uutiset

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Toimittajamme Wu Jing ja Lu Zhikun raportoivat Pekingistä

Tästä vuodesta lähtien "riskien ennaltaehkäisy" ja "varaston purkaminen" ovat nousseet kiinteistöalan päätehtäviksi.

Keskuskomitean poliittisen toimiston kokous esitti 30. heinäkuuta jälleen aktiivisesti olemassa olevien liike-asuntojen hankintaa edulliseksi asunnoksi kohtuuhintaisista asunnoista on tullut tärkein "varaston purku" -menetelmä, jota nykyinen politiikka edistää.

Markkinavirastojen tilastojen mukaan yli 60 kaupunkia on julkaissut asiaankuuluvat osto- ja varastointikäytännöt Varsinkin "5·17" New Deal for the Property Market -sopimuksen jälkeen monissa paikoissa on nopeutettu politiikkaa, jolla kannustetaan valtion omistamia yrityksiä ostamaan. ja varastoida uusia myymättömiä taloja, jotka ovat valmiita.

Mitkä ovat valtion omistamien yritysten hankintojen ja varastoinnin standardit? Mitä ongelmia saatat kohdata? Kaikki osapuolet seuraavat tarkasti hankinnan ja varastoinnin etenemistä. Toimiala uskoo, että jos seuraava varastojen purkupolitiikka saadaan toteutettua mahdollisimman pian, se helpottaa kiinteistöyhtiöiden toimintapaineita ja vakauttaa markkinoiden odotuksia.

Monet kaupungit antavat osto- ja varastointitietoja

"China Business News" -toimittaja sai tietää, että toisin kuin menetelmä, jolla varastojen purkaminen rahallistettujen asuntouudistusten avulla markkinoiden laskusuhdanteen viimeisellä kierroksella, maani kaupungistumisen lisääntyessä ja kiinteistöjen kysynnän ja tarjonnan muuttuessa, keskittyi tämän kierroksen aikana. Varaston tyhjennyspolitiikka on Se on asetettu valtion omistamien uusien myymättömien talojen ostoon ja varastointiin, vanhojen talojen vaihtoon uusiin ja muiden kuin asuntojen muuntamiseen. Näihin kuuluvat "myymättömien uusien osto ja varastointi valtion omistamien yritysten talot" on tällä hetkellä tärkein politiikan edistäminen ja toimenpide, jolla on suorin vaikutus varastojen purkamiseen.

Ns. "valtion omistuksessa olevat yritykset ostavat ja varastoivat myymättömiä uusia asuntoja" tarkoittaa paikallisia valtionyhtiöitä, jotka ostavat suoraan kehitysyhtiöiden rakentamia myymättömiä liikeasuntoja ja muuttavat ne siirtola- tai vuokratyyppisiksi kohtuuhintaisiksi asuntoiksi.

Kiinan kommunistisen puolueen keskuskomitean poliittisen toimiston kokous 30. huhtikuuta tänä vuonna ehdotti "tutkimuksen koordinointia politiikoista ja toimenpiteistä olemassa olevien kiinteistöjen sulattamiseksi ja lisäasumisen optimoimiseksi", mikä asetti sävyn tälle varastonpoistopolitiikan kierrokselle.

"5·17" New Deal for the Property Market -sopimuksessa keskushallinto julkaisi joukon käytäntöjä, joilla määritellään konkreettiset toteutusideat varastojen purkamiseksi, mukaan lukien: 300 miljardin yuanin uudelleenlainan perustaminen kohtuuhintaisiin asuntoihin; sopeutettu sekä siirretyn jouto-asuntokannan elpymisen ja hankinnan tukeminen Käytä maata taloudellisissa vaikeuksissa olevien kiinteistöyhtiöiden vaikeuksien voittamiseksi.

Asunto- ja kaupunki- ja maaseutuministeriö järjesti 20. kesäkuuta videokonferenssin aiheesta "Työ olemassa olevien liikeasuntojen hankkimiseksi kohtuuhintaan" edistääkseen selkeästi valmiiden kaupallisten asuntojen hankintaa kohtuuhintaiseen asumiseen yllä olevissa kaupungeissa. läänin tasolla.

