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Unsere Reporter Wu Jing und Lu Zhikun berichteten aus Peking

Seit diesem Jahr sind „Risikoprävention“ und „Lagerabbau“ zu den Hauptaufgaben im Immobilienbereich geworden.

Am 30. Juli schlug die Sitzung des Politbüros des Zentralkomitees erneut vor, den Erwerb bestehender Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbaren Wohnraum aktiv zu unterstützen. Basierend auf den Abbaumaßnahmen verschiedener Regionen in diesem Jahr wurde der Erwerb bestehender Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum vorgeschlagen Bezahlbarer Wohnraum ist zur wichtigsten Methode des „Lagerabbaus“ geworden, die von der aktuellen Politik gefördert wird.

Laut Statistiken von Marktagenturen haben mehr als 60 Städte entsprechende Kauf- und Lagerrichtlinien erlassen. Insbesondere seit dem „5·17“ New Deal für den Immobilienmarkt haben viele Orte die Einführung von Richtlinien beschleunigt, um staatliche Unternehmen zum Kauf zu ermutigen und lagern Sie neue unverkaufte Häuser, die fertiggestellt wurden.

Welche Standards gelten für die Beschaffung und Lagerung staatlicher Unternehmen? Auf welche Probleme könnten Sie stoßen? Alle Parteien beobachten den Fortschritt der Beschaffung und Lagerung genau. Die Branche geht davon aus, dass die nächste Lagerabbaupolitik, wenn sie so schnell wie möglich umgesetzt werden kann, dazu beitragen wird, den Betriebsdruck der Immobilienunternehmen zu verringern und die Markterwartungen zu stabilisieren.

Viele Städte geben Kauf- und Lagerdetails heraus

Der Reporter von „China Business News“ erfuhr, dass im Gegensatz zur Methode des Lagerabbaus durch monetarisierte Wohnungsreformen in der letzten Runde des Marktabschwungs der Anstieg der Urbanisierungsrate meines Landes und die Transformation von Immobilienangebot und -nachfrage im Mittelpunkt dieser Runde stehen Richtlinien zum Abbau von Lagerbeständen gelten für den Kauf und die Lagerung unverkaufter neuer Häuser durch staatliche Unternehmen, den Tausch alter Häuser gegen neue und die Umwandlung von Nichtwohngebäuden. Dazu gehört „der Kauf und die Lagerung unverkaufter neuer Häuser“. „Der Bau von Häusern durch staatliche Unternehmen“ ist derzeit die wichtigste politische Förderung und die Maßnahme mit der direktesten Wirkung des Lagerabbaus.

Unter dem Begriff „staatseigene Unternehmen kaufen und lagern unverkaufte neue Häuser“ versteht man den direkten Kauf unverkaufter Gewerbeimmobilien, die von Entwicklungsunternehmen gebaut wurden, durch örtliche staatliche Unternehmen und deren Umwandlung in bezahlbaren Wohnraum für Klein- oder Mietwohnungen.

Auf der Sitzung des Politbüros des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas am 30. April dieses Jahres wurde vorgeschlagen, „die Forschung zu Richtlinien und Maßnahmen zu koordinieren, um bestehende Immobilien zu verdauen und den zusätzlichen Wohnungsbau zu optimieren“, und gab damit den Ton für diese Runde von Maßnahmen zum Abbau von Lagerbeständen vor.

Im „5·17“ New Deal für den Immobilienmarkt hat die Zentralregierung eine Reihe von Richtlinien erlassen, um die konkreten Umsetzungsideen für den Lagerabbau festzulegen, darunter: die Einführung eines 300-Milliarden-Yuan-Umschuldungsdarlehens für bezahlbaren Wohnraum, der eine Regulierung des Grundstücks ermöglicht angepasst und die Wiederherstellung und den Erwerb von ungenutztem Wohnungsbestand, der übertragen wurde, unterstützen. Nutzen Sie Grundstücke, um Immobilienunternehmen in finanziellen Schwierigkeiten bei der Bewältigung ihrer Schwierigkeiten zu helfen.

Am 20. Juni veranstaltete das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung eine Videokonferenz zum Thema „Arbeiten zum Erwerb bestehender Gewerbewohnungen für bezahlbaren Wohnraum“, um den effektiven, geordneten und effektiven Erwerb fertiggestellter Gewerbewohnungen für bezahlbaren Wohnraum in den oben genannten Städten klar zu fördern der Kreisebene.

