institute, disse que se as propriedades existentes forem convertidas em moradias com aluguel garantido no futuro, isso não apenas acelerará o progresso do aumento de moradias com aluguel garantido, mas também digerirá efetivamente o mercado inventário e promover a estabilização e recuperação do mercado imobiliário.

Em termos de requisitos de habitação, os principais requisitos em vários locais incluem: o certificado de registo de aceitação de conclusão foi obtido, a propriedade do imóvel é clara e negociável e pode satisfazer os requisitos das instituições financeiras para a emissão de empréstimos; as instalações de apoio estão completas, atendendo a uma determinada proporção de vagas de estacionamento. Será dada prioridade aos projetos de construção que não sejam vendidos para todo o edifício ou unidade e possam ser gerenciados de forma fechada. Entre eles, Yantai, Xinxiang e Weihai estipulam que o todo. o edifício é a unidade básica de aquisição.

Em termos de área habitacional, vários locais delineiam principalmente os padrões de acordo com dois tipos: tipo de aluguel e tipo de distribuição. Por exemplo, os detalhes de compra e armazenamento de Yantai estipulam que: primeiro, se for convertido em habitação para aluguel acessível, a área de construção deverá estar dentro. 70 metros quadrados; em segundo lugar, para aqueles convertidos em habitação acessível do tipo colocação, a área de construção será principalmente de 90 metros quadrados, sendo o máximo de 120 metros quadrados.

Em termos de preço de compra, a maioria das cidades exige o preço de substituição da habitação acessível no mesmo local que o limite superior de referência. Por exemplo, anúncios de cidades como Guilin, Nanning, Xinxiang, Weifang, Dalian e outras cidades mencionaram que o preço é. geralmente com base no custo do terreno alocado + custo de construção e instalação + lucro não superior a 5% como referência.

Além disso, algumas cidades utilizam o método do rendimento para calcular a transferência das poupanças para habitação com renda garantida. Por exemplo, Chongqing planeja usar o parque habitacional adquirido para aluguel, exigindo que a área útil de uma única unidade não exceda 90 metros quadrados. O preço da habitação é calculado usando o método da renda, que é a média ponderada do. preço de base e preço de mercado (60% e 40% respectivamente).

Espera-se que o progresso da recolha e armazenamento acelere

Entende-se que, sendo a principal via de desestocagem promovida atualmente pelas políticas, o ritmo de compra e armazenamento de novas casas não vendidas por empresas estatais ainda precisa ser ainda mais acelerado, e ainda são poucas as cidades que emitiram anúncios de solicitação.

O repórter aprendeu que a fonte de fundos para a aquisição e armazenamento de empresas estatais depende principalmente do apoio de 300 bilhões de yuans em reempréstimos para habitação a preços acessíveis. De acordo com Xu Yuejin, o caminho de reempréstimo para habitação a preços acessíveis é o seguinte: depois que as instituições financeiras concedem empréstimos a empresas estatais de compra e armazenamento, elas podem solicitar reempréstimos do Banco Popular da China, que serão emitidos com base sobre 60% do principal do empréstimo, por ordem de chegada, com uma cota de 300 bilhões de yuans, pode ser ajustado e melhorado no futuro de acordo com a situação de implementação e as necessidades da taxa de juros anual; o reempréstimo é de 1,75%, o prazo é de 1 ano, podendo ser prorrogado 4 vezes, cada prorrogação é de 1 ano, e o prazo máximo de utilização não é superior a 5 anos A apólice será implementada até o final de. 2027.

A concessão de novos empréstimos com base em 60% do capital do empréstimo significa que 300 mil milhões de yuans em reempréstimos podem gerar um total de 500 mil milhões de yuans em fundos de empréstimos bancários com base na recolha e armazenamento de 20% das empresas estatais; fundos próprios e 80% dos empréstimos utilizados, pode alavancar cerca de 6.250 yuans em fundos de aquisição.

De acordo com os custos estimados de aquisição e armazenamento com base no Índice de Preços Residenciais Novos de 100 Cidades da China, o preço médio das residências recém-construídas em 100 cidades em junho (excluindo cidades de primeiro nível) foi de 12.500 yuans/metro quadrado. 30% de desconto, o custo de aquisição e armazenamento é de aproximadamente 8.728 yuans/metro quadrado, os 300 bilhões de yuans em refinanciamento de habitação a preços acessíveis podem comprar e armazenar aproximadamente 71,61 milhões de metros quadrados de habitações comerciais.

Com base na área de vendas residenciais comerciais nacionais de 950 milhões de metros quadrados em 2023, a escala de compra e armazenamento representa aproximadamente 7,6% das vendas de novos edifícios residenciais com base na área residencial à venda no final de junho de 2024; 383 milhões de metros quadrados, compra e armazenamento promoverão queda na área residencial à venda em 18,7%. "É claro que a escala de compras e estoques pode ser medida, mas o efeito real precisa ser implementado."

