o mercado imobiliário entrou nos “golden nine” e ainda há espaço para esforços políticos
2024-09-09
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(o autor deste artigo é ding zuyu, ceo do e-house group; ding zuyu é do departamento editorial de mercado imobiliário e da cric research)
o mercado imobiliário entrou no “golden nine”.
por um lado, embora seja a época alta do marketing tradicional, as imobiliárias não têm muito entusiasmo em lançar projetos. de acordo com a pesquisa do cric, espera-se que 28 grandes cidades adicionem 7,03 milhões de metros quadrados de área de abastecimento residencial comercial em setembro, uma queda de 4% no comparativo mensal e de 59% no comparativo anual. média no segundo trimestre, e a média mensal no primeiro trimestre foi de 6,99 milhões de metros quadrados basicamente a mesma.
por outro lado, no passado mês de agosto, embora 56 cidades tenham anunciado 67 flexibilizações das políticas imobiliárias, o volume global de transacções em 30 cidades-chave foi de 9,23 milhões de metros quadrados. o volume absoluto foi equivalente apenas a janeiro, que foi o segundo mais baixo de janeiro. os primeiros oito meses do ano.
de acordo com os dados do relatório do questionário do depositante urbano do segundo trimestre divulgado pelo departamento de pesquisa e estatística do banco popular da china, no segundo trimestre de 2024, o índice de percepção de renda dos residentes caiu 1,3 ponto percentual em relação ao trimestre anterior, e o o índice de confiança no rendimento caiu 1,4 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior.em termos de expectativas, 23,20% dos residentes esperam que os preços da habitação “caiam” no terceiro trimestre, e a proporção de residentes que esperam que os preços da habitação “caiam” atingiu um novo máximo desde 2019.
acreditamos que o volume de transações em setembro deverá aumentar ligeiramente em termos mensais, mas diminuir em termos anuais, e ainda há espaço para esforços políticos.
o entusiasmo do mercado "golden nine" é insuficiente
apenas a oferta de primeira linha aumentou
setembro e outubro de cada ano são as épocas de pico tradicionais do mercado imobiliário. como um importante nó de marketing do ano na indústria, muitas empresas imobiliárias comercializarão ativamente durante este período. algumas lançam promoções "golden nine e silver ten", enquanto outras aumentam seus esforços para promover produtos e conquistar clientes em potencial por meio de vários métodos. .
a julgar pela perspectiva deste ano, embora o volume absoluto de lançamentos imobiliários seja inferior à média mensal do segundo trimestre, é basicamente igual à média mensal do primeiro trimestre.de acordo com a pesquisa do cric, espera-se que 28 grandes cidades adicionem 7,03 milhões de metros quadrados de área de abastecimento residencial comercial em setembro, uma redução de 4% em relação ao mês anterior e uma redução de 59% em relação ao ano anterior.
em termos de níveis de energia, apenas a primeira linha manteve um crescimento positivo de 10% mês a mês.o declínio acumulado em termos homólogos é inferior ao do segundo e terceiro níveis. entre eles, pequim e guangzhou estão se concentrando em aumentar as vendas e manter o crescimento mês a mês. a oferta de pequim deverá atingir 500.000 metros quadrados em setembro, o segundo maior volume absoluto deste ano. espera-se que mais de 3.700 unidades entrem no mercado. , com um decréscimo homólogo acumulado de cerca de 10%. tanto xangai quanto shenzhen mantiveram uma tendência de queda ano a mês. tomando shenzhen como exemplo, devido ao atual ambiente de mercado, o ritmo de vendas das empresas imobiliárias deverá permanecer estável com uma diminuição, e a oferta pode ser. menos de 3.000 unidades.
a oferta de segundo nível caiu ligeiramente 5% em termos mensais e mais de 60% em termos anuais, e a diferenciação continuou a intensificar-se.em termos de volume absoluto, a oferta mensal em xi'an e changsha ultrapassou os 500 mil metros quadrados. a julgar pelas mudanças, ningbo, suzhou, xi'an, changsha, chongqing, xiamen, etc. aumentaram seu volume de vendas em etapas. eles continuaram a aumentar mês a mês neste mês, com ningbo e suzhou dobrando sua taxa de crescimento. . o declínio anual de suzhou deveu-se principalmente à base baixa do mês passado, enquanto ningbo deu início a um aumento concentrado no volume, e o declínio acumulado anual diminuiu para menos de 30%. as restantes cidades mantiveram basicamente um declínio anual. mesmo chengdu e hangzhou, que eram relativamente populares na fase inicial, registaram uma ligeira correcção na oferta este mês, e as empresas imobiliárias não estão muito entusiasmadas com o lançamento de projectos.
a oferta no terceiro e quarto níveis caiu mais de 40% em relação ao mês anterior. a oferta nas cinco principais cidades do yangtze e do delta do rio das pérolas diminuiu em geral. a fase de desestocagem.
as políticas foram relaxadas 450 vezes nos primeiros oito meses
as transações nas principais cidades ainda estão em um nível baixo
o entusiasmo das empresas imobiliárias em lançar projetos é afetado principalmente pela pressão descendente do mercado.
de acordo com estatísticas incompletas, cerca de 450 políticas de relaxamento imobiliário foram introduzidas nos primeiros oito meses de 2024, sendo a maior frequência em julho 68 vezes. em comparação com o mesmo período de 2023,a frequência da flexibilização da política num único mês, de 2024 até agora, é significativamente mais elevada do que em 2023.