Kiinan keskuspankin toisen vuosineljänneksen sääntömääräisessä kokouksessa 28. kesäkuuta todettiin, että on välttämätöntä toteuttaa tehokkaasti erilaisia ​​olemassa olevia rakenteellisia rahapolitiikan välineitä ja edistää kohtuuhintaisten asuntojen jälleenrahoituksen toteuttamista.

CPC:n keskuskomitean poliittisen toimiston kokouksessa 30. heinäkuuta korostettiin edelleen tarvetta "tukea aktiivisesti olemassa olevien kaupallisten asuntojen hankintaa käytettäväksi kohtuuhintaisena asunnona".

Centaline Real Estate Research Instituten pääanalyytikko Zhang Dawei sanoi, että valtion omistamien yritysten ostaminen ja varastointi nopeuttaa kaupallisten asuntojen purkamista ja tuo merkittäviä etuja talouden kehitykselle, vaan on myös tärkeä askel politiikan kannalta. sopeuttaa tarjontaa ja kysyntää ennakoivasti ja edistää asuntojen hintojen vakautumista. Se ei ainoastaan ​​auta paikallishallintoa ratkaisemaan varastoongelmia, vaan myös lievittää kiinteistöyhtiöiden pääomaketjupaineita ja suojelee pienituloisten ryhmien asumisoikeuksia.

Centaline Real Estate Research Instituten tilastot osoittavat, että heinäkuun loppuun mennessä yli 60 kaupunkia eri puolilla maata oli julkaissut asiaankuuluvia käytäntöjä. Näitä ovat Guangzhou, Hangzhou, Suzhou, Zhengzhou, Fuzhou, Changsha, Tianjin, Hohhot, Qingdao, Chongqing, Jinan, Kunming, Shijiazhuang, Guiyang, Huizhou, Dali, Changzhou, Guilin, Lincang, Luoyang, Nanyang, Jiangmen, Jiangshan ja , Yueyang, Huaibei, Huainan, Lujiang jne.

On selvää, että "17. toukokuuta" tehdyn New Dealin jälkeen kiinteistömarkkinoilla monissa paikoissa on nopeutettu sellaisten politiikkojen käyttöönottoa, joilla kannustetaan valtionyhtiöitä ostamaan ja varastoimaan uusia, rakennettuja myymättömiä taloja. China Index Research Instituten seurannan mukaan yli 10 kaupunkia on julkaissut ilmoituksia kaupallisten asuntojen keräämisestä kohtuuhintaiseen asumiseen, mikä selventää asuntojen keruun laajuutta, ehtoja ja hintoja.

Keräyksen laajuudesta päätellen useimmat kaupungit vaativat hallinnon alueella valmistuneita ja myymättömiä kaupallisia asuntokohteita, ja jotkut kaupungit vaativat, että ne sijaitsevat keskusalueilla tai lähellä rautatieasemia tai teollisuuspuistoja.

Valtionyritysten hankinnan ja varastoinnin jälkeisestä käytöstä päätellen kunkin kaupungin politiikan ytimessä on muuttaa olemassa olevat kiinteistöt kohtuuhintaisiksi asunnoiksi, mukaan lukien siirtolatyyppiset kohtuuhintaiset asunnot ja siirtomaatyyppiset kohtuuhintaiset asunnot.

Niistä ei monia ole muutettu siirtomaatyyppisiksi kohtuuhintaisiksi asuntoiksi, lähinnä siksi, että nykyiset asumisen perustarpeet useimmissa kaupungeissa on täytetty, ja kaupallisilla asuntomarkkinoilla on suuria varastopaineita - rakennettu kysynnän mukaan" -lähestymistapaa. Esimerkiksi Guangzhoun kaupunki ehdotti 6. elokuuta siirtomaatyyppisten kohtuuhintaisten asuntojen hoitotoimenpiteitä koskevassa luonnoksessa, että siirtolatyyppiset kohtuuhintaiset asunnot kuuluisivat suljettuun hallintaan päteville henkilöille, joilla on kotitalouden rekisteröinti- ja asumisvaikeuksia kaupungissa sekä erilaisia ​​maahantuotuja asuntoja. kyvyt ja muut työssäkäyvät ryhmät On kiellettyä muuttaa siirtolatyyppisiä kohtuuhintaisia ​​asuntoja kaupallisiksi asuntoiksi millään lailla tai laittomalla tavalla.

