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I nostri giornalisti Wu Jing e Lu Zhikun hanno riferito da Pechino

Da quest'anno la "prevenzione dei rischi" e il "destocking" sono diventati i compiti principali nel settore immobiliare.

Il 30 luglio, l'Ufficio Politico del Comitato Centrale ha proposto ancora una volta di sostenere attivamente l'acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili. Sulla base delle misure di riduzione delle scorte di varie regioni quest'anno, l'acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come gli alloggi a prezzi accessibili sono diventati il ​​principale metodo di “destocking” promosso dalle politiche attuali.

Secondo le statistiche delle agenzie di mercato, più di 60 città hanno adottato politiche di acquisto e stoccaggio rilevanti, soprattutto dopo il New Deal “5·17” per il mercato immobiliare, molti luoghi hanno accelerato l'introduzione di politiche per incoraggiare le imprese statali all'acquisto. e immagazzinare nuove case invendute che sono state completate.

Quali sono gli standard per l'approvvigionamento e lo stoccaggio delle imprese statali? Quali problemi potresti incontrare? Tutte le parti prestano molta attenzione allo stato di avanzamento dell'approvvigionamento e dello stoccaggio. Il settore ritiene che se la prossima politica di riduzione delle scorte verrà attuata il prima possibile, ciò contribuirà ad allentare la pressione operativa delle società immobiliari e a stabilizzare le aspettative del mercato.

Molte città rilasciano dettagli di acquisto e deposito

Il giornalista di "China Business News" ha appreso che, a differenza del metodo di riduzione delle scorte attraverso riforme immobiliari monetizzate nell'ultima fase di recessione del mercato, con l'aumento del tasso di urbanizzazione del mio paese e la trasformazione della domanda e dell'offerta immobiliare, il focus di questo ciclo di Le politiche di riduzione delle scorte riguardano l'acquisto e lo stoccaggio di nuove case invendute da parte di imprese statali, la permuta di vecchie case con nuove case e la conversione di alloggi non residenziali. Tra questi, "l'acquisto e lo stoccaggio di nuove invendute case di imprese statali" è attualmente la principale promozione politica e la misura con l'effetto più diretto di riduzione delle scorte.

Le cosiddette "imprese statali acquistano e immagazzinano nuove case invendute" si riferiscono alle imprese statali locali che acquistano direttamente alloggi commerciali invenduti che sono stati costruiti da società di sviluppo e li convertono in alloggi a prezzi accessibili di tipo lottizzazione o di tipo affitto.

La riunione dell’Ufficio Politico del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese del 30 aprile di quest’anno ha proposto di “coordinare la ricerca su politiche e misure per digerire il patrimonio immobiliare esistente e ottimizzare l’edilizia incrementale”, dando il tono a questo ciclo di politiche di riduzione delle scorte.

Nel New Deal "5·17" per il mercato immobiliare, il governo centrale ha emanato una serie di politiche per determinare le idee specifiche di attuazione per la riduzione delle scorte, tra cui: l'istituzione di un nuovo prestito di 300 miliardi di yuan per alloggi a prezzi accessibili che consentano la regolamentazione dei terreni; adeguato e sostenere il recupero e l'acquisizione del patrimonio immobiliare inattivo che è stato trasferito. Utilizzare i terreni per aiutare le società immobiliari in difficoltà finanziarie a superare le loro difficoltà.

Il 20 giugno, il Ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha tenuto una videoconferenza sul “Lavoro sull’acquisizione di alloggi commerciali esistenti per alloggi a prezzi accessibili” per promuovere chiaramente l’acquisizione efficace, ordinata ed efficace di alloggi commerciali completati per alloggi a prezzi accessibili nelle città sopra il livello di contea.

Il 28 giugno, durante la riunione ordinaria del secondo trimestre della Banca popolare cinese, è stata menzionata la necessità di attuare in modo efficace i vari strumenti di politica monetaria strutturale esistenti e promuovere l'attuazione del rifinanziamento di alloggi a prezzi accessibili.

Il 30 luglio, la riunione dell’Ufficio Politico del Comitato Centrale del PCC ha continuato a sottolineare la necessità di “sostenere attivamente l’acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili”.

Zhang Dawei, analista capo del Centaline Real Estate Research Institute, ha affermato che l’acquisto e lo stoccaggio di imprese statali non solo aiuta ad accelerare la riduzione delle scorte di alloggi commerciali e apporta vantaggi significativi allo sviluppo economico, ma è anche un passo importante dal punto di vista politico. adeguare proattivamente domanda e offerta e promuovere la stabilizzazione dei prezzi delle case. Non solo può aiutare i governi locali a risolvere i problemi di inventario, ma anche ad alleviare la pressione sulla catena di capitale delle società immobiliari e a proteggere i diritti alla casa dei gruppi a basso reddito.