Am 28. Juni wurde auf der regulären Sitzung der Volksbank von China im zweiten Quartal erwähnt, dass es notwendig sei, verschiedene bestehende strukturelle geldpolitische Instrumente wirksam umzusetzen und die Umsetzung der Refinanzierung bezahlbaren Wohnraums zu fördern.

Am 30. Juli betonte das Politbüro des Zentralkomitees der KP Chinas weiterhin die Notwendigkeit, „den Erwerb bestehender Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum aktiv zu unterstützen“.

Zhang Dawei, Chefanalyst des Centaline Real Estate Research Institute, sagte, dass der Kauf und die Lagerung staatseigener Unternehmen nicht nur dazu beitragen, den Lagerbestand an Gewerbeimmobilien schneller abzubauen und erhebliche Vorteile für die wirtschaftliche Entwicklung mit sich bringen, sondern auch ein wichtiger Schritt für die politische Seite seien Angebot und Nachfrage proaktiv anzupassen und die Stabilisierung der Immobilienpreise zu fördern. Es kann nicht nur Kommunalverwaltungen bei der Lösung von Bestandsproblemen unterstützen, sondern auch den Kapitalkettendruck von Immobilienunternehmen verringern und die Wohnrechte von Gruppen mit niedrigem Einkommen schützen.

Statistiken des Centaline Real Estate Research Institute zeigen, dass bis Ende Juli mehr als 60 Städte im ganzen Land entsprechende Richtlinien erlassen hatten. Dazu gehören Guangzhou, Hangzhou, Suzhou, Zhengzhou, Fuzhou, Changsha, Tianjin, Hohhot, Qingdao, Chongqing, Jinan, Kunming, Shijiazhuang, Guiyang, Huizhou, Dali, Changzhou, Guilin, Lincang, Luoyang, Nanyang, Jiangmen, Jiangshan und Jiyuan , Yueyang, Huaibei, Huainan, Lujiang usw.

Man geht davon aus, dass seit dem „New Deal“ am 17. Mai auf dem Immobilienmarkt viele Orte die Einführung von Maßnahmen beschleunigt haben, um staatliche Unternehmen zu ermutigen, neue, unverkaufte Häuser zu kaufen und zu lagern. Nach Angaben des China Index Research Institute haben mehr als zehn Städte Ankündigungen zur Sammlung von Gewerbewohnungen für bezahlbaren Wohnraum herausgegeben und dabei den Umfang, die Bedingungen und die Preise der Wohnungssammlung klargestellt.

Dem Erhebungsumfang nach zu urteilen, benötigen die meisten Städte Gewerbewohnungsprojekte, die innerhalb des Verwaltungsgebiets fertiggestellt und nicht verkauft wurden, und einige Städte verlangen, dass sie sich in zentralen Gebieten oder in der Nähe von Bahnhöfen oder Industrieparks befinden.

Gemessen an der Nutzung staatseigener Unternehmen nach dem Erwerb und der Lagerung besteht der Kern der Politik jeder Stadt darin, bestehende Immobilien in bezahlbaren Wohnraum umzuwandeln, einschließlich bezahlbaren Wohnraum in Kleingartenbauweise und bezahlbaren Wohnraum in Kleingartenbauweise.

Unter ihnen wurden nicht viele in preisgünstigen Kleinwohnungsbau umgewandelt, vor allem weil der aktuelle Grundbedarf an Wohnraum in den meisten Städten gedeckt wurde und auf dem gewerblichen Wohnungsmarkt ein großer Bestandsdruck herrscht. Daher übernehmen verschiedene Orte hauptsächlich den „Brauch“. „Building based on Demand“-Ansatz. Beispielsweise schlug die Stadt Guangzhou in dem am 6. August herausgegebenen Entwurf von Verwaltungsmaßnahmen für bezahlbaren Kleinwohnungsbau vor, dass bezahlbarer Kleinwohnungsbau einer geschlossenen Verwaltung für qualifizierte Personen mit Haushaltsregistrierung und Wohnungsschwierigkeiten in der Stadt sowie für verschiedene Arten von importiertem Wohnraum unterliegen soll Talente und andere Gruppen mit erwerbstätigem Einkommen Es ist verboten, bezahlbaren Kleinwohnungsbau auf illegale oder illegale Weise in Gewerbewohnungen umzuwandeln.

