рынок недвижимости вошел в «золотую девятку», и еще есть место для политических усилий
2024-09-09
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
(автор этой статьи — дин цзую, генеральный директор e-house group; дин цзую — из редакции рынка недвижимости и cric research)
рынок недвижимости вошел в «золотую девятку».
с одной стороны, несмотря на пиковый сезон традиционного маркетинга, риэлторские компании не с большим энтузиазмом относятся к запуску проектов. согласно исследованию cric, в сентябре в 28 ключевых городах ожидается добавление 7,03 миллиона квадратных метров коммерческой жилой площади, что на 4% меньше по сравнению с предыдущим месяцем и на 59% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. абсолютный объем значительно ниже месячного. средний показатель во втором квартале, а среднемесячный показатель в первом квартале составил 6,99 миллиона квадратных метров.
с другой стороны, в августе прошлого года, хотя 56 городов объявили о 67 смягчениях политики в сфере недвижимости, общий объем сделок в 30 ключевых городах составил 9,23 миллиона квадратных метров. абсолютный объем был эквивалентен лишь январскому показателю, который был вторым по величине в январе. первые восемь месяцев года.
согласно данным отчета об опросе городских вкладчиков за второй квартал, опубликованного департаментом исследований и статистики народного банка китая, во втором квартале 2024 года индекс восприятия доходов жителями снизился на 1,3 процентных пункта по сравнению с предыдущим кварталом, а индекс уверенности в доходах упал на 1,4 процентных пункта по сравнению с предыдущим кварталом.что касается ожиданий, то 23,20% жителей ожидают, что цены на жилье «упадут» в третьем квартале, а доля жителей, которые ожидают, что цены на жилье «упадут», достигла нового максимума с 2019 года.
мы полагаем, что объем транзакций в сентябре, вероятно, немного увеличится по сравнению с предыдущим месяцем, но снизится по сравнению с прошлым годом, и еще есть возможности для политических усилий.
рыночный энтузиазм «золотой девятки» недостаточен
увеличилось только предложение первой линии
сентябрь и октябрь каждого года являются традиционными пиковыми сезонами для рынка недвижимости. являясь важным маркетинговым узлом года в отрасли, многие компании по недвижимости в этот период будут активно заниматься рынком. некоторые запускают акции «золотая девятка» и «серебряная десятка», а другие активизируют усилия по продвижению товаров и привлечению потенциальных клиентов различными методами. .
судя по перспективам этого года, хотя абсолютный объем вводимых объектов недвижимости ниже среднемесячного показателя во втором квартале, он в основном такой же, как и среднемесячный показатель в первом квартале.согласно исследованию cric, ожидается, что в сентябре 28 крупных городов добавят 7,03 миллиона квадратных метров коммерческой жилой площади, что на 4% меньше по сравнению с предыдущим месяцем и на 59% в годовом исчислении.
по уровню энергии только первая линия сохранила положительный рост на 10% в месячном исчислении.совокупное снижение в годовом исчислении ниже, чем у второго и третьего уровней. среди них пекин и гуанчжоу сосредоточены на увеличении продаж и поддержании ежемесячного роста. ожидается, что в сентябре объем поставок в пекине достигнет 500 000 квадратных метров, что является вторым по величине абсолютным объемом в этом году. ожидается, что на рынок выйдет более 3700 единиц. , с совокупным снижением в годовом исчислении примерно на 10%. и в шанхае, и в шэньчжэне сохраняется тенденция снижения в годовом исчислении. если взять в качестве примера шэньчжэнь, то в связи с текущей рыночной конъюнктурой ожидается, что темпы продаж компаний недвижимости будут стабильными с уменьшением, а предложение может снизиться. менее 3000 единиц.
предложение второго эшелона несколько снизилось на 5% в месячном исчислении и более чем на 60% в годовом исчислении, а дифференциация продолжала усиливаться.в абсолютном объеме ежемесячные поставки в сиане и чанше превысили 500 000 квадратных метров. судя по изменениям, нинбо, сучжоу, сиань, чанша, чунцин, сямынь и т. д. поэтапно увеличили объем продаж. в этом месяце они продолжали увеличиваться по сравнению с предыдущим месяцем, при этом нинбо и сучжоу удвоили темпы роста. . продажи сучжоу продолжали снижаться в годовом исчислении, в основном из-за низкой базы в прошлом месяце, в то время как в нинбо наблюдался концентрированный рост объемов, при этом совокупное снижение в годовом исчислении сократилось до менее чем 30%. в остальных городах в основном сохраняется спад по сравнению с предыдущим месяцем. даже в чэнду и ханчжоу, которые были относительно популярны на раннем этапе, в этом месяце наблюдалась небольшая коррекция предложения, а компании по недвижимости не с большим энтузиазмом относятся к запуску проектов.
предложение в третьем и четвертом ярусах упало более чем на 40% в месячном исчислении. предложение в пяти ключевых городах рек янцзы и жемчужной реки в целом сократилось из-за влияния рынка. этап разгрузки.
за первые восемь месяцев политика смягчалась 450 раз.
сделки в ключевых городах по-прежнему находятся на низком уровне
на энтузиазм компаний по недвижимости запускать проекты в основном влияет понижательное давление на рынок.