Le statistiche del Centaline Real Estate Research Institute mostrano che alla fine di luglio più di 60 città in tutto il paese avevano emesso polizze pertinenti. Questi includono Guangzhou, Hangzhou, Suzhou, Zhengzhou, Fuzhou, Changsha, Tianjin, Hohhot, Qingdao, Chongqing, Jinan, Kunming, Shijiazhuang, Guiyang, Huizhou, Dali, Changzhou, Guilin, Lincang, Luoyang, Nanyang, Jiangmen, Jiangshan e Jiyuan , Yueyang, Huaibei, Huainan, Lujiang, ecc.

Resta inteso che dal New Deal del "17 maggio" nel mercato immobiliare, molti luoghi hanno accelerato l'introduzione di politiche per incoraggiare le imprese statali ad acquistare e immagazzinare le nuove case invendute che sono state costruite. Secondo il monitoraggio del China Index Research Institute, più di 10 città hanno emesso annunci per la raccolta di alloggi commerciali per alloggi a prezzi accessibili, chiarendo la portata, le condizioni e i prezzi della raccolta degli alloggi.

A giudicare dall’ambito della raccolta, la maggior parte delle città necessita di progetti di edilizia commerciale che sono stati completati e invenduti all’interno dell’area amministrativa, e alcune città richiedono che siano in aree centrali, o vicino a stazioni di transito ferroviario o parchi industriali.

A giudicare dall'utilizzo delle imprese statali dopo l'acquisizione e l'immagazzinamento, il fulcro della politica di ciascuna città è convertire gli immobili esistenti in alloggi a prezzi accessibili, compresi alloggi a prezzi accessibili di tipo ortofrutticolo e alloggi a prezzi accessibili di tipo ortofrutticolo.

Tra questi, non molti sono stati convertiti in alloggi a prezzi accessibili, principalmente perché gli attuali bisogni abitativi di base nella maggior parte delle città sono stati soddisfatti e c'è una grande pressione sulle scorte nel mercato immobiliare commerciale. Pertanto, vari luoghi adottano principalmente la "consuetudine". approccio "costruito in base alla domanda". Ad esempio, la città di Guangzhou ha proposto, nel progetto di misure di gestione per gli alloggi a prezzi accessibili di tipo lottizzato pubblicato il 6 agosto, che gli alloggi a prezzi accessibili di tipo lottizzato saranno soggetti a gestione chiusa per le persone qualificate con registrazione del nucleo familiare e difficoltà abitative in città e vari tipi di importati talenti e altri gruppi con reddito da lavoro. È vietato convertire sul mercato alloggi a prezzi accessibili di tipo ortofrutticolo in alloggi commerciali in qualsiasi modo illegale o illegale.

Da un punto di vista pratico, la maggior parte delle città che attualmente adottano politiche volte a digerire il patrimonio immobiliare esistente, stanno convertendo gli immobili esistenti in alloggi con canone garantito. Resta inteso che durante il periodo del "14° Piano quinquennale", il Paese prevede di aumentare 8,7 milioni di unità abitative con affitto garantito. Entro la fine del 2023, sono state raccolte 5,73 milioni di unità abitative con affitto garantito. restano ancora 2,97 milioni di unità abitative con canone garantito.

Xu Yuejin, vicedirettore della ricerca presso il China Index Research Institute, ha affermato che se in futuro le proprietà esistenti verranno convertite in alloggi con affitto garantito, non solo si accelererà il progresso nella raccolta di alloggi con affitto garantito, ma si digerirà anche efficacemente il mercato. inventario e promuovere la stabilizzazione e la ripresa del mercato immobiliare.

In termini di requisiti abitativi, i requisiti principali in vari luoghi includono: è stato ottenuto il certificato di accettazione del completamento, la proprietà della proprietà è chiara e commerciabile e può soddisfare i requisiti degli istituti finanziari per l'emissione di prestiti, il trasporto circostante è conveniente e il le strutture di supporto sono complete, rispettando un certo rapporto di parcheggio; verrà data priorità ai progetti di costruzione che sono invenduti per l'intero edificio o unità e possono essere gestiti in modo chiuso Tra questi, Yantai, Xinxiang e Weihai stipulano che l'intero l'edificio è l'unità di acquisizione di base.

In termini di area abitativa, vari luoghi delineano principalmente gli standard in base a due tipi: tipo di affitto e tipo di distribuzione. Ad esempio, i dettagli di acquisto e deposito di Yantai stabiliscono che: in primo luogo, se viene convertito in alloggi in affitto a prezzi accessibili, l'area edificabile deve essere all'interno. 70 metri quadrati; in secondo luogo, per quelli convertiti in alloggi a prezzi accessibili del tipo collocamento, l'area di costruzione sarà principalmente di 90 metri quadrati, con un massimo di 120 metri quadrati.