Aus praktischer Sicht wandeln die meisten Städte, die derzeit Richtlinien zur Verwertung bestehender Immobilien haben, bestehende Immobilien in mietgarantierten Wohnraum um. Es wird davon ausgegangen, dass das Land im Zeitraum des „14. Fünfjahresplans“ plant, bis Ende 2023 5,73 Millionen mietgarantierte Wohneinheiten zu schaffen. Es sind noch 2,97 Millionen mietgarantierte Wohneinheiten übrig, was das Ausmaß der Aufgabe angeht.

Xu Yuejin, stellvertretender Forschungsdirektor am China Index Research Institute, sagte, dass die Umwandlung bestehender Immobilien in mietgarantierten Wohnraum in Zukunft nicht nur den Fortschritt bei der Erhöhung des mietgarantierten Wohnraums beschleunigen, sondern auch den Markt effektiv belasten werde Bestandsaufnahme und fördern die Stabilisierung und Erholung des Immobilienmarktes.

In Bezug auf den Wohnungsbedarf zählen zu den wichtigsten Anforderungen an verschiedenen Orten: Die Bescheinigung über die Abnahme der Immobilie ist klar und handelbar und kann den Anforderungen der Finanzinstitute für die Vergabe von Krediten genügen Unterstützende Einrichtungen sind vollständig und erfüllen ein bestimmtes Parkplatzverhältnis. Vorrang haben Bauprojekte, die für das gesamte Gebäude oder die gesamte Einheit nicht verkauft werden und geschlossen verwaltet werden können Das Gebäude ist die grundlegende Erfassungseinheit.

In Bezug auf die Wohnfläche unterscheiden verschiedene Orte die Standards meist nach zwei Typen: Miettyp und Vertriebstyp. In den Kauf- und Lagerdetails von Yantai ist beispielsweise Folgendes festgelegt: Erstens muss die Baufläche innerhalb der Wohnfläche liegen 70 Quadratmeter; zweitens beträgt die Baufläche für diejenigen, die in bezahlbaren Wohnraum umgewandelt werden, hauptsächlich 90 Quadratmeter, wobei die maximale Fläche 120 Quadratmeter beträgt.

In Bezug auf den Kaufpreis verlangen die meisten Städte den Ersatzpreis für bezahlbaren Wohnraum am selben Standort als Referenzobergrenze. In Ankündigungen von Städten wie Guilin, Nanning, Xinxiang, Weifang, Dalian und anderen Städten wurde beispielsweise erwähnt, dass der Preis liegt Im Allgemeinen basieren sie auf den zugewiesenen Grundstückskosten + Bau- und Installationskosten + nicht mehr als 5 % Gewinn als Referenz.

Darüber hinaus verwenden einige Städte die Einkommensmethode, um die Übertragung von Ersparnissen in mietpreisgarantierte Wohnungen zu berechnen. Chongqing plant beispielsweise, den erworbenen Wohnungsbestand für Mietwohnungen zu nutzen, wobei die Grundfläche einer einzelnen Einheit 90 Quadratmeter nicht überschreiten darf. Der Wohnungspreis wird nach der Einkommensmethode berechnet, die dem gewichteten Durchschnitt entspricht Grundpreis und Marktpreis (60 % bzw. 40 %).

Es wird erwartet, dass sich der Fortschritt bei der Sammlung und Lagerung beschleunigen wird

Es wird davon ausgegangen, dass das Tempo des Kaufs und der Lagerung nicht verkaufter neuer Häuser durch staatseigene Unternehmen noch weiter beschleunigt werden muss, da es sich hierbei um den derzeit von der Politik geförderten Hauptpfad zum Abbau von Lagerbeständen handelt, und es immer noch wenige Städte gibt, die Ausschreibungsankündigungen herausgegeben haben.

