el mercado inmobiliario ha entrado en el "nueve de oro" y todavía hay margen para esfuerzos políticos.
2024-09-09
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(el autor de este artículo es ding zuyu, director ejecutivo de e-house group; ding zuyu es del departamento editorial del mercado inmobiliario y de cric research)
el mercado inmobiliario ha entrado en los "nueve de oro".
por un lado, aunque es la temporada alta del marketing tradicional, las inmobiliarias no muestran muchas ganas de lanzar proyectos. según la investigación del cric, se espera que 28 ciudades clave agreguen 7,03 millones de metros cuadrados de área de oferta residencial comercial en septiembre, un 4% menos mensual y un 59% interanual. el volumen absoluto es significativamente menor que el mensual. promedio en el segundo trimestre, y el promedio mensual en el primer trimestre fue de 6,99 millones de metros cuadrados.
por otro lado, en agosto pasado, aunque 56 ciudades anunciaron 67 flexibilizaciones de las políticas inmobiliarias, el volumen total de transacciones en 30 ciudades clave fue de 9,23 millones de metros cuadrados. el volumen absoluto fue sólo equivalente al de enero, que fue el segundo más bajo en. los primeros ocho meses del año.
según los datos del informe de la encuesta del cuestionario de depositantes urbanos del segundo trimestre publicado por el departamento de encuestas y estadísticas del banco popular de china, en el segundo trimestre de 2024, el índice de percepción de ingresos de los residentes cayó 1,3 puntos porcentuales con respecto al trimestre anterior, y el el índice de confianza en la renta cayó 1,4 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior.en términos de expectativas, el 23,20% de los residentes espera que los precios de la vivienda "caigan" en el tercer trimestre, y la proporción de residentes que esperan que los precios de la vivienda "caigan" ha alcanzado un nuevo máximo desde 2019.
creemos que es probable que el volumen de transacciones en septiembre aumente ligeramente mes a mes pero disminuya año tras año, y todavía hay margen para esfuerzos políticos.
el entusiasmo del mercado de los "nueve de oro" es insuficiente
sólo aumentó el suministro de primera línea
septiembre y octubre son cada año las temporadas altas tradicionales para el mercado inmobiliario. como importante nodo de marketing del año en la industria, muchas empresas inmobiliarias comercializarán activamente durante este período, algunas lanzarán promociones "golden nine y silver ten", mientras que otras aumentarán sus esfuerzos para promocionar productos y conquistar clientes potenciales a través de diversos métodos. .
a juzgar por la perspectiva de este año, aunque el volumen absoluto de lanzamientos inmobiliarios es inferior al promedio mensual en el segundo trimestre, es básicamente el mismo que el promedio mensual del primer trimestre.según la investigación del cric, se espera que 28 ciudades importantes agreguen 7,03 millones de metros cuadrados de área de oferta residencial comercial en septiembre, una disminución del 4% mes a mes y una disminución interanual del 59%.
en términos de niveles de energía, sólo el primer renglón mantuvo un crecimiento positivo del 10% intermensual.la caída interanual acumulada es menor que la del segundo y tercer nivel. entre ellos, beijing y guangzhou se están centrando en aumentar las ventas y mantener el crecimiento mes a mes. se espera que la oferta de beijing alcance los 500.000 metros cuadrados en septiembre, el segundo volumen absoluto más alto de este año. se espera que ingresen al mercado más de 3.700 unidades. , con un descenso interanual acumulado aproximado del 10%. tanto shanghai como shenzhen han mantenido una tendencia a la baja intermensual. tomando a shenzhen como ejemplo, debido al entorno actual del mercado, se espera que el ritmo de ventas de las empresas inmobiliarias se mantenga estable con una disminución y la oferta puede disminuir. menos de 3.000 unidades.
la oferta de segundo piso cayó ligeramente, un 5% intermensual y más del 60% interanual, y la diferenciación siguió intensificándose.en términos de volumen absoluto, la oferta mensual en xi'an y changsha superó los 500.000 metros cuadrados. a juzgar por los cambios, ningbo, suzhou, xi'an, changsha, chongqing, xiamen, etc. han aumentado su volumen de ventas por etapas. han seguido aumentando mes a mes este mes, y ningbo y suzhou duplicaron su tasa de crecimiento. . las ventas de suzhou continuaron disminuyendo interanualmente debido principalmente a una base baja el mes pasado; mientras que ningbo experimentó un aumento concentrado en el volumen, con una disminución interanual acumulada que se redujo a menos del 30%. las ciudades restantes básicamente han mantenido una caída intermensual. incluso chengdu y hangzhou, que eran relativamente populares en la etapa inicial, experimentaron una ligera corrección en la oferta este mes y las empresas inmobiliarias no están muy entusiasmadas con el lanzamiento de proyectos.
la oferta en los niveles tercero y cuarto cayó más de un 40% mes a mes. la oferta en las cinco ciudades clave del yangtze y el delta del río perla en general disminuyó debido al impacto del mercado. la etapa de reducción de existencias.
las políticas se relajaron 450 veces en los primeros ocho meses
las transacciones en ciudades clave todavía se encuentran en un nivel bajo
el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por lanzar proyectos se ve afectado principalmente por la presión a la baja del mercado.
según estadísticas incompletas, en los primeros ocho meses de 2024 se introdujeron unas 450 políticas de relajación inmobiliaria, siendo la frecuencia más alta en julio de 68 veces. en comparación con el mismo período en 2023,la frecuencia de la flexibilización de las políticas en un solo mes desde 2024 hasta ahora es significativamente mayor que la de 2023.