In termini di prezzo di acquisto, la maggior parte delle città richiede il prezzo sostitutivo di alloggi a prezzi accessibili nella stessa posizione come limite massimo di riferimento. Ad esempio, annunci di città come Guilin, Nanning, Xinxiang, Weifang, Dalian e altre città menzionano che il prezzo è. generalmente basato sul costo del terreno assegnato + costo di costruzione e installazione + non più del 5% di profitto viene utilizzato come riferimento.

Inoltre, alcune città utilizzano il metodo del reddito per calcolare il trasferimento dei risparmi in alloggi con canone garantito. Ad esempio, Chongqing prevede di utilizzare il patrimonio immobiliare acquisito per alloggi in affitto, richiedendo che la superficie di una singola unità non superi i 90 metri quadrati. Il prezzo delle case viene calcolato utilizzando il metodo del reddito, che è la media ponderata dei prezzo base e prezzo di mercato (rispettivamente 60% e 40%).

Si prevede che i progressi nella raccolta e nello stoccaggio subiranno un’accelerazione

Resta inteso che, essendo il principale percorso di riduzione delle scorte attualmente promosso dalle politiche, il ritmo di acquisto e stoccaggio di nuove case invendute da parte delle imprese statali deve ancora essere ulteriormente accelerato, e sono ancora poche le città che hanno emesso annunci di sollecitazione.

Il giornalista ha appreso che la fonte dei fondi per l'approvvigionamento e lo stoccaggio delle imprese statali si basa principalmente sul sostegno di 300 miliardi di yuan in prestiti immobiliari a prezzi accessibili. Secondo Xu Yuejin, il percorso di rifinanziamento per alloggi a prezzi accessibili è il seguente: dopo che gli istituti finanziari hanno emesso prestiti alle imprese di acquisto e stoccaggio di proprietà statale, possono richiedere ri-prestiti alla Banca Popolare Cinese, che saranno emessi sulla base sul 60% del capitale del prestito, in base all'ordine di arrivo, con una quota di 300 miliardi di yuan, può essere adattato e migliorato in futuro in base alla situazione di attuazione e alle esigenze del tasso di interesse annuo; il rifinanziamento è dell'1,75%, la durata è di 1 anno e può essere prorogata 4 volte, ogni proroga è di 1 anno e il periodo massimo di utilizzo non è superiore a 5 anni. La polizza verrà attuata fino alla fine del 2027.

Concedere nuovi prestiti sulla base del 60% del capitale del prestito significa che 300 miliardi di yuan di nuovi prestiti possono portare un totale di 500 miliardi di yuan in fondi per prestiti bancari sulla base della raccolta e dello stoccaggio del 20% delle imprese statali; fondi propri e l'80% dei prestiti utilizzati, può sfruttare circa 6.250 miliardi di yuan in fondi di acquisizione.

Secondo i costi stimati di acquisizione e stoccaggio basati sul China Index 100-City New Residential Price Index, il prezzo medio delle residenze di nuova costruzione in 100 città nel mese di giugno (escluse le città di primo livello) era di 12.500 yuan/metro quadrato Sconto del 30%, il costo di acquisizione e stoccaggio è di circa 8.728 yuan/metro quadrato, i 300 miliardi di yuan di rifinanziamento di alloggi a prezzi accessibili possono acquistare e immagazzinare circa 71,61 milioni di metri quadrati di alloggi commerciali.

Sulla base della superficie nazionale di vendita residenziale commerciale di 950 milioni di metri quadrati nel 2023, la scala di acquisto e stoccaggio rappresenta circa il 7,6% delle vendite di nuovi edifici residenziali sulla base della superficie residenziale in vendita alla fine di giugno 2024; 383 milioni di metri quadrati, l'acquisto e lo stoccaggio favoriranno il calo della zona residenziale in vendita del 18,7%. "Naturalmente, l'entità degli acquisti e delle scorte può essere misurata, ma l'effetto reale deve essere implementato", ha affermato Xu Yuejin.

Vale la pena notare che il progresso dell'acquisto e dello stoccaggio da parte delle imprese statali può affrontare alcune sfide, tra cui i prezzi di acquisto e stoccaggio, lo squilibrio tra domanda e offerta e altri problemi.

Ad esempio, in termini di allocazione della domanda e dell'offerta, Huatai Securities ha sottolineato che, in conformità con le politiche di acquisto e stoccaggio emesse da varie regioni, il governo richiede che le unità abitative commerciali esistenti acquistate abbiano dimensioni, prezzo e ubicazione adeguati. , ed è necessario prestare attenzione alla presenza di sufficienti attività correlate.