Der Reporter erfuhr, dass die Finanzierungsquelle für die Beschaffung und Lagerung staatseigener Unternehmen hauptsächlich auf der Unterstützung von 300 Milliarden Yuan für bezahlbare Wohnungsrückzahlungen beruht. Laut Xu Yuejin sieht der Umschuldungsweg für bezahlbaren Wohnraum wie folgt aus: Nachdem Finanzinstitute Kredite an staatseigene Einkaufs- und Lagerunternehmen vergeben haben, können sie bei der People's Bank of China Wiederdarlehen beantragen, die auf der Grundlage dieser Darlehen vergeben werden auf 60 % des Darlehensbetrags, nach dem Prinzip „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“, mit einer Quote von 300 Milliarden Yuan, kann der jährliche Zinssatz in Zukunft angepasst und verbessert werden Die Wiederverleihung beträgt 1,75 %, die Laufzeit beträgt 1 Jahr und kann viermal verlängert werden, jede Verlängerung beträgt 1 Jahr und die maximale Nutzungsdauer beträgt nicht mehr als 5 Jahre. Die Police wird bis zum Ende umgesetzt 2027.

Die Gewährung von Rückkrediten auf der Grundlage von 60 % des Darlehensbetrags bedeutet, dass 300 Milliarden Yuan an Rückkrediten insgesamt 500 Milliarden Yuan an Bankkreditmitteln einbringen können, basierend auf der Einziehung und Lagerung von 20 % der staatseigenen Unternehmen; Eigenmittel und 80 % der in Anspruch genommenen Kredite können rund 6.250 Milliarden Yuan an Akquisitionsmitteln mobilisieren.

Gemäß den geschätzten Anschaffungs- und Lagerkosten, die auf dem China Index 100-City New Residential Price Index basieren, betrug der durchschnittliche Preis neu gebauter Wohnungen in 100 Städten (ohne Städte der ersten Reihe) 12.500 Yuan/Quadratmeter 30 % Rabatt, die Anschaffungs- und Lagerkosten betragen ca. 8.728 Yuan/Quadratmeter, die 300 Milliarden Yuan an bezahlbarer Wohnraumrefinanzierung können ca. 71,61 Millionen Quadratmeter Gewerbewohnungen erwerben und lagern.

Basierend auf der landesweiten Verkaufsfläche für gewerbliche Wohnimmobilien von 950 Millionen Quadratmetern im Jahr 2023 macht der Kauf- und Lagerbereich etwa 7,6 % des Umsatzes neuer Wohngebäude aus, basierend auf der Ende Juni 2024 zum Verkauf stehenden Wohnfläche 383 Millionen Quadratmeter, Kauf und Lagerung werden den Rückgang der zum Verkauf stehenden Wohnfläche um 18,7 % fördern. „Natürlich kann das Ausmaß des Einkaufs und der Bevorratung gemessen werden, aber die tatsächliche Wirkung muss umgesetzt werden“, sagte Xu Yuejin.

Es ist erwähnenswert, dass die Weiterentwicklung des Einkaufs und der Lagerung staatlicher Unternehmen mit bestimmten Herausforderungen konfrontiert sein kann, darunter Einkaufs- und Lagerpreise, Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage und anderen Problemen.

In Bezug auf die Aufteilung von Angebot und Nachfrage wies Huatai Securities beispielsweise darauf hin, dass die Regierung gemäß den von verschiedenen Regionen erlassenen Kauf- und Lagerrichtlinien verlangt, dass die gekauften bestehenden Gewerbewohnungseinheiten eine angemessene Größe, einen angemessenen Preis und einen angemessenen Standort aufweisen Dabei muss darauf geachtet werden, ob ausreichend entsprechende Vermögenswerte vorhanden sind.

In einigen Städten, in denen Immobilienunternehmen einen hohen Lagerdruck und eine starke Verkaufsbereitschaft haben, ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum relativ begrenzt, und der Umfang der Übernahme und Lagerung staatlicher Unternehmen kann gering sein Sogar Städte und Landkreise auf niedrigerer Ebene haben in diesem Jahr stattdessen Beschaffungs- und Lagerrichtlinien erlassen. Und die Hauptkraft der Details.