Käytännön näkökulmasta useimmat kaupungit, joilla on tällä hetkellä olemassa olevien kiinteistöjen sulattamiseen liittyviä politiikkoja, ovat muuttamassa olemassa olevia kiinteistöjä vuokratakuutuiksi asuntoiksi. On selvää, että "14. viisivuotissuunnitelman" aikana maa aikoo nostaa 8,7 miljoonaa vuokratakuuta asuntoa Vuodesta 2023 vuoteen 2025 mennessä. Tehtävän mittakaavassa on vielä 2,97 miljoonaa vuokratakuuta asuntoa.

Xu Yuejin, China Index Research Instituten tutkimuslaitoksen apulaisjohtaja, sanoi, että jos olemassa olevat kiinteistöt muutetaan tulevaisuudessa vuokratakuutuiksi asunnoiksi, se ei ainoastaan ​​nopeuttaa vuokratakuuasuntojen nostamista, vaan myös sulattaa markkinoita tehokkaasti. inventaario ja edistää kiinteistömarkkinoiden vakautumista ja elpymistä.

Asumisvaatimusten kannalta tärkeimmät vaatimukset eri paikoissa ovat: valmistumisen vastaanottotodistus on hankittu, ja kiinteistön omistus on selkeä ja se voi täyttää rahoituslaitosten lainan myöntämisen vaatimukset; tukitilat ovat valmiit, ja ne täyttävät tietyn parkkipaikkasuhteen. Etusija annetaan rakennushankkeille, joita ei ole myyty koko rakennuksen tai yksikön osalta ja joita voidaan hallita suljetulla tavalla rakennus on perushankintayksikkö.

Asuinpinta-alan osalta useat paikat määrittelevät standardeja kahden tyypin mukaan: vuokra- ja jakelutyypin mukaan. Esimerkiksi Yantai:n osto- ja varastointitiedoissa määrätään, että: Ensinnäkin, jos se muutetaan kohtuuhintaiseksi vuokra-asunnoksi, rakennusalueen tulee olla sisällä. 70 neliömetriä, Sijoitustyyppiseen kohtuuhintaiseen asumiseen muunnetuille rakennusala on pääosin 90 neliömetriä, maksimi 120 neliömetriä.

Ostohinnan osalta useimmat kaupungit vaativat kohtuuhintaisten asuntojen vaihtohintaa samassa paikassa kuin viiteyläraja. Esimerkiksi Guilinin, Nanningin, Xinxiangin, Weifangin, Dalianin ja muiden kaupunkien ilmoituksissa mainittiin, että hinta on. yleensä perustuen kohdennetun maan kustannuksiin + rakennus- ja asennuskustannukset + enintään 5 % voittoa.

Lisäksi joissakin kaupungeissa lasketaan tulomenetelmällä säästöjen siirto vuokratakuuseen asumiseen. Esimerkiksi Chongqing aikoo käyttää hankittua asuntokantaa vuokra-asuntoon edellyttäen, että yhden asunnon pinta-ala ei saa ylittää 90 neliömetriä. Asunnon hinta lasketaan tulomenetelmällä, joka on asunnon painotettu keskiarvo perushinta ja markkinahinta (60 % ja 40 %).

Keräyksen ja varastoinnin edistymisen odotetaan nopeutuvan

Ymmärretään, että valtion omistamien yritysten myymättömien uusien asuntojen osto- ja varastointivauhtia on edelleen vauhditettava, koska se on tällä hetkellä politiikkojen pääasiallinen purkupolku, ja vielä harvat kaupungit ovat julkaisseet tarjouspyyntöilmoituksia.