In alcune città in cui le società immobiliari hanno un’elevata pressione sulle scorte e una forte volontà di vendere, la domanda di alloggi a prezzi accessibili è relativamente limitata e la portata dell’acquisizione e dello stoccaggio di imprese statali può essere piccola quest'anno anche le città e le contee di livello inferiore hanno emanato politiche di acquisizione e stoccaggio. E la forza principale dei dettagli.

Tuttavia, in alcune città in cui la domanda di alloggi a prezzi accessibili è relativamente forte, come le città di primo livello e quelle centrali di secondo livello, il livello delle scorte di mercato non è elevato. Che si tratti di una casa in affitto o in vendita, il prezzo di acquisto e deposito da parte del governo deve essere relativamente basso. In questo caso, se la società immobiliare è disposta a vendere a uno sconto influenzerà l'avanzamento dell'acquisto e del deposito.

Inoltre, in termini di prezzi di acquisto e deposito, Huatai Securities ha calcolato in base alle regole dettagliate di ciascuna città e con riferimento alla situazione in cui gli alloggi a prezzi accessibili a Xi'an e Fuzhou saranno assegnati con uno sconto di circa il 50% rispetto al prezzo degli alloggi commerciali. nella stessa posizione. Secondo il principio del mantenimento del capitale e del profitto minimo, in futuro alcune città potrebbero addebitare il prezzo per gli alloggi di stoccaggio a meno del 50% rispetto al prezzo degli alloggi commerciali stessa posizione.

Anche per la conversione delle case esistenti in alloggi a prezzi accessibili del tipo in affitto dopo l'acquisizione, ci saranno alcune sfide, in particolare la questione della "gestione con capitale garantito" di alloggi con affitto garantito.

Resta inteso che in passato molte delle modalità con cui in diversi luoghi venivano forniti alloggi con canone garantito provenivano dal finanziamento "garantito" di appartamenti in affitto a lungo termine orientati al mercato. Rispetto al metodo di finanziamento “garantito”, l’acquisizione da parte delle imprese statali di proprietà esistenti e la loro conversione in alloggi in affitto garantiti richiede un sostegno finanziario incrementale a basso costo.

Secondo Xu Yuejin, nel complesso, il tasso di restituzione degli affitti nel mio Paese è relativamente basso. Secondo i dati di monitoraggio del China Index, il rapporto medio affitto/prezzo in 50 città chiave è del 2,1%. Ciò significa che, senza tenere conto dell’aumento degli affitti, il tasso di rendimento dell’affitto per l’acquisto di case esistenti in leasing è solo del 2,1%. In termini di costi, quando si utilizza il rifinanziamento di alloggi a prezzi accessibili (il tasso di interesse di rifinanziamento è dell'1,75%) e tenendo conto dell'aumento dei tassi di interesse sui prestiti delle banche commerciali, il costo del capitale per l'acquisizione e lo stoccaggio delle imprese statali sarà di circa il 3%. Vengono considerati anche i costi di ristrutturazione, gestione e altri costi, il costo effettivo potrebbe essere superiore. Pertanto, nel processo di raccolta e conversione delle case esistenti in case con canone garantito, sono necessari sconti sugli interessi fiscali, sconti sul prezzo di acquisto, ecc. per ottenere un reddito equilibrato.

Zhang Dawei ha affermato che nel gennaio dello scorso anno, la Banca popolare cinese ha stanziato 100 miliardi di yuan per un piano di sostegno ai prestiti per alloggi in affitto per sostenere l'acquisizione in blocco di alloggi esistenti per alloggi in affitto a prezzi accessibili. Le città pilota includono Chongqing, Jinan, Zhengzhou, Changchun, Chengdu, Fuzhou, Qingdao e Tianjin sono stati implementati in 8 città, ma alla fine sono stati completati solo più di 20 miliardi di yuan.

Secondo i dati diffusi dalla Banca popolare cinese, alla fine di giugno di quest'anno, il saldo dei prestiti per abitazioni a prezzi accessibili ammontava a 12,1 miliardi di yuan.

Chen Wenjing, direttore delle ricerche di mercato del China Index Research Institute, ha sottolineato che la riunione dell'Ufficio Politico del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese del 30 luglio ha sottolineato ancora una volta la necessità di "sostenere attivamente l'acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili", il che significa che si prevede che le relative politiche di sostegno continueranno a essere migliorate in futuro, e che il ritmo dei successivi prestiti accelererà ulteriormente, e ci sono aspettative per un certo aumento del sostegno finanziario.