Allerdings ist in einigen Städten, in denen die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum relativ groß ist, beispielsweise in Städten der ersten und zweiten Reihe, der Marktbestand nicht hoch. Unabhängig davon, ob es sich um ein Haus zur Miete oder zum Verkauf handelt, muss der Kauf- und Lagerpreis der Regierung relativ niedrig sein. In diesem Fall wirkt sich die Bereitschaft des Wohnungsunternehmens, mit einem Preisnachlass zu verkaufen, auf den Fortschritt des Kaufs und der Lagerung aus.

Darüber hinaus berechnete Huatai Securities die Kauf- und Lagerpreise auf der Grundlage der detaillierten Regeln jeder Stadt und unter Berücksichtigung der Situation, dass bezahlbarer Wohnraum in Xi'an und Fuzhou etwa 50 % des Preises für Gewerbewohnungen zugeteilt wird Nach dem Grundsatz der Kapitalerhaltung und der Erzielung eines kleinen Gewinns können einige Städte in Zukunft den Preis für Lagerwohnungen auf weniger als 50 % senken Gleicher Standort.

Auch für die Umwandlung bestehender Häuser in bezahlbaren Mietwohnungsbau nach dem Erwerb wird es einige Herausforderungen geben, insbesondere die Frage des „kapitalgesicherten Betriebs“ von mietpreisgarantierem Wohnraum.

Es versteht sich, dass in der Vergangenheit viele Formen der Bereitstellung von mietgarantiertem Wohnraum an verschiedenen Orten auf der „garantierten“ Finanzierung marktorientierter langfristiger Mietwohnungen beruhten. Im Vergleich zur „garantierten“ Finanzierungsmethode erfordert der Erwerb bestehender Immobilien durch staatliche Unternehmen und deren Umwandlung in garantierte Mietwohnungen eine kostengünstigere zusätzliche finanzielle Unterstützung.

Laut Xu Yuejin ist die Mietrendite meines Landes insgesamt relativ niedrig. Laut Überwachungsdaten des China Index beträgt das durchschnittliche Miet-Preis-Verhältnis in 50 Schlüsselstädten 2,1 %. Das heißt, ohne Berücksichtigung der Mieterhöhung beträgt die Mietrendite für den Kauf bestehender Häuser zur Vermietung nur 2,1 %. Was die Kosten betrifft, so betragen die Kapitalkosten für den Erwerb und die Lagerung staatseigener Unternehmen bei der Refinanzierung von bezahlbarem Wohnraum (Refinanzierungszinssatz beträgt 1,75 %) und unter Berücksichtigung des Anstiegs der Kreditzinsen von Geschäftsbanken etwa 3 % Dabei werden auch die Kosten für Renovierung, Betrieb und sonstige Kosten berücksichtigt, die tatsächlichen Kosten können höher sein. Daher sind bei der Sammlung und Umwandlung bestehender Häuser in mietgarantierte Häuser steuerliche Zinsabschläge, Kaufpreisnachlässe etc. erforderlich, um ein ausgeglichenes Einkommen zu erzielen.

Zhang Dawei sagte, dass die Volksbank von China im Januar letzten Jahres 100 Milliarden Yuan für einen Plan zur Unterstützung von Mietwohnungsbaudarlehen bereitgestellt habe, um den Massenerwerb bestehender Wohnungen für bezahlbaren Mietwohnungen zu unterstützen. Zu den Pilotstädten gehören Chongqing, Jinan, Zhengzhou, Changchun. Chengdu, Fuzhou, Qingdao und Tianjin wurden in acht Städten umgesetzt, aber am Ende wurden nur mehr als 20 Milliarden Yuan fertiggestellt.

Nach Angaben der People's Bank of China belief sich der Saldo der Wiederkredite für bezahlbaren Wohnraum Ende Juni dieses Jahres auf 12,1 Milliarden Yuan.

Chen Wenjing, Marktforschungsdirektor des China Index Research Institute, wies darauf hin, dass die Sitzung des Politbüros des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas am 30. Juli erneut die Notwendigkeit betont habe, „den Erwerb bestehender Gewerbewohnungen zur Nutzung aktiv zu unterstützen“. als bezahlbarer Wohnraum", was bedeutet, dass die einschlägigen Fördermaßnahmen in Zukunft voraussichtlich weiter verbessert werden, das Tempo der Folgekreditvergabe voraussichtlich weiter beschleunigt wird und eine gewisse Erhöhung der finanziellen Unterstützung erwartet wird.