no entanto, a julgar pelos resultados, excepto a implementação activa do "novo acordo 5.17" em vários locais de maio a junho, não há muitas ideias novas nas recentes políticas do lado da procura, e a sua intensidade e impacto são limitados.
os dados do cric mostram que o volume acumulado de transações em 30 cidades importantes nos primeiros oito meses foi de 81,65 milhões de metros quadrados, uma diminuição acumulada de 34% em relação ao ano anterior, dos quaisno último mês de agosto, o volume total de transações foi de 9,23 milhões de metros quadrados. o volume absoluto foi apenas igual ao de janeiro, uma diminuição de 9% em relação ao mês anterior, uma diminuição de 20% em relação ao ano anterior. uma diminuição de 23% em comparação com a média do segundo trimestre.
em termos de níveis de energia, em agosto de 2024, as quatro cidades de primeiro nível, pequim, xangai, guangzhou e shenzhen, registaram um declínio anual em graus variados. o sentimento em relação à compra de habitação continuou a intensificar-se.em particular, as políticas de estímulo em maio tiveram um efeito decrescente no impulso do mercado. entre as quatro cidades, apenas o volume de transacções de pequim em agosto aumentou 3% em média em comparação com o segundo trimestre, e a escala ainda pode ser mantida.
o declínio mensal de 8% no volume de transações nas cidades de segundo e terceiro níveis foi menor do que o das cidades de primeiro nível, mas os declínios mensais e acumulados ano a ano foram significativamente maiores do que os do primeiro nível. cidades de nível.
23,20% dos residentes esperam que os preços das casas “caiam”
a proporção atingiu o ponto mais alto desde 2019
a julgar pelo mercado atual, a falta de confiança ainda é a chave principal.
de acordo com o "relatório de pesquisa do questionário de depositantes urbanos para o segundo trimestre de 2024" divulgado pelo departamento de pesquisa e estatística do banco popular da china, o índice de percepção de renda de 20.000 depositantes urbanos em 50 cidades do país no segundo trimestre foi de 46,6 %, uma diminuição de 1,3 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior. o índice de confiança dos rendimentos situou-se em 45,6%, menos 1,4 pontos percentuais face ao trimestre anterior.
a julgar pela tendência, o sentimento de rendimento e o índice de confiança no rendimento dos aforradores urbanos recuperaram para níveis elevados no primeiro trimestre de 2023, após terem diminuído no segundo trimestre de 2022. no entanto,desde 2023, tanto a perceção do rendimento como o índice de confiança no rendimento continuaram a diminuir.
relativamente às expectativas de preços da habitação para o próximo trimestre, 11,0% dos residentes esperam “aumento” no segundo trimestre de 2024, 52,3% dos residentes esperam “basicamente inalterados”, 23,2% dos residentes esperam “queda” e 13,6% dos residentes “estão não tenho certeza." ".
desde 2019, o número de residentes que esperam que os preços das casas “diminuam” tem apresentado uma tendência ascendente, passando de 9,80% para 23,2%, atualmente o ponto mais alto até agora em 2019.
a julgar pela tendência de “aumento” esperado e “declínio” esperado, no segundo trimestre de 2022, a proporção de residentes que esperavam “aumento” e “declínio” cruzou-se pela primeira vez, e depois os dois cruzaram-se muitas vezes até ao segundo trimestre de 2023.a partir do segundo trimestre de 2023, a proporção de moradores que esperavam uma “queda” começou a aumentar significativamente.ao mesmo tempo, a proporção de residentes que esperavam um “aumento” também começou a diminuir significativamente.
verifica-se que após um ano de repetição do segundo trimestre de 2022 ao segundo trimestre de 2023, o número de pessoas que esperam que os preços das casas “caiam” no mercado excede actualmente o número de pessoas que esperam “subir” .ao mesmo tempo, a expectativa de que "basicamente inalterada" ainda é a tendência atual.
em termos de consumo, poupança e intenções de investimento, 25,1% dos residentes preferem “consumir mais”, um aumento de 1,8 pontos percentuais face ao trimestre anterior; 61,5% dos residentes preferem “mais poupança”, um decréscimo de 0,2 pontos percentuais face ao trimestre anterior; trimestre; os residentes que preferem “mais investimento” representaram 13,3%, uma diminuição de 1,5 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior.
a julgar pelo relatório do inquérito do departamento de estudos e estatísticas do banco popular da china, a actual disponibilidade para investir caiu para o ponto mais baixo dos últimos três anos.
o projecto-piloto de pensões habitacionais será lançado em agosto de 2024, e a aquisição e armazenamento de parque habitacional local dará início ao progresso. no entanto, as políticas favoráveis introduzidas nas fases iniciais das grandes cidades terão um efeito decrescente no impulso do mercado.
acreditamos que ainda há espaço para melhorias na política imobiliária em setembro. por um lado, os principais nós de política como o "930" estão a aproximar-se, e também há rumores de que as taxas de juro hipotecárias existentes serão ainda mais ajustadas no mercado. a actividade do mercado imobiliário diminuiu, a motivação para transacções é insuficiente e a confiança do mercado precisa de ser reforçada.
(este artigo representa apenas as opiniões pessoais do autor)