É importante notar que o avanço da compra e armazenamento das empresas estatais pode enfrentar certos desafios, incluindo preços de compra e armazenamento, incompatibilidade entre oferta e procura e outras questões.

Por exemplo, em termos de alocação de oferta e demanda, a Huatai Securities destacou que, de acordo com as políticas de compra e armazenamento emitidas por várias regiões, o governo exige que as unidades habitacionais comerciais existentes adquiridas tenham tamanho, preço e localização adequados. , e é necessário prestar atenção à existência de activos relacionados suficientes.

Em algumas cidades onde as empresas imobiliárias têm elevada pressão de stocks e forte vontade de vender, a procura de habitação a preços acessíveis é relativamente limitada e a escala de aquisição e armazenamento de empresas estatais pode ser pequena. mesmo cidades e condados de nível inferior emitiram políticas de aquisição e armazenamento este ano. E a principal força dos detalhes.

No entanto, em algumas cidades onde a procura de habitação a preços acessíveis é relativamente forte, como as cidades de primeiro nível e as principais cidades de segundo nível, o nível de inventário do mercado não é elevado. Quer se trate de uma casa para alugar ou para venda, o preço de compra e armazenamento do governo deve ser relativamente baixo. Neste caso, o facto de a empresa habitacional estar disposta a vender com desconto afectará o progresso da compra e armazenamento.

Além disso, em termos de preços de compra e armazenamento, a Huatai Securities calculou com base nas regras detalhadas de cada cidade e com referência à situação em que a habitação a preços acessíveis em Xi'an e Fuzhou será atribuída com cerca de 50% de desconto no preço da habitação comercial. no mesmo local. De acordo com o princípio de manter o capital e obter um pequeno lucro, algumas cidades podem cobrar pelo preço no futuro. O limite de preço para habitação de armazenamento é definido em menos de 50% do preço da habitação comercial no mesmo local. mesmo local.

Para a conversão de casas existentes em habitações acessíveis do tipo arrendamento após a aquisição, também haverá alguns desafios, especialmente a questão da "operação com garantia de capital" de habitações com renda garantida.

Entende-se que, no passado, muitas das formas como a habitação com aluguer garantido era fornecida em vários locais provinha do financiamento “garantido” de apartamentos de arrendamento de longa duração orientados para o mercado. Em comparação com o método de financiamento “garantido”, a aquisição de propriedades existentes pelas empresas públicas e a sua conversão em habitação para arrendamento garantido requer mais apoio financeiro incremental de baixo custo.

De acordo com Xu Yuejin, no geral, a taxa de retorno dos aluguéis no meu país é relativamente baixa. De acordo com os dados de monitoramento do Índice da China, a relação média entre aluguel e preço em 50 cidades principais é de 2,1%. Ou seja, sem levar em conta o aumento dos aluguéis, a taxa de retorno do aluguel na compra de casas existentes para locação é de apenas 2,1%. Em termos de custo, ao utilizar o refinanciamento de habitação a preços acessíveis (a taxa de juro de refinanciamento é de 1,75%) e tendo em conta o aumento das taxas de juro dos empréstimos bancários comerciais, o custo de capital da aquisição e armazenamento de empresas estatais será de cerca de 3%. os custos de renovação, operação e outros custos também são considerados, o custo real pode ser maior. Portanto, no processo de recolha e conversão de casas existentes em casas com renda garantida, são necessários descontos nos juros fiscais, descontos no preço de compra, etc., para alcançar um rendimento equilibrado.

Zhang Dawei disse que em janeiro do ano passado, o Banco Popular da China alocou 100 bilhões de yuans para um plano de apoio a empréstimos para aluguel de moradias para apoiar a aquisição em massa de moradias existentes para aluguel a preços acessíveis. As cidades piloto incluem Chongqing, Jinan, Zhengzhou, Changchun,. Chengdu, Fuzhou, Qingdao e Tianjin foram implementados em 8 cidades, mas no final apenas mais de 20 bilhões de yuans foram concluídos.

De acordo com dados divulgados pelo Banco Popular da China, no final de junho deste ano, o saldo de reempréstimos para habitação a preços acessíveis era de 12,1 bilhões de yuans.

Chen Wenjing, diretor de pesquisa de mercado do China Index Research Institute, destacou que a reunião do Bureau Político do Comitê Central do Partido Comunista da China em 30 de julho enfatizou mais uma vez a necessidade de "apoiar ativamente a aquisição de habitações comerciais existentes para uso como habitação acessível", o que significa que se espera que as políticas de apoio relevantes continuem a ser melhoradas no futuro, e que o ritmo dos empréstimos subsequentes acelere ainda mais, e há expectativas de um certo aumento no apoio financeiro.