Toimittaja sai tietää, että valtionyhtiöiden hankinnan ja varastoinnin rahoituslähde perustuu pääasiassa 300 miljardin yuanin tukeen kohtuuhintaisten asuntojen uudelleenlainoissa. Xu Yuejinin mukaan kohtuuhintaisten asuntojen uudelleenlainapolku on seuraava: kun rahoituslaitokset myöntävät lainoja valtion omistamille osto- ja varastointiyrityksille, ne voivat hakea Kiinan keskuspankilta uudelleenlainoja, jotka myönnetään perustuen 60 % lainan pääomasta, saapumisjärjestyksessä, 300 miljardin yuanin kiintiöllä, sitä voidaan mukauttaa ja parantaa tulevaisuudessa toteutustilanteen ja tarpeiden mukaan Uudelleenlaina on 1,75%, laina-aika on 1 vuosi ja sitä voidaan jatkaa 4 kertaa, jokainen pidennys on 1 vuosi ja enimmäiskäyttöaika on enintään 5 vuotta. Vakuutus on voimassa vuoden loppuun 2027.

Uudelleenlainojen myöntäminen 60 prosenttiin lainapääomasta tarkoittaa, että 300 miljardia juania uudelleenlainoja voi tuoda yhteensä 500 miljardia juania pankkilainavaroja perustuen 20 %:n valtion omistamien yritysten perimiseen ja varastointiin; omista varoista ja 80 % käytetyistä lainoista, se voi hyödyntää noin 6 250 yuania hankintarahastoissa.

China Index 100-City New Residential Price Indexiin perustuvien arvioitujen hankinta- ja varastointikustannusten mukaan uusien asuntojen keskihinta 100 kaupungissa kesäkuussa (pois lukien ensiluokkaiset kaupungit) oli 12 500 yuania/neliömetri 30% alennus, hankinta-ja varastointikustannukset ovat noin 8728 yuania/neliömetriä, 300 miljardia yuania kohtuuhintaisten asuntojen jälleenrahoitus voi ostaa ja varastoida noin 71,61 miljoonaa neliömetriä kaupallisia asuntoja.

Vuoden 2023 valtakunnalliseen 950 miljoonan neliömetrin kaupalliseen asuntomyyntipinta-alaan perustuen osto- ja varastomittakaavassa on noin 7,6 % uusien asuinrakennusten myynnistä kesäkuun 2024 lopussa myytävänä olevan asuinalueen perusteella 383 miljoonaa neliömetriä, osto ja varastointi edistävät myytävän asuinalueen laskua 18,7%. "Tietenkin ostojen ja varastoinnin laajuus voidaan mitata, mutta todellinen vaikutus on pantava täytäntöön", Xu Yuejin sanoi.

On huomionarvoista, että valtionyritysten hankinnan ja varastoinnin eteneminen voi kohdata tiettyjä haasteita, kuten osto- ja varastointihinnat, kysynnän ja tarjonnan epäsuhta ja muut ongelmat.

Esimerkiksi kysynnän ja tarjonnan allokoinnissa Huatai Securities huomautti, että eri alueiden myöntämien osto- ja varastointikäytäntöjen mukaisesti hallitus edellyttää, että ostetut olemassa olevat liikeasunnot ovat sopivan kokoisia, hintaisia ​​ja sijoitettuja. , ja on kiinnitettävä huomiota siihen, onko niihin liittyviä varoja riittävästi.

Joissakin kaupungeissa, joissa kiinteistöyrityksillä on korkea varastopaine ja vahva myyntihalu, kohtuuhintaisten asuntojen kysyntä on suhteellisen vähäistä, ja valtion omistamien yritysten hankinnan ja varastoinnin mittakaava saattaa olla pieni jopa alemman tason kaupungit ja maakunnat ovat sen sijaan julkaisseet hankinta- ja varastointipolitiikkaa ja yksityiskohtien päävoimaa.

