부동산 시장이 '골든나인'에 진입한 만큼 정책적 노력의 여지는 남아
2024-09-09
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(이 기사의 저자는 e-house group의 ceo ding zuyu이고, ding zuyu는 부동산 시장 편집부 및 cric research 출신입니다.)
부동산시장이 '골든나인'에 진입했다.
한편으로는 전통적인 마케팅의 성수기임에도 불구하고 부동산 회사들은 프로젝트 개시에 그리 열성적이지 않습니다. cric 조사에 따르면 9월 28개 주요 도시의 상업용 주택 공급 면적은 703만㎡로 전월 대비 4%, 전년 대비 59% 감소할 것으로 예상된다. 2분기 평균, 1분기 월평균은 699만㎡로 기본적으로 같았다.
한편, 지난 8월 56개 시가 67개 부동산 정책 완화를 발표했지만 30개 주요 도시의 전체 거래량은 923만㎡에 불과해 올 1월에 이어 두 번째로 적었다. 올해의 첫 8개월.
중국인민은행 조사통계부에서 발표한 2분기 도시 예금자 설문 조사 보고서에 따르면 2024년 2분기 주민 소득 인식 지수는 전 분기보다 1.3%포인트 하락했고, 소득신뢰지수는 전분기보다 1.4%포인트 하락했다.기대로는 3분기에 주택가격이 '하락'할 것으로 예상하는 주민이 23.20%로, 주택가격이 '하락'할 것으로 예상하는 주민 비율은 2019년 이후 최고치를 경신했다.
9월 거래량은 전월 대비 소폭 증가하지만 전년 대비 감소할 가능성이 있어 아직 정책적 노력의 여지가 있는 것으로 판단된다.
'골든나인' 시장 열풍이 부족하다
1차 공급만 늘렸다
지난 몇 년간을 살펴보면 매년 9월과 10월은 부동산 시장의 전통적인 성수기입니다. 업계에서 올해의 중요한 마케팅 노드로서 많은 부동산 회사가 이 기간 동안 적극적으로 마케팅할 것입니다. 일부는 "골든 나인 및 실버 10" 프로모션을 시작하는 반면 다른 일부는 다양한 방법을 통해 상품을 홍보하고 잠재 고객을 확보하기 위한 노력을 강화합니다. .
올해 기준으로 보면 2분기 부동산 출시 절대량은 월평균보다 낮지만 기본적으로는 1분기 월평균과 비슷한 수준이다.cric 조사에 따르면 9월 28개 주요 도시의 상업용 주택 공급 면적은 703만㎡로 전월 대비 4%, 전년 대비 59% 감소할 것으로 예상된다.
에너지 측면에서는 1차 라인만 전월 대비 10%의 플러스 성장을 유지했다.전년 대비 누적 감소 폭은 2, 3층에 비해 낮다. 이 중 베이징과 광저우는 판매량 증가에 주력하며 월별 성장세를 유지하고 있다. 베이징의 공급량은 9월 50만㎡에 달해 올해 두 번째로 높은 절대 물량 3,700대 이상이 시장에 진입할 것으로 예상된다. , 전년 대비 누적 감소율은 약 10%입니다. 상하이와 선전 모두 전년 동기 대비 감소세를 유지했다. 선전을 예로 들면 현재 시장 환경으로 인해 부동산 회사의 매매 속도는 감소세를 보이며 안정세를 보일 것으로 예상된다. 3,000개 미만.
2차 공급은 전월 대비 5%, 전년 동기 대비 60% 이상 감소하며 차별화가 심화됐다.절대 물량 기준으로 시안과 창사의 월간 공급량은 50만㎡를 넘어섰다. 이러한 변화로 보아 닝보, 쑤저우, 시안, 창사, 충칭, 샤먼 등은 판매량이 단계적으로 증가하며 이달에도 판매량이 꾸준히 늘었고, 닝보와 쑤저우는 성장률이 2배로 늘었다. . 쑤저우의 매출은 지난 달 낮은 베이스로 인해 전년 동기 대비 계속 감소한 반면, 닝보는 판매량이 집중적으로 증가해 전년 대비 누적 감소폭이 30% 미만으로 줄어들었습니다. 나머지 도시들은 기본적으로 전월 대비 감소세를 유지하고 있다. 초기에 상대적으로 인기가 좋았던 청두와 항저우도 이달 들어 공급이 소폭 조정돼 부동산 기업들이 사업 착수에 별로 열의가 없는 상황이다.
3선과 4선의 공급은 모두 전월 대비 40% 이상 감소했습니다. 장강 및 주강 삼각주 지역의 5개 주요 도시의 공급은 일반적으로 시장의 영향으로 인해 감소했습니다. 재고 정리 단계.
처음 8개월 동안 정책이 450번 완화되었습니다.
주요 도시 거래는 여전히 낮은 수준
프로젝트 개시에 대한 부동산 회사의 열정은 주로 시장에 대한 하향 압력의 영향을 받습니다.