по неполным статистическим данным, за первые восемь месяцев 2024 года было введено около 450 послаблений в сфере недвижимости, причем наибольшая частота в июле составила 68 раз. по сравнению с аналогичным периодом 2023 г.частота смягчения политики за один месяц с 2024 года по настоящее время значительно выше, чем в 2023 году.
однако, судя по результатам, за исключением активной реализации «нового курса 5.17» в различных местах с мая по июнь, в недавней политике спроса не так много новых идей, а их интенсивность и влияние ограничены.
данные cric показывают, что совокупный объем сделок в 30 ключевых городах за первые восемь месяцев составил 81,65 миллиона квадратных метров, что означает совокупное снижение на 34% в годовом исчислении, из которыхв августе прошлого года общий объем сделок составил 9,23 млн квадратных метров. абсолютный объем остался таким же, как и в январе, снижение на 9% в месячном исчислении, снижение на 20% в годовом исчислении, а также на 20%. снижение на 23% по сравнению со средним показателем за второй квартал.
что касается уровня электроэнергии, то в августе 2024 года в четырех городах первого уровня (пекин, шанхай, гуанчжоу и шэньчжэнь) в разной степени наблюдался спад по сравнению с предыдущим месяцем. помимо ограничений в поставках, жители заняли выжидательную позицию. настроение в отношении покупок жилья продолжало усиливаться.в частности, политика стимулирования в мае оказала уменьшающее влияние на рост рынка. среди четырех городов только объем транзакций в пекине в августе увеличился в среднем на 3% по сравнению со вторым кварталом, и масштабы все еще можно сохранить.
месячное снижение объема транзакций на 8% в городах второго и третьего уровня было меньше, чем в городах первого уровня, но месячное и совокупное снижение в годовом исчислении было значительно выше, чем в городах первого уровня. -ярусные города.
23,20% жителей ожидают, что цены на жилье «упадут»
доля достигла наивысшей точки с 2019 года.
судя по нынешней ситуации на рынке, отсутствие доверия по-прежнему является ключевым фактором.
согласно «отчету об опросе городских вкладчиков за второй квартал 2024 года», опубликованному департаментом исследований и статистики народного банка китая, индекс восприятия дохода 20 000 городских вкладчиков в 50 городах по всей стране во втором квартале составил 46,6. %, что на 1,3 процентных пункта меньше, чем в предыдущем квартале. индекс уверенности в доходах составил 45,6%, что на 1,4 процентных пункта ниже, чем в предыдущем квартале.
судя по тенденции, чувство дохода городских вкладчиков и индекс уверенности в доходах выросли до высоких уровней в первом квартале 2023 года после снижения во втором квартале 2022 года.с 2023 года как восприятие доходов, так и индекс уверенности в доходах продолжают снижаться.
что касается ожиданий цен на жилье на следующий квартал, то 11,0% жителей ожидают «повышения» во втором квартале 2024 года, 52,3% жителей ожидают «практически неизменных», 23,2% жителей ожидают «снижения», а 13,6% жителей «ожидают» не уверен." ".
с 2019 года число жителей, ожидающих «снижения» цен на жилье, имеет тенденцию к росту, увеличившись с 9,80% до 23,2%., что на данный момент является самой высокой точкой в 2019 году.
судя по тенденции ожидаемого «роста» и ожидаемого «снижения», во втором квартале 2022 года доля жителей, ожидающих «роста» и «снижения», впервые пересеклась, а затем они пересекались много раз вплоть до второго квартал 2023 года.после второго квартала 2023 года доля жителей, ожидавших «падения», начала существенно увеличиваться.при этом доля жителей, ожидавших «повышения», также начала существенно снижаться.
видно, что после года повторения со второго квартала 2022 года по второй квартал 2023 года количество людей, ожидающих «упадения» цен на жилье на рынке, в настоящее время превышает количество людей, ожидающих «повышения». .в то же время ожидание того, что «практически без изменений» по-прежнему остается мейнстримом.
с точки зрения готовности потреблять, экономить и инвестировать, 25,1% жителей предпочитают «больше потреблять», что на 1,8 процентных пункта больше, чем в предыдущем квартале, 61,5% жителей предпочитают «больше экономить», что на 0,2 процентных пункта меньше, чем в предыдущем квартале; в предыдущем квартале процентные пункты; доля жителей, предпочитающих «больше инвестиций», составила 13,3%, что на 1,5 процентных пункта меньше, чем в предыдущем квартале.
судя по отчету департамента исследований и статистики народного банка китая, текущая инвестиционная готовность упала до самой низкой точки за последние три года.
пилотный проект жилищных пенсий будет запущен в августе 2024 года, и приобретение и хранение местного жилья будет добиваться прогресса. однако благоприятная политика, введенная на ранних этапах в крупных городах, будет иметь уменьшающееся влияние на оживление рынка.
мы считаем, что в сентябре еще есть возможности для дальнейшего развития политики в сфере недвижимости. с одной стороны, приближаются ключевые узлы политики, такие как «930», а также ходят слухи, что существующие процентные ставки по ипотечным кредитам будут дополнительно скорректированы на рынке. активность на рынке недвижимости снизилась, мотивация сделок недостаточна, и необходимо повысить доверие рынка.
(в данной статье отражено только личное мнение автора)