Kuitenkin joissakin kaupungeissa, joissa kohtuuhintaisten asuntojen kysyntä on suhteellisen vahvaa, kuten ensi- ja ydinkaupungeissa, markkinoiden varastotaso ei ole korkea. Olipa kyseessä vuokra- tai myyntitalo, valtion hankinnan ja varastoinnin hinnan tulee olla suhteellisen alhainen. Tällöin oston ja varastoinnin etenemiseen vaikuttaa se, onko taloyhtiö halukas myymään alennuksella.

Lisäksi osto- ja varastointihintojen osalta Huatai Securities on laskenut kunkin kaupungin yksityiskohtaisten sääntöjen perusteella ja tilanteeseen viitaten, että kohtuuhintaiset asunnot Xi'anissa ja Fuzhoussa jaetaan noin 50 % kaupallisten asuntojen hinnasta. samassa paikassa Pääoman säilyttämisen ja pienen voiton periaatteen mukaisesti osa kaupungeista saattaa veloittaa hintaa tulevaisuudessa sama paikka.

Olemassa olevien talojen muuttamiseen vuokra-tyyppisiksi kohtuuhintaisiksi asuntoiksi hankinnan jälkeen tulee myös joitain haasteita, erityisesti kysymys vuokratakuun "pääomatakaisesta toiminnasta".

Ymmärretään, että aiemmin monet tavat, joilla vuokra-asuntoja tarjottiin eri paikoissa, johtuivat markkinasuuntautuneiden pitkäaikaisten vuokra-asuntojen "takatusta" rahoituksesta. "Takaaseen" rahoitustapaan verrattuna valtionyritysten olemassa olevien kiinteistöjen hankinta ja muuttaminen takuuvuokra-asunnoiksi vaatii edullisempaa lisätaloudellista tukea.

Xu Yuejinin mukaan maani vuokran palautusprosentti on kaiken kaikkiaan suhteellisen alhainen. China Index -seurantatietojen mukaan keskimääräinen vuokra-hinta-suhde 50 avainkaupungissa on 2,1 % eli vuokrankorotusta huomioimatta olemassa olevien asuntojen vuokratuotto on vain 2,1 %. Kustannuksella mitattuna edullista asuntojen jälleenrahoitusta käytettäessä (jälleenrahoituskorko 1,75 %) ja liikepankkilainojen korkojen nousu huomioon ottaen valtion omistamien yritysten hankinnan ja varastoinnin pääomakustannukset ovat noin 3 % Kunnostus-, käyttö- ja muut kustannukset otetaan myös huomioon, todelliset kustannukset voivat olla korkeammat. Siksi olemassa olevien asuntojen keruu- ja muuttamisprosessissa vuokratakuutaloiksi tarvitaan verokorko-alennuksia, ostohinnan alennuksia jne. tasapainoisen tulon saavuttamiseksi.

Zhang Dawei kertoi, että Kiinan keskuspankki myönsi viime vuoden tammikuussa 100 miljardia yuania vuokra-asuntolainojen tukisuunnitelmaan, jolla tuetaan olemassa olevien asuntojen hankintaa kohtuuhintaan vuokra-asuntoa varten. Pilottikaupunkeja ovat Chongqing, Jinan, Zhengzhou, Changchun, Chengdu, Fuzhou, Qingdao ja Tianjin toteutettiin kahdeksassa kaupungissa, mutta lopulta valmistui vain yli 20 miljardia yuania.

Kiinan keskuspankin julkaisemien tietojen mukaan kohtuuhintaisten asuntojen uudelleenlainojen saldo oli tämän vuoden kesäkuun lopussa 12,1 miljardia juania.

China Index Research Instituten markkinatutkimusjohtaja Chen Wenjing huomautti, että Kiinan kommunistisen puolueen keskuskomitean poliittisen toimiston kokouksessa 30. heinäkuuta korostettiin jälleen tarvetta "tukea aktiivisesti olemassa olevien kaupallisten asuntojen hankintaa käyttöön. kohtuuhintaisena asumisena", mikä tarkoittaa, että asiaankuuluvia tukipolitiikkoja odotetaan jatkossakin parantavan ja myöhemmän lainan vauhdin kiihtyvän entisestään ja taloudellisen tuen odotetaan nousevan tietyssä määrin.