sin embargo, a juzgar por los resultados, a excepción de la implementación activa del "new deal 5.17" en varios lugares entre mayo y junio, no hay muchas ideas nuevas en las políticas recientes del lado de la demanda, y su intensidad e impacto son limitados.
los datos del cric muestran que el volumen acumulado de transacciones en 30 ciudades clave en los primeros ocho meses fue de 81,65 millones de metros cuadrados, una disminución interanual acumulada del 34%, de los cualesen agosto pasado, el volumen total de transacciones fue de 9,23 millones de metros cuadrados. el volumen absoluto fue sólo el mismo que en enero, una disminución del 9% mes a mes, una disminución del 20% interanual y. una disminución del 23% en comparación con el promedio del segundo trimestre.
en términos de niveles de energía, en agosto de 2024, las cuatro ciudades de primer nivel: beijing, shanghai, guangzhou y shenzhen experimentaron una disminución intermensual en diversos grados. además de las limitaciones de suministro, los residentes estaban esperando y observando. el sentimiento hacia la compra de viviendas continuó intensificándose.en particular, las políticas de estímulo de mayo tuvieron un efecto decreciente en el impulso del mercado. entre las cuatro ciudades, sólo el volumen de transacciones de beijing en agosto aumentó en un promedio del 3% en comparación con el segundo trimestre, y la escala aún puede mantenerse.
la disminución mensual del 8% en el volumen de transacciones en las ciudades de segundo y tercer nivel fue menor que la de las ciudades de primer nivel, pero las disminuciones intermensuales y acumulativas interanuales fueron significativamente mayores que las de las ciudades de primer nivel. -ciudades de nivel.
el 23,20% de los residentes espera que el precio de la vivienda "baje"
la proporción ha alcanzado el punto más alto desde 2019
a juzgar por el mercado actual, la falta de confianza sigue siendo la clave principal.
según el "informe de la encuesta del cuestionario de depositantes urbanos para el segundo trimestre de 2024" publicado por el departamento de encuestas y estadísticas del banco popular de china, el índice de percepción de ingresos de 20.000 depositantes urbanos en 50 ciudades de todo el país en el segundo trimestre fue de 46,6 %, una disminución de 1,3 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior. el índice de confianza en los ingresos fue del 45,6%, 1,4 puntos porcentuales menos que el trimestre anterior.
a juzgar por la tendencia, la sensación de ingresos de los ahorradores urbanos y el índice de confianza en los ingresos se han recuperado a niveles elevados en el primer trimestre de 2023 después de haber disminuido en el segundo trimestre de 2022. sin embargo,desde 2023, tanto la percepción de los ingresos como el índice de confianza en los ingresos han seguido disminuyendo.
en cuanto a las expectativas del precio de la vivienda para el próximo trimestre, el 11,0% de los residentes espera un "aumento" en el segundo trimestre de 2024, el 52,3% de los residentes espera "prácticamente sin cambios", el 23,2% de los residentes espera una "disminución" y el 13,6% de los residentes "están no estoy seguro." ".
desde 2019, el número de residentes que esperan que los precios de la vivienda "bajen" ha seguido una tendencia ascendente, pasando del 9,80% al 23,2%., actualmente el punto más alto en lo que va de 2019.
a juzgar por la tendencia de "aumento" y "disminución" esperados, en el segundo trimestre de 2022, la proporción de residentes que esperaban "aumento" y "disminución" se cruzaron por primera vez, y luego los dos se cruzaron muchas veces hasta el segundo. trimestre de 2023.después del segundo trimestre de 2023, la proporción de residentes que esperaban una "caída" comenzó a aumentar significativamente.al mismo tiempo, la proporción de residentes que esperaban un "aumento" también comenzó a disminuir significativamente.
se puede observar que después de un año de repetición desde el segundo trimestre de 2022 hasta el segundo trimestre de 2023, el número de personas que esperan que los precios de la vivienda "bajen" en el mercado supera actualmente el número de personas que esperan "subir". .al mismo tiempo, la expectativa de que "básicamente no habrá cambios" sigue siendo la corriente principal.
en términos de disposición a consumir, ahorrar e invertir, el 25,1% de los residentes prefiere “consumir más”, un aumento de 1,8 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior; el 61,5% de los residentes prefiere “ahorrar más”, una disminución de 0,2 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior; trimestre anterior; los residentes que prefieren “más inversión” representaron el 13,3%, una disminución de 1,5 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior.
a juzgar por el informe de la encuesta del departamento de encuestas y estadísticas del banco popular de china, la actual disposición a invertir ha caído al punto más bajo de los últimos tres años.
el piloto de pensiones de vivienda se lanzará en agosto de 2024 y la adquisición y el almacenamiento de viviendas locales avanzarán. sin embargo, las políticas favorables introducidas en las primeras etapas de las principales ciudades tendrán un efecto cada vez menor en el impulso del mercado.
creemos que todavía hay margen para un mayor desarrollo de la política inmobiliaria en septiembre. por un lado, se acercan nodos políticos clave como el "930" y también hay rumores de que los tipos de interés hipotecarios existentes se ajustarán aún más en el mercado. la actividad del mercado inmobiliario ha disminuido, la motivación de las transacciones es insuficiente y es necesario impulsar la confianza del mercado.
(este artículo representa sólo las opiniones personales del autor)