불완전한 통계에 따르면 2024년 첫 8개월 동안 약 450건의 부동산 완화 정책이 도입됐는데, 가장 높은 빈도는 7월에 68건이었다. 2023년 같은 기간과 비교하면,2024년부터 지금까지 한 달 동안 정책을 완화하는 빈도는 2023년보다 현저히 높다.
그러나 결과로 볼 때 5월부터 6월까지 곳곳에서 '5.17 뉴딜'이 적극적으로 추진된 점을 제외하면 최근 수요측 정책에서는 새로운 아이디어가 많이 나오지 않고 그 강도와 영향력도 제한적이다.
cric 데이터에 따르면 1~8개월 동안 30개 주요 도시의 누적 거래량은 8,165만㎡로 전년 동기 대비 누적 감소율이 34%에 달했다.지난 8월 전체 거래량은 923만㎡로 절대 거래량은 1월과 같은 수준으로 전월 대비 9%, 전년 동기 대비 20% 감소했다. 2분기 평균 대비 23% 감소했다.
에너지 수준 측면에서 보면, 2024년 8월 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 4개 1선 도시는 모두 공급 제약 외에도 주민들의 관망도 다양한 수준으로 전년 대비 감소를 겪었습니다. 주택 구입에 대한 심리가 계속해서 강화되었습니다.특히 5월 경기부양책으로 인해 시장 활성화 효과가 감소한 것으로 나타났다. 4개 도시 중 베이징의 8월 거래량만 2분기 대비 평균 3% 증가해 여전히 규모를 유지할 수 있는 것으로 나타났다.
2선 및 3선 도시의 월별 거래량 감소율(8%)은 1선 도시보다 적었지만, 월간 및 연간 누적 감소폭은 1선 도시보다 현저히 컸다. 계층 도시.
주민 23.20%, 집값 '하락' 예상
비중은 2019년 이후 최고치를 기록했다.
현재 시장으로 볼 때 자신감 부족이 여전히 핵심 열쇠입니다.
중국인민은행 조사통계부가 발표한 '2024년 2분기 도시예금자 설문조사 보고서'에 따르면 지난 2분기 전국 50개 도시 도시예금자 2만명의 소득인식지수는 46.6으로 나타났다. %로 전분기보다 1.3%포인트 감소했다. 소득신뢰지수는 45.6%로 전분기보다 1.4%포인트 하락했다.
이러한 추세로 볼 때, 도시 절약자의 소득감과 소득 신뢰 지수는 2022년 2분기에 하락했다가 2023년 1분기에 높은 수준으로 반등한 것으로 나타났습니다.2023년 이후 소득인식지수와 소득신뢰지수 모두 지속적으로 하락세를 보이고 있다.
다음 분기 주택 가격 전망에 대해서는 2024년 2분기 '상승'을 11.0%, '기본적으로 변동 없음'을 52.3%, '하락'을 23.2%, '하락'을 13.6%로 예상했다. 잘 모르겠어." ".
2019년부터 집값이 '하락'할 것으로 예상하는 주민이 9.80%에서 23.2%로 증가하는 추세다., 현재 2019년 현재까지 최고점입니다.
'증가' 예상과 '감소' 예상 추세로 볼 때, 2022년 2분기에는 '증가'와 '감소'를 예상하는 주민 비율이 처음으로 교차했고, 이후 2분기까지 수차례 교차했다. 2023년 분기.2023년 2분기 이후 '낙하'를 예상한 주민 비율이 크게 늘기 시작했다.동시에 '증가'를 기대하는 주민 비율도 크게 감소하기 시작했다.
2022년 2분기부터 2023년 2분기까지 1년을 반복한 결과, 현재 시장에서 집값이 '하락'할 것으로 예상하는 사람의 수가 '상승할 것으로 예상하는 사람'보다 많은 것을 알 수 있다. .동시에 '기본적으로 변하지 않았다'는 기대도 현재 주류를 이루고 있다.
소비, 저축, 투자 의향에서는 주민의 25.1%가 '더 소비'를 선호해 전 분기보다 1.8%p 증가했고, '더 저축'을 선호하는 주민은 61.5%로 전 분기보다 0.2%p 감소했다. '더 많은 투자'를 선호하는 주민은 13.3%로 전분기보다 1.5%포인트 감소했다.
중국인민은행 조사통계부의 조사보고서에 따르면 현재 투자 의향은 지난 3년 중 최저 수준으로 떨어졌다.
2024년 8월 주택연금 시범사업이 시작돼 지역 재고주택 확보 및 보관이 진전될 예정이지만, 주요 도시 초기 단계에 도입된 우호적인 정책은 시장 활성화 효과가 줄어들 것으로 보인다.
우리는 9월 부동산 정책이 아직 더 발전할 여지가 있다고 생각합니다. 한편으로는 "930"과 같은 주요 정책 노드가 다가오고 있으며 시장에서 기존 모기지 금리가 추가로 조정될 것이라는 소문도 있습니다. 부동산 시장 활동이 위축되고 거래 동기가 부족하여 시장 신뢰도를 높여야 합니다.
(이 글은 작성자의 개인적인 견해만을 담고 있습니다.)
